В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
Власти Калининградской области намерены максимально быстро решить проблемы своих обманутых дольщиков. Правительство самого западного российского региона договорилось с Министерством обороны РФ о передаче земельного участка площадью 10,5 га на Арсенальной улице в собственность Калининграда, а далее в областную инвестиционную собственность под инвестпроект компенсационной застройки.
Обманутые дольщики Калининграда неоднократно проводили акции протеста
Предполагается, что надел на бесплатной основе будет передан девелоперу, который возьмет на себя обязательства по обеспечению жильем обманутых дольщиков города. Не занятые ими площади в комплексе застройщик сможет реализовать в собственных интересах.
Проблемная «четверка»
Инициатором такого механизма помощи обманутым дольщикам стал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. После совещания, прошедшего в середине июля с представителями Министерства обороны РФ, он написал в своем «Инстаграме»: «Есть у нас теперь участок для решения проблем большинства дольщиков нашей области. Как только будет документ – поделимся с вами. Это уже почти финал нашей с вами эпопеи. Все будет хорошо», – подчеркнул глава региона.
Как сообщает пресс-служба области, благодаря этому инвестиционному проекту участники долевого строительства, которые долгие годы ожидают квартиры в незаконченных (а в некоторых случаях даже не начатых) домах, наконец получат жилье. Также воспользоваться данной мерой поддержки смогут и граждане, пострадавшие от двойных продаж.
На данный момент в «дорожную карту» решения проблемы обманутых дольщиков по Калининградской области включено 18 объектов. В их строительство вложили средства 1588 дольщиков. Правда, предполагается, что в дома на Артиллерийской улице попадут не все.
Активист Объединения обманутых дольщиков Калининградской области Анжела Аветисьянц сообщила, что целевая передача земельного участка на Артиллерийской улице поможет дольщикам четырех самых сложных объектов города. Первый из них – это комплекс от компании «Ганза-Сервис». Его строительство началось еще десять лет назад и было заморожено практически на уровне фундамента. Второй проблемный объект – от компании «Альфастрой». Дом начал возводиться при содействии Минобороны РФ и на его участке, но достроен не был. Чтобы завершить долгострой, надел должен быть передан городу, но военные пока не заинтересованы в этом. Третий проблемный объект – это комплекс на улице Гагарина, строить который начала и забросила компания «Вивагс». Четвертый – недостроенный дом девелопера «Регион-Сервис».
Долгострою компании «Ганза-Сервис» уже десять лет
«Участок земли на Артиллерийской улице пока еще не передан муниципалитету, не найден инвестор, и стройка не началась, но позитивно уже то, что определен механизм помощи обманутым дольщикам города. Инициатива губернатора Антона Алиханова вселяет надежду, что сложившаяся ситуация благополучно изменится», – считает Анжела Аветисьянц.
По ее мнению, оставшиеся 14 проблемных объектов можно было бы достроить при передаче муниципалитету земельного участка на ул. Александра Невского, 186. В настоящее время он находится в управлении ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Организация отказала губернатору Антону Алиханову в передаче данного участка и выводит его на аукцион. Как говорит Анжела Аветисьянц, тем самым в регионе поставлен «крест» на выполнении поручения Президента РФ по оперативной достройке всех проблемных объектов.
Отметим, что, согласно утвержденной «дорожной карте», все проблемы дольщиков Калининградской области должны быть решены до 2021 года. Как сообщает пресс-служба правительства региона, в апреле этого года был достроен жилой дом в Зеленоградске, который начинала возводить компания «Мегастройинвест». 65 дольщиков объекта объединились в ЖСК и общими усилиями достроили дом. Ожидается, что во втором полугодии квартиры в Калининграде получат около 100 дольщиков «Октан-Сервиса».
Мошеннические «Берлинки»
Еще одно событие, связанное с обманутыми дольщиками Калининградской области, произошло 26 июля. Прокуратура региона возбудила уголовное дело по факту мошенничества руководителя СК «Объединенные системы» Сергея Стрижеусова.
Эта компания с 2014 года занималась возведением жилых комплексов «Берлинки» и «Берлинки 2» в городе Гурьевске, расположенном неподалеку от Калининграда. Первый объект был частично построен, но не завершен. Активное строительство второго даже не начиналось. Сергей Стрижеусов ранее жаловался на финансовые проблемы и весной этого года начал банкротство своей компании.
Как отмечают в Прокуратуре Калининградской области, бизнесмену вменяется нарушение обязательств перед 37 дольщиками, от которых были привлечены средства в размере 32 млн рублей. «До настоящего времени обязательства перед дольщиками не исполнены, жилые дома не построены и в эксплуатацию не введены. По результатам проведения проверки сотрудниками полиции неоднократно принимались незаконные решения об отказе в возбуждении дела. Только после вмешательства прокуратуры области по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Санкция статьи предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет», – подчеркивают в ведомстве.
