В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
После коммунальной аварии на Измайловском проспекте власти Санкт-Петербурга намерены провести проверку всех тепловых сетей в центре города и задействовать дополнительные средства на замену изношенных труб.
Повреждения тепловой сети у дома на Измайловском проспекте, 20, приведшие к смерти двух человек, полностью устранены. Об этом сообщили представители Смольного и АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» на специально собранной пресс-конференции, тема которой была связанна с трагическим коммунальным ЧП.
Напомним, прорыв магистральной трубы горячего водоснабжения произошел в 3.15 утра 28 сентября на придворовой территории. Несколькими часами ранее по ней начали подавать кипяток в связи с началом отопительного сезона. Труба лопнула на расстоянии 4 метров от жилого дома, что сразу привело к провалу грунта, в который угодили две легковые машины. Затем вода хлынула в подвальное помещение, где располагается антикафе «Типичный Питер». В результате аварии погибли два 20-летних парня.
«Рабочее давление в трубопроводе было 8,5-9 атмосфер. Под таким высоким давлением, когда произошел дефект, вода выходит молниеносно. Отключить аварийную теплосеть нам удалось в течение получаса после прорыва. Хотя на это обычно требуется час времени», - рассказал генеральный директор «Теплосети Санкт-Петербурга» Игорь Стренадко.
Руководитель предприятия также отметил, что дефектная труба была установлена в 1992 году. В прошлом году этот участок теплосети прошел положительную негосударственную экспертизу. Она позволила продлить срок его эксплуатации до 2020 года. Игорь Стренадко добавил, что в отношении компании, которая проводила экспертизу, будет проводиться внутренняя проверка. Кроме того, «Теплосеть Санкт-Петербурга» выплатит семьям погибших по 2 млн рублей.
Председатель Комитета по энергетике инженерному обеспечению Андрей Бондарчук сообщил, что в течение в течение ближайшего месяца в районах Петербурга с исторической застройкой также пройдет ревизия действующих теплосетей. Особое внимание будет уделено конструкциям, проходящим рядом или внутри подвальных помещений, где располагаются различные заведения. «К проверке также будут привлечены управляющие компании. Надеюсь, что они нам помогут попасть в подвалы, находящиеся в частной собственности. Если нет, то мы найдем другие механизмы проверки инженерных сетей», - отметил он.
Андрей Бондарчук признался, что в настоящее время приблизительно треть тепловых сетей города изношены и имеют срок службы более 25 лет. По его словам, в среднем в год происходит около 5 тысяч происшествий, связанных с дефектами труб, а в день более десяти. Значительная часть аварий случается на внутриквартальных сетях. В настоящее время объемы реконструкции трубопроводов увеличиваются, но пока на недостаточном уровне.
«Есть нормированный объем ремонтируемых сетей, который мы оцениваем в 400 км в год, но фактически из-за нехватки финансирования выполняется менее половины от этого лимита. Но положительные подвижки уже есть. При формировании бюджета администрацией и правительством Петербурга принято решение о выделении дополнительных бюджетных средств на 2019 год в размере 1,5 млрд рублей для реконструкции тепловых сетей в зоне «Теплосети Санкт-Петербурга», - сообщил Андрей Бондарчук.
Кстати
Вечером 2 октября произошло сразу два прорыва теплосетей горячего водоснабжения в Калининском районе города: на Тихорецком проспекте и улице Вавиловых. Дефекты устранялись в течение несколько часов.
Аналитики компаний «большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) впервые за 10 лет пересмотрели параметры классификации бизнес-центров Санкт-Петербурга. Другие эксперты сомневаются в том, что новация получит широкое распространение.
Оцениваем по-новому
Специалисты «большой четверки» объясняют свои действия изменениями на рынке офисной недвижимости, которые накопились с 2008 года – времени, когда ими была создана первая классификация современного офисного предложения Северной столицы. «Рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», - отмечают аналитики компаний-участников проекта.
Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра. Большинство критериев ужесточили, хотя ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.
Для объективной оценки локации и транспортной доступности объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы).
Одним из важнейших параметров является наличие парковки и обеспеченность машиноместами. Для класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра города.
В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений, были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и др. В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной.
Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа. Новый пункт «Сертификация» носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).
Есть сомнения
Между тем, эксперты рынка из других компаний соглашаясь с тем, что офисный рынок меняется и требует новых подходов, сомневаются, что новая классификация «большой четверки» получит серьезное распространение в Северной столице.
«Коллеги молодцы, что продолжают развивать и совершенствовать классификацию – дело полезное», - говорит генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов. «Время, действительно, не стоит на месте, многое меняется, появляются новые технологии, системы, оборудование. Меняются требования арендаторов и, следовательно, подходы к девелопменту офисной недвижимости. Поэтому, конечно, пересматривать параметры классификаций регулярно необходимо», - добавляет управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
При этом он констатируем, что и предыдущая классификация «большой четверки» не была популярна и распространена в Петербурге. «До этого больше пользовались той, что разработал в свое время офисный комитет Российской гильдии управляющих и девелоперов. Однако РГУД давно не ведет активной работы в этом направлении и поэтому можно сказать, что никакой действующей классификации сегодня в Петербурге нет», - заключает эксперт.
