«Системное» обрушение. Почему рухнул СКК
Анализ причин, приведших к обрушению 31 января СКК «Петербургский», по оценке экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», выявил целый конгломерат проблем в этой сфере. Назвать какую-то конкретную причину произошедшего – просто невозможно. К трагедии привел комплекс взаимосвязанных событий, обнаживший системные проблемы.
Для правильного понимания причинно-следственных связей необходимо в общих чертах восстановить хронологию произошедшего.
В 2017 году появились предложения о передаче уже фактически не функционировавшего СКК хоккейному клубу СКА для превращения его в современную ледовую арену вместимостью более 21 тыс. зрителей, которую предполагалось использовать для проведения в Санкт-Петербурге Чемпионата мира по хоккею 2023 года.
В 2018–2019 годах Градсовет неоднократно обсуждал предлагаемые клубом проекты. Если не касаться облика нового объекта, дилемма состояла в том, что хоккеисты предлагали снести СКК, конструкции которого, согласно проведенным исследованиям, находились в плачевном состоянии, а архитекторы настаивали на попытке реконструкции уникального объекта. Причина спора – очевидна. Снос и строительство нового комплекса заметно дешевле реконструкции.
Союз архитекторов Петербурга, региональное отделение ВООПИиК и градозащитники выдвинули идею внесения СКК в число выявленных объектов наследия, что фактически ставило крест на идее появления на этом месте современной ледовой арены. Соответствующая инициатива получила отказ КГИОП. По закону, памятником может быть признан только объект старше 40 лет. СКК был официально введен в эксплуатацию в последних числах 1979 года и ко времени рассмотрения вопроса еще не отметил 40-летия. Судебный иск делу не помог. Куйбышевский суд признал, что у КГИОП «не имелось правовых оснований для начала процедуры выявления спорного объекта», а 40-летний срок, по истечении которого объект может получить статус памятника, «должен наступить не ранее 31 января 2020 года». Однако активисты не оставляли идеи добиться своего после достижения требуемого возраста объекта.
В сентябре 2019 года был объявлен конкурс на первый этап реконструкции комплекса. А уже в конце октября начался демонтаж зрительских трибун и навесных металлических конструкций, светового и звукового оборудования. Затем работы были распространены и на другие части СКК.
В середине января 2020 года Правительство Петербурга и ООО «СКК Арена» заключили концессионное соглашение о реконструкции СКК. Компания была единственной, кто подал заявку на участие в конкурсе.
31 января при работах по демонтажу, в ходе которого должны были быть перерезаны 112 вант, крепящих крышу к железобетонному кольцу, произошло обрушение всего объекта (80% конструкций стен и кровли). При этом погиб сварщик.
Спешка
Конфликтная ситуация вокруг проекта стимулировала инвестора торопить события: после демонтажа ряда основных конструкций получение статуса памятника объекту уже не «грозило». Именно спешка, вызванная неумением или нежеланием конфликтующих сторон договариваться и искать компромиссы, стала первой причиной произошедшей трагедии. «Правительство Петербурга и инвестор очень спешили заключить концессионное соглашение и начать работы вопреки срокам, установленным в конкурсной документации, и требованиям законодательства РФ о последовательности действий и шагов при реализации такого сложного проекта», – говорит управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова.
По условиям конкурса, дата начала подачи заявок – 8 октября, окончание – 20 ноября 2019 года. После этого конкурсное предложение должно быть подано заявителем, прошедшим предварительный отбор, в конкурсную комиссию. Дата вскрытия конвертов – 26 марта 2020 года, после чего предложения должны быть оценены и определен победитель.
По условиям конкурса, заявитель, чтобы пройти предварительный отбор, должен был соответствовать ряду критериев. Во-первых, наличие в течение пяти лет до даты объявления конкурса опыта по архитектурно-строительному проектированию объектов спорта площадью не менее 25 тыс. кв. м на территории РФ (на момент представления заявки проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение). Во-вторых, наличие в течение пяти лет до даты объявления конкурса опыта строительства или реконструкции зданий на территории РФ общей площадью не менее 25 тыс. кв. м с общей стоимостью работ не менее 1 млрд рублей для каждого объекта (на момент представления заявки здания должны быть введены в эксплуатацию).
