В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
Повысить качество инженерных изысканий могут новый подход к подготовке молодых специалистов, меры против демпинга на рынке проектирования и дополнительные инструменты контроля. К таким выводам
пришли участники круглого стола, посвященного влиянию изменений законодательства на отрасль.
Круглый стол на тему «372-ФЗ. Влияние изменений законодательства на сферу инженерных изысканий» состоялся 31 октября 2017 года в Контактном центре строителей Петербурга.
Проблемы не решены
Обсуждение началось с разбора положений 372-ФЗ. С 1 июля 2017 года изменились требования к компаниям, выполняющим инженерные изыскания. В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2016 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», проводить инженерные изыскания компании смогут только при наличии не менее двух специалистов, сведения о которых включены в Национальный реестр специалистов (НРС).
Данная мера, по замыслу законодателей, должна была очистить рынок от компаний-однодневок (предполагалось, что такие фирмы фильтр реестра не пройдут) и, как следствие, повысить качество изысканий. По факту, нововведение не решило старых проблем, зато добавило новых добросовестным игрокам рынка. Так, количество зарегистрированных организаций не изменилось. Список насчитывает около 300 компаний, ротация составляет не более 10-15%.
Мелкие компании без опыта находят способ получить допуск к работе, например, формально принимая в штат специалистов, отвечающих критериям реестра. Часто такие специалисты одновременно числятся в составе десятка проектно-изыскательских фирм по всей стране. В то же время крупные компании, пытающиеся действовать легально, не могут зарегистрировать сотрудников в реестре. Проблема заключается в том, что специалист со стажем, но без профильного образования, не имеет шансов попасть в реестр. Существующие программы переквалификации доступны только для сотрудников с высшим образованием. Таким образом, руководителям компаний дешевле приобрести справку о наличии специалиста в штате, чем вкладываться в образование реальных сотрудников.
Кадровый вопрос
Норма о реестре вскрыла и более глубинную проблему – качественной подготовки молодых специалистов. По данным старшего преподавателя кафедры экологической геологии Института наук о Земле Санкт-Петербургского государственного университета Ивана Подлипского, около 80% выпускников вузов не работают по специальности. «Не стоит ждать готовых специалистов из университетов, это будут сотрудники с формальными знаниями. Оптимальный вариант – давать студентам возможность увидеть весь производственный процесс, – считает г-н Подлипский. – Это позволит выпускникам бакалавриата включаться в работу с первых дней».
По мнению генерального директора ОАО «Трест ГРИИ» Бориса Коршунова, требование о двух специалистах в НРС изначально было неверным, если рассматривать его как меру для повышения качества изысканий. «Что такое «два специалиста»? При крупном заказе они не смогут обеспечить должного качества изысканий. Сама организация изысканий у нас в принципе неверна, вопрос решают не специалисты», – заявил он. Г-н Коршунов видит «корень зла» в демпинге на тендерах. Участники конкурсов (как правило, проектные организации), понижая цену, впоследствии экономят как раз на изысканиях. В ходе круглого стола приводились данные о том, что стоимость изысканий составляет порядка 1,5-2% от стоимости строительства. Борис Коршунов считает эти цифры завышенными. По его наблюдениям, на изыскания сегодня приходится менее 1% от общих затрат. В итоге издержки от неправильной организации изысканий превышают 10% от стоимости строительства.
Ведущий эксперт ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Вадим Иванов отметил, что выходом мог бы стать так называемый полевой контроль: когда изыскания проводит одна фирма, а контролирует исполнение другая.
Дать время
В завершение круглого стола участники пришли к выводу, что времени, прошедшего с момента вступления в силу новых требований, недостаточно, чтобы ощутить последствия нововведений. Реестр на стадии формирования, ему нужно «дать время». Учитывая количество компаний в сфере изысканий на федеральном рынке, существующих специалистов, отвечающих критериям НРС, явно не хватит на всех. А это приведет или к очистке рынка, или к отмене требования о включении в специалистов реестр.
Относительно образования новых кадров – практичнее не ждать готовых специалистов от вузов, чьи образовательные программы не успевают меняться вслед за законодательством, а продумать способы, как вырастить специалиста из студента, еще в процессе его обучения.