С ним соглашается Николай Антонов. «Параметры классификации можно, нужно и необходимо обновлять, но обновлять всегда нужно с учетом наших реалий. Коллеги же из «большой четверки» стараются привнести западный опыт в российские реалии и это хорошо, конечно, однако, случается так, что это не всегда применимо», - говорит он. «Учитывая специфику российского рынка, какая бы грамотная классификация ни была, в реальности все приходится «щупать» руками», - добавляет заместитель управляющего директора PM УК NAI Becar Дмитрий Тищенко, также отмечая, что сами они пользуются классификацией, разработанной РГУД.
«И предыдущая классификация «большой четверки» была далека от реальностей, а новые их идеи, похоже, еще дальше. Консультанты практически не имеют реального опыта девелопмента и поэтому чаще всего выдают желания их клиентов за действительность. Эта же проблема была и в предыдущей их классификации. Кроме этого офисный рынок Петербурга и Москвы – это два разных мира, и поэтому наложение московских историй на наши реалии выглядит достаточно нелепым», - считает Дмитрий Золин.
Николай Антонов считает, что некоторые новые предложения «большой четверки» вполне позитивны, но другие оценивает критически. «С одной стороны хорошо – классификация вводит ряд дополнительных технических параметров, включая инженерию. Но при этом, например, там остается требование к наличию фальшпола для класса А, но не всегда понятно, зачем он так критически нужен. Тоже самое касается глубины этажа (особенно если мы говорим про исторические здания). И это же относится к открытым планировкам и шагу колонн. В исторических или реконструированных зданиях могут находится великолепные БЦ класса минимум В+, а то и А, однако в силу специфики, они не могут иметь «открытых планировок» или колонн. В классификации учитывается «зеленость» проектов и это здорово, это то, к чему надо постепенно идти. Но нет никаких требований, например, относительно доступной среды и использования бизнес-центров людьми с инвалидностью. А это, как раз, очень важный параметр и это нужно прививать и стимулировать девелоперов на этот счет», - отмечает он.
Также эксперт считает, что «большая четверка» напрасно игнорирует самый массовый кластер офисной недвижимости – бизнес-центры класса С. «К этому классу тоже есть требования и запросы рамки, не нужно относится к нему как к некому «неликвиду». При большом количестве разных параметров, которые имеют объекты данного класса и, зачастую, серьезных отличиях, это все равно бизнес-центры и арендаторы ждут от них определенного требующегося набора услуг», - отмечает Николай Антонов.
В остатке
В целом эксперты полагают, что новая классификация не вызовет революции на рынке и будет использоваться, главным образом самой «большой четверкой». «Если бизнес-центр имеет сертификат соответствия какой-то классификации, это может быть полезно при принятии решения арендаторов в пользу того или иного объекта. Но это скорее будет влиять на имиджевую составляющую сделки. Мы знаем много прецедентов, когда крупные компании выбирали объекты, которые не имели официальной классификации. У всех компаний свои критерии отбора офисных помещений. И совсем не обязательно, что они будут соответствовать той или иной классификации», - считает Дмитрий Тищенко.
«Думаю, что владельцы бизнес-центров не примут новую классификацию, как не приняли в свое время предыдущий вариант. Причем дело вовсе не в возможном понижении класса объектов. Дело в том, что консультанты – не девелоперы и практически не имеют реально опыта строительства бизнес-центров», - считает Дмитрий Золин. «Надо отдать должное офисному рынку Петербурга – он достаточно неплохо сам по себе структурирован и сами девелоперы и УК уже неплохо понимают различия, требования и нюансы, и достаточно трезво оценивают свои объекты», - добавляет Николай Антонов.
Специалисты «большой четверки» посчитали необходимым прокомментировать некоторые критические замечания, высказанных коллегами. Они подчеркнули, что при разработке новой классификации учитывали не только зарубежный опыт своих коллег. «Были проанализированы запросы клиентов на аренду офисов в Петербурге», - указывают консультанты, добавив, что при участии компаний «большой четверки» ежегодно закрывается больше половины сделок по аренде офисов классов А и В в Северной столице. «Также учитывался опыт наших компаний в управлении офисными центрами в Петербурге. Классификация компаний «большой четверки» носит рекомендательный характер и в полном объеме применима только к современным существующим и проектируемым качественным зданиям (классов А, В+, В). Такие параметры, как конструктивные особенности здания, не применимы к реконструкции», - добавляют они.
«При проектировании и строительстве нового офисного центра в Петербурге мы рекомендуем девелоперам учитывать те параметры, которые мы заложили в классификацию на основе нашего опыта по брокериджу и управлению зданиями. Это даст возможность создать качественный конкурентный и инвестиционно-привлекательный бизнес-центр. То есть классификация ориентирована в первую очередь на строящиеся новые здания. Представленный документ является классификацией качественного рынка, который компании ограничивают классами А и В», - заключают аналитики «большой четверки».