«Элита» на распутье
Представители крупнейших компаний Петербурга, строящих элитное жилье, обсудили на круглом столе в Фонде имущества эволюцию сектора «элиты» во время экономического кризиса. Этой «набившей оскомину темы», как выразился ведущий встречи, замредактора газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Халмурат Касимов, касаться не предполагалось, но дискуссия об инфраструктуре элитных комплексов, в итоге «вырулила именно на нее.
Необходимо и достаточно
По словам коммерческого директора СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, инфраструктура элитных комплексов делится на 2 типа – для продажи и собственно для жильцов. Необходимость продажи или сдачи в аренду части инфраструктурных объектов вызвана тем, что отнесение их всех на баланс ТСЖ сильно удорожает квартирные платежи жителей комплекса. Далеко не все согласны за свой счет содержать фитнес-центр, бассейн, парикмахерскую, СПА-салон, магазин и т.д., и как выяснилось на круглом столе, конфликты застройщиков и их клиентов на этой почве – далеко не редкость. В частности, ведущий упомянул о конфликте жильцов и застройщика в элитном комплексе «Новая звезда» компании RBI, где под инфраструктуру отдано беспрецедентно много – 50% площадей.
Как заявил И.Андреев, выход из этого положения «Возрождение Санкт-Петербурга» нашло в продаже части объектов «Парадного квартала». Теперь они будут принимать не только жителей комплекса, но и сторонних клиентов. По словам И.Андреева, будущие жильцы квартала восприняли это с пониманием. Так же компания поступила и с фитнес-центром нового здания на наб. Робеспьера, 4. «Это всех устраивает», - подчеркнул строитель.
«Чтобы реализовывать элитные проекты, необходимо четко понимать, кто там будет жить. Например, был у нас объект на Каменном острове – там, наоборот, построенной инфраструктуры оказалось мало: люди потом сами строили фонтан и расширяли канал. Надо оценивать, насколько инфраструктура будет по силам будущим жильцам. Только ультраэлитный комплекс может позволить себе всю инфраструктуру взвалить на плечи жильцов, сделав ее полностью эксклюзивной. Во всех остальных случаях это никому не надо, тем более в то время, когда все минимизируют затраты. Мечта о шикарной жизни сильно бледнеет, когда человек видит первые же счета за обслуживание всего этого богатства», - полагает И.Андреев.
По его мнению, обязательным для «элитки» будет являться паркинг, без которого «квартиру просто не рассматривают», а также современные системы вентиляции и кондиционирования, особенно в центре города. «А сауны и фитнес не играют определяющей роли», - подчеркивает строитель.
Гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков, наоборот, считает большим плюсом своего детища (компания строит элитный комплекс на 55 тысяч кв. м. на одноименном мысу) то, что в комплексе много разных опций, которых нет ни в одном другом. Причиной такого подхода, по его словам, стало то, что поблизости от этого комплекса нет почти никакой инфраструктуры. Однако и тут застройщик, во избежание конфликтов, не будет перекладывать затраты на инфраструктуру на покупателей, а намерен сдавать часть объектов в аренду. И.Оноков подчеркнул, что аренда – лучший выход по сравнению с продажей, так как позволяет избежать появления в проданных помещениях нежелательных для жителей функций.
Среди «начинки» комплекса, которая пока ориентирована только на его жителей, И.Оноков назвал большое входное лобби (500 кв.м.), ресторан, отдельно стоящее здание фитнес-центра, специальное «холодное помещение для хранения шуб», а также частные детсад и школу. Он также дополнил список обязательных для «элиты» опций: кроме паркинга и вентиляции, обязательным для такого жилья, по мнению эксперта, является охрана. «Мы хотели и создать охраняемое внутренне пространство, и сохранить виды на море, то есть обойтись без заборов. В результате мы просто подняли двор на стилобат высотой 3,7 м», - рассказал он.
Гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов (компания является частью строительного холдинга из Казахстана), рассказывая о своих клиентах, явно не отличал покупателя элитного жилья от жильцов «бизнес-класса». Тем не менее, в строящемся комплексе «Премьер», который «Базис-СПб» возводит в Петроградском районе, по словам А.Игнатова, будет и 2-уровневый паркинг, и охрана, и медицинский пост, а также комната дневного пребывания детей, ресепшн, помещение для СПА-салона.
Совсем другая концепция реализуется в комплексе «Петровский арсенал». Как считает директор по продажам и маркетингу компании Sestra River Development Ольга Копейкина, все комплексы площадью более 100 тысяч кв. м. заполнить только элитным жильем практически невозможно. «Разве что «Парадный квартал», поскольку он в центре города, можно так позиционировать», - уточнила она. Комплекс «Петровский арсенал» займет 168 тысяч кв.м., из них 47 тысяч застройщик планирует отвести «под инфраструктуру», предназначив для этого отдельную от жилья зону. На территории этой зоны будет спорткомплекс, зона СПА-салонов (1000 кв. м.), фитнес-центр с 25-метровым бассейном (3,5 тысяч кв.м.), супермаркет (1,5 тысячи кв.им.), своя школа, магазин промтоваров, один ресторан среднего класса и еще 4 – дорогих, но уже в реконструируемой исторической части будущего комплекса. Будут также офисные помещения, но, по словам О.Копейкиной, их будет немного, так как в Сестрорецке в них нет большой нужды.
«Вероятно, кризис принудит нас скорректировать площади инфраструктурных объектов, так как многие интересанты, которым их предполагалось сдать в аренду, ужали свои требования по площади», - отметила она. Для самих жильцов, судя по опросам потенциальных покупателей, более всего важно наличие школы, чтобы не возить детей по утренним пробкам в город. Также обязательно наличие паркинга и супермаркета – последний необходим в связи с отсутствием в окрестностях торговых заведений «приличного уровня». «В центре города, думаю, необходимость во многих объектах инфраструктуры отпала бы – в городе все рядом. А здесь их наличие продиктовано не слишком благоприятным окружением», - пояснила О.Копейкина.
Свои особенности имеются в загородных элитных комплексах. Так, по словам Марины Карпихиной, руководителя департамента развития компании «Родэкс Северо-Запад», наличие и даже обязательность большого количества инфраструктурных объектов за городом диктуется самой локацией – удаленностью от «цивилизации». В комплексе «Сторожевая гора», который компания строит в 12 км от Петербурга, въездная группа будет включать в себя магазин, ресторан, салон СПА, медицинский центр. Все эти объекты также планируется сдать в аренду и ориентировать, в том числе, для всех проезжающих по Приозерскому шоссе. Кроме того, на баланс ТСЖ будут переданы детские и спортивные площадки и зоны отдыха.
Гендиректор АРИН Игорь Горский напомнил, что, несмотря на разнообразие опций, предлагаемых «элитой», основным ее признаком всегда являлась локация и «эксклюзивные виды». «Посмотрите на дом по Смольному пр., 6 – это не новое строительство, там даже нет парковки, но виды уникальные. Элитная недвижимость потому и элитная, что должна предлагать то, чего нет ни у кого. Это может быть, кроме видов, своя «марина» - причальная стенка с набережной, яхтами», - считает И.Горский. «Это действительно то, чего нет ни у кого: пока ни одному застройщику в Петербурге не удалось оформить в собственность «марину», - заметил Х.Касимов.
«А» и «А+»
Неожиданными данными поделилась с собравшимися директор департамента элитной недвижимости Knight Frank SPb Елизавета Масалимова. По ее словам, не следует включать в понятие «инфраструктура элитных комплексов» техническую начинку зданий – вентиляцию и иные коммуникации. Кроме того, надо различать покупателей жилья класса «А» и «А+». Если первые воспримут на «ура» все многообразие опций, не будучи избалованными комфортной жизнью, то вторые ведут себя иначе.
