Конфликт на Дамбе: Своя правда ближе к телу

16.02.2009 21:36

Министерство регионального развития РФ судится с Альфа-банком и корпорацией «Трансстрой» из-за петербургской дамбы. Общая цена вопроса – 28 млн USD. У каждой стороны в этом треугольнике своя правда. В конце февраля Арбитражный суд Москвы рассмотрит иск Минрегиона о взыскании с Альфа-банка 19 млн USD, являющихся платежом по банковской гарантии, выданной в обеспечение обязательств корпорации «Трансстрой» для завершения строительства дамбы. Истец обратился в суд 4 февраля с заявлением о том, что ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» (входит в «Трансстрой», принадлежащий Олегу Дерипаске) задержала сдачу второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) более чем на 211 дней.

 

Строили мы, строили

В компании «Инжтрансстрой» ситуацию комментируют так: «На сегодняшний день весь объем работ по объекту С-2 (судопропускное сооружение) выполнен. Кроме того, сверх обязательств по контракту сделан разбор перемычек. Мы ждем приема госкомиссии».

Напомним, что два с половиной года назад «Инжтрансстрой» заключил контракт с Росстроем на строительство в Петербурге второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) от наводнений стоимостью 4,7 млрд рублей. Общая стоимость проекта в то время оценивалась в 85,2 млрд рублей. После ликвидации Росстроя правопреемником федерального агентства стал Минрегион, который весной 2008 года предписал подрядчику приостановить работы для инвентаризации строящихся в рамках КЗС объектов. «Трансстрой» имел право на пролонгацию сроков договора, это было оговорено условиями контракта – вначале с Росстроем, а потом и его правопреемником Минрегионом», сообщает источник внутри компании.

По словам сотрудников «Инжтрансстрой», все промежуточные акты по работам на дамбе подписаны. На данный момент Минрегионом принято свыше 90% объемов работ. Однако объект так и не передан заказчику. Из почти 4,7 миллиарда, обозначенных в контракте с «Инжтрансстроем», подрядчику выплачено около 4,5 млрд рублей, оставшиеся 200 млн рублей компания пока так и не получила. Причина – отказ дирекции КЗС подписать акт приемки.

Фактически объект С-2 был готов уже в октябре прошлого года. Именно тогда в присутствии премьер-министра Владимира Путина было торжественно открыто судоходство через КЗС. По случаю премьеру подарили макет дамбы, а тогдашний министр Дмитрий Козак уверял, что работы по сооружению дамбы идут с опережением графика. «Трансстрой» подал в Арбитражный суд Москвы встречные иски. В первом иске корпорация оспаривает требование министерства погасить банковскую гарантию, данную Альфа-банком по причине готовности объекта. Во втором «Трансстрой» обвиняет заказчика в том, что он не учел дополнительные работы (произведен разбор перемычек) и задерживает оплату. Это дает корпорации право на продление сроков сдачи объекта.

 

Банковская гарантия

Представители Альфа-банка уверяют, что банк не получил документов, подтверждающих крупные убытки Минрегиона. Поэтому у банка «были основания для предположения о неправомерности заявленного требования совершить платеж по банковской гарантии или о злоупотреблении со стороны Минрегиона РФ своими гражданскими правами как бенефициара по банковской гарантии».

Банк отказывается совершить платеж по гарантии, так как получил от ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» информацию о том, что все работы по строительству комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений практически выполнены. По данным Альфа-банка и «Трансстроя», процесс сдачи работ на незначительную сумму уже завершается, а вот бюджетное финансирование строительства не ведется и предварительная оплата работ заказчиком не проводилась.

Специалисты считают, что это обычная практика. Компании-заказчики никогда сразу не принимают объекты и оттягивают сроки расплаты до последнего. На фоне всеобщего кризиса бумажная волокита и бюрократическая неразбериха помогут выгадать несколько месяцев. Тем более что объект все это время будет находиться на балансе подрядчика.

 

Штатная ситуация

«Нынешняя спорная ситуация с «Инжтрансстроем» и Минрегионом – это рабочий момент, конфликт между заказчиком и подрядчиком. Это никак не отразится на строительстве Комплекса защитных сооружений города от наводнений», – уверен вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Информацию об исковом заявлении со стороны Министерства регионального развития в адрес Альфа-банка и «Инжтрансстроя» чиновник комментирует весьма сдержанно.

То, что сегодня пишут СМИ, – погоня за сенсацией. «Мы регулярно отслеживаем состояние наших крупных инвесторов, – утверждает Юрий Молчанов. – Сегодня структуры, входящие в состав «Базового элемента» г-на Дерипаски, реализуют ряд крупных проектов в Петербурге и выполняют все свои обязательства».
Так, руководители всех компаний, входящих в холдинг, заявляют, что у них есть необходимые средства для реализации проектов, в том числе «Апраксин двор», стадион, «Пулково» и другие.

