В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
Руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Должность (пока с приставкой и. о.) получил его бывший зам Вячеслав Захаров. Строители этому назначению рады.
Глава Службы госстройнадзора Петербурга Евгений Ким покинул свой пост. Он написал заявление по собственному желанию. Некоторые источники поспешили связать эту отставку с состоявшимся 24 января этого года визитом в Госстройнадзор сотрудников ФСБ. Но, по официальным данным, обыски в ведомстве никто не проводил и никаких уголовных дел в отношении сотрудников организации не возбуждалось.
Вакантный пост главы Госстройнадзора, с приставкой и. о., занял Вячеслав Захаров, бывший зам Евгения Кима. О кадровой перестановке коллективу Госстройнадзора сообщил «строительный» вице-губернатор Николай Линченко. Он поблагодарил Евгения Кима за плодотворную работу и призвал коллектив надзорного ведомства к большей прозрачности.
«Уверен, что слаженная работа службы будет продолжена. Вы должны полагаться не только на свой опыт, но и учесть достижения в развитии электронного документооборота федеральных органов исполнительной власти, таких как Главгосэкспертиза и Ростехнадзор. Важно работать на результат. А основная задача на текущий год – строительство и ввод в эксплуатацию городских объектов по государственному заказу», – цитирует вице-губернатора пресс-служба Госстройнадзора.
Напомним, что Евгений Ким занимал должность главы Госстройнадзора Петербурга с апреля 2018 года. До этого он с 2008 года был первым замом начальника Службы Леонида Кулакова, который перешел на работу в городской Комитет по строительству. До работы в ведомстве Евгений Ким был генеральным директором в совместном советско-норвежском предприятии «Внешстройсервис», работал в предприятии «Фирма Русский Дизель», руководил финансово-экономическим управлением Российского агентства по государственным резервам, а также Внешнеэкономическим объединением «Тяжпромэкспорт» Минэкономразвития.
Его отставку бизнес воспринял спокойно. «Неожиданно немного. Но для рынка в этой рокировке никакой беды не вижу. Застройщикам региона Вячеслав Захаров известен даже лучше Евгения Кима, поскольку именно он работал «на земле» – то есть решал основные рабочие вопросы с бизнесом. А Евгений Ким непосредственно в надзоре не участвовал. Решал, видимо, какие-то другие задачи. Вячеслав Захаров – профи. Знает работу службы «от и до». Если назначат именно его постоянным главой Службы, это будет очень неплохо. Он знает всех застройщиков города, поскольку работает в ведомстве со времен Александра Орта», – говорит глава «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.
«Строителям важна четкая работа Госстройнадзора и прозрачность процедур, определяющих его взаимодействие с бизнесом. Поэтому от нового главы Службы ждем желания и готовности создавать условия, в которых ведомство будет четко функционировать в соответствии с утвержденными процедурами. Надеемся, что переходный период, связанный со сменой руководства, пройдет быстро и без потерь», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Все ближе и ближе 1 июля 2019-го – день Х для строительной отрасли, переход на новую схему привлечения средств. Все острее игроки рынка нуждаются не в общей схеме, а конкретном понимании, как она будет работать. На совещании в Совете Федерации на тему «Меры обеспечения финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве» власти постарались ответить на некоторые волнующие застройщиков вопросы.
На совещании был рассмотрен вопрос о разработке проекта постановления Правительства РФ, устанавливающего критерии готовности проектов строительства многоквартирных домов; соответствие таким критериям даст застройщикам право не переходить с 1 июля на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что чем раньше выйдет постановление Правительства РФ, в котором излагаются эти критерии, тем лучше и для застройщиков, и для граждан.
Предложенный одним участников совещания уровень – 10% строительной готовности – он назвал «несерьезным». Более реалистичный вариант был выдвинут представителем Сбербанка – 30% объемов выполненных работ. При этом позиция самого Минстроя по этому вопросу четко озвучена не была. Никита Стасишин призвал застройщиков активнее вносить свои предложения для того, чтобы строительное ведомство могло определить консолидированную позицию отрасли.
При этом в Минстрое считают, что нужно концентрироваться не столько на отсрочке внедрения новой системы, сколько на ее скорейшем практическом освоении. Замглавы Банка России Ольга Полякова отметила, что для обеспечения конкуренции число банков, уполномоченных работать по эскроу-счетам, может увеличиться в полтора раза – до 95, если будет принято решение снизить требования к рейтингу кредитных организаций, имеющих право работать по новой системе. При этом она подчеркнула, что застройщики, находящиеся в дефолтном или преддефолтном состоянии, кредитов в любом случае не получат.
«Относительно того, что будет с компаниями в случае непопадания под критерии: для тех, у кого есть дольщики и кто будут переходить на эскроу-счета, но не получат проектного финансирования, будет создан небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», – сообщил Никита Стасишин, не уточнив, впрочем, подробностей, отметив лишь, что в настоящее время этот механизм обсуждается.
Между тем, судя по всему, такой продукт будет необходим примерно для трети реализующихся проектов жилищного строительства в России. «30% проектов по строительству жилья сегодня у нас в «красной» зоне. По предварительной оценке, после 1 июля они не получат кредит ни в одном банке. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», – заявил ранее глава Минстроя Владимир Якушев.
При этом Никита Стасишин поддержал одну из главных просьб застройщиков к законодателям, а именно – разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что в целом соответствует зарубежной практике и что позволило бы снизить кредитную нагрузку на компании. Против этого, однако, ранее последовательно выступал Центробанк России, мотивируя это тем, что даже на финальных стадиях строительства нет гарантии, что объект будет введен в эксплуатацию.
На совещании стало известно, что Банк России готов поступиться этой позицией в том случае, если будет разработан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов. «У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам. Но мы готовы рассмотреть предложение, и если в нем будет механизм, который обеспечит гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», – заявила Ольга Полякова.
Из позитивных для застройщиков известий можно выделить окончательный отказ от идеи увеличения ставки отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. «Вопрос снят с повестки. Планируйте бизнес, исходя из уровня 1,2%», – подчеркнул Никита Стасишин. Он также заверил застройщиков в поддержке со стороны Минстроя при ухудшении макроэкономических условий: «Если произойдет рост ключевой ставки, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит».
Мнение
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие»:
– Ключевым событием мероприятия, на мой взгляд, стала позиция, озвученная зампредседателя Центробанка и заместителем министра строительства и ЖКХ, относительно готовности рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительных работ. Уже в ближайшее время ЦБ ждет от профессионального сообщества предложений по конкретным механизмам, позволяющим производить раскрытие эскроу-счетов при условии четко прописанных гарантий соблюдения прав дольщиков.