В позиции ожидания. Итоги развития рынка жилья в 2019 году
Пока петербургские застройщики не снижают темпа вывода на рынок нового предложения, хотя запуск новых проектов притормаживают в ожидании обкатки схемы проектного финансирования.
По оценке экспертов, ситуация на строительном рынке остается достаточно стабильной. Не слишком изменился и рейтинг застройщиков портала ЕРЗ по объемам текущего строительства в Петербурге. Первые три позиции, как и полгода назад, занимают крупные петербургские компании: «Группа ЛСР» (вторая строчка всероссийского топа), Setl Group (третья), Группа ЦДС (пятая). Последняя компания окончательно закрепилась на третьей позиции рейтинга в Северной столице. Для сравнения: еще весной 2017 года холдинг занимал 8-е место в рейтинге.
Застройщики, входящие в топ-10, возводят довольно значительные площади. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, доля «большой десятки» в объеме предложения превысила 60%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в течение года на рынок выведено около 250 тыс. кв. м нового жилья, всего примерно 4 тыс. квартир.
Не отстают и другие. По словам исполнительного директора Glorax Development Романа Кучевского, в работе сейчас находится порядка 600 тыс. кв. м, а суммарный инвестиционный портфель составляет более 2,5 млн кв. м. «Благодаря выводу на рынок в этом году двух новых корпусов на 2,2 тыс. квартир в проекте «Приморский квартал» объем предложения компании удвоился», – говорит директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в течение года на рынок выведен 41 новый ЖК (три ожидаются в декабре). Всего пополнение составило 4,1 млн кв. м. «Цифры соответствуют стабильному развитию рынка», – отмечает она.
Спрос тоже сохраняется на достаточно высоком уровне. «Цифры 2019 года вовсе не такие мрачные, как прогнозировали эксперты. Год в целом для рынка оказался благополучным, общее количество сделок на данный момент приближается к показателям 2018-го», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Драйвер
Большинство застройщиков считает ипотечное кредитование главным драйвером первичного рынка.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, снижение ипотечных ставок можно отнести к одной из важных тенденций рынка в 2019 году – оно поддерживало стабильность спроса. «В нашей компании доля ипотеки за 2019 год составляет 35%. В 2018 году – 43%. Но это локальное снижение скорее связано с изменениями товарного запаса компании: выросло количество проектов высокого ценового сегмента. Ипотека – инструмент, который традиционно более активно используется на массовом рынке, чем на элитном», – говорит она. Роман Кучевский также отмечает меньшую долю сделок с ипотечными займами, что связано с изменением структуры предложения: большинство новых лотов относятся к бизнес- и премиум-классу.
По оценке Ольги Трошевой, в среднем доля ипотечных сделок на рынке сейчас около 60%, что несколько ниже, чем в 2017–2018 годах (64%) – из-за роста ставок в начале 2019 года. Но сейчас ставки идут вниз, поэтому ожидается рост показателя.
Доля ипотечных сделок в компаниях разнится. Например, по словам Игоря Креславского, председателя правления РСТИ (Росстройинвест), в холдинге она составляет порядка 52,5%. Также стабильна доля ипотечных сделок в Группе ЦДС – в районе 70%. По словам Сергея Терентьева, этот уровень сохраняется в компании уже несколько лет и в ближайшие годы, по прогнозам, не изменится.
Ряд застройщиков отмечает снижение доли ипотечных сделок и в массовом сегменте. Оно пришлось на начало года, когда ставки были заметно выше, чем сейчас. Так, в начале года в «БФА-Девелопмент» доля ипотечных сделок сократилась на 5–10%, однако после снижения ключевой ставки начался рост. Сейчас с использованием ипотечных средств совершается примерно половина сделок.
В ООО «Петрострой» в 2018 году доля сделок с использованием ипотечных программ банков-партнеров доходила в иные месяцы до 60%. В первой половине 2019 года доля этих сделок снизилась в среднем до 40% и к концу года – до 25–30%. «Думаю, что анонсирование снижения процентных ставок по ипотечным продуктам напрямую повлияло на снижение этого показателя и сформировало отложенный спрос», – прокомментировала директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
В компании «Мегалит – Охта Групп» доля сделок, напротив, росла. Сейчас она оценивается в 40% в общем объеме продаж.
