«Намывчане» ждут помощи. ОНФ взял проблему на контроль
Намыв в западной части Васильевского острова известен как одна из наиболее перспективных и привлекательных для застройки локаций в Санкт-Петербурге. Однако для людей, которые там уже живут, эта территория стала символом отсутствия благоустройства и комфортной среды, неразвитости транспортной и социальной инфраструктуры. В проблеме пытается разобраться «Строительный Еженедельник».
По мере ввода в эксплуатацию и заселения построенных на намыве жилых зданий ситуация приобретает все более острый характер. Из-за отсутствия социальных объектов на новых землях «намывчане» вынуждены пользоваться социнфраструктурой «исторических земель» Васильевского острова, что приводит к их перегрузке и недовольству старожилов. В результате растет социальная напряженность. И василеостровцы, и «намывчане» создали инициативные группы, совместными усилиями пытающиеся добиться решения вопроса. Они обратились к депутатам ЗакС Петербурга, в администрацию района и правительство города. Недавно к решению проблемы подключилось Петербургское отделение Общероссийского Народного фронта (ОНФ).
Транспортный тупик
Представители инициативных групп рассказали «Строительному Еженедельнику» о ситуации, сложившейся на намыве. По их словам, жители столкнулись с целым конгломератом проблем, решить которые без участия городских властей, по их мнению, невозможно.
«Ситуация с транспортной инфраструктурой – просто катастрофическая. Фактически к жилым корпусам на намывной части сейчас можно проехать только по перемычке, построенной над ЗСД от Морской набережной к площади Европы», – рассказывает активист ОНФ Юлия Колодий.
«Внутриквартальные проезды, обеспечивающие движение вдоль квартала «Светлый мир. «Я – Романтик…», были построены силами компании. Также за счет собственных средств мы проложили дорогу к жилому комплексу и заасфальтировали мост-перемычку к нему от Морской набережной. Это были вынужденные меры – близились даты заселения первой очереди квартала, а строительная дорога от Мичманской не являлась приемлемым проездом», – со своей стороны, отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
При этом он жалуется на то, что город до сих пор не взял существующие проезды на баланс, поэтому сегодня нет возможности официально организовать движение, установить знаки, нарисовать пешеходные «зебры». «На намывных территориях живут тысячи людей, которые каждый день вынуждены терпеть неудобства из-за дорог, которые фактически есть, а на бумаге отсутствуют. В прошлом году из-за сильных снегопадов сложилась непростая транспортная ситуация. Управляющая компания была вынуждена очищать от снега территории, которые не входят в ее зону ответственности», – возмущается представитель девелопера.
Однако, судя по ответу, полученному активистами из КРТИ, принять проезд на баланс города невозможно. «То, что на нем хронически возникают пробки, – это только полбеды. Дело в том, что юридически – это временная строительная дорога, которая не является частью городской улично-дорожной сети. Она построена без согласованного проекта и не соответствует нормам. Соответственно, без масштабной реконструкции ее невозможно передать городу, а следовательно – и обслуживать, что особенно критично зимой, когда требуется уборка от снега», – говорит общественник Василий Поздняков.
С ним соглашается активистка из «намывчан» Юлия Ивасишина. «Отсутствие нормальных дорог приводит к тому, что на намыве юридически невозможна и организация движения общественного транспорта. Только с 16 декабря мы добились продления маршрута автобуса № 100 на Морскую набережную, что хоть как-то улучшило ситуацию, так как до этого транспортное обеспечение осуществлялось лишь одной коммерческой маршруткой и одним автобусом с интервалом 40 минут. Хуже того, на намыв не могут проехать ни пожарные, ни машины скорой помощи. Из-за того, что медики не могли добраться до больных, уже были случаи летального исхода», – рассказывает она.