«Например, наши лондонские клиенты не интересуются материалами, из которых построен дом, коммуникациями, паркингом – для них все это естественно, это не удивляет. Им важно войти в красивое лобби, получить квартиру с дизайнерской отделкой или хотя бы намеком на ее возможность. А такие объекты, как СПА-салон или бассейн, у многих вызывают недоверие. Судя по нашим опросам, многие, например, не хотят плавать в общем бассейне с соседями. Бизнес-вумен, в свою очередь, настороженно относятся к СПА-салонам в своем доме, предпочитая поехать к своему, проверенному массажисту или парикмахеру.
Так что далеко не все, что стремятся предложить застройщики, занимающиеся «элиткой», покупателям действительно нужно. Бессмысленно, например, перегружать объект в центре города. Если это клубный дом на 20 квартир, то, судя по нашим данным, вполне достаточно наличия хорошей технической экспресс-службы и небольшого косметического салона», - считает эксперт.
Выход наружу
И.Горский обратил внимание на изменение самой философии жизни покупателей элитного жилья. По его словам, сейчас «богатые люди меняют стиль жизни: если раньше они закрывались от мира за мощной охраной и заборами, то сейчас они выходят наружу, и концепции клубных домов, и вообще элитных комплексов как «города в городе» устаревают».
Состоятельные владельцы элитной недвижимости хотят вести более публичную, открытую жизнь, полагает эксперт, а следовательно, перегрузка элитного жилья инфраструктурными объектами не оправдывает себя. Тем более что средняя квартира в жилье «бизнес-класса» сегодня обходится ее жителю в 8-10 тысяч рублей ежемесячно, а «добавки» в виде СПА-салонов и прочих опций доводят платежи до 30 и более тысяч рублей в месяц.
«Востребованность «элитки» падает, платежеспособность клиентов снижается. Проценты по ипотеке, между тем, растут – а большая часть покупателей такого жилья, несмотря на свою состоятельность, привлекает ипотечный кредит, - заметил эксперт. – Сейчас покупатель имеет очень большой, разноплановый выбор элитного жилья, и он выберет объект безопасный, с однородным социальным окружением, но без дополнительной финансовой нагрузки».
Важным плюсом элитных комплексов И.Горский, в отличие от других экспертов, считает громкое имя архитектора, «архитектурный брэнд». По его мнению, он может поднять стоимость 1 кв. мера чуть ли не на 15% и более. «Люди хотят похвастаться: я, мол, живу в доме Риккардо Бофилла! Престиж стоит того, чтоб за него платить», - заявил И.Горский.
Однако большинство участников круглого стола не согласились с такой позицией. «Приведите мне хоть один пример реализованного в Петербурге проекта современного архитектора с мировым именем. Нет такого. «Великие архитекторы» не вписываются в наши СНиПы, некоторые из которых написаны еще в 1930-е гг., - возразил И.Оноков. – И вообще, продажи прекрасно идут и без этого. Вот дом на наб. Робеспьера, 4 проектировала мастерская Фуфаевского. Кто ее знает? Очень мало кто. Но жилье прекрасно продается».
Купить, чтобы купить, или купить, чтобы жить
Заключительным аккордом дискуссии стало как всегда емкое и непредсказуемое мнение директора департамента аналитик компании «Аверс» Дмитрия Свительмана. «Уж сколько идут споры о том, что именно считать элитой. Я думаю, что классификация «элиты» и «неэлиты» до сих пор не составлена из-за того, что она невыгодна прежде всего самим девелоперам. Ведь при наличии четких правил трудно «наклеить» на объект ярлык «элита» и потребовать за него соответствующую цену», - полагает аналитик.
По его мнению, покупатели элитного жилья сегодня, во время кризиса, развернут этот сегмент рынка в другую сторону. «На росте рынка «элиту» покупали те, кто хотел вложить деньги, приобрести актив, может быть, получить под него кредит. Теперь больше будут покупать те, кто хочет купить, чтобы жить, - резюмировал эксперт. – У покупателей меньше денег и неясные перспективы. Поэтому они будут искать только то, что им совершенно необходимо, и не переплачивать за лишнее. Да, не будут ходить в общий с соседями бассейн с хлоркой. Да, дамы не будут менять своего проверенного стилиста на общего с соседкой. Практически вся инфраструктура будет выноситься за пределы элитных комплексов. Спрос будет сосредоточен на минимальном и достаточном».
