С мыслью о будущем. Состоялся рождественский саммит рынка недвижимости
На прошлой неделе состоялся Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Собравшиеся эксперты подвели итоги уходящего года. Но главное внимание было уделено существующим проблемам в сфере строительства и недвижимости, а также перспективам их преодоления.
По словам координатора «Деловой России» по СЗФО Дмитрия Панова, 2019 год ознаменовался консолидацией усилий общественных организаций, так или иначе связанных со строительной отраслью. «Совместные усилия позволили добиться того, что голос строителей был услышан на самом высоком уровне. Большой победой отраслевого сообщества стали параметры критериев высокой строительной готовности, подпадание под которые позволяло достраивать проект по старой долевой схеме. Уровень в 30% готовности (напомню, изначально планировалось установить планку 70%) позволил создать переходный период, необходимый для постепенного освоения схемы с использованием проектного финансирования от банков и эскроу-счетов», – подчеркнул он.
С этим согласился вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. «Выстраивается система взаимоотношений и с вице-премьером РФ Виталием Мутко, и с Минстроем РФ, позволяющая донести до власти нужды и чаяния строительного комплекса. Это особенно важно сегодня, когда перед отраслью ставятся гигантские задачи в рамках реализации нацпроекта в жилищной сфере», – отметил он, поддержав мысль о необходимости дальнейшей консолидации усилий отраслевого сообщества в деле решения стоящих перед ним проблем.
Трудности перехода
Проблем же в отрасли накопилось немало. Пожалуй, самой злободневной из них остается переход на новую систему финансирования жилищного строительства. «Порядка трех четвертей проектов будут достроены по старой долевой схеме. Имеющегося у строителей задела хватит на один-два года. Между тем сейчас резко упало число получаемых застройщиками разрешений на строительство. Это говорит о том, что многие еще не очень понимают, как работать по новым правилам. Чтобы избежать провала по объемам ввода жилья на горизонте трех-четырех лет, нужно уже сегодня интенсифицировать переход на новую схему и нарабатывать необходимый опыт», – отмечает Дмитрий Панов.
Антон Мороз с сожалением констатировал, что ряд инициатив отраслевого сообщества, даже получивших поддержку на уровне Минстроя РФ, заторможен Центробанком. Речь идет прежде всего о формировании исчерпывающего перечня документов, которые должны представлять застройщики для получения проектного финансирования в банках, а также об идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере роста строительной готовности объектов.
«Идея создания исчерпывающего перечня документов не прошла Центробанк, позиция которого заключается в невозможности вмешательства во внутренние бизнес-процессы игроков банковского рынка. Между тем затребование совершенно избыточных, на наш взгляд, документов стало удобным способом для обоснования отказа в предоставлении кредита. Позиция застройщиков заключается в том, что они должны четко понимать, какие именно документы должны быть представлены в банк. Мы намерены вновь поднять этот вопрос на совещании под руководством Виталия Мутко», – сообщил Антон Мороз.
Он отметил также, что НОСТРОЙ продолжает отстаивать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Применительно к крупным проектам с большим числом корпусов есть понимание, что в следующем году вопрос о раскрытии эскроу по мере ввода отдельных зданий будет решен. Но очевидно, что застройщиков интересует прежде всего раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности объектов», – говорит эксперт.
По словам заместителя директора головного отделения Сбербанка по Петербургу Андрея Горбунова, пока банк не видит особых перспектив у этого предложения, поскольку еще не наработан опыт работы с эскроу-счетами. При этом он отметил, что, в принципе, Сбербанк не против заняться вместе с застройщиками предварительной проработкой реализации этой идеи на практике и, возможно, запустить пилотный проект.
Как отметил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», старший вице-президент по инвестициям концерна «ЮИТ» Михаил Возиянов, реформа дает дополнительный толчок монополизации отрасли. «Очевидно, что банкам комфортнее иметь дело с крупными застройщиками, имеющими большой «запас прочности». Соответственно, небольшим компаниям, особенно региональным, становится все сложнее сохранять присутствие на рынке», – считает он.
