«Намывчане» ждут помощи. ОНФ взял проблему на контроль
Намыв в западной части Васильевского острова известен как одна из наиболее перспективных и привлекательных для застройки локаций в Санкт-Петербурге. Однако для людей, которые там уже живут, эта территория стала символом отсутствия благоустройства и комфортной среды, неразвитости транспортной и социальной инфраструктуры. В проблеме пытается разобраться «Строительный Еженедельник».
По мере ввода в эксплуатацию и заселения построенных на намыве жилых зданий ситуация приобретает все более острый характер. Из-за отсутствия социальных объектов на новых землях «намывчане» вынуждены пользоваться социнфраструктурой «исторических земель» Васильевского острова, что приводит к их перегрузке и недовольству старожилов. В результате растет социальная напряженность. И василеостровцы, и «намывчане» создали инициативные группы, совместными усилиями пытающиеся добиться решения вопроса. Они обратились к депутатам ЗакС Петербурга, в администрацию района и правительство города. Недавно к решению проблемы подключилось Петербургское отделение Общероссийского Народного фронта (ОНФ).
Транспортный тупик
Представители инициативных групп рассказали «Строительному Еженедельнику» о ситуации, сложившейся на намыве. По их словам, жители столкнулись с целым конгломератом проблем, решить которые без участия городских властей, по их мнению, невозможно.
«Ситуация с транспортной инфраструктурой – просто катастрофическая. Фактически к жилым корпусам на намывной части сейчас можно проехать только по перемычке, построенной над ЗСД от Морской набережной к площади Европы», – рассказывает активист ОНФ Юлия Колодий.
«Внутриквартальные проезды, обеспечивающие движение вдоль квартала «Светлый мир. «Я – Романтик…», были построены силами компании. Также за счет собственных средств мы проложили дорогу к жилому комплексу и заасфальтировали мост-перемычку к нему от Морской набережной. Это были вынужденные меры – близились даты заселения первой очереди квартала, а строительная дорога от Мичманской не являлась приемлемым проездом», – со своей стороны, отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
При этом он жалуется на то, что город до сих пор не взял существующие проезды на баланс, поэтому сегодня нет возможности официально организовать движение, установить знаки, нарисовать пешеходные «зебры». «На намывных территориях живут тысячи людей, которые каждый день вынуждены терпеть неудобства из-за дорог, которые фактически есть, а на бумаге отсутствуют. В прошлом году из-за сильных снегопадов сложилась непростая транспортная ситуация. Управляющая компания была вынуждена очищать от снега территории, которые не входят в ее зону ответственности», – возмущается представитель девелопера.
Однако, судя по ответу, полученному активистами из КРТИ, принять проезд на баланс города невозможно. «То, что на нем хронически возникают пробки, – это только полбеды. Дело в том, что юридически – это временная строительная дорога, которая не является частью городской улично-дорожной сети. Она построена без согласованного проекта и не соответствует нормам. Соответственно, без масштабной реконструкции ее невозможно передать городу, а следовательно – и обслуживать, что особенно критично зимой, когда требуется уборка от снега», – говорит общественник Василий Поздняков.
С ним соглашается активистка из «намывчан» Юлия Ивасишина. «Отсутствие нормальных дорог приводит к тому, что на намыве юридически невозможна и организация движения общественного транспорта. Только с 16 декабря мы добились продления маршрута автобуса № 100 на Морскую набережную, что хоть как-то улучшило ситуацию, так как до этого транспортное обеспечение осуществлялось лишь одной коммерческой маршруткой и одним автобусом с интервалом 40 минут. Хуже того, на намыв не могут проехать ни пожарные, ни машины скорой помощи. Из-за того, что медики не могли добраться до больных, уже были случаи летального исхода», – рассказывает она.
По словам общественников, отсутствие организованной улично-дорожной сети приводит к хаотическому движению частного автотранспорта, что сопровождается обилием дорожно-транспортных происшествий, определить виновных в которых практически невозможно. Не хватает и нормальных стоянок. Между жилыми домами и ЗСД, прямо на намытом песке, образовалась стихийная парковка, использование которой затруднено и в весенне-осенний период, а уж зимой, во время снегопадов, практически невозможно.
