XII Съезд строителей Ленобласти готовит повестку дня
XII Съезд строителей Ленинградской области состоится 13 февраля 2020 года в здании областного правительства. Сейчас обычный оператор съездов – Союз строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой) – формирует повестку дня. Организатором съезда выступают Правительство области и региональный Комитет по строительству.
На съезде будут обсуждаться актуальные вопросы и проблемы отрасли, планы на 2020 год, ожидаемые нововведения в законодательстве, вопросы достройки проблемных объектов и другие темы, волнующие игроков строительного рынка.
Повестка формируется при участии Комитета по строительству, Комитета госстройнадзора и госэкспертизы и Комитета по градостроительной политике региона с учетом вопросов, интересующих бизнес. Ожидаются доклады представителей этих ведомств, а также выступление губернатора Ленобласти Александра Дрозденко и заместителя председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаила Москвина.
Участники съезда получат возможность задать вопросы представителям власти, обменяться мнениями и совместно найти пути решения задач, которые стоят перед строительной отраслью.
Можно предположить, что лейтмотивом XII Съезда строителей Ленобласти станет тема достройки проблемных объектов и снижение числа обманутых дольщиков в регионе, поскольку в прошлом году начал работу региональный Фонд помощи дольщикам.
В рамках съезда пройдет общее собрание членов ЛенОблСоюзСтроя, в ходе которого будут намечены цели работы на ближайший год, а также продлены полномочия действующего руководства Союза.
XI Съезд строителей Ленобласти, прошедший год назад, также поднимал актуальные на тот период темы: растущие объемы жилья, дефицит дорог и социальной инфраструктуры, переход на эскроу-счета. Тогда участники съезда констатировали: строительный комплекс области в современных условиях продолжает динамично развиваться, региональное правительство прилагает все усилия, чтобы совершенствовать градостроительную политику, сдержать излишне высокие темпы ввода жилья, стабилизировав объемы на уровне 2,3–2,4 млн кв. м в год.
В то же время оставались проблемы – впрочем, как и в других отраслях экономики, обусловленные быстрыми темпами их роста. В качестве одной из основных участники съезда назвали сложную ситуацию на рынке долевого строительства, которая, однако, постепенно улучшается. По итогам 2019 года проблема уже не выглядит пугающей – в первую очередь благодаря усилиям областной администрации.
Сегодня руководство региона много внимания уделяет проблеме нехватки социальной инфраструктуры – она обсуждалась и год назад, не исключено, что станет одной из тем и на нынешнем съезде.
Хотя вопрос перехода на эскроу-счета не столь актуален сегодня, как виделось год назад (в Ленобласти, как и во всей стране, большинство застройщиков продолжает пока свою работу по старым правилам), однако переход на проектное финансирование и кредитование банками строительных компаний требуют серьезного обсуждения.
Бульвар строителей обретает очертания
Стартовал конкурс ЛенОблСоюзСтроя на лучший дизайн-проект «Благоустройство общественно значимого публичного пространства «Бульвар Строителей» в городе Гатчина».
Заявки принимаются до 9 апреля 2020 года. Автор проекта-победителя получит денежную награду в размере 30 тыс. рублей. Положение о конкурсе размещено на сайте ЛенОблСоюзСтроя.
Под проект городская администрация выделила участок площадью около 2,4 га в микрорайоне Аэродром, на пересечении бульвара Авиаторов и улицы Генерала Кныша. По предварительным расчетам, стоимость проектирования и строительства составит примерно 15 млн рублей.
Когда дирекция ЛенОблСоюзСтроя решила отразить важную роль строительной отрасли в формировании образа области, итогом обсуждения стало предложение создать в области бульвар Строителей (в первоначальном варианте речь шла об аллее Строителей) – памятную локацию, которая стала бы комфортным местом отдыха для местных жителей, а также привлекала бы внимание к необходимости облагораживать территории в городах и населенных пунктах региона.
Идея создать бульвар Строителей была озвучена на празднике «День строителя Ленобласти» летом 2019 года. Исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя Владимир Мозговой тогда пояснял: в основе идеи – намерение «выразить благодарность нашим строительным компаниям и сделать полезное дело одновременно».