Реформа
Больше всего на рынок повлиял, конечно, переход на эскроу-счета. Это потребовало от компаний перестройки бизнес-процессов. Схема не отлажена, она нова и для застройщиков, и для банков. Многие застройщики выжидают, однако другие смело начали осваивать процесс. Впрочем, сразу много проектов по новой схеме на рынок никто не выводит. «С помощью эскроу-счетов сейчас реализуется один из корпусов ЦДС «Чёрная Речка». Партнером является банк «ДОМ.РФ». И для нас, и для банка это – новый опыт. В процессе работы мы выявляем моменты, требующие дополнительного урегулирования. Но пока что все они носили технический характер. Для покупателя процесс приобретения квартиры практически не изменился», – рассказывает Сергей Терентьев.
Переход на эскроу-счета – плавный процесс, согласна Вера Серёжина. По ее мнению, он растянется года на три. «После перехода на эскроу-счета в III квартале активность девелоперов на рынке немного снизилась: стартовали продажи всего в 26 объектах, считая новые очереди строительства. Но период паузы на рынке длился недолго, и к зиме рынок выровнялся, появились новые интересные предложения, а за ними подросла и покупательская активность», – добавляет Ольга Трошева.
Дотерпеть
Несмотря на появление новых проектов, по прогнозам, застройщики сдадут жилья меньше, чем в прошлом году. За 11 месяцев текущего года в эксплуатацию введено 2,45 млн кв. м жилья – при плане в 3,4 млн кв. м. Власти рассчитывают на исполнение плана, некоторые застройщики – не очень, особенно в перспективе.
Так, Алексей Плюта прогнозирует постепенное сокращение предложения. Причина – выжидательная позиция застройщиков.
Однако, по подсчетам Ольги Трошевой, в 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось ранее: вместо 4 млн кв. м – около 4,3–4,4 млн кв. м. «Уже сейчас можно говорить о том, что год будет успешным. Объем продаж в последнем квартале года достигнет 1,1–1,2 млн кв. м. В 2020 году объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше в денежном выражении», – заключает она.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ:
– Холдинг РСТИ был готов к переходу на новую схему работы. К июлю большинство проектов получило заключения о строительной готовности, мы завершаем их по старым правилам. Для строительства ЖК «11» и Terra мы привлекли проектное финансирование в банке ВТБ. Для реализации проекта Familia на Петровском острове заключили договор со Сбербанком. Во всех трех комплексах квартиры продаются с использованием эскроу-счетов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В 2019 году на спрос влияли как традиционный сезонный фактор, так и новости о переходе отрасли на эскроу-счета. До июня спрос бы достаточно высок, так как многие покупатели хотели успеть закрыть сделку на понятных для себя условиях, до вступления в силу новых правил. После этого многие заняли выжидательную позицию. Так продолжалось до конца августа, пока не стало понятно, что большая часть жилых комплексов будет реализована по старым правилам. После этого спрос снова начал расти и сейчас находится на традиционно высоком для декабря уровне.
Директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта:
– Покупатели были довольно активны на протяжении всего года. С учетом вывода новых корпусов мы зафиксировали рост спроса на 70%. Сказалось ожидание роста цен в связи с переходом на работу по эскроу-счетам, а также осеннее снижение ставок на жилищное кредитование.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Год был не самым простым; изменения законодательства, которые касались отрасли, показали необходимость перестроить работу компании во многих аспектах. Конечно, большая часть реализуемых проектов находится в высокой стадии готовности, что позволило продолжать работать по старым правилам. При этом компания презентовала новый проект, который будет реализован совместно с банком «ДОМ.РФ» уже с использованием проектного финансирования. Именно это подтолкнуло к перестройке, модернизации и усилению работы, в первую очередь экономического и юридического отделов компании, вывело на новый уровень систему финансового контроля и учета, внесло изменения в схему реализации конечного продукта.
В Российской империи лифты не были массово востребованы из-за отсутствия большого количества высотных объектов. Со свободными территориями проблем не было, строить многоэтажки не было необходимости. Но сегодня лифт – неотъемлемая часть современных зданий.
Несмотря на то, что первые упоминания о подъемных механизмах есть еще в рукописях I века до н. э. (ученый-энциклопедист и архитектор Марк Витрувий писал об изобретении Архимеда), большая история лифтов началась в 1854 году. Тогда изобретатель Элиша Грейвс Отис продемонстрировал безопасный лифт, который благодаря специальным «ловителям» не падал в шахту, даже если канаты не выдерживали нагрузки и рвались. Изобретение стало настолько популярным, что компания Otis, основанная в 1853 году, до сих пор является мировым лидером по производству лифтов и эскалаторов.
