Завершить долгострой Растрелли. В Петербурге заявлены амбициозные проекты
Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге заявил два амбициозных проекта: строительство колокольни Смольного собора и возвращение памятника императору Александру III на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). Соответствующие предложения в ближайшее время будут направлены в городское правительство. Инициативы уже нашли позитивный отклик в профессиональном сообществе, о чем было рассказано на пресс-конференции в ТАСС.
В последнее время много говорят о том, что в Северной столице стало мало ярких, знаковых архитектурно-градостроительных инициатив. Принять этот вызов и удовлетворить запрос общества на по-настоящему интересные проекты решил Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ.
Гениальный недострой
Первой из инициатив стало возведение спроектированной, но так и не построенной великим зодчим Бартоломео Растрелли колокольни собора Воскресения Христова в Воскресенском Новодевичьем Смольном монастыре. «Идея уже получила поддержку в достаточно широких кругах общества, особенно среди деятелей культуры и искусства. Этот проект – дань истории, традиции, сохранению и восстановлению духа Северной столицы, и при этом – движение вперед. Запрос на такие проекты сегодня очень высок в городе», - отметил представитель Фонда содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге Филипп Грибанов.
Генеральный директор ООО «Ленстройуправление» Владимир Трушковский сообщил, что компания провела историко-архитектурные изыскания. Он напомнил, что 140-метровая пятиярусная колокольня была неотъемлемой частью архитектурного ансамбля Смольного монастыря и должна была стать одной из высотных доминант города и самым высоким зданием Европы на тот момент. По проекту, первый ярус представлял собой триумфальную арку – парадный въезд в монастырь, второй был надвратной церковью, а в остальных трех должны были располагаться звонницы. Однако сооружение возвели только до второго уровня, что по высоте превышает келейные корпуса, но из-за нехватки средств в связи с Семилетней войной (1756-1763) реализация проекта была приостановлена. Сам Смольный монастырь достраивался после этого еще много лет (последние работы были завершены в 1835 году). Но до колокольни так «руки и не дошли», а уже возведенные два уровня были приспособлены под другие нужды.
«Идея завершения замысла гениального Растрелли вызывает интерес в профессиональном уже давно. В том числе и наша мастерская в свое время делала предпроектные эскизы, чтобы оценить, как выглядел бы ансамбль, если бы проект был реализован полностью», - отметил руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов.
По его словам достройка колокольни Смольного собора – серьезный вызов и очень интересная задача. «Что останется от архитектуры начала XXI века в будущем? Что станет наследием нашего времени? Торговые центры и гостиницы? Вряд ли. А вот воплощение задумки Растрелли вполне способно оставить след в истории», - подчеркнул эксперт.
Рафаэль Даянов добавил также, что не видит никаких проблем в том, что проект будет достроен спустя много лет, после начала реализации: многие архитектурные шедевры строились веками, в том числе с длительными перерывами. Действительно, собор Парижской Богоматери возводили с 1163 по 1345 год. Знаменитый Реймсский собор – с 1211 до 1460 год. А известный собор Саграда Фамилия в Барселоне строится по замыслу великого Антонио Гауди с 1882 года по сей день, что не мешает ему быть признанным шедевром архитектуры, в 2005 году внесенным в список мирового наследия ЮНЕСКО.
Со своей стороны генеральный директор ГК «Геореконструкция» Алексей Шашкин отметил, что с технической точки зрения не существует препятствий для реализации проекта. «Если уж колокольню можно было возвести в рамках технологий XVIII века, то сейчас тем более нет никаких проблем», - подчеркнул он.
По словам специалиста, компания недавно завершила работы по проекту воссоздания снесенной в 1933 году колокольни Воскресенского Новодевичьего монастыря на Московском проспекте (кстати, это своего рода преемник Смольного монастыря). «Колокольня будет восстановлена на сохранившемся фундаменте, что обеспечивает перекличку, связь времен. При этом будут использованы современные технологии строительства», - рассказал Алексей Шашкин.
На законное место
Вторым проектом, заявленным Фондом содействия строительству культовых сооружений РПЦ, стало возвращение памятника императору Александру III работы известного русского скульптора Павла (Паоло) Трубецкого на Знаменскую площадь (ныне – Восстания). «Это не только будет акт исторической справедливости, но и восстановление архитектурно-градостроительной среды в знаковом месте в самом центре Петербурга», - подчеркнул Филипп Грибанов.
Он отметил, что дворик Мраморного дворца, где сейчас находится памятник, непропорционально для него мал. «Между тем, еще когда монумент только проектировался, скульптор уделял особое внимание тому, чтобы по размерам изваяние гармонично «укладывалось» в предназначенное для него пространство», - говорит эксперт.
По словам руководителя Рафаэля Даянова, архитекторы убеждены, что памятник «держал» площадь. «Идея возвращения монумента на Знаменскую площадь обсуждается профессиональным сообществом уже давно. В свое время была даже организована специальная дискуссия в Союзе архитекторов Петербурга. Лично я – всецело за эту инициативу. Восстановление памятника на законном месте, и тем самым возвращение площади исторического облика (насколько это возможно, поскольку Знаменскую церковь воссоздать вряд ли когда-либо получится) – очень важная задача», - считает он.
При этом обелиск «Городу-Герою Ленинграду», находящийся сейчас на площади, никто не предлагает уничтожать. Его хотят переместить на площадь Мужества. «По проекту 1970-х годов на ней предполагалось размещение монумента, но потом идея как-то забылась. Между тем, площади отчетливо не хватает доминанты», - отмечает Рафаэль Даянов.