Елена Зеликова
Волна инициатив по возрождению исторических усадеб затронула примерно 12-15% от 187 объектов культурного наследия, находящихся под охраной государства в регионе, - сообщила на пресс-конференции в ИА Росбалт главный специалист Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре правительства Ленобласти Ольга Набокина. Основу географии этого движения, по ее словам, составляют усадьбы Гатчинского, Лужского и Тосненского районов. А среди активистов этого процесса, помимо музейных работников и государственных организаций, имеющих «усадебную» прописку – частные инвесторы и волонтеры.
«В последнее время заниматься усадьбами стало модно – во многом благодаря тому, что у нас появились люди с большими деньгами. Но, к сожалению, за благими намерениями принять участие в возрождении усадеб часто скрываются планы по устройству на их территории современных особняков», - считает главврач 1-ой городской психоневрологической больницы им. П.П.Кащенко, расположенной на базе усадьбы Сиворицы, глава МО «Большеколпанское» Олег Лиманкин.
По его словам, отрицать тот факт, что усадьбам нужны богатые владельцы невозможно. «Но будет ли у нас когда-нибудь культивирован этот процесс так, как в Европе, когда государство берет на себя часть затрат по реставрации и содержанию, а их владельцы взамен гарантируют их доступность для населения – организацию экскурсий и т.п.? Вот в чем вопрос», - заявил О.Лиманкин.
По его мнению, не следует игнорировать заслуг бюджетных учреждений, которые на протяжении многих лет способствовали сохранности усадеб – администраций санаториев, профилакториев, домов отдыха, больниц и пр. «Когда больница ушла из Таицкой усадьбы Гатчинского района, здание осталось бесхозным. Кобрино постигла еще более тяжелая участь после того, как ее оставила другая больница», - отметил О.Лиманкин.
Несмотря на то, что усадьбы Рождественское и Суйда находятся под опекой музейного агентства Ленобласти, эти памятники стали пользоваться вниманием региональных властей во многом благодаря стараниям местного депутата в ЗакСа Ленобласти Виктора Ворогушина, собравшего парламентариев на базе «Рождественского» для проведения выездного заседания. «Теперь депутаты знают наши проблемы не понаслышке и не стремятся отгородиться от нас фразами наподобие «Ну, хорошо, присылайте свои бумажки, мы посмотрим», - рассказала заведующая этими музеями Ирина Авикайнен.
Она также заметила, что возглавляемые ею музеи, между прочим, не обладают имущественными правами на занимаемые помещения и парки. «Часть усадебных построек была приватизирована теми, кто с советских времен проживал в административных и хозяйственных постройках. А в остальном усадьбы принадлежат Академии наук. Управление паркового хозяйства «Суйда» имеет договор аренды с АН РФ, и мы занимаем здания только благодаря хорошим отношениям с этим УПХ», - сообщила она. О. Набокина в свою очередь подтвердила, что на территориях усадебных парков в течение последних 20-15 лет появилось много частных строений.
Показательным случаем попадания памятника в руки профессионала является пример усадьбы братьев Бурцевых в Тосненском районе Ленобласти. Как рассказала журналистам владелица усадьбы – искусствовед, автор книги «Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии» Нона Мурашова, усадебный дом и часть прилегающего парка площадью в
Несмотря на то, что усилиями семьи и близких владелицы усадьба Бурцевых спасена от дальнейшего разрушения – проведены все противоаварийные работы, вложены средства в устройство
«На этой «даче» выросли мои внуки, которые привыкли называть ее самой красивой руиной на всю округу. Меня по-прежнему поддерживают местные власти и все те, кто помогал мне с покупкой, областные КГИОП и ВООПИиК. Но за те 7 лет, что я хожу по инстанциям, появился новый Земельный Кодекс и новые структуры, такие как «Роснедвижимость», у которой раз за разом находятся новые причины для отказа о постановке на кадастровый учет», - пожаловалась Н.Мурашова, предположив наличие некого сугубо практического императива в позиции некоторых ведомств, с точки зрения которых усадьбы и особенно большие парковые усадебные территории целесообразнее использовать под строительство.