Мнение
Сергей Шарапов, вице-президент Союза проектировщиков России:
– Когда идет речь о безопасности жизни и имущества, возможно, имеет смысл не быть излишне либеральными с малым бизнесом. Это философский вопрос, но он встает постоянно. Мы были генподрядчиком проектирования большого микрорайона. Нам принесли документацию, в которой были данные о большом содержании фтора в воде. Мы предложили заказчику установку для дефторирования воды, стоимостью 4 млн долларов. Заказчик нас выслушал, а через несколько недель мы получили новые данные, согласно которым фтора в воде уже не было. Он исчез. Нам пришлось проектировать на основе тех данных, которые есть. А это может привести к тому, что 15 тыс. жителей будут иметь проблемы с почками: фильтры тонкой очистки от фтора воду не избавят. По сути, это делает проектировщика соучастником преступления. Но за это преступление никто отвечать не будет. Поэтому я выступаю за радикальное сокращение количества изыскательских организаций. Я не против малого бизнеса как такового, но когда мы реально понимаем последствия, то стоит задуматься.
Банк «Санкт-Петербург» подал иск о банкротстве холдинга «Лентелефонстрой», старейшего и еще несколько лет назад ведущего строителя телекоммуникационных сетей в СЗФО.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 27 октября этого года ПАО «Банк «Санкт-Петербург» направило иск о банкротстве ОАО «Лентелефонстрой». Дата его рассмотрения пока не назначена. На 30 ноября назначено рассмотрение иска банка «Санкт-Петербург» к ООО «ТелекомСтрой». Организация является совладельцем «Лентелефонстроя».
По предварительным данным, поданные иски связаны с долгом «ТелекомСтроя» по банковскому кредиту в 2,7 млрд рублей. «Лентелефонстрой» был поручителем исполнения заемщиком своих обязательств. Вероятно, крупная сумма кредита связана с тем, что до 2011 года банк входил в число акционеров «ТелекомСтроя». Немаловажный факт, что «Лентелефонстрой» и «ТелекомСтрой» последние два года сами активно занимались банкротством своих структурных организаций и предприятий. В частности, в настоящее время по внутренним банкротным искам открыто конкурсное производство в ООО «Лентелефонстрой – УПТК», ООО «Лентелефонстрой-Инвест». В прошлом году прекратил свое существование учебный центр «Лентелефонстрой – УВЦ».
Отметим, что холдинг «Лентелефонстрой» был организован еще в 1946 году. Группа компаний до последних лет являлась одним из крупнейших строителей телекоммуникационных сетей в СЗФО. В период с 2002 по 2012 год «Лентелефонстрой» выполнял почти все отраслевые крупные заказы в Петербурге и Ленобласти. Специалисты холдинга подключали к магистральным телекоммуникационным сетям крупные промышленные и социальные объекты, торговые центры, жилые здания. Ситуация начала резко ухудшаться с 2014 года. В 2015 и 2016 году в отчетности по МСФО (международным стандартам финансовой отчетности) холдинг показал убытки.
На сайте «Лентелефонстроя» опубликовано обращение генерального директора организации Дениса Алексеева. Он сообщает, что в настоящее время в холдинге идет оптимизация структуры, направленная на адаптацию решений и услуг компании к новым потребностям рынка, концентрацию необходимых ресурсов в ключевых регионах оказания услуг. «Мы уверенно смотрим в будущее и надеемся на продолжение сотрудничества с нашими клиентами и подрядчиками, с которыми мы реализовали большое число различных проектов, построили сложные объекты инфраструктуры связи», – подчеркивается в обращении.
Тем не менее, в паблике «Лентелефонстроя» в сети «ВКонтакте» сотрудники холдинга несколько иного мнения о происходящих в компании процессах. Они считают, что за оптимизацией скрывается обычный развал и банкротство внутренних организаций. Также они пишут, что зарплату за май им начали выдавать только в октябре.
По оценке аналитиков, за последние три года рынок строительства сетей связи упал на 20%. Отчасти по причине снижения темпов ввода в эксплуатацию новых объектов, в том числе и жилых. Однако, как считают специалисты аналитического агентства Telecom Daily, в ближайшее время рынок будет динамично развиваться и трансформироваться. Предполагается, что фактором роста будет необходимость исполнения национальных программам и приоритетных проектов, ориентированных на создание, развитие и модернизацию телекоммуникационной инфраструктуры. Все это предполагает большие объемы работ по проектированию и строительству сетей и сооружений связи.
Кстати
Петербургский холдинг «Городские инновационные технологии», работающий в сфере ЖКХ и имеющий в свое структуре несколько управляющих компаний и клининговую организацию, несколько дней назад объявил о создании собственного телеком-оператора. Планируется развивать его за счет приобретения небольших кабельных операторов и расширять границы действия за счет строительства новых сетей.