Социальная напряженность
Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. «До сих пор на намыве не действует ни одного соцобъекта. Нет ни детсадов, ни школы, ни поликлиники или хотя бы кабинета врача общей практики, ни пункта полиции. Жители предоставлены сами себе. До недавнего времени не было даже аптеки и магазинов», – рассказывает Юлия Ивасишина.
«Поскольку иных вариантов нет, жители намыва вынуждены пользоваться социальными объектами «старой части» Васильевского острова. С каждым годом «намывчан» становится все больше. Сейчас их уже примерно 10 тыс. человек. Соцобъекты Василеостровского района явно не рассчитаны на такую дополнительную нагрузку. И школьные классы, и группы в детсадах переполнены. По сути, жители «старой части» района попали под удар несогласованности действий города и девелоперов. Среди василеостровцев растет раздражение, увеличивается социальная напряженность», – говорит Василий Поздняков.
«Соглашение между городом и стратегическим инвестором – компанией «Терра Нова» – на реализацию проекта по намыву было заключено еще в 2007 году. Компания передала на договорных условиях земли ряду застройщиков для возведения жилых домов. Из-за этого вместо комплексного освоения территорий происходит реализация нескольких, практически не взаимосвязанных между собой проектов», – отмечает замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский.
«Недавно откуда-то возникла инициатива переделать под школу библиотеку на Морской набережной, в связи с нехваткой социнфраструктуры в районе, близком к намывным территориям. Между тем она недавно открылась после ремонта, выполненного по программе «Твой бюджет». Там появился коворкинг, творческое пространство «#МОРЕРЯДОМ» с кинозалом, арт-холлом и пр. К счастью, библиотеку, благодаря вмешательству общественников и администрации Василеостровского района, удалось отстоять, но очевидно, что проблему с «социалкой» на намыве надо решать, причем решать срочно», – говорит Юлия Колодий.
Примечательно, что, несмотря на растущее напряжение в отношениях жителей «старых» и «новых» земель района, инициативные группы и «намывчан», и василеостровцев сотрудничают. Есть понимание, что единственным выходом из проблемной ситуации может быть только развитие социнфраструктуры намыва, а значит, надо объединить усилия для достижения этой цели.
ОНФ спешит на помощь
Не осталось в стороне от проблемы и региональное отделение Общероссийского Народного фронта. «В октябре 2019 года к нам обратились жители новостроек намывной территории на Васильевском острове. Граждане обратили внимание ОНФ на отсутствие в районе хороших дорог, социальных объектов и необходимых для комфортной жизни элементов благоустройства. Общественники выехали на место, пообщались с жителями и убедились в справедливости их недовольства. Больше всего вопросов вызывает отсутствие улично-дорожной сети. В новом районе нет детских садов, школ, поликлиник. Кроме того, активисты ОНФ отметили, что улицы на территории намыва находятся в удручающем состоянии: нет дорожного покрытия, после дождей образуются лужи и грязь», – рассказывает член регионального штаба ОНФ в Петербурге Валерий Солдунов.
Ситуация на намыве Васильевского острова очень сложная, констатирует он. «По нашим данным, здесь проживают около 13 тыс. человек, которые не могут чувствовать себя комфортно. Детям приходится ходить в садики и школы далеко от дома, а отсутствие дорог ставит под угрозу оперативность прибытия экстренных служб, – говорит Валерий Солдунов. – К сожалению, ответственные лица не спешат решать проблемы граждан района».
Чтобы наладить диалог между местными жителями и властями города, ОНФ запустил в соцсетях регионального отделения онлайн-анкетирование. «Граждане, проживающие на намывной территории, могли поделиться своим мнением – как должна быть сформирована комфортная городская среда в этом районе и какие проблемы нужно решить в первую очередь», – сообщил Валерий Солдунов.
Согласно результатам опроса, самой большой проблемой жители считают неразвитость транспортной инфраструктуры. Порядка 75% респондентов выделили нехватку дорог. Еще 51% – фактическое отсутствие общественного транспорта. Опрошенные граждане обеспокоены и отсутствием зеленых насаждений (42%). Неразвитость социнфраструктуры также очень беспокоит граждан. Главной проблемой назвали нехватку школы – 29%, детсадов – 27%, медицинских учреждений (детской и взрослой поликлиник, больницы, кабинета врачей общей практики) – 26%. Отсутствие пешеходных зон вызывает озабоченность 24% респондентов, коммерческой инфраструктуры (ТРК, магазинов у дома, аптеки) – 23%. Кроме того, почти все опрошенные заявили, что их не устраивают заявленные сроки реализации благоустройства территории.
