С мыслью о будущем. Состоялся рождественский саммит рынка недвижимости
На прошлой неделе состоялся Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Собравшиеся эксперты подвели итоги уходящего года. Но главное внимание было уделено существующим проблемам в сфере строительства и недвижимости, а также перспективам их преодоления.
По словам координатора «Деловой России» по СЗФО Дмитрия Панова, 2019 год ознаменовался консолидацией усилий общественных организаций, так или иначе связанных со строительной отраслью. «Совместные усилия позволили добиться того, что голос строителей был услышан на самом высоком уровне. Большой победой отраслевого сообщества стали параметры критериев высокой строительной готовности, подпадание под которые позволяло достраивать проект по старой долевой схеме. Уровень в 30% готовности (напомню, изначально планировалось установить планку 70%) позволил создать переходный период, необходимый для постепенного освоения схемы с использованием проектного финансирования от банков и эскроу-счетов», – подчеркнул он.
С этим согласился вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. «Выстраивается система взаимоотношений и с вице-премьером РФ Виталием Мутко, и с Минстроем РФ, позволяющая донести до власти нужды и чаяния строительного комплекса. Это особенно важно сегодня, когда перед отраслью ставятся гигантские задачи в рамках реализации нацпроекта в жилищной сфере», – отметил он, поддержав мысль о необходимости дальнейшей консолидации усилий отраслевого сообщества в деле решения стоящих перед ним проблем.
Трудности перехода
Проблем же в отрасли накопилось немало. Пожалуй, самой злободневной из них остается переход на новую систему финансирования жилищного строительства. «Порядка трех четвертей проектов будут достроены по старой долевой схеме. Имеющегося у строителей задела хватит на один-два года. Между тем сейчас резко упало число получаемых застройщиками разрешений на строительство. Это говорит о том, что многие еще не очень понимают, как работать по новым правилам. Чтобы избежать провала по объемам ввода жилья на горизонте трех-четырех лет, нужно уже сегодня интенсифицировать переход на новую схему и нарабатывать необходимый опыт», – отмечает Дмитрий Панов.
Антон Мороз с сожалением констатировал, что ряд инициатив отраслевого сообщества, даже получивших поддержку на уровне Минстроя РФ, заторможен Центробанком. Речь идет прежде всего о формировании исчерпывающего перечня документов, которые должны представлять застройщики для получения проектного финансирования в банках, а также об идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере роста строительной готовности объектов.
«Идея создания исчерпывающего перечня документов не прошла Центробанк, позиция которого заключается в невозможности вмешательства во внутренние бизнес-процессы игроков банковского рынка. Между тем затребование совершенно избыточных, на наш взгляд, документов стало удобным способом для обоснования отказа в предоставлении кредита. Позиция застройщиков заключается в том, что они должны четко понимать, какие именно документы должны быть представлены в банк. Мы намерены вновь поднять этот вопрос на совещании под руководством Виталия Мутко», – сообщил Антон Мороз.
Он отметил также, что НОСТРОЙ продолжает отстаивать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Применительно к крупным проектам с большим числом корпусов есть понимание, что в следующем году вопрос о раскрытии эскроу по мере ввода отдельных зданий будет решен. Но очевидно, что застройщиков интересует прежде всего раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности объектов», – говорит эксперт.
По словам заместителя директора головного отделения Сбербанка по Петербургу Андрея Горбунова, пока банк не видит особых перспектив у этого предложения, поскольку еще не наработан опыт работы с эскроу-счетами. При этом он отметил, что, в принципе, Сбербанк не против заняться вместе с застройщиками предварительной проработкой реализации этой идеи на практике и, возможно, запустить пилотный проект.
Как отметил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», старший вице-президент по инвестициям концерна «ЮИТ» Михаил Возиянов, реформа дает дополнительный толчок монополизации отрасли. «Очевидно, что банкам комфортнее иметь дело с крупными застройщиками, имеющими большой «запас прочности». Соответственно, небольшим компаниям, особенно региональным, становится все сложнее сохранять присутствие на рынке», – считает он.
В свете нацпроекта
Антон Мороз констатировал, что на общероссийском уровне целевые показатели нацпроекта на 2019 год вряд ли будут достигнуты. «Между тем с каждым годом планка будет подниматься все выше – и выполнять задание будет все сложнее», – подчеркнул он.
Эксперт перечислил ряд направлений, которые, по его мнению, способны помочь решению стоящих задач. «Минстрой при поддержке НОСТРОЙ разработал программу развития индивидуального жилищного строительства. В этой сфере есть огромные перспективы. По данным опроса, до 64% граждан хотели бы жить в собственном доме. Сформированную программу предполагается включить в нацпроект», – отметил Антон Мороз.
Он также выделил вариант участия государства в строительстве жилья – арендного, социального – в том числе в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). «Ну и задача номер один: стабильное общеэкономическое развитие, улучшение покупательной способности граждан», – резюмировал эксперт. «Поскольку не получается добиться роста реальных доходов населения, в целях стимулирования спроса целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотеке», – добавил Михаил Возиянов. «В рамках комплексных проектов развития портов (Усть-Луга, Высоцк, Приморск) возможно строительство жилья в рамках ГЧП», – со своей, стороны, отметил первый замглавы Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов.
