Капремонт: курс на качество и ускорение
Ленобласть в ходе реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014–2043 годы взяла курс на качество и сокращение времени работ.
На прошлой неделе на заседании Правительства Ленобласти профильный комитет и Фонд капремонта отчитались о работе в 2017–2019 годах, а также сообщили о планах на 2020–2022 годы. Цифры получились неплохие. По итогам краткосрочной программы капремонта, за 2017–2019 годы приведены в порядок 2502 жилых дома. Программа исполнена на 98,2%.
Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко потребовал усилить контроль за качеством и сроками работ. «Да, качество улучшилось, но по 10-15% объектов были жалобы», – отметил он. По словам главы региона, есть претензии из Гатчинского района, а также из Выборга, где шесть домов планировались к сдаче еще два года назад. Губернатор полагает необходимым к концу года «выйти на погрешность в 3%», а также организовать технадзор в каждом районе.
Между тем и Комитет по ЖКХ, и Фонд капитального ремонта предпринимают и уже предприняли целый ряд мер, которые поспособствуют ускорению работ и улучшат их качество. Управляющий НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти» Андрей Воропаев рассказал, что подготовка к следующему этапу программы (2020–2022 годы) стартовала еще в сентябре 2019-го. К началу этого года были заключены почти все необходимые контракты. Последние Фонд рассчитывает оформить не позже марта. Раннее заключение контрактов позволяет приступить к ремонтам уже в начале года, если речь не идет о сезонных работах, конечно.
Ускорить процесс и попутно сэкономить средства также позволяет новый статус НК. Фонд вступил в СРО, поэтому получил возможность корректировать проектную документацию и выполнять самостоятельно часть ПИРов. Это позволяет экономить средства, подчеркнул Андрей Воропаев. Кроме того, создан отдел обследования, специалисты которого будут определять объем работ и их очередность, что также поможет ускорить работы.
Чиновники также надеются на улучшение контроля качества ремонта. Эта функция придана отделу обследования. Уже сегодня есть список почти из 200 домов, отремонтированных в 2014–2015 годах. Гарантийные сроки ремонтов подходят к концу, и сейчас специалисты отдела обследуют состояние этих объектов.
В свою очередь, Александр Дрозденко посоветовал менять недобросовестных подрядчиков сразу, на начальном этапе, не дожидаясь срока исполнения контракта, чтобы ремонт не затягивался. Впрочем, как отметил председатель Комитета по ЖКХ Ленобласти Александр Тимков, подход Фонда капремонта к исполнителям контрактов настолько суров, что некоторые подрядчики даже побоялись заключать контракты, опасаясь жесткого контроля. При этом в рамках претензионной работы уже расторгнуты договоры с несколькими подрядчикам и поставщиками.
«Мы растем, количество домов и работ растет», – отметил Андрей Воропаев. Однако это вызывает опасение за качество строительного контроля: большой объем мониторить сложно. Поэтому он частично передается на аутсорсинг. В то же время, по его словам, в районах не хватает специалистов по эксплуатации. Видимо, поэтому местные власти порой неверно оценивают объем работ, сроки и пр.
Александр Тимков также сообщил, что впервые на 2020 год выделены средства на экстренные ремонтные работы – если возникнет такая необходимость в результате, например, стихийных бедствий. По его словам, это будет первый опыт такого рода. Всего бюджет выделил 20 млн рублей. Средства в случае необходимости будут направлены на ремонт фундаментов, и кровель. Заказчиком в таких случаях будет выступать не Фонд капремонта, но местные власти.
По словам Александра Тимкова, многие дома, которым нужен срочный ремонт, не попали в программу – или попали, но работы на них были запланированы на более поздние сроки. И наоборот – в домах, которые не нуждаются в ремонте срочно, запланирован ремонт в ближайшее время. Правительство региона постановлением № 625 отрегулировало этот момент – разрешено перемещать сроки. В результате, по предложению местных властей, для 159 объектов ремонт перенесен.
Справка
В краткосрочный план реализации региональной программы капремонта жилья в 2020–2022 годах включены 3607 домов по 5603 видам работ, в том числе замена 470 лифтов в 177 домах. В 2020 году запланировано провести ремонт в 715 домах по 1310 видам работ, в том числе по замене 347 лифтов в 129 домах.
