В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
Ленинградская область станет дольщиком проблемного жилого комплекса «Силы Природы». Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования (ЛеноблАИЖК) до конца месяца выкупит 29 квартир за 31 млн рублей. Всего же власти намерены закупить жилье на 300 млн рублей.
«Силы Природы» – долгострой с весьма нерядовой историей. Реализация проекта началась в 2013 году. Тогда О2 Group на 32 га в Мурино планировала возвести девять домов общей жилой площадью 342 тыс. кв. м, три детских сада, школу и четыре автомобильных парковки. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир в первой и второй очереди проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
Несмотря на многочисленные проблемы О2 отказалась покидать проект и в суде отстояла право завершить хотя бы две очереди жилого комплекса. Стройплощадка ожила в мае 2018 года, когда у проекта появился новый инвестор, который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным.
Новый инвестор провел ребрендинг второй очереди «Сил Природы», превратив 3-й и 4-й корпуса в самостоятельный проект – ЖК «Ромашки». Девелопер планирует к июлю 2020 года возвести два каскадных корпуса переменной этажности (15–18 этажей) на 2470 квартир, 966 из которых были проданы еще до ребрендинга.
Инвестор надеялся, что дольщики «Ромашек» не заходят ждать 2020 года и согласятся на квартиры в корпусах «Сил Природы», однако не вышло. «Не все согласились на обмен, из-за отсутствия аналогичных по площади квартир в первой очереди. Люди оказались не готовы оплачивать разницу в площади», – пояснили в О2.
Представители нового инвестора уверяют, что работы идут по графику, а 1-й корпус будет введен в эксплуатацию в мае этого года. «Комиссию от Госстройнадзора мы ожидаем в начале марта», – сообщили в компании.
2-й корпус «Сил Природы» должен быть завершен в ноябре-декабре этого года. Первый дом в ЖК «Ромашки» планируется сдать в марте 2020 года, а четвертый – в июле.
Правительство Ленобласти всегда активно участвовало в решении проблем ЖК. Как только чиновники удостоверились в серьезных намерениях инвестора, то сразу оказали всестороннюю поддержку компании. «Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну и пусть строят, никто не мешает», – неоднократно заявлял губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
В частности, чиновники помогли решить вопрос с водоснабжением и водоотведением проекта (соответствующие договоры с «Ресурсоснабжающей организацией 47» уже подписаны), а также с благоустройством и искусственным освещением территории ЖК. Однако в феврале этого года был сделан наиболее важный вклад в завершение долгостроя – ЛеноблАИЖК выкупило 680 кв. м жилья в 3-м корпусе проекта за 31 млн рублей.
Напомним, в конце 2017 года правительство региона представило большую программу помощи «донорам» – девелоперам, которые достраивают проблемные ЖК. В определенных ситуациях область готова хотя бы частично решить вопросы со строительством социальной инфраструктуры (благодаря федеральной программе «Стимул») и благоустройством территории. Чиновники готовы предоставить «донору» земельный участок, разрешить увеличить высотность проекта и многое другое.
Но самое главное – Ленобласть готова стать одним из дольщиков проблемного ЖК, т. е. выкупать квартиры и коммерческие помещения для государственных нужд. Это и произошло с «Силами Природы».
Первый ДДУ о выкупе 29 квартир будет подписан до конца месяца. Однако для завершения всех четырех домов ЖК требуется 300 млн, поэтому область впоследствии планирует заключить еще девять договоров на оставшуюся сумму.
«Наши специалисты будут регулярно проверять, куда пошли средства. Следующий платеж будет поступать только после подтверждения, что деньги действительно направлены в стройку. Это достаточный механизм контроля», – сказал директор ЛеноблАИЖК Евгений Рафалёнок.
Кстати
Судьба купленных Ленобластью квартир пока неизвестна. «Для того, чтобы эти квартиры были реализованы через госпрограммы региона, требуются соответствующие заявки от социального блока правительства. Пока их нет, но они будут», – пояснили в пресс-службе областного правительства.
Кадровые перестановки в строительном блоке Правительства Ленинградской области приобретают характер административной реформы. Глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) Вячеслав Шибаев ушел в отставку, а после изменилось и название ведомства. Бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков стал председателем уже областного Комитета по градостроительной политике – и уверяет, что изменилось не только название.