По данным ЕГРЮЛ, ООО «СКК Арена» было зарегистрировано 20 декабря 2017 года с уставным капиталом 10 тыс. рублей. «Срок существования компании, как очевидно, составляет менее пяти лет, и могу предположить, что релевантного требуемого опыта у организации, скорее всего, не было», – отмечает Майя Петрова.
Кроме того, по ее словам, вопреки установленным в конкурсной документации срокам определения победителя, его выбор был осуществлен в январе, буквально накануне фактического сноса, а сам снос, вероятнее всего, был выполнен без разработки проекта и его экспертизы ровно в тот день, когда истек срок установленного судом моратория на подачу заявления о включении СКК в список выявленных объектов культурного наследия.
А был ли проект?
Спешка, видимо, вынудила инвестора и подрядчиков пренебречь тщательной проработкой проекта демонтажа. «Перед проведением работ по демонтажу зданий и сооружений, особенно таких технически сложных, как СКК, одну из важнейших ролей играет правильно и качественно проведенный комплекс работ по обследованию конструкции. Именно на результатах обследований потом будут строиться проекты организации демонтажа, расчеты нагрузок, определяться этапность и последовательность работ. Обследования лежат в основе определения безопасности мероприятий по демонтажу и выбора наиболее подходящей технологии сноса», – говорит Александр Барышников, к. т. н., председатель совета директоров ООО «Альтиус» (специализируется на технических обследованиях).
«С точки зрения действующего законодательства, если демонтаж производится в рамках реконструкции, необходима разработка проектной документации, прохождение экспертизы (государственной, если объект финансируется из бюджета, негосударственной, если объект инвестиционный, или Главгосэкспертизы, как в случае с СКК, если объект особо опасный или уникальный). При этом демонтаж включается в проект организации строительства в составе разрабатываемой проектной документации, которая обязательно проходит экспертизу и на основании которой получается разрешение на реконструкцию», – обрисовала юридическую сторону вопроса генеральный директор ООО «ННЭ» Алина Плетцер.
Как раз в наличии в данной ситуации грамотно составленного и согласованного проекта эксперты выражают серьезные сомнения. «На основании моей экспертной практики могу сказать, что частой причиной обрушения в ходе демонтажных работ является поверхностный проект производства работ, составленный на основании обобщенных технологических решений», – констатирует генеральный директор ГК «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.
С этим согласен заместитель директора по инжинирингу ФГИК «Размах» Эдуард Гришин. «Самым огромным «не так» в этой истории является отсутствие проектной документации – проекта производства работ, проекта производства работ кранами. Вы только вдумайтесь: люди берутся сносить совершенно уникальное инженерное сооружение (даже в мировой практике опыта демонтажа таких зданий практически нет), но при этом делают все наобум, «как карта ляжет». И, собственно, именно так и получилось – в результате смещения точек опор была создана слишком большая динамическая нагрузка, которой легкая и хрупкая крыша не выдержала», – говорит он.
Технологический нонсенс
Высказывают специалисты недоумение и в связи с выбранной технологией демонтажа. «Асимметричное отсоединение вантов вызывает лично у меня множество вопросов. ООО «Терминатор» участвовало в конкурсе на демонтажные работы в СКК. Мы предлагали принципиально другой порядок действий и другие технологии: отсоединение мембраны без изначального механического воздействия на опоры-ванты, с помощью закладки точечных зарядов для единовременного направленного взрыва. Произошло бы контролируемое симметричное отсоединение мембраны от опорного кольца с опусканием ее в центр для разбора, и только потом выполнялся бы демонтаж стен по периметру. Такой порядок исключил бы неконтролируемое обрушение стен и сократил бы сроки производства демонтажных работ. Однако наше предложение не прошло по конкурсу – и победила организация, мне неизвестная», – рассказывает генеральный директор ООО «Терминатор» Кирилл Орт.
О том, какой метод демонтажа был бы наиболее эффективен, высказываются разные мнения. Но непонятность сделанного выбора отмечают практически все. «Самое простое и надежное – это подрыв железобетонного опорного кольца. Специалисты легко просчитают, сколько нужно взрывчатых материалов, чтобы разрушить кольцо только в одном месте. Правда, это было бы дороже, чем 8 тыс. рублей, которые, по сообщениям СМИ, обещали заплатить сварщикам», – говорит к. т. н., генеральный директор ООО «БЭСКИТ» Сергей Пичугин.
