В новый год – с новыми назначениями. Сменились кураторы отрасли в РФ и Петербурге
Начало 2020 года ознаменовалось серьезными кадровыми переменами на федеральном уровне. В стране сменилось правительство. Одной из самых ярких личностей нового состава, по признанию буквально всех экспертов, стал Марат Хуснуллин – вице-премьер, в обязанности которого вошло в том числе и курирование строительной отрасли. В Санкт-Петербурге также сменился глава профильного ведомства. Новым главой Комитета по строительству стал Игорь Креславский.
Фигура федерального масштаба
Несмотря на неожиданность смены правительства для большинства, эксперты отмечают взвешенность и продуманность принятых кадровых решений. В частности, нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина называют «профессионалом федерального масштаба», которому по силам решение самых сложных задач.
Сам он сообщил, что Президент и глава Правительства поручили ему как куратору отрасли реализовать кардинальные изменения для того, чтобы строительство жилья стало одним из основных драйверов развития страны. «В ситуации по вводу жилья надо оценить, как в реальности выйти на показатель в 120 млн кв. м жилья. Важнейшая задача для нас – переломить тренд падения объемов ввода недвижимости, вкладываться в инфраструктуру», – подчеркнул Марат Хуснуллин, добавив, что еще одной ключевой своей задачей видит реализацию «отдельной, более жесткой программы работы с обманутыми дольщиками».
Биография нового вице-премьера дает все основания рассчитывать на то, что ему удастся придать новый импульс развитию строительной отрасли и решению существующих в ней проблем. В 1990-х годах он работал на разных позициях в частных строительных компаниях Казани. В частности, в 1997–2000 годах был генеральным директором ООО «Строительная торгово-промышленная фирма «Ак Барс». В 2000–2001-м – замглавы ГУП ПЭО «Татэнерго». В 1999–2001 годах – депутат Госсовета Татарстана. После перехода на госслужбу сложил депутатские полномочия. В 2001–2010 годах – глава Минстроя Татарстана. В этот период в регион был привлечен большой объем федеральных инвестиций, прежде всего под комплексную программу развития жилищного строительства. Активно работал по подготовке Казани к принятию Универсиады-2013. В 2010–2020 годах – заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. В это время была реформирована градостроительная политика столицы, запущены крупнейшие инфраструктурные проекты, начата программа реновации и пр.
«Марат Хуснуллин прошел очень большой и очень правильный с профессиональной точки зрения путь. Он поработал и на «живых» стройках, и руководил крупными строительными проектами в сфере энергетики, возглавлял профильные ведомства на уровне региона (Татарстан), а затем и столицы России, решая масштабные и сложные задачи на всех этапах своей деятельности. Стройкомплекс Москвы можно смело отнести к числу крупнейших в мире, и только очень четкий, выверенный, системный подход мог обеспечить те результаты его развития, которые мы видим и которыми по праву можно гордиться», – отмечает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
С ним соглашается председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «Прежде всего, это человек, добившийся поистине рекордных результатов в своем очевидно любимом деле – по итогам 2019 года в Москве введено в эксплуатацию свыше 10 млн кв. м жилья, чего не наблюдалось за всю историю рынка столицы. При этом рекорд был установлен в непростой для отрасли год перехода на новые правила работы. Уже за это Марату Хуснуллину строительное сообщество может предоставить внушительный кредит доверия», – говорит он.
Эксперт добавляет, что Марат Хуснуллин – человек компетентный, досконально разбирающийся во всех тонкостях строительного рынка. «Одновременно с этим – невероятно авторитетный и харизматичный. Мне несколько раз доводилось присутствовать на совещаниях с его участием, и меня всегда восхищало то, с какой уверенностью и подготовленностью он умел обосновать свою точку зрения и в большинстве случаев убедить в ней даже превышающих числом оппонентов. Безусловно, строительное сообщество возлагает на Марата Хуснуллина большие надежды как в плане снятия административных барьеров, мешающих развитию отрасли, так и в плане перспектив по наращиванию темпов строительства», – отмечает Дмитрий Панов.
