С мыслью о будущем. Состоялся рождественский саммит рынка недвижимости
На прошлой неделе состоялся Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Собравшиеся эксперты подвели итоги уходящего года. Но главное внимание было уделено существующим проблемам в сфере строительства и недвижимости, а также перспективам их преодоления.
По словам координатора «Деловой России» по СЗФО Дмитрия Панова, 2019 год ознаменовался консолидацией усилий общественных организаций, так или иначе связанных со строительной отраслью. «Совместные усилия позволили добиться того, что голос строителей был услышан на самом высоком уровне. Большой победой отраслевого сообщества стали параметры критериев высокой строительной готовности, подпадание под которые позволяло достраивать проект по старой долевой схеме. Уровень в 30% готовности (напомню, изначально планировалось установить планку 70%) позволил создать переходный период, необходимый для постепенного освоения схемы с использованием проектного финансирования от банков и эскроу-счетов», – подчеркнул он.
С этим согласился вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. «Выстраивается система взаимоотношений и с вице-премьером РФ Виталием Мутко, и с Минстроем РФ, позволяющая донести до власти нужды и чаяния строительного комплекса. Это особенно важно сегодня, когда перед отраслью ставятся гигантские задачи в рамках реализации нацпроекта в жилищной сфере», – отметил он, поддержав мысль о необходимости дальнейшей консолидации усилий отраслевого сообщества в деле решения стоящих перед ним проблем.
Трудности перехода
Проблем же в отрасли накопилось немало. Пожалуй, самой злободневной из них остается переход на новую систему финансирования жилищного строительства. «Порядка трех четвертей проектов будут достроены по старой долевой схеме. Имеющегося у строителей задела хватит на один-два года. Между тем сейчас резко упало число получаемых застройщиками разрешений на строительство. Это говорит о том, что многие еще не очень понимают, как работать по новым правилам. Чтобы избежать провала по объемам ввода жилья на горизонте трех-четырех лет, нужно уже сегодня интенсифицировать переход на новую схему и нарабатывать необходимый опыт», – отмечает Дмитрий Панов.
Антон Мороз с сожалением констатировал, что ряд инициатив отраслевого сообщества, даже получивших поддержку на уровне Минстроя РФ, заторможен Центробанком. Речь идет прежде всего о формировании исчерпывающего перечня документов, которые должны представлять застройщики для получения проектного финансирования в банках, а также об идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере роста строительной готовности объектов.
«Идея создания исчерпывающего перечня документов не прошла Центробанк, позиция которого заключается в невозможности вмешательства во внутренние бизнес-процессы игроков банковского рынка. Между тем затребование совершенно избыточных, на наш взгляд, документов стало удобным способом для обоснования отказа в предоставлении кредита. Позиция застройщиков заключается в том, что они должны четко понимать, какие именно документы должны быть представлены в банк. Мы намерены вновь поднять этот вопрос на совещании под руководством Виталия Мутко», – сообщил Антон Мороз.
Он отметил также, что НОСТРОЙ продолжает отстаивать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Применительно к крупным проектам с большим числом корпусов есть понимание, что в следующем году вопрос о раскрытии эскроу по мере ввода отдельных зданий будет решен. Но очевидно, что застройщиков интересует прежде всего раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности объектов», – говорит эксперт.
По словам заместителя директора головного отделения Сбербанка по Петербургу Андрея Горбунова, пока банк не видит особых перспектив у этого предложения, поскольку еще не наработан опыт работы с эскроу-счетами. При этом он отметил, что, в принципе, Сбербанк не против заняться вместе с застройщиками предварительной проработкой реализации этой идеи на практике и, возможно, запустить пилотный проект.
Как отметил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», старший вице-президент по инвестициям концерна «ЮИТ» Михаил Возиянов, реформа дает дополнительный толчок монополизации отрасли. «Очевидно, что банкам комфортнее иметь дело с крупными застройщиками, имеющими большой «запас прочности». Соответственно, небольшим компаниям, особенно региональным, становится все сложнее сохранять присутствие на рынке», – считает он.
В свете нацпроекта
Антон Мороз констатировал, что на общероссийском уровне целевые показатели нацпроекта на 2019 год вряд ли будут достигнуты. «Между тем с каждым годом планка будет подниматься все выше – и выполнять задание будет все сложнее», – подчеркнул он.
Эксперт перечислил ряд направлений, которые, по его мнению, способны помочь решению стоящих задач. «Минстрой при поддержке НОСТРОЙ разработал программу развития индивидуального жилищного строительства. В этой сфере есть огромные перспективы. По данным опроса, до 64% граждан хотели бы жить в собственном доме. Сформированную программу предполагается включить в нацпроект», – отметил Антон Мороз.