По словам общественников, отсутствие организованной улично-дорожной сети приводит к хаотическому движению частного автотранспорта, что сопровождается обилием дорожно-транспортных происшествий, определить виновных в которых практически невозможно. Не хватает и нормальных стоянок. Между жилыми домами и ЗСД, прямо на намытом песке, образовалась стихийная парковка, использование которой затруднено и в весенне-осенний период, а уж зимой, во время снегопадов, практически невозможно.
Социальная напряженность
Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. «До сих пор на намыве не действует ни одного соцобъекта. Нет ни детсадов, ни школы, ни поликлиники или хотя бы кабинета врача общей практики, ни пункта полиции. Жители предоставлены сами себе. До недавнего времени не было даже аптеки и магазинов», – рассказывает Юлия Ивасишина.
«Поскольку иных вариантов нет, жители намыва вынуждены пользоваться социальными объектами «старой части» Васильевского острова. С каждым годом «намывчан» становится все больше. Сейчас их уже примерно 10 тыс. человек. Соцобъекты Василеостровского района явно не рассчитаны на такую дополнительную нагрузку. И школьные классы, и группы в детсадах переполнены. По сути, жители «старой части» района попали под удар несогласованности действий города и девелоперов. Среди василеостровцев растет раздражение, увеличивается социальная напряженность», – говорит Василий Поздняков.
«Соглашение между городом и стратегическим инвестором – компанией «Терра Нова» – на реализацию проекта по намыву было заключено еще в 2007 году. Компания передала на договорных условиях земли ряду застройщиков для возведения жилых домов. Из-за этого вместо комплексного освоения территорий происходит реализация нескольких, практически не взаимосвязанных между собой проектов», – отмечает замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский.
«Недавно откуда-то возникла инициатива переделать под школу библиотеку на Морской набережной, в связи с нехваткой социнфраструктуры в районе, близком к намывным территориям. Между тем она недавно открылась после ремонта, выполненного по программе «Твой бюджет». Там появился коворкинг, творческое пространство «#МОРЕРЯДОМ» с кинозалом, арт-холлом и пр. К счастью, библиотеку, благодаря вмешательству общественников и администрации Василеостровского района, удалось отстоять, но очевидно, что проблему с «социалкой» на намыве надо решать, причем решать срочно», – говорит Юлия Колодий.
Примечательно, что, несмотря на растущее напряжение в отношениях жителей «старых» и «новых» земель района, инициативные группы и «намывчан», и василеостровцев сотрудничают. Есть понимание, что единственным выходом из проблемной ситуации может быть только развитие социнфраструктуры намыва, а значит, надо объединить усилия для достижения этой цели.
ОНФ спешит на помощь
Не осталось в стороне от проблемы и региональное отделение Общероссийского Народного фронта. «В октябре 2019 года к нам обратились жители новостроек намывной территории на Васильевском острове. Граждане обратили внимание ОНФ на отсутствие в районе хороших дорог, социальных объектов и необходимых для комфортной жизни элементов благоустройства. Общественники выехали на место, пообщались с жителями и убедились в справедливости их недовольства. Больше всего вопросов вызывает отсутствие улично-дорожной сети. В новом районе нет детских садов, школ, поликлиник. Кроме того, активисты ОНФ отметили, что улицы на территории намыва находятся в удручающем состоянии: нет дорожного покрытия, после дождей образуются лужи и грязь», – рассказывает член регионального штаба ОНФ в Петербурге Валерий Солдунов.
Ситуация на намыве Васильевского острова очень сложная, констатирует он. «По нашим данным, здесь проживают около 13 тыс. человек, которые не могут чувствовать себя комфортно. Детям приходится ходить в садики и школы далеко от дома, а отсутствие дорог ставит под угрозу оперативность прибытия экстренных служб, – говорит Валерий Солдунов. – К сожалению, ответственные лица не спешат решать проблемы граждан района».
Чтобы наладить диалог между местными жителями и властями города, ОНФ запустил в соцсетях регионального отделения онлайн-анкетирование. «Граждане, проживающие на намывной территории, могли поделиться своим мнением – как должна быть сформирована комфортная городская среда в этом районе и какие проблемы нужно решить в первую очередь», – сообщил Валерий Солдунов.