Напомним, что проекты, реализуемые структурами «Базового элемента», совершенно разные по объему, затратам и степени готовности. Некоторые из них находятся в начальной стадии готовности, а некоторые уже на финише.

Вице-губернатор сказал, что все инвестиционные договоры предусматривают условия разрыва, когда одна из сторон не исполняет своих обязательств, что означает фактическую смену инвестора. Сегодня таких прецедентов нет.

Так, «Трансстрой» выступает генподрядчиком работ по реконструкции взлетно-посадочной полосы №1 аэропорта Пулково. По данным компании, объект может быть введен в эксплуатацию раньше запланированного срока. Генеральный директор ОАО «Аэропорт Пулково» Андрей Муров говорит, что реконструкция полосы завершится в мае-июне нынешнего года, хотя ранее модернизацию объекта планировали закончить только в конце лета. По словам г-на Мурова, весной на полосе начнется установка светосигнального оборудования и радиотехнических приборов, после чего к работе приступят экспертные комиссии.

Кроме того, «Трансстрой» строит в Петербурге стадион «Зенит». По информации компании, на данном объекте работы ведутся согласно графику, уже составлен перечень основных подрядчиков. В ближайшее время он будет оглашен публично.

Пресса в очередной раз подняла шумиху вокруг г-на Дерипаски и структур «Базового элемента». И, как это часто бывает, поторопилась с выводами, подсчитывая долги «в среднем по больнице». Это может негативно сказаться на компаниях, которые до недавнего времени исполняли все свои обязательства.

 

Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Здесь будет город-офис
26.09.2006 15:46

Петербургские специалисты по коммерческой недвижимости в один голос заявляют: городу не хватает бизнес-центров, особенно форматных - класса В и А. Петербург в этом направлении отстает не только от Европы, но и от Москвы, по приблизительным оценкам - лет на пять.

В такой ситуации открытие каждого нового бизнес-центра и появление нового игрока на рынке коммерческой недвижимости - значимое событие для города. На прошлой неделе корпорация «Петербургская недвижимость» зарегистрировала собственную девелоперскую компанию - Praktis, а ЗАО «Первомайская Заря» открыло бизнес-центр класса B+.


Рост на рынке коммерческой недвижимости привлекает все больше игроков, чей бизнес - консультирование девелоперов и эксплуатация построенных объектов. «Петербургская недвижимость» объявила о создании компании под названием Praktis, которая займется управлением недвижимостью, технической эксплуатацией объектов коммерческой, жилой и загородной недвижимости, консалтингом, брокериджем и управлением инвестициями в сфере коммерческой недвижимости. Praktis уже осуществляет брокеридж 80 тыс. кв. метров бизнес-центров. Она управляет и эксплуатирует 160 тыс. кв. метров коммерческой и жилой недвижимости. «Мы знакомы со всеми рисками, которые существуют на этом рынке, и умеем эффективно работать с коммерческой недвижимостью», - отметил генеральный директор компании Praktis СВ Илья Еременко. Компания намерена работать не только с российскими партнерами. «В город сейчас приходят западные компании и западные архитекторы, они не знают местной специфики, поэтому мы будем оказывать им помощь», - заявил он.


Мнение практиков

Специалисты компании Praktis прогнозируют значительный рост объемов строительства коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет. По их оценкам, город может в течение ближайших трех лет «поглотить» не менее 1 млн кв. метров офисных площадей. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость», утверждает: «В Европе средняя наполняемость бизнес-центров составляет не более 60 процентов, в Санкт-Петербурге - 95 процентов и больше. Нам есть, куда расти. Особенно высока потребность в бизнес-центрах классов А и В». По словам Юлии Дровянниковой, исполнительного директора компании Praktis, в городе всего два бизнес-центра, которые с натяжкой можно отнести к классу А: здание на Невском, 25 и «Северная столица». Тем не менее, интерес к качественным объектам растет, в бюджетах компаний начали выделять больше средств на содержание удобных и презентативных офисов. Не очень высокими темпами, но стабильно - 5-7 процентов ежегодно - растут ставки арендной платы. «В основном это касается бизнес-центров классов В и А, - рассказывает Юлия Дровянникова. - На месте владельцев бизнес-центров класса С я бы задумалась о редевелопменте или продаже таких объектов. Никто уже не хочет сидеть в плохих офисах», - утверждает она.


Одна из причин роста потребностей в новых качественных офисных площадях, причем определенного формата, - создание филиалов офисов крупных российских и зарубежных компаний в Санкт-Петербурге. «Крупные компании в Санкт-Петербурге размещают филиалы, и зачастую им не нужны такие помещения, как в Москве, по 1,5 тыс. кв. метров. Требуются небольшие 50-250-метровые офисы, которые и нужно проектировать в новых петербургских бизнес-центрах», - говорит Юлия Дровянникова.