Он также выделил вариант участия государства в строительстве жилья – арендного, социального – в том числе в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). «Ну и задача номер один: стабильное общеэкономическое развитие, улучшение покупательной способности граждан», – резюмировал эксперт. «Поскольку не получается добиться роста реальных доходов населения, в целях стимулирования спроса целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотеке», – добавил Михаил Возиянов. «В рамках комплексных проектов развития портов (Усть-Луга, Высоцк, Приморск) возможно строительство жилья в рамках ГЧП», – со своей, стороны, отметил первый замглавы Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов.
По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов, генерального директора АБ «А.Лен» Сергея Орешкина, цель нацпроекта по увеличению объемов строительства вступает в противоречие со все большим увеличением требований к девелоперам по социнфраструктуре, зеленым насаждениям, высотности и пр. «Законодательство крайне нелояльно к застройщикам. Сложно сказать, как долго они смогут выдерживать такое ужесточение нормативов», – отметил он.
Et cetera
Эксперты считают, что в строительной сфере существует масса иных проблем, решение которых назрело. Из ключевых они выделяют развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – что сложно осуществить без серьезного участия государства.
При этом отмечалось, что работа в этом направлении ведется. «Большие планы у Минстроя и в сфере развития инженерии. На эти цели в 2020 году в регионы планируется направить 50 млрд рублей. Создание сетей за счет государства станет большим подспорьем для девелоперов», – отметил Антон Мороз.
Заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков выделил огромную важность развития транспортной инфраструктуры. «Некоторое время назад Москва приступила к опережающему развитию в этой сфере. Это дало значительный эффект. По подсчетам специалистов, один рубль, вложенный в развитие транспортной инфраструктуры, приносит четыре рубля инвестиций в экономику города. Развитие метро, запуск Центрального кольца, создание транспортно-пересадочных узлов, реализация иных проектов в этой сфере существенно повысили привлекательность депрессивных прежде территорий, повысили интерес девелоперов, простимулировали ряд инициатив», – рассказал он.
Генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City Юрий Грудин также акцентировал внимание собравшихся на необходимости координации действий бизнеса и городской власти. «Без этого невозможны комплексное освоение территорий, успешная работа в сфере редевелопмента бывших промзон, работа в историческом центре города», – уверен он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов выделил необходимость развития социнфраструктуры параллельно с жилищными проектами, поскольку не обеспеченное ею жилье не привлекательно для граждан. «Ленобласть активно участвует в федеральной программе «Стимул», которая работает в этой сфере. Кроме того, реализуется региональный проект «Соцобъекты в обмен на налоги». Эти два инструмента позволяют развивать социальную инфраструктуру, не перекладывая затраты на эти цели на покупателей», – подчеркивает эксперт.
Михаил Возиянов отметил актуальность доработки законодательства. «Существуют серьезные нестыковки между Законом № 214-ФЗ и Налоговым кодексом РФ. Это – тоже проблема, о которой забывать нельзя», – считает он. Возвращаясь к высказанной собравшимися мысли о необходимости консолидации усилий отраслевых общественных организаций, эксперт выразил следующее мнение: нужно выработать комплексный план из нескольких важнейших вопросов, требующих скорейшего решения, и сконцентрировать усилия на них.
Кстати
Организаторами Рождественского саммита выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и «Деловой России». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
УФАС по Архангельской области усмотрело элементы сексизма и дискриминации в наружной рекламе компании «Аквилон Инвест». Сам девелопер, которому грозит штраф, о претензиях узнал из СМИ. Это не первый случай, когда реклама застройщиков вызывает общественный резонанс.
Претензии Антимонопольной службы вызвала наружная реклама новых квартир от компании «Аквилон Инвест» в Архангельске, на которую пожаловались местные жители. «У нас маленькие цены и много комплексов», – гласит лозунг на плакате с изображением женщины, которая сама себе измеряет грудь сантиметровой лентой. А на втором рекламном щите изображена со спины дама, которая снимает рубашку. «Дешевле, чем снять!» – гласит надпись к изображению.
Эксперты УФАС согласились с тем, что данная реклама «оскорбляет и унижает женщин и основана на эксплуатации сексуальности женского тела». Ее заказчика, компанию «Аквилон Инвест», признали нарушителем закона «О рекламе». Девелоперу грозит штраф до 500 тыс. рублей.
Генеральный директор «Аквилон Инвест» Алексей Попков обвинения в сексизме отверг и заявил, что его фирма никаких уведомлений от УФАС по рекламе в Архангельске не получала. «Все, кто разрабатывает для нашего холдинга рекламные акции, проводят их предварительный анализ и правовую проверку. Мы ни в коем случае не допускаем нарушения закона «О рекламе» и, тем более, не используем оскорбительных образов. Это не в наших интересах», – заявил он.
«Причины претензий – не сексизм и дискриминация, а более широкое понятие – «неэтичная реклама». С учетом того, что главная цель рекламы состоит в привлечении внимания, то формулировки «на грани» – достаточно распространенный маркетинговый прием, и уже имеется большая практика ФАС по таким рекламным объявлениям», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, если удастся доказать, что приписываемое толкование носит надуманный характер, то можно избежать ответственности. «Обычно проводят опросы или получают экспертное заключение от лингвистов. При этом даже при формальной защите от претензий использование рекламного слогана прекращается, так как цель рекламы в любом случае достигнута», – говорит он.