В ходе обсуждений Союз остановил свое внимание на Гатчине – центре притяжения туристов со всей России и будущей столице региона. Администрация города активно поддержала идею проекта, строителям были предложены несколько локаций на выбор, и больше всего приглянулся участок земли в месте активной застройки. Участок под бульвар Строителей находится рядом с открытой в 2019 году современной поликлиникой, построенной в рамках национального проекта «Здравоохранение». На окружающей территории уже сегодня проживают около 20 тыс. горожан, и благоустроенное место отдыха здесь будет очень кстати.
Также в планах строителей сделать бульвар ежегодной точкой притяжения профессионалов в преддверии праздника «День строителя», возможно, организовать совместную высадку деревьев или открытое общественное мероприятие.
Для учета мнений местных жителей и администрации города планируется провести публичные слушания, в ходе которых каждый желающий сможет высказать свои пожелания по благоустройству бульвара.
Закрытие станций метро в Петербурге почти вдвое снижает посещаемость объектов коммерческой недвижимости. Иногда поток посетителей уменьшается настолько, что арендаторы решают временно закрыться или вовсе переехать в другой район.
Ежедневно Петербургский метрополитен перевозит более 2 млн пассажиров. Любые изменения в режиме его работы, а тем более плановое закрытие станций на ремонт, приносят массу неудобств для пассажиров, собственников коммерческой недвижимости и арендаторов.
Мы решили проанализировать влияние закрытых станций метро на коммерческие объекты прилегающих улиц на примере недавно отремонтированных станций. Речь о станциях «Петроградская», «Василеостровская» и «Выборгская». Сейчас на ремонт закрыта одна станция – «Лесная». Открыть ее планируют в декабре 2017 года.
Необратимые последствия
Станцию метро «Петроградская» закрыли на ремонт в 2012 году. Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что это не повлияло существенно на работу арендаторов. «Ремонт «Петроградской», безусловно, привел к проблемам с транспортной доступностью района для людей, но почти не отразился на жизни коммерческих объектов: если арендные ставки снижались, то ненамного и ненадолго», – отметила она.
Однако сами арендаторы так не считают: в это время они потеряли значительную часть прибыли. «В нашем ресторане на «Петроградской» посещаемость упала почти на 40%. То же самое было и во время ремонта «Василеостровской», – вспоминает генеральный директор AmRest в России Владислав Иванов. Холдинг AmRest по франчайзингу развивает сети Pizza Hut и KFC.
В июле 2015 года на ремонт закрылась «Василеостровская». По данным аналитика компании JLL в Санкт-Петербурге Ольги Березиной, ставки в стрит-ритейле на 6–7-й линиях и Среднем проспекте начали снижаться уже в начале года. Так, по итогам первого квартала 2015 года, аренда стала дешевле на 25–27%.
Тогда же арендаторы начали покидать помещения. Максимальная доля свободных площадей на 6–7-й линиях В.О. составила почти 10%. Причем вакантность на уровне 8% держалась там и после открытия станции – вплоть до конца сентября 2016 года. При этом максимальная ротация арендаторов на 6–7-й линиях наблюдалась за полгода до открытия метрополитена – 10,3% в IV квартале 2015 года. «В то же время Средний проспект В.О. оказался менее чувствительным к закрытию метро – как из-за значительного потока городского транспорта, так и за счет большего количества магазинов: на момент закрытия метро, во II квартале 2015 года, на проспекте было на 14% арендаторов больше по сравнению с 6–7-й линиями», – привела данные Ольга Березина.
Стоимость аренды коммерческих помещений возле «Василеостровской» начала расти примерно за полгода до открытия станции. По итогам первого квартала 2016 года, она увеличилась на 25% на 6–7-й линиях – до 5 тыс. руб. за «квадрат» в месяц и на 13% на Среднем проспекте – до 4,5 тыс. руб. в месяц. Интересно, что ценник на аренду так и не смог полностью восстановиться – он до сих пор ниже, чем до закрытия метро. В 2017 году арендные ставки на 6–7-й линиях на 30–35% ниже в сравнении с концом 2015 года, на Среднем проспекте – на 10–18%. «Это связано с тем, что период закрытия станции метро совпал с общим экономическим спадом, уменьшением доходов населения и товарооборота», – объяснила Ольга Березина.