В свете нацпроекта
Антон Мороз констатировал, что на общероссийском уровне целевые показатели нацпроекта на 2019 год вряд ли будут достигнуты. «Между тем с каждым годом планка будет подниматься все выше – и выполнять задание будет все сложнее», – подчеркнул он.
Эксперт перечислил ряд направлений, которые, по его мнению, способны помочь решению стоящих задач. «Минстрой при поддержке НОСТРОЙ разработал программу развития индивидуального жилищного строительства. В этой сфере есть огромные перспективы. По данным опроса, до 64% граждан хотели бы жить в собственном доме. Сформированную программу предполагается включить в нацпроект», – отметил Антон Мороз.
Он также выделил вариант участия государства в строительстве жилья – арендного, социального – в том числе в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). «Ну и задача номер один: стабильное общеэкономическое развитие, улучшение покупательной способности граждан», – резюмировал эксперт. «Поскольку не получается добиться роста реальных доходов населения, в целях стимулирования спроса целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотеке», – добавил Михаил Возиянов. «В рамках комплексных проектов развития портов (Усть-Луга, Высоцк, Приморск) возможно строительство жилья в рамках ГЧП», – со своей, стороны, отметил первый замглавы Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов.
По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов, генерального директора АБ «А.Лен» Сергея Орешкина, цель нацпроекта по увеличению объемов строительства вступает в противоречие со все большим увеличением требований к девелоперам по социнфраструктуре, зеленым насаждениям, высотности и пр. «Законодательство крайне нелояльно к застройщикам. Сложно сказать, как долго они смогут выдерживать такое ужесточение нормативов», – отметил он.
Et cetera
Эксперты считают, что в строительной сфере существует масса иных проблем, решение которых назрело. Из ключевых они выделяют развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – что сложно осуществить без серьезного участия государства.
При этом отмечалось, что работа в этом направлении ведется. «Большие планы у Минстроя и в сфере развития инженерии. На эти цели в 2020 году в регионы планируется направить 50 млрд рублей. Создание сетей за счет государства станет большим подспорьем для девелоперов», – отметил Антон Мороз.
Заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков выделил огромную важность развития транспортной инфраструктуры. «Некоторое время назад Москва приступила к опережающему развитию в этой сфере. Это дало значительный эффект. По подсчетам специалистов, один рубль, вложенный в развитие транспортной инфраструктуры, приносит четыре рубля инвестиций в экономику города. Развитие метро, запуск Центрального кольца, создание транспортно-пересадочных узлов, реализация иных проектов в этой сфере существенно повысили привлекательность депрессивных прежде территорий, повысили интерес девелоперов, простимулировали ряд инициатив», – рассказал он.
Генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City Юрий Грудин также акцентировал внимание собравшихся на необходимости координации действий бизнеса и городской власти. «Без этого невозможны комплексное освоение территорий, успешная работа в сфере редевелопмента бывших промзон, работа в историческом центре города», – уверен он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов выделил необходимость развития социнфраструктуры параллельно с жилищными проектами, поскольку не обеспеченное ею жилье не привлекательно для граждан. «Ленобласть активно участвует в федеральной программе «Стимул», которая работает в этой сфере. Кроме того, реализуется региональный проект «Соцобъекты в обмен на налоги». Эти два инструмента позволяют развивать социальную инфраструктуру, не перекладывая затраты на эти цели на покупателей», – подчеркивает эксперт.
Михаил Возиянов отметил актуальность доработки законодательства. «Существуют серьезные нестыковки между Законом № 214-ФЗ и Налоговым кодексом РФ. Это – тоже проблема, о которой забывать нельзя», – считает он. Возвращаясь к высказанной собравшимися мысли о необходимости консолидации усилий отраслевых общественных организаций, эксперт выразил следующее мнение: нужно выработать комплексный план из нескольких важнейших вопросов, требующих скорейшего решения, и сконцентрировать усилия на них.
