Суперагломерация

Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В ближайшее время все три мегалокации будут жестко конкурировать между собой на рынке жилищного строительства, говорят эксперты.

---

Пять лет назад, 1 июля 2012 года, к столице были присоединены 148,8 тыс. га земли на юго-западном направлении, которые стали именоваться Новой Москвой. Итоги первой пятилетки развития «Новой Москвы» подводили на пленарной сессии в рамках форума PROEstate-2017.

Ударными темпами

Территориальные схемы присоединенных земель, которые были поделены на Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), были утверждены Правительством Москвы в 2015 году. А в марте 2017 года Генплан развития Новой Москвы был принят Московской городской Думой.

Согласно Генплану, в перспективе до 2035 года население Новой Москвы вырастет до 1,5 млн человек (сегодня – 320 тыс. человек). Как рассказал руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, в основу градостроительной документации положен принцип полицентрической структуры расселения, в соответствии с которым на новой территории будут созданы устойчивые жилые районы, сбалансированные по численности населения и соцобъектов, а также рабочих мест.

Инвестиционный потенциал развития новой территории до 2035 года – 7 трлн рублей. «С поправкой на инфляцию эту цифру сегодня уже смело можно подвинуть к 8 трлн рублей, – подсчитал  Владимир Жидкин. – Предполагается, что 80% этих средств обеспечат внебюджетные источники. За пять лет в развитие Новой Москвы было вложено порядка 780 млрд рублей. Из них 120 – деньги из бюджета (федерального и городского), а остальные 660 – средства инвесторов. Мы рассчитываем, что в этом соотношении проект будет реализовываться и далее».

Владимир Жидкин сообщил, что всего с начала 2012 года в Новой Москве построено около 11 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС). Кроме того, возведены 52 объекта социальной инфраструктуры (две трети из которых построены на частные средства, и только треть – на бюджетные деньги). До 2035 года в Новой Москве должны появиться 125 объектов здравоохранения, 110 школ и 300 детских садов.

Не меньшее внимание уделяется развитию транспортной инфраструктуры присоединенных территорий. «Уже сформирован транспортный каркас, в его структуре установлены как продольные, так и поперечные связи, построены четыре путепровода через ж.-д. пути, на которых возникали основные пробки. Всего с 2012 года построено 70 км новых дорог. Продолжается строительство новых путепроводов – в Переделкино, Щербинке, на Курском направлении и др. В этом году начнется строительство еще двух дорог, которые свяжут Калужское шоссе с Варшавским и Симферопольским шоссе», – перечислил глава Департамента новых территорий.

До 2021 года в Новой Москве планируется построить 300 км магистральных дорог. Одновременно с дорогами строится и подземка. На новых территориях уже появились две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» на Сокольнической ветке. К 2035 году в Новой Москве появятся 20 новых станций метро (и 72 км новых путей).

По словам Владимира Жидкина, полностью «выстроилась» и инженерная инфраструктура: «Утверждены все схемы водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения. Так как местная вода не очень хорошего качества, было принято решение всю воду подать централизованно из Москвы. Сейчас строятся магистральные сети вдоль Калужского, Киевского шоссе и перемычки. Также было принято решение создать новые централизованные очистные сооружения, поскольку существующих мощностей недостаточно».

Создание рабочих мест – самая «трудная» тема Новой Москвы, считает Владимир Жидкин. Однако городские власти в этом отношении заняли жесткую позицию.  «В ПЗЗ мы предусмотрели площадей под создание рабочих мест больше, чем жилья. Нельзя никому давать строить жилье, пока не появятся места приложения труда. Только такая мотивация заставит застройщиков думать об этой проблеме. Если по каким-либо причинам инвестор отказывается от этой «нагрузки», у нас есть встречное предложение – передайте городу землю, где должны быть рабочие места, и стройте только жилье», – рассуждает глава Департамента новых территорий. Всего с начала 2012 года создано около 100 тыс. рабочих мест, из них сегодня занята примерно половина.