«В подобном случае методика может быть только одна: строительство специальных опор, которые будут поддерживать крышу и аккуратный сегментированный демонтаж с равномерным распределением динамической нагрузки. Это дольше и это дороже. Но, если учесть конструктив, это единственный путь», – высказывает свое мнение Эдуард Гришин.
Правила пишутся кровью
Гибель работника стала прямым следствием еще одного нарушения – правил техники безопасности. «Есть момент, от которого не защитит даже качественный проект демонтажа – это неграмотные руководители производства работ. Как правило, эти люди совершенно бездумно пренебрегают проектами, выполняя работу тем способом, которым удобно или к которому привыкли. Безопасным может считаться только демонтаж, выполняемый по всем правилам, которые прописывают в том числе присутствие авторского либо технический надзора, пресекающего любые попытки отклонения от проекта», – подчеркивает Сергей Салтыков.
«Ключевым фактором, приведшим к трагедии, стало грубейшее несоблюдение техники безопасности. Даже при принятой технологии наличие у сварщика страховочного троса или нахождение его в люльке подъемника, как это было изначально, – спасли бы ему жизнь», – констатирует Кирилл Орт. «В данном случае нарушены были Правила по охране труда при работе на высоте. Они определены и введены в обращение требованиями Приказа Министерства труда и социального развития № 155н от 28.03.2014. В них есть всё, что касается соблюдения требований к обеспечению безопасности. Однако от человеческого фактора избавить строительные площадки мы не в состоянии», – добавляет заведующий кафедрой техносферной безопасности СПбГАСУ, к. воен. н. Виталий Цаплин.
Эдуард Гришин отмечает, что подобные трагедии в нашей стране не редкость. «Несколько лет назад наш аналитический центр собирал статистику – и столкнулся с тем, что, если в сфере строительства число несчастных случаев снижается, то в демонтаже оно остается, увы, стабильным. Около 20% компаний этого сегмента имеют в своем послужном списке несчастные случаи. И связано это не только с самими рабочими. В первую очередь, важен подход к работе нанимателя (а часто и заказчика работ, который считает, что на демонтаже можно и нужно максимально экономить, и привлекает некомпетентные кадры). Избавиться от этого можно, лишь повышая контроль за тем, насколько компетентен подрядчик и насколько профессиональны его специалисты», – считает он.
При этом эксперты признают, что ни наличие правил и специального оборудования, ни инструктаж не приводят к кардинальному улучшению ситуации. «Требования техники безопасности пишутся кровью. Все монтажники эти требования знают и каждый день подписывают наряды-допуски для работы на высоте. И при этом постоянно читаем о погибших на стройке. Никто не учится», – говорит Сергей Пичугин.
Кто виноват?
Комментируя вопрос ответственности за произошедшую трагедию, юристы отмечают, что для точных выводов недостаточно открытой информации. Анализ ситуации требует четкого понимания распределения ролей при реализации концессионного соглашения и того, как юридически были «структурированы» работы по сносу.
«Согласно общей презумпции Градкодекса РФ (п. 8 ст. 55.31 ГрК РФ), лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований правил техники безопасности. С учетом п. 7 ст. 55.31 Градостроительного кодекса, ответственность за их несоблюдение, в том числе уголовная, будет распределяться, в частности, в зависимости от того, какое лицо, строго юридически, было ответственно за снос и осуществляло соответствующие работы: застройщик или какой-либо подрядчик. В отношении лица, ответственного за работы по сносу, будет, вероятнее всего, рассматриваться вопрос о возбуждении уголовного дела», – говорит cоветник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко.
«Как следует из открытых источников, согласно комментариям как концессионера, так и подрядных организаций, была проведена экспертиза состояния несущих конструкций и признано их неудовлетворительное состояние, однако никто не упоминает о разработке проекта демонтажа здания. И это понятно, поскольку он должен быть включен в состав проектной документации на создание новой арены, которая должна пройти госэкспертизу. Смею предположить, что этот этап еще не пройден концессионером (который только признан победителем конкурса) и экспертиза на проект не получена, а значит, любые действия по демонтажу здания СКК не могут быть законными», – подчеркивает Майя Петрова.