Кстати
Организаторами Рождественского саммита выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и «Деловой России». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Власти Ленобласти активизировали работу компании «ГлавСтройКомплекс» по достройке проблемных объектов – жилых комплексов «Олимп» и «Радужный» во Всеволожске.
Правительство Ленинградской области разработало план по ускорению завершения проблемных объектов – жилых комплексов «Олимп» и «Радужный» в микрорайоне Южный во Всеволожске, возводимых компанией «ГлавСтройКомплекс». Часть дольщиков строительной компании наступающий 2018 год могут встретить в новых квартирах.
Напомним, руководителем компании «ГлавСтройКомплекс» является Николай Пасяда. С 2005 по 2012 год он занимал должность вице-губернатора Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и ЖКХ.
По проекту жилой комплекс «Олимп» – это 16-этажный жилой дом на 381 квартиру. В эксплуатацию его должны были сдать еще в конце 2015-го. Жилой комплекс «Радужный» – микрорайон из нескольких кварталов, часть которых построена и заселена. Застопорилось все на шестом квартале, две многоэтажки которого должны быть сданы в прошлом году. Несмотря на высокую готовность домов сроки их сдачи неоднократно переносились.
Сам Николай Пасяда проблемы с достройкой объектов объяснял финансовыми трудностями, а также сетовал на претензии надзорных органов к высотности «Олимпа» и чрезмерную нагрузку, связанную со строительством социальных объектов. 7 декабря текущего года в Арбитражном суде должен был состояться суд о банкротстве «ГлавСтройКомплекса». Иск подали дольщики компании. Рассмотрение его было отложено по ходатайству третьего лица – Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области. Власти 47-го региона решили не допустить банкротства компании, чтобы не усугубить сложившуюся ситуацию.
Отметим, что 4 декабря состоялась встреча губернатора Ленобласти Александра Дрозденко с Николаем Пасядой. Застройщик пообещал активизироваться и достроить свои объекты в ближайшее время. Обязательства по вводу социальных объектов были перенесены на 2018 год.
Кроме того, 6 декабря заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин провел совещание по долгостроям «ГлавСтройКомплекса». На нем присутствовал руководитель строительной компании, представители профильных комитетов. Было отмечено, что по жилому комплексу «Олимп» (корпус 4.1) и жилому комплексу «Радужный» (корпус 6.1) осталась «бумажная работа», связанная с согласованием и пересогласованием представленных документов. В том числе, власти готовы одобрить изменение высотности объекта. Параллельно должно быть оформлено разрешение на ввод газопровода. Если все стороны сработают оперативно, то ввод в эксплуатацию «Олимпа» может состояться до середины декабря текущего года.
По корпусу «Радужного» также остался ряд неподписанных актов; кроме того, застройщику необходимо провести работы по благоустройству территории. Предполагается, что данный объект будет сдан в эксплуатацию через неделю после «Олимпа».
Ожидается, что второй дом «Радужного» (корпус 6.6) будет сдан в январе 2018 года. У объекта нашлись недоделки, на устранение которых необходимо время. По информации областного Госстройнадзора, необходимо закончить систему электроснабжения внутри дома (установить распределительные щиты, закончить разводку в квартирах), также завершить отделку в местах общего пользования и произвести монтаж пожарной сигнализации. Также необходимо оформить подключение к сетям документально. Госстройнадзор готов приезжать на объект и оформлять документы в приоритетном порядке, так как ввод этих объектов находится на особенном контроле губернатора Ленобласти.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Компания «ГлавСтройКомплекс» – самый крупный застройщик города Всеволожск. В силу ряда обстоятельств у нее произошла задержка сдачи домов для более чем тысячи человек. Сейчас мы находимся в полном контакте с руководством компании, у нас есть план мероприятий для скорейшей сдачи домов, с ответственными за каждый пункт и со сроками реализации. Мы видим движение застройщика навстречу дольщикам и желание работать над вводом жилого комплекса. Неустранимых препятствий нет; если все стороны сработают оперативно, то к концу декабря текущего года будут сданы два корпуса, а в январе 2018-го – третий.
