Область и Федерация «добивают» долгострои
Власти Ленинградской области максимально расширяют сотрудничество с федеральными структурами в целях скорейшей достройки проблемных объектов и обеспечения пострадавших дольщиков жильем. Окончательно решить проблему в регионе планируется в течение трех лет.
В целях развития сотрудничества, получившего сильнейший толчок в конце прошлого года, в середине января заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин провел рабочую встречу с руководством Фонда ДОМ.РФ в Москве.
На совещании обсуждались вопросы завершения строительства проблемных объектов на территории Ленобласти, формирования данных единого реестра проблемных объектов в единой системе жилищного строительства на сайте ДОМ.РФ, взаимодействия федерального и регионального фондов, сокращения сроков процедур и прохождения документов. Отдельным блоком рассматривалось завершение строительства проблемных объектов, в которых денежные средства привлекались по схеме ЖСК.
Горячая дискуссия разгорелась вокруг работы конкурсных управляющих, аккредитованных Фондом ДОМ.РФ. Зачастую, находясь в других регионах и работая с огромным количеством объектов, они физически не успевают заниматься проблемами восстановления прав обманутых дольщиков в Ленобласти. В ходе совещания руководство Фонда ДОМ.РФ и руководители подразделений пришли к более глубокому пониманию проблематики долевого строительства на территории 47-го региона.
Руководство Фонда ДОМ.РФ отметило высокую эффективность решения проблем долгостроев Правительством Ленобласти. Вся работа по созданию регионального Фонда защиты прав обманутых дольщиков была проделана оперативно, и сейчас эта структура является рабочей частью механизма достройки проблемных объектов.
Также Правительство Ленобласти предоставило Фонду ДОМ.РФ для принятия решений все необходимые документы по проблемным объектам региона, а средства, запланированные для завершения строительства, перечислены правительством области в федеральный Фонд.
Напомним, депутаты Законодательного собрания региона в декабре прошлого года одобрили проект закона о бюджете региона на ближайшие три года, в рамках этого закона губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил профинансировать завершение достройки домов для обманутых дольщиков на сумму в 2 млрд рублей. В частности, 500 млн заложено на 2020 год, 700 млн – на 2021 год и 800 млн – на 2022 год. Добавим, что ранее поправками в бюджет 2019 года на те же цели было выделено еще 800 млн рублей.
Сопоставимый объем средств будет выделен федеральными структурами. Соответственно, в 2020–2022 годах суммарно на строительство долгостроев будет направлено 4 млрд рублей
«Ленинградская область – один из первых субъектов РФ, который создал региональный Фонд помощи обманутым дольщикам, мы передали в аналогичный федеральный Фонд всю информацию о наших проблемных объектах. Руководство страны понимает, что в одиночку регионам будет не справиться с этой общероссийской проблемой, поэтому масштабы помощи ощутимые. В течение трех лет, я надеюсь, мы полностью закроем проблему застройщиков-банкротов», – отмечал ранее Александр Дрозденко.
В результате активности региональных властей в прошлом году началось активное сотрудничество с федеральным Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. В рамках подписанного соглашения Фонд решил выплатить средства обманутым гражданам, купившим квартиры в трех недостроенных проектах на территории Ленобласти. Это расположенный в деревне Бугры ЖК «Морошкино» (застройщик «Норманн Запад», корпус 5 – первая очередь, корпус 2 – вторая очередь), ЖК Yolkki Village («Гранд-строй», вторая очередь) и все дома ЖК «Азбука» (Constanta Development) Затем Наблюдательный совет Фонда принял решение завершить строительство следующих домов компании-банкрота «Навис»: ЖК «Шотландия» в Агалатово – 1, 2, 3А, 4А, 5А, 6, 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, ЖК «Щегловская усадьба» – Д1, Д2, Д3, Д4. Права участников строительства «Шотландии» (домов 3Б, 3В, 4Б, 5Б, 5В) решено восстановить через выплату компенсаций.
На данный момент вопрос включения объектов для рассмотрения Наблюдательным советом Фонда ДОМ.РФ в большей степени зависит от работы конкурсных управляющих, которые должны представить полный пакет документов, в соответствии с требованиями федеральных структур (включая реестры требований участников долевого строительства и оценку объекта незавершенного строительства).