С 1 июля 2018 года вступили в действие изменения в 214-ФЗ, призванные минимизировать риски граждан – участников долевого строительства. Но новеллы законодательства относятся к договорам, заключенным после вступления в силу требований закона. Как на местах решают власти проблемы дольщиков, признанных обманутыми и принявших участие в стройке до этого момента? Региональная практика Архангельской области – в материале «Строительного Еженедельника».
Ситуация в регионе не безоблачная. По состоянию на июнь 2018 года в реестре обманутых дольщиков региона значатся 145 участников долевого строительства, которые принимают участие в возведении 8 «зависших» объектов.
Для защиты их прав в области принят ряд нормативов. В частности, областным Законом от 22 сентября 2016 года № 456-28-03 «О внесении изменений в областной Закон "Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области"» в целях реализации масштабного инвестиционного проекта предусматривается в том числе завершение строительства многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, предоставление инвесторам в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Архангельской области.
Кроме этого, в регионе с 9 декабря 2016 года утвержден План-график («дорожная карта») по осуществлению мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
«Дорожная карта» 18 июля 2017 года приведена в соответствие с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2017 года № 1063-р «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
К августу 2018 года результатом исполнения данных нормативов, а также деятельности Комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства жилых домов и чьи права были нарушены (председатель Комиссии – председатель Правительства Архангельской области Алексей Алсуфьев), стало уменьшение числа обманутых дольщиков со 145 до 102.
Права 67 обманутых дольщиков из реестра позволила восстановить реализация трех инвестиционных проектов.
Первый из них представлен компанией «АрхангельскГражданРеконструкция» и предполагает на первом этапе реализации выплату денежных компенсаций 41 обманутому дольщику, пострадавшему от недобросовестных действий застройщика жилого комплекса «Верона», блок Б. Второй этап – возведение девятиэтажного жилого дома на Московском проспекте, с предоставлением квартир в 2020 году еще 28 дольщикам, внесенным в реестр.
В настоящее время на другом проблемном объекте – ЖК «Дом на площади» (новое название – ЖК «Айсберг») – инвестором (ООО «ЭкоСтройТранс») ведутся работы по устройству газобетонных перегородок и вентиляции в жилой части здания. На третьем этаже строители начали устанавливать окна. На стройплощадку завезен гусеничный стреловой кран, который будет смонтирован в течение недели. Он потребуется для поднятия материалов на верхние этажи и монтажа кровли жилого здания. Планируется, что 34 дольщика (из них двое – из реестра) смогут справить новоселье уже в конце нынешнего года.
В свою очередь, ООО «СоюзАрхТранс» (входит в холдинг «СоюзАрхСтрой») поможет получить ключи от долгожданных квартир еще 73 обманутым участникам долевого строительства ЖК «Соната» (37 из них – в реестре), который теперь переименован в «Легенду».
В настоящий момент инвестор приступил к работам по ограждению территории объекта и разборке части непригодных конструкций. Завершается проектирование будущего здания. К слову, сам проект жилого комплекса будет в корне изменен, так как среди причин остановки стройки в свое время были перерасход материалов и крайне неудачные планировки квартир, которые сейчас трансформируются в smart-решения (каждый метр с пользой для владельца).
Такой подход позволит застройщику предложить дольщикам улучшенную комплектацию квартир, возведенных с использованием энергоэффективных технологий и системы «безопасный дом», а также благоустройство придомовой территории, включающее в себя современный спортивный комплекс и подземный паркинг.
Завершить строительство первой очереди ЖК «Легенда» планируется до конца 2020 года, реализация всего проекта рассчитана на 5 лет.
Отметим, что и областные власти прилагают максимум усилий для восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
«Когда люди попадают в сложную ситуацию, государство в силу своих социальных функций обязано им помочь, – комментирует ситуацию губернатор Архангельской области Игорь Орлов. – Мы к этому готовы, есть конкретные планы, реализация которых позволяет решить имеющиеся проблемы».
Действительно, в области выработана и утверждена процедура, учитывающая интересы как пострадавших, так и потенциальных инвесторов завершения строительства. Последние предоставляют обманутым дольщикам либо жилье, либо денежную компенсацию. Взамен инвесторы получают от области или муниципалитетов в аренду без проведения торгов земельный участок под дальнейшую застройку. Таким образом, с одной стороны, областной и муниципальные бюджеты лишаются финансовых средств, поступающих от продажи земли. Но в то же время снимается социальная напряженность и восстанавливается справедливость. При этом ход возобновленного строительства проблемных объектов постоянно находится на контроле регионального Министерства строительства и архитектуры. Более того, для недопущения новых случаев нарушения прав дольщиков ведется мониторинг строительства многоквартирных домов.