Световые муралы, Интернет через свет и водные экраны – Высшая школа светового дизайна Университета ИТМО показала, как изменится Новосмоленская набережная с помощью света.
На прошлой неделе в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга обсудили концепцию благоустройства Новосмоленской набережной, разработанную в рамках федеральной программы «Формирование комфортной городской среды» на 2018–2022 годы. Над концепцией работала команда Высшей школы светового дизайна Университета ИТМО.
Команда проекта проанализировала, как набережная используется жителями, как вписывается в структуру места и тому подобные условия. Главные задачи, поставленные перед благоустройством: улучшение социальной инфраструктуры, повышение посещаемости, туристической и инвестиционной привлекательности набережной и района. Освещение наиболее часто упоминалось среди запросов жителей, поэтому именно это требование легло в основу концепции.
Концепцию представила руководитель Школы светового дизайна Наталья Быстрянцева. Проект состоит из двух частей: благоустройство и освещение, с акцентом на последнее. План развития предполагает зонирование набережной, развитие спусков к воде, организацию понтонов и фонтанов.
Главные функции, которым должна соответствовать набережная, – общение, движение и отдых. Для этого набережную предложили разделить на три зоны – нижнюю, верхнюю и транзитную линии. Верхняя зона предназначена для спорта и прогулок, транзитная зона – место для остановок и спусков к воде, нижняя линия – для тихих прогулок и «восприятия воды».
Предложенные опоры для подсветки имеют нестандартную конфигурацию: разветвляющийся кверху на несколько «лепестков» фонарный столб позволяет осветить две из трех линий, не используя для этого лишних опор. Для зоны спуска предлагается проекционное освещение, меняющееся в зависимости от режима – будничного или праздничного.
Оживить набережную должны малые архитектурные формы, качели и велопарковка – все эти элементы тоже предлагается подсветить.
Еще один источник света авторы концепции решили разместить на воде: подсветив понтоны, фонтаны и опоры моста, а также проецируя световые изображения на поверхность воды. Одно из предложений – организовать под мостом ниспадающий водный экран и использовать его для проекций.
Чтобы вписать в эту концепцию серые многоэтажки, выстроившиеся вдоль набережной, инженеры ИТМО предложили задействовать их фасады в качестве экранов, передавая на них изображения главных петербургских рек и каналов с их основными объектами. Самое необычное и инновационное в концепции: распространение беспроводного интернет-соединения через свет – Li-Fi.
Заместитель главы Администрации Василеостровского района Александр Маслов поддержал представленную концепцию: «Главное, что сохранен и расширен функционал места. Дизайнерские решения очень красивые, современные и вписываются в наши серые фасады легко, мягко и не кричаще».
Реализация проекта концепции может начаться уже в 2019 году, весь 2018 год будет посвящен проектированию. Но уже в следующем году расширять подсветку Васильевского острова начнет ГУП «Ленсвет». Директор предприятия Сергей Метелев сообщил, что в планах – подсветить Наличный мост в районе улицы Одоевского, захватив не освещенный сейчас пешеходный мост, а также включить подсветку крыш жилых домов на улице Беринга.
По словам заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Ларисы Канунниковой, в проект еще будут вноситься изменения с учетом предложений местных жителей. «Освещение, функциональное и декоративное, мы хотим начать уже со следующего года. Проектировать, благоустраивать и брать на баланс «Ленсвет» будет по мере своих возможностей. Концепция ИТМО более широкая, в ней заложено много идей, которые также будут воплощаться», – озвучила планы Лариса Канунникова.
Кстати
Стоимость реализации концепции ИТМО пока оценить сложно, но уже известно, что финансировать ее воплощение планируется при помощи инвесторов.