Согласно результатам опроса, самой большой проблемой жители считают неразвитость транспортной инфраструктуры. Порядка 75% респондентов выделили нехватку дорог. Еще 51% – фактическое отсутствие общественного транспорта. Опрошенные граждане обеспокоены и отсутствием зеленых насаждений (42%). Неразвитость социнфраструктуры также очень беспокоит граждан. Главной проблемой назвали нехватку школы – 29%, детсадов – 27%, медицинских учреждений (детской и взрослой поликлиник, больницы, кабинета врачей общей практики) – 26%. Отсутствие пешеходных зон вызывает озабоченность 24% респондентов, коммерческой инфраструктуры (ТРК, магазинов у дома, аптеки) – 23%. Кроме того, почти все опрошенные заявили, что их не устраивают заявленные сроки реализации благоустройства территории.
Комментарии в опросе наглядно демонстрируют остроту проблемы. Вот только некоторые из них: «Полное отсутствие транспортной инфраструктуры – дорог, проходов, проездов, отсутствие регулирования парковки, уборки снега и т. д.»; «Требуется строительство УДС, открытие кабинета семейных врачей и аптеки, организация пункта общественного порядка, строительство школы, обслуживание существующих проездов, уход за сквером на площади Европы, создание пешеходной дорожки к остановке общественного транспорта»; «Полное отсутствие социальной инфраструктуры, от чего страдают другие микрорайоны Васильевского острова, поскольку дополнительная нагрузка на них многократно выросла»; «Нет дорог, нет школ и детсадов, нет поликлиник, жители В. О. ненавидят «намывчан» за кражу их инфраструктуры».
«Полученные результаты переданы ответственным чиновникам», – подчеркнул Валерий Солдунов.
На данный момент
Несмотря на активность инициативных групп, подвижек в разрешении ситуации пока немного. Но они есть – как в транспортной сфере, так и в социальной. «При поддержке управляющей компании инициативная группа жителей квартала установила делиниаторы, препятствующие возникновению заторов и регулирующие движение вокруг квартала», – говорит Алексей Бушуев.
Также, по его словам, на территории квартала уже построен детсад на 140 мест с бассейном: «Все отделочные работы завершены. На данный момент идет передача здания городу».
«Хорошо, что ситуация хотя бы сдвинулась с мертвой точки: в начале будущего года на намыве начнет действовать первый детсад, объект уже передан городу. Еще один положительный момент состоит в том, что «Морской фасад» и компания «ЗСД» согласились безвозмездно помочь хоть как-то благоустроить и приспособить под парковку земельный участок рядом с площадью Европы. Решение об этом принято на совещании у главы Василеостровского района. Участок и сейчас используется автомобилистами для стоянки, но его необходимо хотя бы выровнять, иначе зимой он становится совершенно непроходимым», – рассказывает депутат ЗакС Петербурга Константин Чебыкин, к которому общественники обратились за помощью.
Перспективные планы
Но для решения существующих проблем произошедших подвижек категорически недостаточно, отмечают общественники. Ведь все заявленные планы развития транспортной и социальной инфраструктуры очень затянуты по времени. «То, что в последнее время начались какие-то подвижки с решением проблем на намыве, – радует. Но перспективы пока весьма отдаленные, а жить людям надо прямо сейчас», – говорит Юлия Колодий.
«Ситуация остается очень сложной. С каждым годом население намыва продолжает увеличиваться, а развития социальной и транспортной инфраструктуры на ближайшее время не запланировано. Ближайший ввод соцобъекта намечен только на 2022 год. На мой взгляд, временным выходом из положения могло бы быть использование встроенных помещений в жилых домах под размещение кабинета врача общей практики, опорного пункта охраны правопорядка, может быть, и детсада. Для этого город должен активнее работать с застройщиком. Думаю, не обязательно помещения выкупать. Это может быть временная передача в пользование безвозмездно или в аренду. Конечно, в целом это проблему не решит, но позволит снизить напряженность до того момента, когда начнут открываться запланированные соцобъекты», – считает Константин Чебыкин.