В России слава создателя первого лифта досталась Ивану Кулибину. В 1795 году он разработал винтовой подъемный механизм для Зимнего дворца, чтобы облегчить жизнь Екатерине II. Однако большого распространения лифты в Российской империи не получили из-за отсутствия большого количества высотных объектов – со свободными территориями проблем не было, поэтому строить многоэтажки не было необходимости. Тем не менее, в Петербурге есть хорошо сохранившиеся дореволюционные лифты, часть которых используется по назначению до сих пор. С условием обновления механизмов, разумеется.
Первым петербургским доходным домом, где появился лифт, стал Дом купцов Елисеевых, построенный в 1890 году в Чернышёвом переулке (ныне Ломоносовская улица, 14). С течением времени этот подъемник был полностью утерян, чего не скажешь о лифте, построенном в 1892 году для нужд пристроенного к этому же дому корпуса. Над проектом подъемника работал архитектор Гавриил Барановский.
Изначально лифт работал от парового двигателя, что было не совсем удобным для жилого дома: требовалось много места и топлива. Сегодня подъемник работает от электричества, а вместо исторической кабины там установлен знакомый со времен СССР лифт. Однако до наших дней сохранились непривычная круглая шахта и изящная металлическая решетка.
Отметим, что до применения лифтов квартиры на первом-втором этажах стоили дороже размещенных выше. Только массовое обустройство домов лифтами полностью переломило эту тенденцию.
Лифт в здании Волжско-Камского банка на Невском проспекте, 38, появился после реконструкции в 1898 году и исправно работал до середины XX века, пока советские чиновники не решили, что механизму в здании не место. В результате лифт был демонтирован вместе с шахтой. Только в начале нулевых во время масштабной реконструкции здания лифт восстановили по сохранившемся чертежам.
Общество взаимного кредита должно было стать одним из самых передовых финансовых учреждений всей Европы, поэтому перед архитектором Павлом Сюзором стояла задача построить выдающейся объект. Работая над проектом, он ездил в Бельгию, Германию и Францию изучать опыт коллег. В результате к 1900 году на набережной Екатерининского канала (ныне набережная канала Грибоедова, 13) появилось действительно впечатляющее здание с весьма оригинальным лифтом.
У этого подъемника сразу два «фасада»: на парадном разместился вензель с логотипом Общества, а на втором – дверь в кабину. Со стороны этот лифт кажется больше, чем есть на самом деле: эффект достигается за счет колодца для коммуникаций, который расположен рядом с лифтовой шахтой. Также верхняя станция подъемника в отличие от нижней декорирована так, чтобы лифт был максимально незаметен и техническое устройство не нарушало общий вид интерьера второго этажа.
Сегодня лифт по назначению не используется, однако внешний вид кабины дает прекрасное представление о том, что было построено более ста лет назад.
Электрический лифт в здании «Пассажа» на Невском проспекте, 48, появился после реконструкции в 1900 году. Конечно, подъемники установили, в первую очередь, для нужд сотрудников здания. Однако владельцы «Пассажа», по сути, первыми опробовали популярную по сей день технологию привлечения клиентов: лифт облегчал передвижение в здании, а также эффективно делил потоки людей. На данный момент от лифта уцелела только фигурная металлическая шахта, а кабина и подъемный механизм давно заменены.
В 1904 году в обновленном здании Витебского вокзала заработало сразу 11 подъемных машин разных видов, однако до наших дней дожили только два подъемника завода «Ф. Ф. Сан-Галли» для «габаритной движимости» – тяжелого багажа путешественников. Лифты были оборудованы багажными тоннелями с горизонтальными транспортерами. Они двигались со скоростью 50 см в секунду. Сегодня лифты сохранили только свой внешний облик, внутри уже давно современные кабины.
Два лифта в Доме компании «Зингер» на Невском проспекте, 28, до сих пор считаются одними из самых красивых в городе. Изначально руководство компании планировало идти по американской традиции и построить в здании четыре подъемника, однако архитектор Павел Сюзор (тот самый, что построил и здание Общества взаимного кредита) счел это избыточным и оставил в проекте два лифта, освободив место для роскошной мраморной лестницы в стиле модерн. Сами лифты поставила компания Ostin в 1904 году, а декором занималась мастерская Карла Винклера. Конечно, сегодня лифты в доме Зингера работают на современных механизмах, однако роскошные черно-золотые витые решетки очень похожи на первоначальные.