Отставка Вячеслава Шибаева не была сюрпризом. О том, что он еще до Нового года написал заявление на увольнение по собственному желанию, официально не сообщалось, однако на условиях анонимности это подтверждали многие осведомленные источники. Сам Вячеслав Шибаев свою отставку пока не комментирует, однако, по данным ряда СМИ, ему предложили работать в Государственном экспертном институте регионального законодательства.
Игорь Кулаков для строительной отрасли человек не новый. Помимо того, что он возглавлял Аннинское поселение, он также был генеральным директором ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), дочерней структурой которого является управляющая компания «Новоселье: городские кварталы». «Я на протяжении 10 лет был главой муниципального образования на непостоянной основе, с 2007 года я занимался комплексным инвестиционным развитием поселка Новоселье», – сообщил Игорь Кулаков.
12 февраля 2019 года Игорь Кулаков официально занял пост главы КАГ. В этот же день на Съезде строителей региона губернатор Александр Дрозденко сообщил, что ведомство меняет название и становится Комитетом по градостроительной политике.
«Это не просто переименование, будет трансформироваться и функционал комитета», – сообщил Игорь Кулаков, пообещав рассказать все подробности позже. Он добавил, что не планирует менять кадровый состав КАГ: «Если какие-то отставки и будут, то они будут идти в рамках озвученной губернатором административной реформы».
Александр Дрозденко возлагает множество задач на нового руководителя комитета, однако особенно выделяет необходимость победить высотное строительство.
Напомним, с декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших ППТ до введения ограничений, эти правила не соблюдает, полагая, что закон обратной силы не имеет. Из-за такой законодательной коллизии «высотки» продолжают строиться. Александра Дрозденко сложившаяся ситуация не устраивает.
«Важно утвердить во всех населенных пунктах градостроительную документацию и привести Правила землепользования и застройки в соответствие региональным нормативам. Я также попросил Игоря Яковлевича взять под жесткий контроль – особенно в районах новостроек – плотность застройки, высотность и формирование комфортной среды, соответствие социальных объектов количеству населения», – подчеркнул глава региона.
Игорь Кулаков отметил, что готов к недовольству строителей, которые не планировали учитывать ограничения 2017 года: «Вероятно, недовольные застройщики будут, но губернатор четко озвучил приоритетность региональных нормативов над ПЗЗ. Каждый конфликт будет решаться индивидуально».
При этом девелоперы оценивают фигуру Игоря Кулакова скорее положительно, ведь о строительстве он знает не понаслышке.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров рассказал, что знаком с Игорем Кулаковым с 2013 года: «Мы вместе работаем над развитием проекта «NEWПИТЕР» в Новоселье. Он профессионал высокого класса, превосходный управленец. Будучи главой Аннинского поселения, он серьезно подошел к изучению градостроительной тематики и смог задать образцово-показательный вектор комплексного развития территории в Ленобласти».
Образцово-показательным развитие Новоселья назвал и президент Союза строительных организаций Ленинградской области (ЛенОблСоюзСтроя) Руслан Юсупов: «Игорь Кулаков архитектуру и градостроительное планирование знает не только как теоретик, но и как практик. Это хорошо видно на примере Новоселья. Мне кажется, полученный опыт и знания позволят ему сделать работу комитета более эффективной».
Отметим, что в феврале 2018 года, когда главой КАГ стал Вячеслав Шибаев, без административной реформы также не обошлось. Тогда губернатор разделил должности главы комитета и главного архитектора Ленобласти. Последним стал Михаил Киреев. Это была первая попытка отделить практику от теории, так как трудно найти профессионала, который бы преуспел и в градостроительстве, и в архитектуре. Интересно, что до назначения Вячеслава Шибаева ходили слухи о том, что КАГ возглавит именно Игорь Кулаков.
Кстати
В рамках начатой административной реформы 2019 года губернатор Александр Дрозденко передал в ведение заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина еще два комитета: по жилищно-коммунальному хозяйству и топливно-энергетическому комплексу.
Михаил Москвин признался, что вопросы ЖКХ пока не курировал, однако кое-какой опыт у него все же имеется: «Я был директором Всеволожского предприятия электрических сетей, возглавлял компанию «Ленинградские областные тепловые системы», работал в МУП «Единая служба заказчика» при Администрации Всеволожского района. В общем, опыт у меня есть, но законодательная база с тех времен сильно изменилась. Тем не менее, мы тесно работаем с коллегами, которые курируют вопросы ЖКХ, а у этих двух комитетов есть председатели и сотрудники, которые как работали, так и будут работать».