Но в регионе, как и в других областях, есть и другая категория дольщиков. Их нельзя признать обманутыми, потому что объекты хоть и должны были быть сданы годы назад, но до сих пор стройка не завершена, а работы ведутся черепашьими темпами.
В Архангельской области таким не признанным официально долгостроем является ЖК «Традиция» (район «Соломбала-молл» в Архангельске, ул. Терехина, 6/4).
Жилой комплекс должен был принять новоселов в 2015 году. Объект начали возводить в 2013 году, в 2014-м было залито всего четыре этажа, потом – год простоя, в 2016-м было залито еще четыре этажа, и в прошлом – один этаж.
Как видно из календаря, стройка замедлила темпы роста в 2014-м и на данный момент буксует на уровне восьмого этажа. На стройплощадке изредка появляются одинокие строители, или представитель застройщика (ООО «Капитал-Инвест») делает вид, что совещается, производит какие-то действия. Но, по мнению дольщиков, основывающемуся на реальном продвижении объекта, это видимость – и строить жилой комплекс так можно еще очень долго.
По последним данным, весь вопрос торможения строительства упирается в детский садик, который по проекту должен разместиться в первом этаже здания. Денег у застройщика на ведение полномасштабных работ нет, но если муниципалы выкупят ДОУ, то стройка продолжится. Таким образом, в Соломбале не только может появиться новый детский сад (правда, на небольшое количество мест), но и дольщики смогут получить свои долгожданные квартиры.
Однако не все так просто. Муниципальному образованию детский садик действительно нужен, но на большое количество мест и с площадкой для прогулок ребятишек. В ЖК «Традиция» такой построить нельзя – изначально под ДОУ были выделены по проекту только помещения на первом этаже, которые должны были быть переданы под частный садик.
Сейчас решается вопрос о разработке и согласовании новой проектной документации на расширение детского дошкольного учреждения. Если все это будет решено, то муниципалы выкупят ДОУ и стройка будет завершена.
Но пока это только туманная перспектива, а обманутые (официально – необманутые) дольщики ЖК «Традиция» снимают квартиры и выплачивают ипотечные проценты, не видя собственного жилья.
Немного лучше обстоят дела у дольщиков ЖК «Седьмое небо» (Архангельская область, Северодвинск, Архангельское шоссе, д. 91). Здесь застройщик проводит закупку оборудования и монтажные работы. В июле будет введена нежилая часть помещений, а в IV квартале 2018 года застройщик рассчитывает ввести весь дом в эксплуатацию и выдать владельцам квартир ключи.
В свою очередь, также в Северодвинске, на объекте ЖК «Бриз» (Приморский бульвар, д. 22), возводятся стены, а на строительстве ЖК «Бригантина» (пр. Бутомы, д. 20) утепляются чердачные перекрытия. Застройщик планирует сдать объект в этом году.
Мнение
Денис Гладышев, руководитель Инспекции госстройнадзора Архангельской области:
– С целью недопущения появления новых случаев нарушения прав граждан – участников долевого строительства Правительством Архангельской области осуществляется регулярный мониторинг многоквартирных домов и иных строящихся и проектируемых объектов недвижимости. В случае выявления факта затягивания сроков ввода в эксплуатацию областное правительство оперативно передает информацию в правоохранительные органы для принятия мер реагирования. Осуществляется профилактическая работа с застройщиками, ведется постоянное их информирование об изменениях в действующем законодательстве, проводятся совместные совещания.
Кроме этого, в Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области возведение многоквартирных объектов, ведущееся с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства, также находится на контроле. На август 2018 года на контроле инспекции – 76 застройщиков и 112 объектов.
Дмитрий Дорофеев, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:
– Проблема обманутых дольщиков появилась в регионе, на мой взгляд, из-за переоценки своих сил застройщиками. Зачастую это происходило не намеренно. То цены у подрядчиков уйдут вверх, то непредвиденные расходы по материалам. Был случай, когда из-за геодезической ошибки застройщику пришлось увеличить количество свай в фундаменте практически в полтора раза. Конечно, вины с застройщика это не снимает, тем более что были прецеденты намеренного нецелевого использования средств дольщиков. И сегодняшняя ситуация, когда в регионе 10 «недостроев», это наглядно демонстрирует.
Но есть и положительная тенденция: 8 из 10 объектов, благодаря волевому решению администрации области и предоставлению за достройку проблемных объектов участков под новое строительство, нашли новых инвесторов. Более того, когда закончатся судебные процессы по двум оставшимся долгостроям, они тоже будут введены в строй. Инвесторы уже проявили интерес к реализации этих проектов.