Александр Дрозденко подчеркивает: помимо привлечения федеральных средств, в регионе продолжат работать другие формы поддержки дольщиков. В частности, к достройке проблемных объектов регион по-прежнему будет привлекать инвесторов в обмен на инфраструктурные преференции и выделение земельных участков. «Ленобласть взяла на себя обязательства завершить не менее пятой части всех долгостроев с помощью компаний-доноров, без средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – напомнил Михаил Москвин.
Отметим, что серьезные успехи достигнуты регионом в конце прошлого года и на этом пути. В частности, сдан пятиэтажный дом застройщика «АСП Проект» на 89 квартир в Сосново, в Типографском переулке. Введен корпус 6.1 проблемного ЖК «Радужный» в микрорайоне Южный города Всеволожска. Дано разрешение на ввод дома в составе ЖК «Солнце» на 129 квартир в Сосновом Бору и двух секций ЖК «Дубровка на Неве» на Советской улице в Невской Дубровке.
Также достигнуто соглашение со «Строительным трестом» о завершении строительства дома на 252 квартиры общей площадью 8 тыс. кв. м для ЖСК «Лаголово-2». Стоимость достройки – около 450 млн рублей. В качестве компенсации у компании в 2020 году будут выкуплены детсад в Кудрово и школа в Новоселье.
Помимо этого, СК «Нева Сити» построила дом в Кировске на бульваре Партизанской Славы для пострадавших покупателей квартир КТ «Социальная инициатива».
Пользуясь случаем, корреспондент «Строительного Еженедельника» задал вопрос о судьбе проблемного ЖК «Галактика», застройщик которого находится в процедуре банкротства.
«Сейчас обсуждается вопрос завершения строительства ЖК «Галактика» с участием федерального Фонда. Так как часть дольщиков категорически против достройки их дома по соглашению с ГК «ПИК», по данному соглашению, возможно, будет достраиваться другой объект за те земельные участки, которые расположены рядом с ЖК "Галактика"», – ответил Михаил Москвин.
Российский аукционный дом (РАД) продаст на торгах права (требования) по кредитам к компании «Терра Нова». В залоге – участки на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге. По оценке экспертов, только самые крупные девелоперы смогут побороться за лот.
РАД объявил процедуру запроса предложений по продаже единым лотом 100% акций компании Diserion LTD, принадлежащих ООО Collateral Managemant Limited, и прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова» на общую сумму 4,5 млрд рублей. Таким образом, покупатель получит право принимать управленческие решения в отношении компании «Терра Нова», в том числе по распоряжению землями общей площадью более 230 га на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге, уточнили в РАД.
Обеспечением по кредитам выступает 51 участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку на намыве. Из них в собственности компании 6 наделов общей площадью 20,3 га, остальное – в аренде до 8 августа 2026 года по договору с Комитетом имущественных отношений Смольного. Участки разной степени готовности: около трети территории готовы на 100%, еще треть – на нулевой стадии (не намыта), готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
«Намыв – один из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове и в целом в городе участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Безусловно, появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», – говорит руководитель департамента РАД по работе с заложенным и непрофильным имуществом банков Ольга Желудкова.
Торги пройдут в формате запроса предложений на электронной торговой площадке ЭТП РАД. Дата подведения итогов – 1 ноября. Начальная цена лота – 4,5 млрд рублей.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лот интересен для девелоперов, но претендовать на него смогут лишь самые крупные игроки рынка. «Наиболее вероятными интересантами являются крупные жилые застройщики. Полагаю, условия сделки не предполагают предоставления рассрочек по оплате (а в случае с таким активом покупатели хотели бы получить длительную рассрочку), а застройщиков, способных единовременно оплатить такую покупку или же получить кредит от банка, – считанные единицы», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«С учетом размера лота и неопределенности с согласованием инженерной подготовки участков, скорее всего, к активу интерес проявит небольшое количество игроков», – соглашается заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Он также отмечает сложность оценки адекватности стоимости лота. «Интересанты должны будут оценить необходимый объем инвестиций в намыв еще не созданных территорий, обеспечение инженерной инфраструктуры и согласование документов. Кроме того, необходимо будет рассчитать потенциальную выручку от реализации участков или от продажи жилья, если собственник решит вести строительство самостоятельно», – говорит эксперт.
Андрей Косарев перечисляет плюсы лота: «Это, пожалуй, единственная крупная территория под комплексную застройку, доступная в центральных районах города со всеми вытекающими возможностями: уникальная локация с точки зрения видовых характеристик, прекрасная транспортная доступность – ЗСД, в будущем – метро». Но немало, по его словам, и минусов – необходимость очень масштабных инвестиций, долгие сроки намыва и застройки, серьезная зависимость от города и монополистов в решении вопросов инженерной и транспортной инфраструктуры, высокая конкуренция (для жилья), низкий, по крайней мере пока, спрос на коммерческую недвижимость.