Владелица одной из самых пышных усадеб Ленобласти – Марьино (Тосненский район) – Галина Степанова, опровергает мнение о том, что этот вид собственности имеет особенную привлекательность для бизнеса. По ее словам, она также долго не поддавалась на уговоры купить родовое гнездо Голицыных и Строгановых – именно потому, что отдавала себе отчет в том, что покупка обернется пожизненной благотворительной обязанностью. Даже, чтобы получить исторический материал, который необходим для обоснования реставрационных работ, ей приходится подолгу упрашивать руководство архивов Русского музея, Эрмитажа, ЛИИЖТа. «Вот наконец-то на днях я получила 11 копий из Академии художеств, заплатив за них 30 тысяч рублей. Материала много, но за каждую копию приходится бороться», - посетовала она.
«Я и не чувствую себя хозяйкой Марьино, и никогда так не думала об этом. Усадьба открыта для экскурсий. Каждый день туда приезжают автобусы с туристами, народ ходит, все копаются в надежде найти по случаю какой-нибудь артефакт, а я даже не знаю, кто является организатором этих экскурсий», - рассказала Г.Степанова.
«Кроме того, есть очень много проблем, которые могут быть решены только на федеральном законодательном уровне, - подытожила О. Набокина. – И в первую очередь нам необходимо положение о реестре объектов культурного наследия, а также положение об историко-научной и историко-археологической экспертизе». По ее словам, это те документы, без которых невозможно ни прояснить вопросов собственности (в том числе и в области прав на усадебные земли, которые сейчас являются землями поселений), ни навести порядок в части требований охраны памятников.
Наталья Черемных
На круглом столе в Центре загородного домостроения в очередной раз собрались топ-менеджеры ведущих компаний, возводящих в окрестностях Петербурга коттеджные поселки. Вопреки ожиданиям слушателей, «самочувствие» компаний, по общему мнению, высказанному экспертами, пока остается достаточно хорошим – по крайней мере для того, чтобы, при условии заморозки неначатых проектов и при сокращении продаж еще несколько месяцев поддерживать существующий уровень цен без больших скидок.
Так, по словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», рыночная ситуация демонстрирует быстрое изменение в интересах покупателя, который теперь диктует условия на рынке и к которому компании вынуждены приспосабливаться. «Нам повезло – к октябрю мы достроили 3 поселка, сдали их в эксплуатацию. Два – эксплуатируем сами, третий – отдали на управление самим собственникам. При этом мы сейчас отказались от покупки нового участка. А еще один проект, который должны были сдать в I квартале 2009 г., скорее всего, введем позже. Это проект поселка «Гармония», на севере от Петербурга, более чем в 100 км от города, где строится 300 домов и уже 1/3 объектов продано за этот год», - рассказала она.
Кроме того, «Стинком», как пояснила С.Невелева, отказался от ранее принятой стратегии работы в комплексе – то есть продажи земельных участков вместе с подрядом на строительство дома. Теперь собственники участков могут выбирать, кто и как у них будет строить. Это связано с тем, что ликвидность инженерно обеспеченных участков сегодня значительно выше, чем построенных объектов, а тем более – объектов на начальном этапе строительства или построенных с использованием дешевых технологий, которым большинство не доверяет.
