С мыслью о будущем. Состоялся рождественский саммит рынка недвижимости
На прошлой неделе состоялся Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Собравшиеся эксперты подвели итоги уходящего года. Но главное внимание было уделено существующим проблемам в сфере строительства и недвижимости, а также перспективам их преодоления.
По словам координатора «Деловой России» по СЗФО Дмитрия Панова, 2019 год ознаменовался консолидацией усилий общественных организаций, так или иначе связанных со строительной отраслью. «Совместные усилия позволили добиться того, что голос строителей был услышан на самом высоком уровне. Большой победой отраслевого сообщества стали параметры критериев высокой строительной готовности, подпадание под которые позволяло достраивать проект по старой долевой схеме. Уровень в 30% готовности (напомню, изначально планировалось установить планку 70%) позволил создать переходный период, необходимый для постепенного освоения схемы с использованием проектного финансирования от банков и эскроу-счетов», – подчеркнул он.
С этим согласился вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. «Выстраивается система взаимоотношений и с вице-премьером РФ Виталием Мутко, и с Минстроем РФ, позволяющая донести до власти нужды и чаяния строительного комплекса. Это особенно важно сегодня, когда перед отраслью ставятся гигантские задачи в рамках реализации нацпроекта в жилищной сфере», – отметил он, поддержав мысль о необходимости дальнейшей консолидации усилий отраслевого сообщества в деле решения стоящих перед ним проблем.
Трудности перехода
Проблем же в отрасли накопилось немало. Пожалуй, самой злободневной из них остается переход на новую систему финансирования жилищного строительства. «Порядка трех четвертей проектов будут достроены по старой долевой схеме. Имеющегося у строителей задела хватит на один-два года. Между тем сейчас резко упало число получаемых застройщиками разрешений на строительство. Это говорит о том, что многие еще не очень понимают, как работать по новым правилам. Чтобы избежать провала по объемам ввода жилья на горизонте трех-четырех лет, нужно уже сегодня интенсифицировать переход на новую схему и нарабатывать необходимый опыт», – отмечает Дмитрий Панов.
Антон Мороз с сожалением констатировал, что ряд инициатив отраслевого сообщества, даже получивших поддержку на уровне Минстроя РФ, заторможен Центробанком. Речь идет прежде всего о формировании исчерпывающего перечня документов, которые должны представлять застройщики для получения проектного финансирования в банках, а также об идее поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере роста строительной готовности объектов.
«Идея создания исчерпывающего перечня документов не прошла Центробанк, позиция которого заключается в невозможности вмешательства во внутренние бизнес-процессы игроков банковского рынка. Между тем затребование совершенно избыточных, на наш взгляд, документов стало удобным способом для обоснования отказа в предоставлении кредита. Позиция застройщиков заключается в том, что они должны четко понимать, какие именно документы должны быть представлены в банк. Мы намерены вновь поднять этот вопрос на совещании под руководством Виталия Мутко», – сообщил Антон Мороз.
Он отметил также, что НОСТРОЙ продолжает отстаивать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Применительно к крупным проектам с большим числом корпусов есть понимание, что в следующем году вопрос о раскрытии эскроу по мере ввода отдельных зданий будет решен. Но очевидно, что застройщиков интересует прежде всего раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности объектов», – говорит эксперт.
По словам заместителя директора головного отделения Сбербанка по Петербургу Андрея Горбунова, пока банк не видит особых перспектив у этого предложения, поскольку еще не наработан опыт работы с эскроу-счетами. При этом он отметил, что, в принципе, Сбербанк не против заняться вместе с застройщиками предварительной проработкой реализации этой идеи на практике и, возможно, запустить пилотный проект.
Как отметил вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», старший вице-президент по инвестициям концерна «ЮИТ» Михаил Возиянов, реформа дает дополнительный толчок монополизации отрасли. «Очевидно, что банкам комфортнее иметь дело с крупными застройщиками, имеющими большой «запас прочности». Соответственно, небольшим компаниям, особенно региональным, становится все сложнее сохранять присутствие на рынке», – считает он.
В свете нацпроекта
Антон Мороз констатировал, что на общероссийском уровне целевые показатели нацпроекта на 2019 год вряд ли будут достигнуты. «Между тем с каждым годом планка будет подниматься все выше – и выполнять задание будет все сложнее», – подчеркнул он.