Еще одна важная для нового города тема – парки. На территории Новой Москвы разбито уже 13 парков. Всего до 2035 года планируется возвести 86 парков, общей площадью 12 тыс. га. «Еще некоторое время назад мы вряд ли могли говорить о создании рабочих мест или масштабных зеленых зон за счет инвестора, – рассуждает Владимир Жидкин. – Сегодня для того, чтобы росла капитализация проектов, для того, чтобы создавать комфортную среду, застройщики готовы создавать такие проекты. Почти все крупные жилые комплексы Новой Москвы включают в себя парки и масштабные зоны отдыха».

О «простой» и «правильной» жизни

«Со времен, когда Москва вступила на территорию ТиНАО, «простая» жизнь застройщика закончилась. «Простая» в смысле: построил дом и счастлив. А рабочие места мы воспринимали как отрицательную экономику, – говорит Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» (в портфеле активов группы более 5 млн кв. м жилья в Москве и Подмосковье). – Однако сейчас мы приходим в пониманию того, что путь развития Новой Москвы однозначно правильный. Да, государство вкладывает в развитие региона 20%, это всего лишь пятая часть инвестиций. Но смысл в том, что эти 20% – первые и самые важные, тот толчок, который дает Москва этим территориям в виде развития дорог, инфраструктуры, в виде долгосрочного планирования до 2035 года. У нас есть все исходные данные для развития проектов. Это нормальная мировая практика, которой у нас никогда раньше не было».

По мнению г-на Обуханича, если раньше застройщики пришли к выводу, что не бывает качественного проекта без социальной и дорожной инфраструктуры, то сегодня на территориях Новой Москвы такие проекты невозможны без создания рабочих мест: «Это продиктовано экономикой проекта: ну не будут приобретать квартиры здесь только потому, что есть красивые дома, детский сад и Москва пообещала дорогу», – уверен Даромир Обуханич.

Сегодня на территориях Новой Москвы у ГК «МИЦ» всего в работе около 1 млн кв. м. В сентябре текущего года ГК «МИЦ» открыла продажи в новом жилом комплексе «Южное Бунино», который расположен в НАО, рядом с деревней Ямонтово, на площади 56,4 га. В рамках первой очереди будет построено 306 тыс. «квадратов». В основу концепции проекта положен диверсифицированный подход в разработке продукта: в составе жилого комплекса – дома классов «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес»; квартиры – с разнообразными функциональными планировками; широкий выбор отделки; и цена, сопоставимая со стоимостью, предлагаемой в сегменте новостроек эконом-класса Московского региона. «Лет 5-7 назад такой проект мы бы делали только внутри МКАД, сегодня не боимся это создавать на территориях, удаленных от МКАД на 10 км. Это стало возможным только потому, что и нам, и покупателям квартир понятно, как развивается эта территория», – заключил Даромир Обуханич.

«Новая Москва – один из самых перспективных рынков», – такую оценку дает Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС» (в прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м), но при этом г-н Киселёв делает оговорку: «С позиции долгосрочной перспективы». И поясняет: «Москва в ее исторических границах, Московская область и Новая Москва образуют сегодня суперагломерацию. В рамках этой суперагломерации в ближайшее время эти три части будут конкурировать между собой. Насколько успешно будет конкурировать Новая Москва в этой тройке, будет определять ее развитие в долгосрочной перспективе».

Застройщики пока очень осторожно подходят к реализации своих проектов в Новой Москве и Московской области, говорит Станислав Киселёв. Причем рынок как Новой, так и «старой» Москвы значительно уступает Московской области по объемам ввода жилья. У области несколько серьезных конкурентных преимуществ: «готовые» рабочие места, разветвленная ж.-д. сеть, относительно низкая стоимость предложения (в среднем на 20% ниже, чем в Новой Москве).

Новая Москва пока держится на заявленном потенциале, считает Станислав Киселёв, – на потенциале развития новой комфортной среды, транспорта, инфраструктуры: «Успех завтрашнего дня зависит от того, насколько власть и девелоперы справятся с проблемой создания рабочих мест. Здесь нужны мегапроекты, наукограды и технопарки, а не одиночные объекты внутри жилищных комплексов».