Почему безопасно вкладываться в покупку квартиры в новостройке
Российская строительная отрасль работает по новым правилам. По сути, именно с 1 октября 2019 года на отечественном рынке недвижимости должно было все встать на свои места, появиться четкое понимание, кто и что строит, а также кто отвечает за деньги дольщиков. «Газета.Ru» разбиралась, есть ли риски на рынке новостроек сегодня, как теперь защищаются права участников строительства и в чем особенности новой модели финансирования проектов.
В ожидании прибавления
Ровно три месяца назад, как уже принято говорить, строительная отрасль в России встала на новые рельсы. Застройщики, которые начали реализацию проектов после 1 июля 2019 года не могут больше привлекать деньги покупателей без использования счетов эскроу. Банковское финансирование стало для них новой реальностью.
Схема работает так, что застройщики не имеют права напрямую брать средства дольщиков по новым договорам долевого участия. Деньги людей лежат весь срок строительства дома на специальном счете эскроу, а девелопер строит за счет банковского финансирования и получает привлеченные средства только после ввода в эксплуатацию.
«Банки контролируют деятельность застройщиков, она становится прозрачной и понятной. Стоит отметить, что государство допустило к процессу только самые надежные кредитные организации», - обратил внимание директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш, добавив, что в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк Дом.РФ.
Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателей жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как «обманутый дольщик» в ближайшем будущем», - поделился мнением эксперт.
Согласно Единой информационной системе жилищного строительства, объем проектов, по которым застройщиками предусмотрено использование спецсчетов и проектного финансирования, непрерывно растет. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн квадратных метров, то сейчас речь идет о 19,2 млн «квадратов».
При этом по тем проектам, в которых строительная готовность составила на тот момент 30%, а объем заключенных ДДУ - 10%, девелоперы могли до 1 октября заключение о соответствии таким критериям, после чего им предоставлялось право завершить начатое строительство по старым правилам. На сегодняшний день это 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Кроме того, все заявления на соответствие, которые были поданы застройщиками до 1 октября, остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами. «Поэтому в ближайшие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационной системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям», - объясняют в ДОМ.РФ.
Игра по правилам
При этом на рынке есть и те застройщики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застройщики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru».
«Неполучение застройщиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застройщик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застройщик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в «красную линию» определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», - рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, согласно новым правилам, не получившие заключение застройщики не могут заключать новые ДДУ, но завершить работу по старым – вполне.
«Никто не запрещает застройщику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», - объяснил эксперт, добавив, что дольщики в таких проектах защищены через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Более того, проблемного застройщика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где все компании должны размещать информацию о реализуемых проектах.
По данным аналитической службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужной готовности, либо застройщик подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Также речь идет о 33% проектов, по которым девелопер планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств. При этом по 30% проектов застройщик планирует перейти на счета эскроу.
В последнем случае, полагают эксперты, речь может идти о части спящих проектов с ранее полученными разрешениями на строительство. Если ДДУ пока еще не заключались, то застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем.
Перспектива защиты
Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительной отрасли по кредитам застройщикам.
Новые правила позволяют минимизировать присущие строительной отрасли риски, сделать ее максимально прозрачной, считает финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.
«Переход на эскроу-счета кардинально меняет бизнес-модель девелоперов. Кредиты достаточно комфортны для заемщика с точки зрения соотношения долей собственных и заемных средств, а особые условия формирования банковских резервов позволяют капитализировать проценты», - поделился мнением собеседник «Газеты.Ru».
Кроме того, если предыдущая модель финансирования строительства жилья целиком зависела от продаж, тогда как нынешняя дает возможность финансировать стройку в объемах, превышающих совокупные поступления на эскроу-счета, что является несомненным плюсом.
Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам полагает, что проектное финансирование является именно тем механизмом, который гарантирует покупателям первичной недвижимости безопасность.
«Раньше покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия могла иметь некоторые риски, на сегодняшний день обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд и банковский контроль, который прекращается только после сдачи объекта в эксплуатацию, стали 100-процентной гарантией того, что объект будет достроен и покупатель получит свою квартиру», - объяснил эксперт.
Для застройщиков новый механизм является гарантом того, что будут деньги на строительство жилых комплексов, а покупателям эскроу-счета гарантируют то, что они не потеряют свои деньги, даже если у застройщика возникнут какие-то финансовые трудности, ведь согласно банковской гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.
«Условия предоставления проектного финансирования застройщикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичной недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», - отметил эксперт «Гранель».
Источник: «Газета.Ru»
Ленобласть намерена расширять бизнес-партнерство с Китаем, а также стать частью северного торгового Шелкового пути между странами Азии и Европы.