Относительно использования земли Владислав Фадеев говорит, что речь будет идти прежде всего о строительстве жилья преимущественно комфорт- или бизнес-класса с включением объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговой. «Ранее предполагалось создание делового или образовательного кластера в северной части намыва, однако пока неизвестно, будут ли эти планы реализованы. На данный момент можно предположить, что значительная площадь северной части будет застроена жильем», – отмечает он.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в районе намыва ведется основное строительство на Васильевском острове. «Объем рынка (жилье, которое строится и находится в продаже) составляет около 290 тыс. кв. м. Средняя цена "квадрата" в локации составляет 105 тыс. рублей, диапазон достаточно широкий – от 88 до 140 тыс. Заявлено еще около 700 тыс. кв. м в дополнительных очередях уже строящихся объектов. Если говорить о территории, которая пока не намыта, там возможно строительство еще более 1 млн кв. м», – отмечает она.
Кстати
В декабре 2018 года РАД провел торги по поручению АО «Терра Нова» по продаже 5,8 га на намыве Васильевского острова. Лот приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». Цена составила 1,5 млрд рублей.
Дорожники Ленобласти все шире применяют современные технологии для ремонта и обслуживания региональных трасс.
Ни одна отрасль сегодня не обходится без инноваций. Исключением не является и дорожное строительство. Областные дорожные ремонтно-строительные управления все шире применяют в работе современные разработки. Этого требуют и принципы, на которых базируется национальный проект «Безопасные и качественные автомобильные дороги».
В рамках его выполнения при ремонте региональных трасс Ленобласти используется особая битумно-полимерная лента, предотвращающая попадание влаги в швы на асфальтовом покрытии. Подрядные организации по заказу ГКУ «Ленавтодор» использовали такую технологию на ремонтируемых участках дорог Извоз – Лемовжа в Волосовском районе, Копорье – Ручьи и Санкт-Петербург – Ручьи в Кингисеппском и Ломоносовском районах, Кемполово – Выра – Шапки в Волосовском и Гатчинском районах, Старая Ладога – Трусово в Волховском районе.
Битумная лента позволяет герметизировать места примыкания нового асфальта как к основанию дороги, так и к бордюрному камню, канализационным люкам, водоотводным лоткам и фундаментам зданий. Склеивая места стыков, лента существенно повышает срок службы дорожного покрытия.
Также в этом году дорожники впервые используют технологию особого укрепления грунтов, которая повысит срок службы асфальтового покрытия. Комплекс ремонтно-восстановительных работ предусматривает ликвидацию колейности и деформаций асфальтобетонного покрытия, очистку кюветов и обочин, планирование откосов и восстановление работоспособности водопропускных труб, проходящих под основанием трассы.
«Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг», – говорит председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов.
В рамках этой технологии специальные вяжущие присадки смешиваются с землей и асфальтовой смесью, а полученная масса укладывается в основание дороги. За счет этого создается монолитная плита, способная выдерживать значительные нагрузки, в том числе и постоянный поток большегрузных автомобилей. Одним из важных преимуществ холодного ресайклинга является то, что он позволяет проводить ремонт в короткие сроки практически без ограничения движения транспорта.
Не забывают дорожники и о приближающейся зиме. Для обслуживания дорог региона будут применяться современные сортировочные комплексы, автоматически создающие песко-соляные смеси. Презентация первого из них прошла на базе Пригородного дорожного ремонтно-строительного управления № 1 в Выборгском районе. Производительность конвейерной установки может достигать 1 тыс. т в сутки.
Комплекс сам смешивает песок и соль в заданной пропорции. Затем смесь засыпается в кузовы комбинированных машин, которые обслуживают зимние дороги. Преимущество автоматической сортировки состоит в точной дозировке материалов, которую невозможно достичь при ручном или машинном смешивании. Результатом работы комплексов становится повышение безопасности дорожного движения: правильно выверенный процент соли в песко-соляной смеси позволяет реагенту быстрее и эффективнее растворять наледь на асфальте.
Кроме того, в преддверии осенне-зимнего сезона область масштабно обновляет парк дорожных машин, закупая по специальной трехлетней лизинговой программе 108 единиц техники. «Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты», – говорит Денис Седов
Мнение
Денис Седов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти:
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно. Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.