Код территории

Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «А101», говорит, что цена предложения в Новой Москве неуклонно растет, а в Московской области – год от года падает: «Спрос из Московской области смещается частично в Москву и Новую Москву, но именно последняя демонстрирует в последнее время рост объема поглощения и уже вышла за 1 млн. кв. м. Я думаю, что по итогам 2017 года этот показатель составит 1,3 млн кв. м».

По итогам 2016 года ГК «А101» вошла в тройку самых крупных застройщиков Новой Москвы. Уникальность концепции проектов ГК «А101» – в комбинации жилых комплексов с разным форматом недвижимости, индивидуальной архитектурой и ландшафтным окружением. В 2016 году ГК «А101» вывела на рынок два новых комплекса: «Скандинавия» и «Белые ночи».

У каждого проекта комплексного освоения территории есть ядро – большой жилой район, вокруг которого сначала появляется социальная инфраструктура, а впоследствии начинают формироваться объекты коммерческой инфраструктуры. Не будем лукавить, построить экономику КОТ сразу на рабочих местах – невозможно. «Поэтому в качестве ядра мы берем жилье, развиваем его, продаем, а потом наращиваем все остальное, – говорит Дмитрий Волков из «А101». – Среднестатистический потрет покупателя квартир в Новой Москве – молодые люди 28-32 лет, средний доход – 150 тыс. рублей в месяц, у 80% из них – есть автомобиль. В своем квартале они хотят развлекаться (гулять, заниматься спортом), поэтому в каждом нашем районе есть парк и спортивный центр. Например, в жилом комплексе «Скандинавия» площадь парка составляет 80 га – с фонтанами, кафе, беседками, речками и велодорожками».

Как считает Дмитрий Волков, сегодня Новая Москва уже опережает в своем развитии «старую» Москву. Самые крупные проекты КОТ находятся именно в Новой Москве – это «Саларьево Парк» от ГК «ПИК» и «Скандинавия» от ГК «А101». «Тренды в девелопменте будут задавать именно крупные КОТ. Собственный парк, выход к речке, беседка, подземный паркинг и дизайнерская отделка в подъезде – такого нет в Московской области, и не везде есть в «старой» Москве. Именно Новая Москва станет законодателем девелоперской моды».

Причем речь идет о проектах комфорт-класса, подчеркивает Дмитрий Волков: «В своих проектах мы отдаем 20% домам бизнес-класса, еще 20% – улучшенному комфорту, но строить весь КОТ на базе высокого класса, – нецелесообразно, он не имеет достаточной емкости рынка. Причем нет перспектив и у жесткого «эконома». «Убитые муравейники» закончились год назад, когда поглотили ГК «Мортон».

Еще один тренд комплексного освоения территорий – проникновение концепции во все элементы проекта, начиная от нейминга, оформления подъездов, домов с отделкой и заканчивая благоустройством и навигацией по жилому кварталу. «Мы видим в этом игру, которую с удовольствием воспринимает наш покупатель», – отмечает г-н Волков. 

Кстати

Согласно опросам ВЦИОМ, около 30% жителей «старой» Москвы допускают возможность переезда на новые территории.

Таблица. Средняя стоимость новостроек в Новой Москве

№	Поселение	Средняя цена, руб./кв. м
1	Московский	121 386
2	Внуковское	119 443
3	Сосенское	115 671
4	Троицк	103 362
5	Кокошкино	94 882
6	Щербинка	93 775
7	Первомайское	93 216
8	Десеновское	92 721
9	Воскресенское	90 382
10	Филимонковское	89 306
11	Марушкинское	88 235
12	Киевский	80 253
13	Новофедоровское	57 558
14	Краснопахорское	56 277

Источник: mirkvartir.ru

Акцент на частное

Времена, когда российский девелопмент уповал на иностранные инвестиции, окончательно остались в прошлом. Программа Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate была ориентирована исключительно на российского, и преимущественно частного инвестора.