Лифт в Доме Мертенса – жемчужина среди подъемных объектов Петербурга. Этот электрический лифт немецкой компании «Сименс-Шуккерт», установленный в 1907 году, изначально задумывался как премиальный: кабина из красного дерева с кожаным диванчиком, хрустальные ограждения шахты, витая коробка из бронзы и латуни. Лифт мог за раз поднять до 400 кг, а пользоваться им можно было только вместе со специально обученным оператором. Невероятная роскошь, должно быть, поразила даже прагматичных советских номенклатурщиков, ведь внешний вид кабины сохранился даже после масштабной реконструкции здания в 1955 году.
Лифт исправно работает до сих пор, вместе с кожаным диванчиком и кабиной из красного дерева. Для полного сходства с подъемником 1907 года не хватает только оператора, который точно знает, на какой этаж вам надо.
Лифт в особняке Сухозанета на Невском проспекте, 70, который сейчас занимает Дом журналиста, появился после реконструкции в 1911 году. Изначально подъемник был гидравлическим, т. е. имел сразу две шахты: надземную, по которой ездила кабина, и подземный «стакан». Для того, чтобы лифт поднимался, «стакан» заполнялся водой, а для движения вниз жидкость спускали, благодаря чему обеспечивалась удивительная для тех времен плавность хода. Объект уникален тем, что это один из немногих дореволюционных лифтов, в котором уцелела не только шахта, но и почти вся кабина. Сегодня подъемник работает от электричества.
Справка
По материалам экскурсии по дореволюционным лифтам Петербурга, организованной ООО «МЛМ Нева трейд». Выражаем компании благодарность за возможность увидеть объекты, доступ к которым строго регламентирован.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Вводятся штрафы для УК за нарушение правил эксплуатации лифтов
Эксперты определили пятерку районов Петербурга с самыми изношенными лифтами
Путин подписал закон о штрафах за нарушение правил эксплуатации лифтов
В Петербурге выставлено на продажу креативное пространство «Бертгольд Центр». Собственник рассчитывает продать его за 1 млрд рублей.
Пространство «Бертгольд Центр», расположенное на Гражданской улице, 13–15, выставлено на продажу. Оно открылось осенью 2016 года на месте исторического производства Германа Бертгольда. Сегодня в состав комплекса входят 45 помещений с арендаторами и отель на 69 номеров. Наиболее известные резиденты: коворкинг «Практик», пиццерия Oversize, магазин одежды «Волчок», магазин часов и аксессуаров Rediska, кофейня Seize the Impress, бар Laboratorio Distilita. Площадь пространства – 6,2 тыс. кв. м. Оно полностью сдано в аренду (имеется даже лист ожидания). Продают его «вместе с обитателями». Доходность бизнеса – 12% годовых.
«Креативная группа Романа Красильникова за три года провела более сотни мероприятий под крышей центра. Это по-своему культовое место для Петербурга. Полагаем, новый собственник сохранит его концепцию», – говорит генеральный директор компании WONDERWALL real estate company Елена Ерошеня. По ее словам, команда, работающая в «Бертгольд Центре», останется на площадке и после заключения сделки.Собственник рассчитывает продать креативное пространство за 1 млрд рублей.
По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость объекта завышена раза в два.
«Цена, конечно, существенно выше, чем в среднем в этой локации. Но в целом она отражает высокую доходность креативных пространств, где высокие ставки аренды сочетаются с низкими затратами на эксплуатацию», – отмечает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Формат креативных пространств очень зависим от личности управляющего, поэтому развитие сегмента ограничено количеством людей, которые «умеют одновременно и в культуру, и в деньги», считает он, но отмечает: «По мере накопления опыта таких людей становится больше, поэтому можно ожидать экспоненциального роста сегмента. Небольшое креативное пространство будет востребовано практически в каждом микрорайоне, поэтому петербургский рынок сможет поглотить несколько сотен проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Кто поднимет «Красное знамя»? Здание бывшей чулочной фабрики выставлено на торги
Креатив на пользу. Сегмент, развитие которого выгодно всем