По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов, генерального директора АБ «А.Лен» Сергея Орешкина, цель нацпроекта по увеличению объемов строительства вступает в противоречие со все большим увеличением требований к девелоперам по социнфраструктуре, зеленым насаждениям, высотности и пр. «Законодательство крайне нелояльно к застройщикам. Сложно сказать, как долго они смогут выдерживать такое ужесточение нормативов», – отметил он.
Et cetera
Эксперты считают, что в строительной сфере существует масса иных проблем, решение которых назрело. Из ключевых они выделяют развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – что сложно осуществить без серьезного участия государства.
При этом отмечалось, что работа в этом направлении ведется. «Большие планы у Минстроя и в сфере развития инженерии. На эти цели в 2020 году в регионы планируется направить 50 млрд рублей. Создание сетей за счет государства станет большим подспорьем для девелоперов», – отметил Антон Мороз.
Заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков выделил огромную важность развития транспортной инфраструктуры. «Некоторое время назад Москва приступила к опережающему развитию в этой сфере. Это дало значительный эффект. По подсчетам специалистов, один рубль, вложенный в развитие транспортной инфраструктуры, приносит четыре рубля инвестиций в экономику города. Развитие метро, запуск Центрального кольца, создание транспортно-пересадочных узлов, реализация иных проектов в этой сфере существенно повысили привлекательность депрессивных прежде территорий, повысили интерес девелоперов, простимулировали ряд инициатив», – рассказал он.
Генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City Юрий Грудин также акцентировал внимание собравшихся на необходимости координации действий бизнеса и городской власти. «Без этого невозможны комплексное освоение территорий, успешная работа в сфере редевелопмента бывших промзон, работа в историческом центре города», – уверен он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов выделил необходимость развития социнфраструктуры параллельно с жилищными проектами, поскольку не обеспеченное ею жилье не привлекательно для граждан. «Ленобласть активно участвует в федеральной программе «Стимул», которая работает в этой сфере. Кроме того, реализуется региональный проект «Соцобъекты в обмен на налоги». Эти два инструмента позволяют развивать социальную инфраструктуру, не перекладывая затраты на эти цели на покупателей», – подчеркивает эксперт.
Михаил Возиянов отметил актуальность доработки законодательства. «Существуют серьезные нестыковки между Законом № 214-ФЗ и Налоговым кодексом РФ. Это – тоже проблема, о которой забывать нельзя», – считает он. Возвращаясь к высказанной собравшимися мысли о необходимости консолидации усилий отраслевых общественных организаций, эксперт выразил следующее мнение: нужно выработать комплексный план из нескольких важнейших вопросов, требующих скорейшего решения, и сконцентрировать усилия на них.
Кстати
Организаторами Рождественского саммита выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и «Деловой России». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Экологический туризм в своем классическом виде – как туризм познавательный – в Ленобласти пока не нашел своей экономической составляющей. Но региональные власти верят в успех.
Как заявила замглавы Комитета по туризму Ленобласти Римма Сачунова, в общем туристском потоке в Ленобласть порядка 40% – индивидуальные туристы, которые организуют свои путешествия без помощи туроператоров и преимущественно формируют спрос на услуги в направлении экотуризма. «Я верю, что со временем и в результате нашей системной работы мы достигнем того, что экологический туризм будет востребован масштабно», – подчеркнула она.
Ранее губернатор Ленобласти Александр Дрозденко выделил три наиболее перспективных направления развития туризма в регионе. Это исторический туризм, привлекающий внимание иностранных гостей; во-вторых, паломнический туризм, активно растущий благодаря наличию большого количества монастырей и церквей. «Третий вид – активный отдых, и в этом направлении мы видим рост числа внутренних туристов. К нам приезжает все больше москвичей, северян, жителей центральной России и Крыма – это активные люди, которые ведут еще и познавательный туризм», – отмечал он.
Стимулом к развитию туризма как перспективного для экономики региона направления стал «майский указ» Президента Владимира Путина. Одним из ключевых направлений в документе обозначен именно экологический и сельский туризм. Кроме того, как напомнила Римма Сачунова, вопрос о развитии туристского комплекса Ленобласти вот уже два года подряд входит в число тем для обсуждения на площадке Петербургского международного экономического форума.
Сегодня в Ленобласти 47 ООПТ (особо охраняемых природных территорий), на семи из них уже оборудованы экологические маршруты: это музей-усадьба Н. И. Рериха и радоновые источники у дер. Лопухинки, Вепсский лес и Линдуловская роща, Токсовские высоты и Раковые озера, а также гряда Вярямянселькя. В рамках нацпроекта «Экология», согласно планам областного Комитета по природным ресурсам, три экологических маршрута будут дооборудованы. Так, велосипедный маршрут в заказнике «Гряда Вярямянселькя», обустроенный в 2015 году на протяжении 7 км, получит продолжение до 11 км. Будет обновлен и самый популярный объект из числа ООПТ – Токсовские высоты. Предполагается очистка более 5 га захламленной территории, установка малых архитектурных форм и деревянных информационных щитов. Пешеходный экологический маршрут оборудуют на Колтушских высотах – объекте, охраняемом ЮНЕСКО.