Место имеет значение
Вячеслав Семененко считает, что тот собственник, который имеет помещения в центре и использует их под производственные или складские цели, сдерживает развитие рынка коммерческой недвижимости. Последний пример эффективного девелопмента продемонстрировало ЗАО «Первомайская Заря» - управляющая компания, которая занимается развитием собственной недвижимости, а именно, помещениями одноименной фабрики одежды. Компания в реконструированных фабричных зданиях открыла современный функциональный бизнес-центр класса В+ Kellerman Center площадью 19 тыс. кв. метров.

Галина Синцова, генеральный директор компании «Первомайская заря», рассказывает: «В 2004 году мы вывели производственные и складские помещения фабрики на территорию завода «Веретено», сейчас мы занимаем там 3 тыс. кв. метров. Дальше эксплуатировать здания и территорию практически в центре города под производственные нужды было бессмысленно и экономически невыгодно». По ее словам, ставка арендной платы «Веретена» - $6 за кв. метр в месяц, а помещения в бизнес-центре сдаются за $35-50. Уже сегодня сдано в аренду 13 тыс. кв. метров по площадям, которые еще только будут реконструироваться, также есть договоренности с арендаторами. Сейчас помещения Kellerman Center арендуют ОАО «Мэлон Фэшн Групп», «Мироглио» (Италия), «Метсялиито» (Финляндия), Sun Microsistems (США). Руководство «Первомайской Зари» надеется, что проект окупится быстро даже по российским меркам - за 2-3 года.

Как отмечают аналитики, одним из наиболее существенных факторов, на основе которого формируется арендная ставка бизнес-центра, является его месторасположение, при прочих равных условиях удачное местоположение способно увеличить уровень арендной ставки объекта на 10-30 процентов. Положение здания по отношению к центру города определяет и уровень бизнес-центра. По словам Дэвида Келлермана, президента компании «Первомайская Заря», изначально Kellerman Center планировался как бизнес-центр класса А, но расположение не в центре вынудило отказаться от этой идеи. Тем не менее, представление о том, где должны быть расположены офисные помещения высокого класса, постепенно меняются по причине снижения количества предложений в центре. Учитывая, что городские окраины приобретают все более цивилизованный вид, и в связи с большей транспортной доступностью аналитики ожидают, что именно там начнут образовываться центры деловой активности. Kellerman Center, например, наглядно демонстрирует эту тенденцию.

Бизнес открылся на заре
Корпуса фабрики возведены в 1881-1883 годах по проекту архитектора А.В. Маслова. В этих зданиях до революции размещалась женская рукодельная школа императрицы Марии Александровны, а потом фабрика женской одежды имени Мюнценберга, которая в 1946 году была переименована в «Первомайскую». Проект бизнес-центра предусматривал восстановление исторического облика фасада здания, интерьера коридоров и оригинальных конструкций сводов. Было произведено усиление фундаментов, создан эксплуатируемый подвал, над верхним этажом надстроены мансарда и панорамные террасы. Чтобы реконструировать 19 тыс. кв. метров зданий фабричного комплекса, компания привлекла иностранные инвестиции и кредиты в объеме $10 млн. По словам Дэвида Келлермана, в планах «Первомайской Зари» - создание целого делового квартала площадью 40-45 тыс. кв. метров на территории 1,6 га. Согласно проекту в центре внутреннего двора будет построен новый корпус, примыкающий к главному зданию, - многоуровневая парковка. Будут реконструированы здания вдоль 12-й Красноармейской, рассматривается возможность строительства гостиницы и многое другое. Завершить работы «Первомайская Заря» намерена в конце 2009 года. Предполагаемый объем инвестиций - $15-20 млн. В эту сумму, кстати, не входит стоимость выкупа здания Bonier Business Press, которое «Заря» в 1998 году продала издательству. Сумму сделки пока не разглашают.
Екатерина Меньшикова


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Американские мосты ждут своего часа
07.08.2006 20:28

До настоящего времени остаются неурегулированными отношения города и собственников зданий, подлежащих демонтажу во имя благой цели -- избавить набережную Обводного канала от катастрофических пробок. Широкомасштабные работы по реконструкции трех «американских мостов», которые должны были начаться в июле текущего года, откладываются.

Три железнодорожных моста через Обводный канал, называемых «американскими», точнее, проходящая под ними автодорога давно стала «горячей точкой» на транспортной карте Санкт-Петербурга. Высота самого старого «американца», построенного еще в 1888 году, -- всего 3,4 метра, поэтому он стал непреодолимым препятствием для многих большегрузных автомобилей, которые цепляются за мост, создавая аварийные ситуации и блокируя движение по набережной канала на часы. Высота двух других мостов -- 3,7 и 3,8 метра, а согласно принятым в России нормам высоты для прохода автотранспортных средств высота переправы должна составлять не менее 4 метров.