При этом юрист отметил, что в настоящее время маятник «общественного осуждения» из крайнего положения вседозволенности перешел в другое крайнее положение – «консервативности» общественной морали – и многие безобидные рекламные слоганы оцениваются излишне строго.
Но очевидно, что кризис обострил конкуренцию застройщиков. И эта конкуренция порой выплескивается в небанальные рекламные акции, которые эксплуатируют смелые образы и не совсем традиционные ценности.
В Петербурге многим запомнились яркие рекламные плакаты от УК «Теорема». На них две дамы с разным размером бюста сообщали покупателю, что у застройщика есть разные квартиры – «и большие, и маленькие». Плакат, где снялся сам глава компании в окружении двух красавиц, бил наповал заявлением о том, что «в больших однушках можно жить и втроем».
Сам Игорь Водопьянов от участия в рекламной акции не открещивался и даже подтвердил, что сам ее придумал. «Всё сам, в нынешней ситуации приходится экономить на всем», – заявлял он СМИ. А к общественному резонансу, который она вызвала, отнесся традиционно легко: «Реклама сработала – это главное».
Не все строители считают рекламу «на грани фола» эффективной. «Подобные рекламные кампании не вызывают интереса к объекту. Они скорее добавляют компании скандальной известности. Для нас это не интересно – мы работаем с инвесторами, для которых главными критериями являются надежность компании, будущая доходность апартментов», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Строители Петербурга бьют тревогу. Комитет Смольного по строительству отказывается выдавать им заключения о соответствии (ЗОС) по новым стройкам, на которые до 1 июля 2018 года были получены разрешения на строительство.
Многие девелоперы Петербурга, у которых есть текущие стройки в городе, в последние дни столкнулись с отказами Комитета по строительству в выдаче ЗОС на их новые проекты, несмотря на то, что разрешения по ним были получены до 1 июля текущего года. Среди тех, кто уже получил отказы, оказались лидеры строительного рынка – Setl City, «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Группа ЛСР».
Чиновники объясняют происходящее тем, что выдача ЗОС нарушает принцип изменившегося законодательства: «Один объект – один застройщик». Такая трактовка закона идет вразрез с позицией федеральных властей. Напомним, что еще в середине августа руководители Минстроя объяснили строителям, что на объекты, запущенные по старым правилам, эти ограничения не распространяются. Но у властей Петербурга свое мнение.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков на очередном заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», состоявшемся 30 августа текущего года, подтвердил, что за июль–август от застройщиков в комитет поступила 51 проектная декларация, по 15 из них выданы положительные заключения, по 13 – отказано, остальные находятся в работе. А всего с начала года отказы получил каждый третий проект: это 85 деклараций из 243, поступивших в комитет за этот период.
«Все ожидали, что новые требования при выдаче ЗОС не коснутся объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля, однако текущая трактовка закона не позволяет однозначно делать такой вывод, и мы считаем, что он обязывает нас рассматривать проектную декларацию на предмет соответствия текущим нормам. Мы как контролирующий орган понимаем последствия принятия пограничных решений. Сегодня никто не может оценить, что произойдет в случае, если решение о выдаче ЗОС будет кем-то оспорено. Мои коллеги рассмотрели закон со всех сторон, чтобы поддержать строительный рынок и обоснованно, хотя бы в пропорции 50 на 50, выдавать положительные заключения. Я сейчас набрался мужества и сказал вам всё как есть. Вижу два пути выхода из этой ситуации. Первый – тот, на который мы встали. Он состоит в том, что мы вместе со строителями принимаем консолидированную позицию и пытаемся внести изменение в ФЗ-214. Второй (его можно запустить параллельно с первым) – идти в суд и там выяснить, насколько позиция Минстроя соответствует федеральному закону. И я отправил очередной запрос в Минстрой», – заявил Леонид Кулаков.
У строителей своя позиция – с мнением Комитета по строительству она не совпадает. «Мы зашли за ЗОС после 1 июля. И получили отказ. Мы работаем в новом правовом поле. И разъяснения комитета нам непонятны. Мы не специализированный застройщик, не работаем по эскроу-счетам (кстати, тем, кто по ним работает, ЗОС выдают мгновенно). Никаких замечаний к нам нет», – заявил на заседании Геннадий Щербина из ГК «Эталон».
«Поскольку без получения ЗОС невозможно привлечение денежных средств дольщиков, то отказ в его выдаче надо либо обжаловать в суде (а это, объективно, не менее 8 месяцев), либо искать поддержку в Москве на предмет официальных разъяснений. С учетом того, что имеющиеся разъяснения Минстроя на уровне Петербурга не стали принимать к действию, видимо, судебные перспективы самые реалистичные. Представляется, что в данном случае толкование закона сделано излишне формально, что приводит к ошибкам в правоприменении», – заключил партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.