Ленобласть развивает экологический туризм, кроме того, через программы приграничного сотрудничества – прежде всего это программа «Россия – юго-восточная Финляндия». Цель проекта Visit Vuoksa – создание и благоустройство экологических маршрутов в пределах озерно-речной системы Вуокса. Проект BizCycle нацелен на развитие трансграничного велосипедного и экологических видов туризма.
Потенциал для сельского туризма обусловлен близостью к Петербургу. Основная задача в этом направлении – развитие сети коллективных средств размещения и одновременно их классификация. Меры поддержки отрасли со стороны региональных властей включают информационную, организационную и финансовую помощь. «Ежегодно проходит конкурсный отбор для предоставления субсидий некоммерческим организациям, реализующим проекты по формированию комфортной туристской среды в нашем регионе», – сообщила Римма Сачунова.
Со своей стороны, областной Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка предоставляет субсидии на строительство гостевых домов, приобретение технических средств, создание инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и др., а также на классификацию гостевых домов и коллективных средств размещения
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:
– Мы понимаем, что туризм может стать серьезной частью нашей экономики, когда турпоток достигнет 3-4 млн человек. Ведь сейчас нас посещает преимущественно так называемый «перекрестный» турист, который приезжает в Санкт-Петербург на несколько дней и один день проводит в области. Поэтому наша задача – заинтересовать людей и убедить приезжать к нам не «заодно», а целенаправленно.
Дорожно-ремонтный сезон в самом разгаре. Профильные организации Ленобласти активно реализуют адресную программу приведения региональных трасс в нормативное состояние. Заказчиком ремонта выступает ГКУ «Ленавтодор».
Напомним, помимо собственных планов обслуживания и поддержания трасс в Ленобласти реализуется адресная программа ремонтов автодорог в рамках нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги». В этом году ее суммарный объем составляет более 1 млрд рублей. Она включает в себя 18 участков областных трасс в 13 районах области.
«Ежегодно проводим ремонт до 200 км трасс. Для того, чтобы сохранить дорожную систему региона, мы много внимания уделяем состоянию опорной сети, т. е. наиболее загруженным трассам. У нас, по сути, всего два источника дохода: акцизы и транспортный налог. Плюс с некоторыми объектами нам помогает федеральный бюджет», – рассказывал ранее председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский.
В этом году из федеральной казны на трассы региона выделено 296 млн рублей, которые были направлены на ремонт ряда наиболее проблемных и загруженных дорог. Так, недавно были завершены ремонтные работы на участке трассы «Кемполово – Выра – Тосно – Шапки». Дорога соединяет три района – Волосовский, Гатчинский и Тосненский. Интенсивность движения составляет почти 4 тыс. автомобилей в сутки. Дорожники уложили два слоя нового асфальтобетона и укрепили обочины. Стоимость работ составила 53 млн рублей. Работы проходили несколько ступеней лабораторного контроля, включая проверки на толщину покрытия, ровность поверхности и коэффициент сцепления колеса автомобиля с дорогой.
Также завершены работы на участке региональной дороги «Извоз – Лемовжа» протяженностью почти 13 км. Суммарная интенсивность движения по этим дорогам превышает 5 тыс. автомобилей в сутки. По этой трассе жители и гости Ленобласти могут проехать через старинные поселения Волосовского района, часть из которых основана в самом начале XVI века.
Дорожники региона завершили также ремонт участка трассы «Луга – Великий Новгород», которая связывает Ленинградскую область с Новгородской и является очень востребованной автомобилистами: за сутки здесь проходит до 10 тыс. автомобилей. Кроме того, эта магистраль — связующее звено между двумя федеральными дорогами – Киевским шоссе и трассой «Великий Новгород – Псков».
Помимо укладки двух слоев асфальтобетона, расчистки кюветов и обочин, подрядчик также поставил новые павильоны на остановках общественного транспорта. Чтобы придать особую прочность основанию трассы, дорожники использовали технологию «холодной регенерации грунтов», когда с помощью поэтапного смешивания особых вяжущих присадок и эмульсий, измельчения земляного основания с асфальтовой крошкой и цементом создается однородная основа, на которую затем укладывают горячий асфальт
Кстати
За счет собственного дорожного фонда Ленобласть обновит асфальт на 13 трассах. Главным объектом станет дорога на Старую Ладогу. Доделают и магистраль «Сосновый Бор – Глобицы», которую в прошлом году область взяла на баланс. Будет устранена колейность и проведен ямочный ремонт между Ульяновкой и Отрадным и на трассе «Зеленогорск – Приморск – Выборг». Общая стоимость региональной программы дорожного ремонта – 1,5 млрд рублей.