Власти 47-го региона провели первый бизнес-форум «Балтика – Китай». Он собрал более 250 представителей российских и зарубежных компаний и стал площадкой для деловых контактов предпринимателей. На форуме обсудили перспективы ведения иностранного бизнеса на территории Ленобласти, форматы господдержки инвесторов и экспортеров.
Локация и льготы
Председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Дмитрий Ялов отметил, что Китай, наряду с Германией и Финляндией, входит в тройку стран, с которыми у региона наиболее активно развиваются торговые отношения. В частности, за последние четыре года в Ленобласти товарооборот с азиатским государством вырос в два раза и составил 1,7 млрд долларов. Сейчас в регионе прорабатываются возможности реализации ряда крупных инвестиционных проектов.
По словам чиновника, создание совместно с Китаем новых промышленных, производственных площадок – это только один из возможных форматов сотрудничества. Также Ленобласть готова стать частью северного торгового Шелкового пути и быть транзитным хабом между странами Азии и Европы. «Ленобласть – уникальный регион. Через нас проходит четверть всего российского экспорта и импорта. Необходимо и дальше задействовать локационные преимущества. В частности, наш порт Усть-Луга уже стал одним из крупнейших в России по перевалке грузов. Сейчас обсуждается реализация проекта нового портового мегапроекта в Приморске. Данный объект также сможет претендовать на то, чтобы войти в пятерку крупнейших в стране», – подчеркнул Дмитрий Ялов.
Было также отмечено, что Ленобласть не только готова реализовать проекты китайских бизнесменов на своей территории и быть крупнейшим перевалочным хабом. Региональные компании заинтересованы в экспорте своей продукции в Поднебесную. Власти Ленобласти уже пообещали малому и среднему бизнесу, занимающемуся экспортом, на конкурсной основе частично компенсировать расходы транспортные, складские и таможенные.
Представители китайских компаний на форуме задали вопросы о налоговых льготах для иностранных инвесторов, особенностях ведения бизнеса на территории опережающего промышленного развития (ТОСЭР), в индустриальных парках.
По словам Сюй И, управляющего петербургским филиалом «АйСиБиСи Банка» («дочка» китайского государственного банка Industrial and Commercial Bank of China Limited), Ленобласть действительно интересна китайскому бизнесу в силу своей удачной географической локации, а также благоприятного инвестиционного климата. Он отметил, что многое зависит от конкретного кейса. Но в целом возможности для взаимовыгодного партнерства есть по множеству различных направлений.
Немецкий взгляд
На форуме «Балтика – Китай» присутствовало множество представителей западноевропейского бизнеса. Некоторые из них имеют собственные подразделения в России, другие, как и их китайские коллеги, пока присматриваются к нашей стране в целом и Ленобласти в частности.
Генеральный директор Немецко-Российского экономического Союза Ханно Штекер отметил, что важно вовлекать в международное партнерство средний бизнес. По его мнению, именно с такими компаниями, как правило, выстраиваются наиболее долгосрочные отношения. Если крупные организации быстро принимают инвестиционные решения о присутствии в той или иной стране или регионе, но и быстро из них уходят, то средний бизнес позволить такого не может. Наиболее выгодный формат партнерства, считает представитель бизнес-сообщества, – кооперация, совместная реализация проекта.
Директор филиала «Северо-Запад» Российско-Германской внешнеторговой палаты Владимир Никитенко напомнил, что немецкий бизнес достаточно широко представлен в Ленобласти. Некоторые компании успешно работают в регионе 20–25 лет. Тем не менее, согласно проведенному опросу, многих западных предпринимателей тревожит общеполитическая и экономическая ситуация в нашей стране. «Больше всего представителей бизнеса беспокоят международные санкции, а также волатильность рубля. Также иностранных предпринимателей, особенно работающих в сегменте ритейла, беспокоит снижение доходов и покупательной способности российских потребителей», – отметил он
Мнение
Дмитрий Ялов, председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти:
– До ноября 2019 года будет принят новый региональный закон о поддержке вновь приходящих инвесторов. В частности, речь идет о налоговых льготах. Планируется снизить до нуля размер налога на имущество и до 10% – налог на прибыль. Эти льготы будут касаться предприятий, 90% выручки которых приходится именно на новые инвестиционные проекты. Если компания строит новый цех или покупает новое оборудование, то на льготу она не сможет рассчитывать. Также сохранятся такие меры поддержки, как упрощение подключения к электросетям и регистрации в налоговых органах.