По мнению Ольги Шарыгиной, наиболее ощутимо на деятельности арендаторов сказывается закрытие станций в отдаленных от центра районах – в центре города и без метро хороший пешеходный трафик. Так, ремонт «Выборгской» сильно ударил по стрит-ритейлу. В период ремонтных работ освободилось большое количество помещений, произошла ротация арендаторов. «Участники стрит-ритейла поменялись: несетевые игроки не выдержали ограничений потока клиентов, пришли сетевые арендаторы. Арендные ставки в этот период снизились на 10–15%», – констатировала Ольга Шарыгина.
Что касается станции «Лесная», то ее закрытие негативно сказалось не только на окружающем стрит-ритейле, но и на ТРК «Европолис». «Скорее всего, там существуют льготные периоды для арендаторов, но ставки снижены незначительно», – предположила Ольга Шарыгина. В целом, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, ротация арендаторов в такие периоды может составлять не менее 30%.
Сетевое преимущество
Посещаемость торговых точек и общепита в период ремонта станций метро напрямую зависит от их формата. «Если это небольшой магазинчик, в который я захожу иногда за молоком, то на время ремонта станции он сильно потеряет в клиентах, – уверен президент Федерации рестораторов и отельеров Северо-Запада Леонид Гарбар. – А в гипермаркеты будут ходить жители района, и там существенной потери клиентов не произойдет».
С экспертом согласна и Марина Пузанова: «Точки, для которых станция метро не формировала ключевой трафик, например, магазины целевого посещения или более устойчивые к таким переменам сетевые операторы, чувствуют себя хорошо».
На посещение общепита во время ремонта метро, по мнению экспертов, влияет средний чек заведения. «Если кафе рассчитано только на тех, кто идет к метро, то оно потеряет до 80% клиентов, – продолжает Леонид Гарбар. – Но если это полноценный хороший ресторан, в который люди приезжали в основном на личном транспорте, то тогда снижение посещаемости составит около 15%».
Такая же тенденция прослеживается и в продуктовых супермаркетах. «В магазинах, рассчитанных на пассажирский трафик, спрос снижается на 40%. Но нас это касается в гораздо меньшей степени», – отмечает генеральный директор «Азбуки вкуса» Владимир Садовин.
Рассуждая о том, что делать во время ремонта станции метро со своими торговыми точками, эксперты разошлись во мнении. Владислав Иванов заверил, что у него не возникали мысли закрывать кафе или пересматривать работу общепита. Леонид Гарбар, напротив, уверен, что надо действовать решительнее: «Если посещаемость значительно снизилась, надо закрываться. Никакие акции и дополнительная реклама не помогут».
Пока ремонт станций метро сдерживает работу коммерческих объектов, перспектива появления новых рождает интерес у инвесторов уже задолго до открытия станций. «Например, строительство станций «Проспект Славы», «Дунайская», «Шушары» уже спровоцировало рост арендных ставок и интерес операторов к помещениям в данном районе», – сообщила руководитель отдела торговой недвижимости Rusland SP Елена Вишнякова.
Мнение
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании МТЛ:
– Каждая станция метро – транспортный узел. Закрытие станций снижает поток пассажиров, но в целом он сохраняется – из маршрутных такси, автобусов. Бизнес у метро и так давят уже 10 лет, предприниматели там научились бороться за свое дело и адаптироваться, несмотря на невзгоды, которые постоянно обрушиваются на них.
Что касается ремонта фасадов зданий, то это чаще происходит без перекрытия движения на улицах, так что портятся вид из окон и заметность вывесок. Доступ в помещения полностью не перекрывается, на лесах вывешивается реклама. Ее легальность – вопрос вторичный. Сильнее всего подобные ограничения сказываются на стрит-фуде из-за пыли и вида на ремонт из окон.
Кстати
Негативно влияют на работу ритейла и плановые дорожные ремонтные работы. Здесь, как и с закрытием метро, важен формат заведения. «Если арендатор сетевой, то он не ощутит влияния в течение полугода. Несетевые арендаторы могут потребовать от собственников снижения аренды уже через месяц», – сказала Ольга Шарыгина.
Если говорить о ремонте зданий, из-за которых часто фасады закрывают лесами, то, по мнению Владислава Иванова, в этом случае главное – возможность разместить временную вывеску. Тогда это не повлияет на посещаемость ресторана или магазина.