Алексей Бушуев говорит, что скоро компания начнет строительство еще одного детсада и школы. «Территория намыва активно застраивается. Отсутствие развитой дорожной сети в будущем грозит большими транспортными проблемами. Мы открыты для диалога и готовы для дальнейшей совместной работы с городом для развития плана по строительству дорог», – говорит он.
«По этой территории у нас есть позитивные сдвиги. В ближайшие три-четыре года вопросы с социальной инфраструктурой по ней должны быть закрыты», – отмечает Евгений Барановский.
Активисты ОНФ намерены добиваться решения проблем намыва на более короткой временной дистанции. «Сейчас Комитет по строительству совместно с застройщиками и ответственными органами власти разработал «дорожную карту» по освоению южной части намывной территории Невской губы. По нашим данным, планируется создание двенадцати детских садов, семи школ, одной поликлиники и шести отделов полиции. Активисты ОНФ продолжат держать ситуацию на контроле и будут добиваться создания инфраструктуры для комфортной жизни граждан как можно быстрее», – подчеркнул Валерий Солдунов.
Фоторепортаж на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/283-namyv-territoriya-problem-na-novykh-zemlyakh-vasilyevskogo-ostrova-ne-khvatayet-transportnoy-i-sotsialnoy-infrastruktury
Закон защитит права дольщиков не только на квартиры, но и на нежилые помещения – кладовки и места в гараже. До сих пор эту недвижимость получали в самую последнюю очередь. Собственники коммерческой недвижимости других видов под действие закона не попадут. Это лишний раз подчеркивает социальную направленность нового законодательства о банкротстве, говорят эксперты.
Проект изменений в Закон «О защите прав дольщиков при банкротстве застройщиков…» разработали Минстрой РФ и ДОМ.РФ. Эти изменения предлагают механизм, который при банкротстве строителя удовлетворит требования дольщиков, купивших парковочные места и кладовки площадью до 7 кв. м в многоквартирных жилых домах.
Это значит, что такого рода коммерческую недвижимость банкротное законодательство фактически приравняет к жилью. До сих пор дольщики могли требовать от проблемного застройщика только квартиры, комнаты и секции в таунхаусах. Теперь этот список расширили коммерческой недвижимостью. Заявление дольщика о передаче ему купленного места в паркинге или кладовки указанного размера будет удовлетворено судом в рамках третьей очереди требования кредиторов (хотя до сих пор это было требование четвертого уровня, то есть его удовлетворяли по остаточному принципу – после того, как разберутся с жилой недвижимостью).
Поправки вступят в силу со дня официальной публикации и будут распространяться на все объекты, по которым к этому моменту не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Этот же законопроект должен урегулировать проблемы, связанные с передачей новому застройщику прав и обязанностей по проблемным стройкам, которые находятся на ранних стадиях. До сих пор можно было передавать только дома с завершенными работами нулевого цикла и готовым первым уровнем перекрытий. А передать, например, котлован было невозможно, поскольку собственность на такого рода недвижимость не регистрируют. Теперь Минстрой предлагает относить к имуществу банкрота участок. Его в итоге и будут передавать новой компании для работы.
Еще одно предложение Минстроя касается поправок ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», а также закона о Фонде защиты прав дольщиков. Суть предложения сводится к тому, что компании-банкроты смогут заключать новые договоры долевого участия только с Фондом защиты прав дольщиков, который финансирует проблемные объекты. Но права требования по таким договорам нельзя будет переуступить до ввода дома в эксплуатацию.