Еще в 2004 году губернатор Валентина Матвиенко поручила Комитету по благоустройству и дорожному хозяйству включить «американские мосты» в число объектов приоритетного дорожного строительства. Тогда реконструкция мостов напрямую связывалась с проектом комплексной реконструкции всей набережной Обводного канала. Однако оба предлагавшихся проекта -- строительство над каналом шестиполосной автомагистрали с многочисленными транспортными развязками или его частичная засыпка с тем, чтобы проложить полузакрытый тоннель, -- оказались весьма и весьма дорогостоящими, и их реализация пока не планируется. Кроме того, поскольку «американские мосты» являются железнодорожным путепроводом, возникла необходимость взаимодействия городской администрации и руководства ОАО «Российские железные дороги».


В конце прошлого года была достигнута договоренность, согласно которой заказчиком реконструкции выступает ОАО «РЖД», в сферу ответственности которого входит разработка проекта, выбор подрядных организаций и финансирование проекта. Со стороны города должна была обеспечиваться параллельная реконструкция набережной Обводного канала по обе стороны мостов, в результате которой планировалось расширить проезжую часть до 4-х полос на северной стороне и до 6 полос -- на южной. Однако, если железнодорожники свою часть работы готовы выполнить -- институт «Ленгипротранс» представил выполненный по заказу ОАО «РЖД» проект реконструкции мостов, -- то о части, курируемой КБДХ, этого сказать нельзя.

Как нам сообщили в Комитете по благоустройству и дорожному хозяйству, пока не существует проекта реконструкции набережной: необходимость перекрывать движение по набережной грозит значительным осложнением транспортной ситуации в городе, и идти на данный шаг, по мнению «дорожных» чиновников, нецелесообразно. Что же касается работ на «американских мостах», то они могут вызвать лишь частичное ограничение движения.


С подобной позицией в корне не согласен заказчик -- Дирекция по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта по Северо-Западу. «В реконструкции «американских мостов» город заинтересован значительно больше, чем железная дорога, -- отметил начальник службы заказчика ДКРС ОАО «РЖД» Юрий Петров. -- Но из-за того, что действия сторон до сих пор не скоординированы, мы не можем приступить к основному этапу работ».


Напомним, что проект, разработанный институтом «Ленгипротранс», предусматривает строительство временной переправы. В связи с изменением путевого развития, Октябрьской железной дороге придется пожертвовать несколькими зданиями на набережной. Под снос пойдут и три здания, находящихся в частной собственности. Планировалось, что демонтаж построек на Днепропетровской улице, находящихся на территории завода «Фанпласт», начнется уже в июле этого года. Однако и в начале августа к работам не приступили.


Несмотря на выход в свет постановления правительства Санкт-Петербурга о выкупе зданий у собственников -- ООО «Иннотех», ООО «Мастерская реставраторов», ОАО «Фанпласт», -- и выделении на эти цели 67 млн бюджетных рублей, договоры купли-продажи пока не подписаны. «До окончания депутатских каникул, скорее всего, ничего не решится, поскольку деньги выделены только «на бумаге» и корректировки в бюджет не внесены, -- считает представитель одного из собственников -- начальник планово-производственного отдела ОАО «Фанпласт» Евгений Проворный. -- Значит, о демонтаже не может быть и речи».


В Комитете по управлению городским имуществом назвали еще более поздний срок -- договоры с собственниками должны быть подписаны только к концу года, а в настоящее время ведется работа по подготовке пакета необходимой документации.


Сейчас действия Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта направлены на «расчистку плацдарма»: начата реконструкция железнодорожной инфраструктуры, идет перенос инженерных сетей, реконструкция здания, куда будут переселяться работники, находящиеся в здании, подлежащем сносу. Разработана этапность переключения движения пассажирских поездов по участку железной дороги, подлежащему реконструкции. В ближайшее время планируется начать строительство подпорной стенки для будущей переправы. Это все входит в комплекс «подготовительных работ», на финансирование которого руководством РЖД было выделено 500 млн рублей. Сюда же включено и строительство временной переправы, однако сложные взаимоотношения заказчика, городских властей и собственников зданий ставит под угрозу соблюдение сроков реализации проекта. В целом же комплексная реконструкция «американских мостов» по первоначальным подсчетам оценивается в 3,2 млрд рублей. В настоящее время проект находится на стадии экспертизы, результаты которой могут внести свои коррективы.

К 2008 году «горячая точка» на Обводном канале должна быть ликвидирована, и в ДКРС ОАО «РЖД» уверены, что эти сроки будут соблюдены. Если, конечно, удастся достичь взаимопонимания с городом не только в кулуарах, но и на деле.
 

Вероника Шеменева


Подписывайтесь на нас: