В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
Дорожно-ремонтный сезон в самом разгаре. Профильные организации Ленобласти активно реализуют адресную программу приведения региональных трасс в нормативное состояние. Заказчиком ремонта выступает ГКУ «Ленавтодор».
Напомним, помимо собственных планов обслуживания и поддержания трасс в Ленобласти реализуется адресная программа ремонтов автодорог в рамках нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги». В этом году ее суммарный объем составляет более 1 млрд рублей. Она включает в себя 18 участков областных трасс в 13 районах области.
«Ежегодно проводим ремонт до 200 км трасс. Для того, чтобы сохранить дорожную систему региона, мы много внимания уделяем состоянию опорной сети, т. е. наиболее загруженным трассам. У нас, по сути, всего два источника дохода: акцизы и транспортный налог. Плюс с некоторыми объектами нам помогает федеральный бюджет», – рассказывал ранее председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский.
В этом году из федеральной казны на трассы региона выделено 296 млн рублей, которые были направлены на ремонт ряда наиболее проблемных и загруженных дорог. Так, недавно были завершены ремонтные работы на участке трассы «Кемполово – Выра – Тосно – Шапки». Дорога соединяет три района – Волосовский, Гатчинский и Тосненский. Интенсивность движения составляет почти 4 тыс. автомобилей в сутки. Дорожники уложили два слоя нового асфальтобетона и укрепили обочины. Стоимость работ составила 53 млн рублей. Работы проходили несколько ступеней лабораторного контроля, включая проверки на толщину покрытия, ровность поверхности и коэффициент сцепления колеса автомобиля с дорогой.
Также завершены работы на участке региональной дороги «Извоз – Лемовжа» протяженностью почти 13 км. Суммарная интенсивность движения по этим дорогам превышает 5 тыс. автомобилей в сутки. По этой трассе жители и гости Ленобласти могут проехать через старинные поселения Волосовского района, часть из которых основана в самом начале XVI века.
Дорожники региона завершили также ремонт участка трассы «Луга – Великий Новгород», которая связывает Ленинградскую область с Новгородской и является очень востребованной автомобилистами: за сутки здесь проходит до 10 тыс. автомобилей. Кроме того, эта магистраль — связующее звено между двумя федеральными дорогами – Киевским шоссе и трассой «Великий Новгород – Псков».
Помимо укладки двух слоев асфальтобетона, расчистки кюветов и обочин, подрядчик также поставил новые павильоны на остановках общественного транспорта. Чтобы придать особую прочность основанию трассы, дорожники использовали технологию «холодной регенерации грунтов», когда с помощью поэтапного смешивания особых вяжущих присадок и эмульсий, измельчения земляного основания с асфальтовой крошкой и цементом создается однородная основа, на которую затем укладывают горячий асфальт
Кстати
За счет собственного дорожного фонда Ленобласть обновит асфальт на 13 трассах. Главным объектом станет дорога на Старую Ладогу. Доделают и магистраль «Сосновый Бор – Глобицы», которую в прошлом году область взяла на баланс. Будет устранена колейность и проведен ямочный ремонт между Ульяновкой и Отрадным и на трассе «Зеленогорск – Приморск – Выборг». Общая стоимость региональной программы дорожного ремонта – 1,5 млрд рублей.
В Конюшенном ведомстве открылась выставка проектов реконструкции здания-памятника. Перед тем, как что-то предпринимать, власти хотят определиться с функционалом объекта.
В экспозиции – пять проектов, подготовленных претендентами на реконструкцию Конюшенного ведомства. Выставка будет работать в течение месяца с тем, чтобы каждый посетитель мог высказать свое мнение.
Как сообщил глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов, до конца года Смольный хочет определиться с функционалом объекта. Модель финансирования, по его словам, тоже пока не определена. По всей вероятности, это будет либо концессия, то есть государственно-частное партнерство, либо система инвестиционных договоров.
Отметим, что в 2017 году в сети Интернет уже проводился опрос, инициированный Комитетом по инвестициям и Комитетом по культуре, о том, какой объект должен разместиться в здании. Тогда большинство респондентов (в общей сложности – почти 50%) высказалось за варианты создания музея, выставочной площадки и концертного зала.
И это учли претенденты на реализацию проекта реконструкции. В составе всех пяти проектов есть музей, предприятия общественного питания, концертные залы. Но соотношение функций – разное, в некоторых коммерческая все-таки является основной.
УК «СТАРТ Девелопмент» представила проект музея современного искусства, при этом задействовав весь комплекс зданий Конюшенного ведомства, в том числе бывшего Конюшенного двора и Конюшенного музея, расположенных на другой стороне площади. Там предлагается разместить общественные пространства и коммерческие объекты – магазины, рестораны, конференц-холл. В самом здании ведомства, помимо музейных помещений, запланирован атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатека, кафе, Центр им. А. С. Пушкина.
В проекте АО «Центр выставочных и музейных проектов» задуманы общественные помещения различного назначения: универсальная театрально-концертная, образовательная библиотека с читальным залом, летняя сцена; а также коммерческие помещения: магазины, предприятия общепита, коворкинги.
Разработка, которую представил Государственный музей истории Санкт-Петербурга, предполагает создание выставочного пространства для проведения выставок, фестивалей и конкурсов. Также в ней заложено создание информационно-туристического центра, музейного центра развития городской культуры и многофункциональной театрально-концертной площадки.
Проект ООО «Тандем Истейт» – микс творческих и коммерческих пространств: досуговый блок с рестораном, образовательный блок с мастерскими и музыкальными школами, а также выставочный и торгово-досуговый. В заявке компании «Кираса Инвест» упор делается на создание апарт-отеля, но в проекте также присутствуют концертный зал, музей и сад внутри здания.
Напомним, в 2010 году компания «Плаза Лотус Групп» уже приступала к реализации проекта реконструкции Конюшенного ведомства. В здании площадью 13,5 тыс. кв. м предполагалось оборудовать 69 апартаментов премиум-класса. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 6,5 млрд рублей. Однако после протестов градозащитников работы были приостановлены. А в 2015 году Смольный свернул проект. Причем пришлось компенсировать инвестору уже понесенные затраты в объеме около 1 млрд рублей. Кроме того, из городского бюджета был направлен еще 1 млрд рублей на противоаварийные работы.
Мнение
Роман Голованов, глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– В настоящее время необходимо определиться с тем фактическим функционалом, который через какое-то время будет наполнять Конюшенное ведомство. Перед тем как запускать проект в работу, городу нужно уточнить, что должно быть здесь в будущем.