Участники рынка указывают, что данные поправки устраняют очевидные ошибки в действующем законодательстве. «Закон, в который вносятся изменения, начал работать с 1 января 2018 года. Так что какой-либо существенной наработанной практики его применения не существует. Но в нем есть очевидные ошибки, которые эти поправки пытаются исправить. Причем в проекте изменений отражен один из самых консервативных подходов по распространению имущественной защиты на объекты в многоквартирном доме: помимо жилых помещений речь идет только о машино-местах и кладовках до 7 кв. м. Но остаются без защиты дольщики всех остальных нежилых помещений. Таким образом, поправки еще раз демонстрируют социальную направленность дополнительных способов защиты прав», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Он добавил, что в отношении незавершенного строительства предлагается два принципиальных изменения. «Первое – если «незавершенка» не оформлялась и не регистрировалась, то для передачи такого объекта на достройку это и не требуется. Второе – теперь закон оперирует передачей, прежде всего, прав на участок, а не на сам объект. А все, что находится на участке, независимо от степени готовности, является приложением к земле», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, исходя из статистики регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи, а не только формального участника договора с застройщиком.
Девелопер Setl Group покупает под жилье первые два участка на территории завода «Светлана». Эксперты оценивают стоимость проекта на этой земле в 4 млрд рублей.
Setl Group покупает два участка земли ПАО «Светлана» у УК «Красный мост». Этой управляющей компании совет директоров «Светланы» недавно передал в управление ЗПИФ «Элемент Девелопмент-1», куда внесены земельные участки под редевелопмент стоимостью 970 млн рублей. На деньги от продажи этих активов завод намерен продолжить модернизацию основного производства, в которую за последние полтора года вложено уже 600 млн рублей.
О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили источники, близкие к продавцу. В Setl Group эту информацию подтвердили.
Компания уже получила разрешение на застройку 3,2 га на территории «Светланы» вдоль Манчестерской улицы. Стоимость этой земли, по мнению экспертов Becar Asset Management, составляет около 1 млрд рублей. Там девелопер сможет построить жилой комплекс из двух 11-этажных корпусов со встроенными помещениями (4 тыс. кв. м) и подземным паркингом на 678 машин. Площадь жилья в проекте составит около 55 тыс. кв. м.
«С учетом встроенных помещений и подземного паркинга стоимость строительства в этом проекте (в расчете на 1 кв. м продаваемой площади) будет не ниже 85 тыс. рублей, а возможно, 90–95 тыс. рублей. То есть общие инвестиции в стройку могут быть в диапазоне 4,6–5,2 млрд рублей», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Всего под редевелопмент «Светлана» отдала половину из 42 га, которые занимает на пересечении проспектов Энгельса и Светлановского. Основная часть территории будет застроена жильем. Госстройнадзор уже выдал 5 разрешений на строительство там 167 тыс. кв. м жилья. Общий бюджет этих строек оценивается в 17 млрд рублей. Кроме Setl Group переговоры о покупке земли «Светланы» с УК «Красный мост» ведут и другие застройщики города. Но их имена пока не раскрывают.
Ранее совладелец «Светланы» Андрей Березин заявлял, что планы по жилищной застройке части территории завода не помешают его текущей деятельности. «Для нас производство является приоритетным направлением», – отмечал он. Действительно, около 9 га отданной под редевелопмент земли будет задействовано под производственные нужды – там со временем будет реализован проект современного промышленного кластера.
Эксперты говорят, что Setl Group заключила хорошую сделку. «Проект реализуется в популярном районе, где есть уже вся инфраструктура. Проспект Энгельса достаточно плотно населен, но с точки зрения локального спроса он интересен. Скорее всего, проект будет довольно высокого класса – не ниже, чем «комфорт». Стоимость жилья там будет в диапазоне 130–150 тыс. рублей за квадратный метр», – считает Екатерина Тейдер. С коллегой согласна директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей: «В районе есть необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. Еще один важный плюс района – близость к парку Сосновка. Стартовая цена жилья в проекте будет 100–110 тыс. рублей за 1 кв. м».
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,07 млн кв. м жилья. В свободной продаже находится 505 тыс. кв. м.