Комментарии в опросе наглядно демонстрируют остроту проблемы. Вот только некоторые из них: «Полное отсутствие транспортной инфраструктуры – дорог, проходов, проездов, отсутствие регулирования парковки, уборки снега и т. д.»; «Требуется строительство УДС, открытие кабинета семейных врачей и аптеки, организация пункта общественного порядка, строительство школы, обслуживание существующих проездов, уход за сквером на площади Европы, создание пешеходной дорожки к остановке общественного транспорта»; «Полное отсутствие социальной инфраструктуры, от чего страдают другие микрорайоны Васильевского острова, поскольку дополнительная нагрузка на них многократно выросла»; «Нет дорог, нет школ и детсадов, нет поликлиник, жители В. О. ненавидят «намывчан» за кражу их инфраструктуры».
«Полученные результаты переданы ответственным чиновникам», – подчеркнул Валерий Солдунов.
На данный момент
Несмотря на активность инициативных групп, подвижек в разрешении ситуации пока немного. Но они есть – как в транспортной сфере, так и в социальной. «При поддержке управляющей компании инициативная группа жителей квартала установила делиниаторы, препятствующие возникновению заторов и регулирующие движение вокруг квартала», – говорит Алексей Бушуев.
Также, по его словам, на территории квартала уже построен детсад на 140 мест с бассейном: «Все отделочные работы завершены. На данный момент идет передача здания городу».
«Хорошо, что ситуация хотя бы сдвинулась с мертвой точки: в начале будущего года на намыве начнет действовать первый детсад, объект уже передан городу. Еще один положительный момент состоит в том, что «Морской фасад» и компания «ЗСД» согласились безвозмездно помочь хоть как-то благоустроить и приспособить под парковку земельный участок рядом с площадью Европы. Решение об этом принято на совещании у главы Василеостровского района. Участок и сейчас используется автомобилистами для стоянки, но его необходимо хотя бы выровнять, иначе зимой он становится совершенно непроходимым», – рассказывает депутат ЗакС Петербурга Константин Чебыкин, к которому общественники обратились за помощью.
Перспективные планы
Но для решения существующих проблем произошедших подвижек категорически недостаточно, отмечают общественники. Ведь все заявленные планы развития транспортной и социальной инфраструктуры очень затянуты по времени. «То, что в последнее время начались какие-то подвижки с решением проблем на намыве, – радует. Но перспективы пока весьма отдаленные, а жить людям надо прямо сейчас», – говорит Юлия Колодий.
«Ситуация остается очень сложной. С каждым годом население намыва продолжает увеличиваться, а развития социальной и транспортной инфраструктуры на ближайшее время не запланировано. Ближайший ввод соцобъекта намечен только на 2022 год. На мой взгляд, временным выходом из положения могло бы быть использование встроенных помещений в жилых домах под размещение кабинета врача общей практики, опорного пункта охраны правопорядка, может быть, и детсада. Для этого город должен активнее работать с застройщиком. Думаю, не обязательно помещения выкупать. Это может быть временная передача в пользование безвозмездно или в аренду. Конечно, в целом это проблему не решит, но позволит снизить напряженность до того момента, когда начнут открываться запланированные соцобъекты», – считает Константин Чебыкин.
Алексей Бушуев говорит, что скоро компания начнет строительство еще одного детсада и школы. «Территория намыва активно застраивается. Отсутствие развитой дорожной сети в будущем грозит большими транспортными проблемами. Мы открыты для диалога и готовы для дальнейшей совместной работы с городом для развития плана по строительству дорог», – говорит он.
«По этой территории у нас есть позитивные сдвиги. В ближайшие три-четыре года вопросы с социальной инфраструктурой по ней должны быть закрыты», – отмечает Евгений Барановский.
Активисты ОНФ намерены добиваться решения проблем намыва на более короткой временной дистанции. «Сейчас Комитет по строительству совместно с застройщиками и ответственными органами власти разработал «дорожную карту» по освоению южной части намывной территории Невской губы. По нашим данным, планируется создание двенадцати детских садов, семи школ, одной поликлиники и шести отделов полиции. Активисты ОНФ продолжат держать ситуацию на контроле и будут добиваться создания инфраструктуры для комфортной жизни граждан как можно быстрее», – подчеркнул Валерий Солдунов.