С юридической точки зрения, концессионер несет всю полноту гражданской ответственности за разработку проектной документации. «В случае, если эта трагедия может быть квалифицирована как нарушение обязательств по концессионному соглашению (зависит, в том числе, от формулировок в этом документе), согласно ст. 8 Закона № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», концессионер будет нести ответственность за свои действия и за действия тех, кого он привлекает к осуществлению работ», – говорит Арина Довженко.
По мнению экспертов, правоохранительные органы проведут расследование и выявят конкретных виновников происшествия, однако на реализацию самого проекта трагедия не повлияет. «Гибель рабочего (еще не известно, является ли он сотрудником компаний-подрядчиков) будет расследована в рамках уголовного дела, к ответственности в этом случае привлекаются конкретные физические лица, а не концессионер как юридическое лицо», – говорит Майя Петрова
По словам вице-губернатора Петербурга Максима Соколова, вопрос о расторжении концессионного соглашения по СКК не стоит. На сроки реализации проекта незапланированное обрушение комплекса повлиять не должно, добавляет он.
Мнение
Сергей Салтыков, генеральный директор ГК «ГЛЭСК»:
– Демонтаж здания – это процесс часто более сложный, чем строительство. К сожалению, в нашей стране к проектированию демонтажных работ относятся довольно пренебрежительно – и это именно тот этап, на котором можно сэкономить приличную сумму. В теории, первоначально необходимо качественно обследовать здание, определить его конструктив, физические свойства материалов, их износ и повреждения, а это уже несколько миллионов рублей, затем на основе полученных данных надо составить расчетную модель здания и определить возможное поведение конструкций при демонтаже тех или иных элементов, далее – определить последовательность самих работ. После заключения экспертов следует разработать проект производства работ и другую проектную документацию. Осмелюсь предположить, основываясь на своем опыте работы в этой области, что объем работ для такого уникального здания, как СКК, при условии его качественного выполнения не может стоить менее 10 млн рублей. Неплохая возможность сэкономить – при том, что «нарисовать» нужную документацию можно менее чем за 1 млн.
Виктор Зозуля, президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент НОЭКС:
– Я думаю, что источником таких трагедий является стремление идти навстречу бизнесу, упрощая всё и вся в строительной отрасли. Раньше все СНиПы и законы были писаны кровью, соблюдение их требований было для строителей нормой жизни. Неужели трудно понять, что упразднение элементарной, казалось бы, процедуры выдачи разрешения на снос и демонтаж объекта капитального строительства (особенно такой сложности) и замена его на «уведомительный характер» как раз и являются причиной того, что случилось? Ублажили бизнес, облегчили ему начало работ, обеспечили полную бесконтрольность сложнейшего мероприятия – и, как результат, получили трагедию со смертельным исходом. Надо было изучить проектную документацию на строительство СКК, на основании нее разработать проект сноса и демонтажа объекта, подтвердить этот проект заключением экспертизы, а уж потом приступать непосредственно к работам, приняв все необходимые меры соблюдения безопасности, в том числе с привлечением достойной организации для осуществления постоянного независимого строительного контроля.
Майя Петрова, управляющий партнер юридической фирмы Letefico:
– Конечно, можно свалить всю вину на погибшего рабочего, который «вышел сам» на объект без надлежащей страховки. Но проблема в том, что такие работы вообще не должны были проводиться до разработки и экспертизы проекта по демонтажу здания. С трудом верится, что концессионер не знал о проведении работ, поскольку на строительной площадке должна быть организована охрана, допуск лиц на территорию осуществляется с проверкой их полномочий и при наличии документов о том, что они имеют право на вход, прошли инструктаж по технике безопасности. Далее может быть выстроена цепочка: концессионер – генподрядчик – подрядчики – рабочие. Каждый может перекладывать вину на другое лицо, но в итоге замыкается все на концессионере.