«Сейчас участники рынка – компании – должны быть более открыты друг для друга, консолидированы. Уже нельзя, как раньше, выполнять все работы только своими силами, рынок не позволяет. Надо сохранять только свое основное, только свою главную специализацию, а остальное отдавать на подряд. Поэтому мы сейчас открыты для предложений по строительству, готовы озвучивать клиентам определенную линейку вариантов строительствам силами различных компаний», - подчеркивает С.Невелева. По ее мнению, такое сотрудничество возможно, так как «на загородном рынке особо острой конкуренции никогда не было, компании слишком рассеяны, объектов немного, рынок молодой».
Что касается жизнеспособности ГК «Стинком» в условиях кризиса, то, по словам эксперта, сейчас продажи идут, клиенты есть, необходимые по годовому плану действия – прокладку коммуникаций, закладку фундаментов и пр. – застройщик производит. «Нынешних продаж пока хватает для поддержания жизни. Январь-февраль, думаю, мы поскучаем. Но мы к этому готовы. Возможно, будут сокращения персонала, но небольшие», - отметила С.Невелева.
Примерно так же обстоят дела и в компании «ПулЭкспресс». Гендиректор фирмы Андрей Бочков рассказал, что несколько проектов, которые должны были быть запущены в январе и весной, заморожены, вероятно, до конца 2009 г. Продажи в компании идут, но медленнее, чем в октябре, когда было «довольно много клиентов, быстро принимавших решение покупать». Те, кто приходят сейчас, думают долго и требуют большие скидки.
В этих условиях компания, чтобы активизировать продажи, частично перешла на бартер – так, недавно дом в поселке «Румболово» был «продан» через обмен на городскую квартиру с доплатой. Бартер используется и в отношениях с партнерами, отметил топ-менеджер фирмы. «Но до выдачи зарплат обрезными досками мы, надеюсь, не дойдем», - сыронизировал он.
Ведущий круглого стола, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин заметил, что в загородном строительстве нет такого опыта бартера, какой имеется в строительстве городском, где компании еще помнят правила игры 90-х гг. А это значит, что за городом риски, связанные с бартером, выше. «Уже сейчас в загородном строительстве вокруг Петербурга есть несколько вялотекущих конфликтов, связанных с бартером», - сообщил эксперт.
Однако, по мнению А.Бочкова, пока больших опасностей бартер с собой не принес, так как объем таких сделок невелик. «Нам сейчас важнее всего завершить начатое, сохранить свой имидж и репутацию», - подчеркнул он. При этом, по общему мнению участников круглого стола, бартер, как «альтернативную схему оплаты», внедрять можно и нужно.
Алексей Рогов, глава компании VillageConsalting, также регистрирует у себя падение продаж. «Но мы не останавливаем работу. В мае 2009 г., например, выведем еще 2-3 проекта. Вообще мы в будущее смотрим с оптимизмом, и о полной остановке продаж речи нет. Так, например, сектор элиты пока не очень пострадал», - заявил он.
Глава компании считает, что сегодня для успешных продаж необходимо оперировать готовыми коттеджами, так как на стадии котлована «дома не купят даже у самой известной и авторитетной компании». Кроме того, он убежден, что при сокращении спроса необходимо снижать затраты на рекламную кампанию. В этом с ним согласился и директор А.Бочков.
«Каждый сэкономленный рубль сейчас важен и приведет к повышению рентабельности», - подчеркнул А. Рогов. А руководитель проекта Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» призвал строителей объединяться вокруг Центра, который предоставляет компаниям в аренду небольшие офисы и выполняет также функции общего для всех «пиарщика».
Гендиректор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков также не склонен к пессимизму в ожиданиях. «Наше производство загружено до февраля 2009 г., - сообщил он участникам круглого стола. – Мы не собираемся сокращать сотрудников и урезать зарплаты. Зато мы перераспределим функции между менеджерами компании – вероятно, займемся этим в феврале-марте».
Итог дискуссии подвела Светлана Невелева. «Ясно, что ближайшие месяцы могут развернуть на 180 градусов все наши нынешние прогнозы. И все же надеюсь, что следующая встреча в марте не станет подведением неутешительных итогов, а пройдет под знаком весеннего настроения», - сказала она в заключение.
Елена Зеликова