---

PROEstate-2017 проходил в Москве с 13 по 15 сентября. Трехдневная деловая программа Форума – более 60 сессий, дискуссий,  конференций и обучающих семинаров.

В этом году на PROEstate было намного больше посетителей, многих из них интересовали вопросы прямых инвестиций. Форум перестал быть местом общения исключительно профессиональных девелоперов. Увеличилось количество открытых мероприятий.

«Это ответ на запрос времени, – считает президент NAI Becar Александр Шарапов. – Если в прошлом году мы все еще рассуждали о том, чего ждать от иностранных и институциональных финансовых партнеров, то сейчас уже стало понятно, что основным инвестором в доходную недвижимость является именно частный инвестор. В России в покупку доходных квартир граждане вкладывают около 200 млрд рублей ежегодно. Эта цифра сопоставима с годовым объемом инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости в целом. Думаю, что львиная доля деловой программы следующего Форума будет посвящена прямым инвестициям».

О том, как меняется портрет покупателя недвижимости, говорили на пленарной сессии «Инвестиции в проекты недвижимости – обновленные ожидания», во время бизнес-лаборатории «Время меняться: новые форматы на рынке недвижимости. К каким новым форматам стоит приглядеться инвестору?». В пресс-центре Форума состоялись «Дебаты инвесторов» – публичная встреча четырех команд инвесторов различных направлений, где каждый отстаивал эффективность инвестиций в «свое» направление (недвижимость, стартапы, банковские вклады и акции).

Участников Форума интересовала тема применения новых технологий. Так, в рамках Форума прошла дискуссия «Блокчейн, ICO и криптовалюты – к чему готовиться рынку недвижимости?». В мероприятии принял участие генеральный директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. По его мнению, в недвижимости блокчейн позволит создать единую прозрачную систему управления, где будет собрана вся информация об объектах, выходящих на рынок.

Напомним, организаторами Форума PROEstate выступили Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Правительство Москвы, Департамент развития новых территорий города Москвы, некоммерческая организация «Ассоциация инвесторов Москвы», ARE, некоммерческое партнерство «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Оператор Форума – PROEstate Events. Медиа-партнером Форума по Санкт-Петербургу и Северо-Западу выступила газета «Строительный Еженедельник».

Мнения

Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»:

– PROEstate, конечно, меняется. Раньше очень многие надеялись на иностранные инвестиции, сейчас эти надежды растаяли. Много говорят о новых форматах рынка недвижимости, но пока их рано считать сформировавшимися сегментами. Многие из этих форматов были заимствованы на Западе, но есть и оригинальные мысли. Сегодня PROEstate – это площадка для общения и обмена идеями.

Марина Зверева, директор УК «ЛОМО-Недвижимость»:

– Нынешний форум, на мой взгляд, живее, чем прошлый. Его оживили дискуссии, посвященные новым форматам на рынке недвижимости, или на тему того, как новые технологии меняют бизнес-стратегии. Центром этой инновационной деловой программы стали мероприятия NAI Becar, без которых, если честно, Форум казался бы несколько пустоватым. Отчасти заменой активной переговорной составляющей PROEstate прошлых лет стала обучающая программа, которая, безусловно, очень интересна.

Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer:

– Нынешний Форум и по количеству, и по составу участников выигрышнее прошлого, и уж тем более – позапрошлого. Несмотря на все усилия правительства, на рынке еще выживают компании и продолжают работать. Появилось много молодых ребят, они транслируют такие креативные идеи, о которых еще некоторое время назад я и помыслить не мог. Особенно это касается сферы маркетинга. Очень интересные доклады. На высококонкурентном, быстро меняющемся рынке, эти идеи позволят нам двигаться вперед.

Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:

– Наиболее интересными для меня были темы, связанные с инвестированием. Хотелось бы видеть в программе больше специализированных тем, с глубокой их проработкой. Например, в этом году таким мероприятием стала презентация председателя Москомархитектуры Юлианы Княжевской на тему «Регламент внесения изменений в ПЗЗ: застывший документ или инструмент для работы?». Она собрала много участников, люди задавали предметные вопросы.