Ефим Лесман, инженер-энергетик, участник проектирования СКК:
- Причину обрушения крыши кратко характеризует народная мудрость «не зная броду – не суйся в воду». Конструкция мембраны тщательно была исследована в режимах как статического, так и динамического воздействия нагрузок на научно-экспериментальной базе ЛенЗНИИЭПа. Проект покрытия предусматривал возможность подвески технологических площадок, мостиков, воздуховодов, декоративного и акустического потолков. Поэтому демонтаж конструкции такого масштаба и сложности должен был вестись по составленному проекту, учитывающему все нюансы этой уникальной системы. Похоже, что об этом забыли, и в результате получился не демонтаж крыши, не ее разборка, а внезапное обрушение и, как следствие, разрушение СКК.
В Ленинградской области подвели итоги ежегодного регионального конкурса на лучший двор и лучший подъезд.
Конкурсы «Лучший двор» и «Лучший подъезд» ежегодно проводятся среди управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, советов многоквартирных домов Ленинградской области. Организаторами конкурса являются комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области и комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.
В этом году лучшим двором региона признана территория у дома 1, корпус 1 по улице Шинников во Всеволожске (товарищество собственников жилья «Хаккапелиитта Вилладж»), а лучшим подъездом — первый подъезд в доме 8 по улице Хохлова в Гатчине (управляющая компания «Город»).
В дом на улице Хохлова в Гатчине управляющая компания «Город» пришла в 2014 году и началась творческая работа, что, по мнению генерального директора УК «Город» Елены Левиной, объясняется неравнодушием жильцов.
«У нас действительно очень активные жильцы, они готовы вносить предложения, связываться с подрядчиками, вести обсуждения по поводу тех или иных вариантов улучшений, именно это — залог результата», — считает она.
«Администрация Гатчинского района прислала нам приглашение принять участие в этом конкурсе, за что им большое спасибо. В этом году мы сделали в нашем доме подъезды, наши жильцы активно принимали в этом участие, и мы поняли, что обязательно должны заявиться на конкурс. Дизайн подъездов, кстати, разработан профессиональным архитектором, также проживающим в нашем доме. Было предложено несколько вариантов цветового решения — ярких и радикальных, нейтральных и спокойных. Много споров было и по поводу зеленого цвета — мы старались избежать скучных и «казенных» оттенков. Нам удалось найти примиряющее всех решение», — рассказывает Елена Левина.
Малоэтажный жилой комплекс «Hakkapeliitta Village», построенный в 2009 году для российских сотрудников компании «Nokian Tyres», находится неподалеку от Всеволожска. Председателю правления ТСЖ «Хаккапелиитта Вилладж» Надежде Синявской не пришлось дополнительно знакомится с жильцами — все они сотрудники одного предприятия, и решения по благоустройству своих домов и двора принимают вместе.
«Каждый год в мае у нас проходят субботники, - рассказывает Надежда Синявская. - Все цветы, кустарники, деревья посажены руками жильцов. Как нужно улучшить наш двор мы тоже решаем вместе. В прошлом году наши пешеходные дорожки замостили тротуарной плиткой, сделали освещение, а в целях безопасности установили видеонаблюдение. Безусловно, у нас много внимания уделено детской инфраструктуре, ведь из 1200 жильцов, более 500 — дети. На территории работают два детских сада. В нашем дворе есть две детские площадки с безопасным антитравматическим покрытием и игровым оборудованием, и спортивная универсальная площадка, где можно играть в футбол, баскетбол и волейбол. А рядом — зона с тренажерами для мам».
В планах на будущий год — установить качели с навесами вдоль прогулочных дорожек и у каждого дома сделать закрытые велосипедные стоянки, чтобы летом там можно было оставлять детские коляски и велосипеды. А кроме того — принять участие в конкурсе « Лучший подъезд ».
«Несмотря на то, что нашим подъездам уже десять лет, они светлые и просторные, и вовсе не утратили современности. Мы подумаем как их оформить, чтобы они полностью соответствовали требованиям конкурса. Ну, а в дальнейшем, готовы с нашим двором выходить на всероссийский конкурс» , — строит планы Надежда Синявская.
Мнение
Александр Тимков, председатель комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области:
- Это конкурс для людей с активной жизненной позицией, для тех, кто хочет сделать красивее свою жизнь и окружающих людей. Именно такие проекты мы отмечаем и ставим в пример.
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.