Елена Вишнякова эту точку зрения не разделяет и ссылается на негативный опыт Москвы. «На Садовом кольце стрит-ритейл практически умер в местах, где магазины непосредственно примыкают к ремонтируемым зонам, – возражает она. – Особенно общепит: ведь летние веранды невозможно организовать на тротуарах. Они полностью демонтированы. Ремонтники оставляют узкий проход от дороги до входной группы по ширине прохода около метра, эта единственная роскошь для ритейлеров, и то она доступна не все 24 часа в сутки, – периодически доступ полностью перекрывается. В такой ситуации удовольствия от покупок вообще никакого, а весь пешеходный трафик смещается на другие улицы, где работы еще не начинались или уже завершены».
Цифра
на 27% снижается стоимость аренды коммерческих помещений возле закрытых на ремонт станций метро.
Госдума РФ на прошлой неделе рассмотрела и одобрила поправки в закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Среди них оказались неожиданные идеи – например, запрет для строителя заниматься другими видами бизнеса, а также переход на принцип работы «одна компания – один проект». Застройщики говорят, что эти новеллы несут для рынка больше вреда, чем пользы.
Госдума РФ завершила рассмотрение поправок в 214-ФЗ – главный закон для строителей жилья в России. К нему поступило 111 поправок, приняты 25. В ближайшее время документ отправят на утверждение в Совет Федерации. В его итоговой версии оказалось много неожиданностей для застройщиков. Часть из них касается темы компенсационного фонда, на средства которого строители будут возмещать потери обманутым дольщикам и достраивать незавершенные здания.
Не просто фонд
Изначально компенсационный фонд дольщиков рассматривался как некоммерческая организация. Теперь утверждено положение о том, что он является публично-правовой компанией, учрежденной правительством России, которое и установит порядок использования его средств. Размер взносов будут рассчитывать по единой ставке – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Но раз в год власти смогут менять эту ставку, если ситуация на рынке изменится. Также в полномочия фонда войдет аккредитация арбитражных управляющих, которые будут заниматься делами о банкротстве застройщиков.
Серьезные изменения коснулись и статуса застройщика, а также его прав. Теперь застройщиком будут считать хозяйственное общество, у которого стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. Застройщику запрещено будет заниматься другими видами бизнеса, кроме стройки. Размер его собственных средств теперь должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Компания будет обязана кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке и не сможет вести более одного строительного проекта по одному разрешению на строительство.
Последний пункт, который законодатели окрестили принципом «один застройщик – один проект», оказался в финальной редакции закона неожиданным для всех и вызвал самую большую критику со стороны бизнеса.
Вредная привязка
«Тема реализации одномоментно лишь одного проекта одним застройщиком, во-первых, может привести просто к стагнации отрасли и разорению компаний, а во-вторых, – к росту цен. Если компании будут работать такими темпами, то какие же будут сроки реализации проектов и цены на них? Ведь людям нужно жить сейчас, сегодня», – возмущен генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
«Привязка одного юрлица к одному разрешению на строительство вредна. Это сразу же означает увеличение административных расходов, а в случае с крупными застройщиками – и серьезное усложнение управлением. Сейчас все застройщики кинутся правдами и неправдами делать запас проектов, которые не попадут под действие поправок. Это приведет к тому, что в конце 2018 года весь этот запас выплеснут на рынок. Ни к чему хорошему на фоне снижения спроса на жилье это не приведет», – согласен с коллегами и генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Отрасль и так находится в тяжелом положении: фактическое отсутствие кредитования, падение спроса, регулярное «зарегулирование», которые устраивают нам чиновники каждые полгода. Это все уверенно ведет отрасль к коллапсу. Выражаю надежду, что законодатели переключат свое внимание на какую-нибудь другую отрасль и дадут строителям спокойно работать», – добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
«Если отвлечься от конкретных претензий и смотреть на ситуацию в целом, то получается, что пишут закон те, кто не разбирается в специфике отрасли. Возможно, кто-то вредит строителям осознанно, а кто-то просто не понимает последствий. Но поправки однозначно нанесут куда больший вред «защищаемым» дольщикам, чем банкротство отдельных компаний сейчас. Странно, что лоббистских усилий застройщиков пока не хватает, чтобы переломить ситуацию», – сетует директор АН «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
«Создатели этого законопроекта, возможно, даже преследуя благие цели, к сожалению, попали в ту же западню, в которую законодатель попадает последовательно уже более 10 лет с момента введения 214-ФЗ в самой первой редакции, принимая новые изменения к нему, не приносящие желаемого результата. Может, пора задуматься, что что-то делаем не так?», – заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.