В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
В Смольном – новые назначения руководителей отраслевых комитетов. Для строителей особенно важно, что в администрацию вернулись Валерий Калугин в роли председателя Комитета имущественных отношений и Роман Голованов, который возглавил Комитет по инвестициям.
В минувший четверг вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов назначил 6 новых глав комитетов Смольного. В числе прочих были объявлены имена новых руководителей Комитета имущественных отношений (КИО) и Комитета по инвестициям (КИ).
Председателем КИО стал Валерий Калугин. Бизнесу города он хорошо известен, поскольку работал в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) с 1994 года. В частности, 8 лет занимал пост его главы. Должность он покинул только в 2015 году после объединения КЗРЗ с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) в единый Комитет имущественных отношений, который возглавила Юлия Лудинова. После увольнения Валерий Калугин занимался бизнесом – был гендиректором ООО «Консалтинговая группа ВВК».
Слухи о возвращении Валерия Калугина в Смольный ходили последние три месяца. Он их не опровергал. Но и уточнений по своей миссии в новой команде не давал. Поэтому его прочили на место главы КИО, которое с августа 2017 года занимал вице-губернатор имущественного блока Михаил Мокрецов. Прошение вице-губернатора об отставке было удовлетворено в конце декабря. Сейчас главным кандидатом на пост вице-губернатора называют Евгения Елина, который ранее руководил Комитетом по экономическому развитию Смольного. Но назначение еще не состоялось.
Что касается КИО, то формально Валерий Калугин заменил в должности главы комитета Александра Германа, который временно исполнял обязанности его руководителя после отставки Михаила Мокрецова. В новой иерархии Герман занял пост зама Валерия Калугина.
Глава Российского аукционного дома Андрей Степаненко в беседе со «Строительным Еженедельником» назвал назначение Валерия Калугина на пост главы КИО праздником для всего имущественного блока города. «За последние 6 лет это первое разумное решение о назначении чиновника в этой сфере. Пришел грамотный человек, который обладает всеми необходимыми для активной и эффективной работы качествами: он умный, профессиональный, креативный и может создать хорошую команду. Это ровно то, чего не хватало руководителям КИО в команде губернатора Полтавченко», – говорит Андрей Степаненко. Он выразил надежду, что у нового главы КИО есть план и стратегия по оптимизации имущественного блока. «Но надо понимать, что блок разрушен. Там одни руины. Многое придется создавать заново. Поэтому к прежней модели управления имуществом не вернуться. Но лучшие практики Петербурга (а город – передовик всей страны во многих имущественных вопросах) наверняка будут учтены при создании новой структуры», – говорит Андрей Степаненко.
Второе важное назначение – Роман Голованов на посту главы Комитета по инвестициям. Летом этого года он покинул Смольный после десяти лет работы в комитете, где в последнее время отвечал за проекты государственно-частного партнерства (до этого активно принимал участие в проектах реконструкции аэропорта «Пулково» и строительства ЗСД). Вернувшись, он заменил недавно отставленную с поста главы КИ Ирину Бабюк.
«Назначение многолетних первых зампредов председателями комитетов – абсолютно логичное решение, – уверен девелопер Олег Барков. – Но Петербургу реально необходима смена моделей развития практически во всех областях городской жизни и экономики, в сторону улучшения качества управления и резкой интенсификации. И в некоторых областях эти изменения должны быть кардинальными. Насколько с этой задачей могут справиться люди, много лет работавшие в составе прежнего правительства или даже предыдущего, – это большой вопрос и большой личный вызов для них».
Другие назначения:
Юрий Калабин сменил на посту главы Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга Максима Мейксина, который работал в Смольном с 2013 года.
Дмитрий Лисовец назначен новым председателем Комитета по здравоохранению вместо Михаила Дубины.
Александр Бельский назначен главой Комитета территориального развития вместо Игоря Князева.
Валерий Москаленко стал новым главой Комитета по экономической политике и стратегическому планированию вместо Ивана Филиппова.
Город меняет правила закупки квартир для сирот. Теперь бывшие детдомовцы смогут занимать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома.
Депутаты петербургского Заксобрания приняли в первом чтении законопроект, который усложнит закупку городом квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Согласно документу, для бывших детдомовцев город будет закупать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома. Закон должен вступить в силу 1 февраля 2019 года.
Инициаторы этой идеи, депутаты Денис Четырбок и Михаил Погорелов, считают, что таким образом удастся предотвратить возникновение «социальных гетто» в новостройках. По их данным, воспитанники детских домов, получая квартиры, нередко живут все вместе на одной жилплощади, а остальные помещения сдают. Другие жители таких домов жалуются на асоциальное поведение льготников. В частности, подобные инциденты были зафиксированы в проекте «Новая Охта», который в Красногвардейском районе строит «Группа ЛСР».
В прошлом году Смольный закупил 645 квартир для сирот, в том числе, 498 у «Группы ЛСР». Остальное закупали у компании «Дальпитерстрой» в Ленсоветовском. В этом году будут куплены еще 200 квартир на 1,2 млрд рублей. Итоги очередного конкурса подведут 21 января текущего года.
Но большинство участников рынка в массовых закупках жилья не участвуют из-за низкой цены, которую предлагает город. Ее определяет Минрегион. И на этот год для Петербурга она составляет всего 69,5 тысяч рублей за 1 кв.м. При этом власти закупают для госнужд жилье или в сданных домах, или в корпусах высокой степени готовности. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-80 тыс. рублей за 1 кв.м.
По этой причине, традиционно в торгах участвуют только упомянутые девелоперы «Группа ЛСР» и «Дальпитерстрой», у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос о том, как изменения в законодательстве могут повлиять на активность компании на торгах, не ответили, сославшись на то, что закон еще не принят. «Если эти изменения будут приняты, то мы, как законопослушная компания, будем работать в рамках правового поля. Условия конкурса определяет город. А мы лишь принимаем решение участвовать в том или ином конкурсе или нет», - пояснили в «Группе ЛСР».
Совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания будет и дальше участвовать в таких торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу. «Но, на мой взгляд, можно было бы и побольше процент жилья для сирот сделать - 30-40% от общего количества квартир в доме», - отметил он.
Кстати
Всего в 2018-2019 годах город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в 2017 году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.