«Уверен, что на новом посту Марат Хуснуллин сможет эффективно реализовать огромный практический опыт, в том числе и в сфере особо сложного и уникального строительства, в области реновации, создания и развития транспортной и социальной инфраструктуры, градостроительной политики и территориального планирования, а также привлечения инвестиций. Этот опыт, безусловно, пойдет на пользу развитию и регионов, и отрасли в целом. Не сомневаюсь, что накопленные знания и навыки позволят ему найти взвешенные, грамотные решения, учитывающие интересы всех заинтересованных сторон при реализации задач, поставленных нацпроектами», – добавляет Антон Мороз.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– НОСТРОЙ, разумеется, давно и успешно взаимодействует с Правительством Москвы и Маратом Хуснуллиным как главой столичного строительного комплекса. Мы рассчитываем, что будет востребован и положительный опыт взаимодействия с системой саморегулирования в отрасли и в этом отношении будет продолжена линия Правительства и прежнего вице-премьера Виталия Мутко, считавшего НОСТРОЙ важнейшим экспертным институтом, с которым необходимо согласовывать всю строительную нормативно-техническую и правовую документацию. За что ему мы говорим отдельное огромное спасибо! Надеемся, что плодотворные взаимоотношения, выстроенные в работе с Минстроем РФ и курирующим отрасль вице-премьером, сохранятся и приумножатся на благо развития всего стройкомплекса страны!
Выходец из бизнеса
Не менее известен в отраслевом сообществе Петербурга новый глава Комитета по строительству Игорь Креславский, который ранее занимал посты заместителя генерального директора ЗАО «РосСтройИнвест» и председателя правления ГК «РосСтройИнвест» (РСТИ).
Представляя нового руководителя ведомства, профильный вице-губернатор Петербурга Николай Линченко подчеркнул, что у Игоря Креславского есть достаточный опыт работы в отрасли, в том числе с госзаказом. «Главное – продолжать работу всех участников на результат, на развитие строительного комплекса города», – сказал он.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» представители профессионального сообщества Северной столицы позитивно оценивают принятое кадровое решение. «Назначение Игоря Креславского на пост главы Комитета по строительству Петербурга, на мой взгляд, весьма позитивная новость для строительной отрасли города. Это человек в высшей степени компетентный, он входил в топ-менеджмент эффективной компании. Безусловно, наличие опыта ведения бизнеса в строительной сфере окажет позитивное влияние на его деятельность во главе профильного комитета. Тем более, что компания много работает по госзаказу, и он прекрасно понимает специфику работы с бюджетными средствами. Но я бы прежде всего акцентировал внимание на том, что речь идет о профессиональном строителе, знающем отрасль и ее проблемы во всей полноте, – и не важно, работал ли он в этой сфере как предприниматель или чиновник. Важен профессионализм. Если бы меня просили назвать пять человек, способных эффективно решать проблемы строительной отрасли города, Игорь Креславский обязательно был бы в их числе», – говорит экс-глава Комитета по строительству Петербурга, генеральный директор компании «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко.
С ним соглашается исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Петербурга, вице-президент Российского союза строителей по СЗФО Олег Бритов. «Мне представляется, что появление представителя бизнеса во главе профильного комитета – это результат осознанного выбора. Причем осознанного, можно сказать, с обеих сторон. Власть, привлекая представителя бизнес-сообщества, показывает, что она готова слышать голос предпринимателей, учитывать их нужды и интересы в своей деятельности. С другой стороны, очевидно, что для Игоря Креславского уход из бизнеса – это серьезный, продуманный шаг. Значит, он чувствует, что может сделать больше для блага отрасли на новой позиции. И, конечно, его опыт в сфере бизнеса, понимание происходящих в девелопменте процессов, так сказать, «изнутри» – позволят ему искать и находить сбалансированные решения, учитывающие интересы всех сторон – города, граждан, застройщиков», – отмечает он. «Профессиональное строительное сообщество города готово оказать Игорю Вадимовичу необходимую поддержку, в частности, в рамках совместной работы по исполнению национального проекта "Жилье и городская среда"», – добавляет Дмитрий Панов.
Мнение
Дмитрий Панов, председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России»:
– В политической сфере Петербурга можно вспомнить немало примеров, когда бизнес-менеджеры переходили в органы власти и добивались на новых должностях значительных результатов. Надеемся, Игорь Вадимович продолжит историю таких успехов. Крайне важно наличие у нового председателя Комитета опыта успешно завершенных государственных заказов. В ситуации, когда ключевым критерием работы ведомства является исполнение утвержденных государственных программ в обозначенные сроки, опыт может позволить по-новому взглянуть на данные задачи и выработать комплекс эффективных мероприятий по их достижению.
Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.
Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.
Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.
Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
«После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб, по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.
Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.
«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).