«Таким образом, одновременно будут решены сразу две важные архитектурные задачи. Памятник Александру III, который по своим габаритам «подстраивался» под площадь, вернется на свое место. А обелиск придаст оригинальное «звучание» площади Мужества, и она займет свое место в архитектурном ансамбле, включающем также проспект Непокоренных и Пискаревское мемориальное кладбище, как это было изначально задумано», - отметил Филипп Грибанов.
Он отметил также, что перенос обелиска может стать катализатором комплексной реконструкции площади, предполагающей, в том числе, и организацию подземных переходов (наземные в настоящее время создают серьезные препятствия движению автотранспорта из-за чего хронически возникают пробки). «Вообще, реализация проекта могла бы послужить толчком развитию локации», - уверен эксперт.
В заключение следует отметить, что Фонд готов реализовать оба проекта за счет собственных средств, без привлечения бюджетного финансирования. «Пока объем инвестиций как в строительство колокольни Смольного собора, так и в возвращение памятника Александру III на Знаменскую площадь с переносом обелиска «Городу-Герою Ленинграду» на площадь Мужества, не известен. Очевидно, что речь идет о сотнях миллионов рублей. Более точное понимание возможно только после завершения подготовки технического обоснования инициатив, чем мы в настоящее время занимаемся. Но в любом случае, мы не планируем привлечения средств ни федерального, ни городского бюджетов», - заключил Филипп Грибанов.
Справка
Благотворительный Фонд содействия строительству культовых сооружений РПЦ в Санкт-Петербурге создан для воссоздания утраченных храмов и участия в восстановлении исторического облика города. Проекты финансируются на основе пожертвований частных лиц и компаний. При содействии Фонда восстановлена церковь Пресвятой Троицы в киновии Александро-Невской лавры, завершается воссоздание церкви во имя иконы Божьей Матери «Всех Скорбящих Радость» (с грошиками) на проспекте Обуховской Обороны. Недавно Фонд инициировал проект возвращения на Синопскую набережную Борисоглебской церкви. Также реализуется проект установки на Троицкой площади памятного знака, посвященного первому петербургскому православному храму – Троицкой церкви.
В истории известного долгостроя «Новая Скандинавия» в Шувалово открывается новая страница. Точнее, истории этой, видимо, приходит конец. Достраивать проблемный объект взялась компания «БФА-Девелопмент».
В Комитете по строительству в присутствии представителей инициативной группы дольщиков конкурсный управляющий АО «Группа Прайм» Роман Богун и исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов подписали меморандум о завершении строительства проблемного ЖК «Новая Скандинавия».
Напомним, возведение объекта на бывшей территории предприятия «Озерки» в Шувалово начала в 1998 году компания «Петербургстрой-Сканска». Наряду со ставшим уже пресловутым ЖК «Охта-Модерн», «Новая Скандинавия» является одним из «патриархов» петербургского долгостроя. В 2002 году проект был передан ЗАО «Озерки», впоследствии переименовавшемуся в АО «Группа Прайм». Первая очередь введена в эксплуатацию в 2006 году. Сроки сдачи прочих домов переносились неоднократно; последней датой был 2014 год. В июле 2015 года, в связи с отсутствием финансирования, застройщиком были полностью остановлены работы. Один из корпусов совместными усилиями строителей и властей удалось сдать в 2017 году.
Комитет по строительству давно искал добросовестного застройщика, чтобы достроить ЖК «Новая Скандинавия». И вот он нашелся. «Сегодня надежная строительная компания берет на себя обязательства достроить этот проблемный объект и в этом году завершить строительство лота 5-2, где также располагается помещение под детсад на 75 мест», – заявил замглавы Комитета по строительству Евгений Барановский.
Сегодня строительная готовность лота 5-2 составляет 85%. По предварительным оценкам, «БФА-Девелопмент» вложит в его достройку не менее 120 млн рублей. Все необходимые документы с подрядчиком на работы по лоту 5-2 уже подписаны, и в ближайшие дни на стройке начнутся работы, сообщил исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Александр Кретов.
Решение о сроках строительства по лотам 8-3 и 9 ЖК «Новая Скандинавия» будет принято дополнительно, в связи с тем, что по закону требуется процедура замены застройщика – в соответствии с требованиями ст. 201.15-2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года. Ориентировочная стоимость достройки лота 8-3 – 280 млн рублей. Строительство лота 9 не начиналось, и по нему дольщиков нет.
«Мы понимаем, что существование любого проблемного объекта негативно отражается на всем рынке. Покупатель опасается приобретать жилье в «долевку». И хотя сейчас, с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства, эта проблема должна остаться в прошлом, социально ответственные застройщики понимают, что нужно приложить усилия к решению имеющихся проблем», – говорит начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Отметим, что практика привлечения крупных девелоперов к достройке проблемных объектов достаточно широко распространена в Петербурге. Так, «Группа ЛСР» взялась достраивать ставший уже «притчей во языцех» ЖК «Охта-Модерн». А долгострой «Морская звезда» намерена завершить до конца этого года Группа «Эталон».
Кстати
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Компании соглашаются заниматься достройкой проблемных объектов, когда они находят возможные варианты по экономике, чтобы выйти хотя бы «в ноль». Кроме того, само наличие долгостроев создает негативный фон вокруг строительного бизнеса. Поэтому крупные, социально ответственные компании берут на себя завершение долгостроев.
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.