Фоторепортаж на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/283-namyv-territoriya-problem-na-novykh-zemlyakh-vasilyevskogo-ostrova-ne-khvatayet-transportnoy-i-sotsialnoy-infrastruktury
Горизбирком разрешил провести в Петербурге референдум о включении участка, где собираются строить МФК с океанариумом, в состав парка Интернационалистов. В этот проект компания «Оптима» собирается вложить до $300 млн. Но местные жители против стройки.
Судьбу участка площадью 3,6 га на пр. Славы в Петербурге, где компания «Оптима», входящая в группу «Киевская площадь», собирается строить торгово-развлекательный комплекс с океанариумом, хотят обсудить на городском референдуме. Местные жители добиваются отмены решения о застройке этой территории и настаивают на включении пятна в состав парка Интернационалистов, откуда почти 20 лет назад он был исключен. Народу не нравится, что проект «Оптимы», который был заявлен как рекреационный и образовательный комплекс площадью 25 тыс. кв.м., со временем трансформировался в большой коммерческий проект, площадью почти 200 тыс. кв.м., со значительной торговой частью.
Местные жители пытались включить участок «Оптимы» в рекреационную зону через поправки в Генплан Петербурга. Но члены комиссии по землепользованию и застройке заявку на смену назначения пятна, полученную от местных активистов, отклонили. Обращения к губернатору города и к Президенту РФ также результатов не дали. Остается референдум. Но согласовать его проведение еще должно Законодательное собрание Петербурга.
«Закон Петербурга указывает, что решение референдума является обязательным и обладает прямым юридическим действием, так что это вполне цивилизованный и публичный способ отстаивания своих интересов горожанами. Но поскольку данный проект признан стратегическим для Петербурга, перспектив у референдума практически нет. Хотя сам по себе отказ государственных органов рассматривать иные варианты размещения объекта удивляет. Опять же никто не отменял право оспаривать все решения государственных органов в судебном порядке, что чаще всего и делают градозащитники. Для инвестора, кстати, общественное обсуждение в форме референдума часто становится благом, поскольку существенно снижает риски последующего оспаривания проекта», - говорит партнер бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Напомним, что участок в Петербурге Смольный передал «Оптиме» целевым назначением в первом квартале 2017 года. Инвестор заявил, что в проект войдут многофункциональный торгово-развлекательный центр с океанариумом площадью более 15 тыс. кв.м. В океанариуме кроме обширной экспозиции подводного мира будут бассейны с крокодилами, ламантинами, черепахами и сухой террариум. Также в комплексе предусмотрены два театра для выступления морских животных. В океанариуме одновременно смогут находиться 750 человек.
О том, что площадь многофункционального комплекса с океанариумом в Купчино составит почти 200 тыс. кв.м., стало известно в октябре прошлого года. Об итоговых параметрах проекта в интервью Forbes сообщил совладелец «Киевской площади» Год Нисанов. По его словам, в проекте также будет центр морской биологии площадью 9,2 тыс. кв.м. и зона экстремального спорта площадью более 10 тыс. кв.м. и пропускной способностью до 15 тыс. человек в сутки. Помимо этого, в комплексе появятся зона общественного питания, торговые залы, кинотеатр. Ежегодно многофункциональный комплекс будут посещать более 1 млн человек.
Ожидается, что проект океанариума будет реализован в течение 5 лет - до 2021 года. Инвестиции в него оцениваются в $250-300 млн.
«Оптима» вынашивает идею реализации этого проекта в Петербурге несколько лет. На рассмотрение Совета по инвестициям при губернаторе Петербурга проект выносили еще летом 2013 года. А соглашение с городом о его строительстве было подписано на выставке MIPIM в Каннах в марте 2014 года. Тогда стоимость проекта оценивалась в 3,5 млрд рублей и назывался срок строительства – около 3 лет. Но проект так и не стартовал. Задержка в реализации была связана с тем, что инвестор строил аналогичный океанариум в столице и после этого, с учетом полученного опыта, скорректировал проект в Петербурге – значительно увеличил его площадь и изменил архитектурные решения.
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.