Эксперт перечислил ряд направлений, которые, по его мнению, способны помочь решению стоящих задач. «Минстрой при поддержке НОСТРОЙ разработал программу развития индивидуального жилищного строительства. В этой сфере есть огромные перспективы. По данным опроса, до 64% граждан хотели бы жить в собственном доме. Сформированную программу предполагается включить в нацпроект», – отметил Антон Мороз.
Он также выделил вариант участия государства в строительстве жилья – арендного, социального – в том числе в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). «Ну и задача номер один: стабильное общеэкономическое развитие, улучшение покупательной способности граждан», – резюмировал эксперт. «Поскольку не получается добиться роста реальных доходов населения, в целях стимулирования спроса целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотеке», – добавил Михаил Возиянов. «В рамках комплексных проектов развития портов (Усть-Луга, Высоцк, Приморск) возможно строительство жилья в рамках ГЧП», – со своей, стороны, отметил первый замглавы Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Антон Финогенов.
По словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза архитекторов, генерального директора АБ «А.Лен» Сергея Орешкина, цель нацпроекта по увеличению объемов строительства вступает в противоречие со все большим увеличением требований к девелоперам по социнфраструктуре, зеленым насаждениям, высотности и пр. «Законодательство крайне нелояльно к застройщикам. Сложно сказать, как долго они смогут выдерживать такое ужесточение нормативов», – отметил он.
Et cetera
Эксперты считают, что в строительной сфере существует масса иных проблем, решение которых назрело. Из ключевых они выделяют развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – что сложно осуществить без серьезного участия государства.
При этом отмечалось, что работа в этом направлении ведется. «Большие планы у Минстроя и в сфере развития инженерии. На эти цели в 2020 году в регионы планируется направить 50 млрд рублей. Создание сетей за счет государства станет большим подспорьем для девелоперов», – отметил Антон Мороз.
Заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков выделил огромную важность развития транспортной инфраструктуры. «Некоторое время назад Москва приступила к опережающему развитию в этой сфере. Это дало значительный эффект. По подсчетам специалистов, один рубль, вложенный в развитие транспортной инфраструктуры, приносит четыре рубля инвестиций в экономику города. Развитие метро, запуск Центрального кольца, создание транспортно-пересадочных узлов, реализация иных проектов в этой сфере существенно повысили привлекательность депрессивных прежде территорий, повысили интерес девелоперов, простимулировали ряд инициатив», – рассказал он.
Генеральный директор инновационно-строительной компании Formula City Юрий Грудин также акцентировал внимание собравшихся на необходимости координации действий бизнеса и городской власти. «Без этого невозможны комплексное освоение территорий, успешная работа в сфере редевелопмента бывших промзон, работа в историческом центре города», – уверен он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов выделил необходимость развития социнфраструктуры параллельно с жилищными проектами, поскольку не обеспеченное ею жилье не привлекательно для граждан. «Ленобласть активно участвует в федеральной программе «Стимул», которая работает в этой сфере. Кроме того, реализуется региональный проект «Соцобъекты в обмен на налоги». Эти два инструмента позволяют развивать социальную инфраструктуру, не перекладывая затраты на эти цели на покупателей», – подчеркивает эксперт.
Михаил Возиянов отметил актуальность доработки законодательства. «Существуют серьезные нестыковки между Законом № 214-ФЗ и Налоговым кодексом РФ. Это – тоже проблема, о которой забывать нельзя», – считает он. Возвращаясь к высказанной собравшимися мысли о необходимости консолидации усилий отраслевых общественных организаций, эксперт выразил следующее мнение: нужно выработать комплексный план из нескольких важнейших вопросов, требующих скорейшего решения, и сконцентрировать усилия на них.
Кстати
Организаторами Рождественского саммита выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и «Деловой России». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Отмечающий 75-летие Владимир Яковлев был губернатором Санкт-Петербурга в непростое время конца 1990-х – начала «нулевых». За период его руководства в городе был реализован ряд знаковых проектов, а на финал его губернаторства пришлось празднование 300-летия Северной столицы.
На фото: Ледовый дворец построен всего за два года на месте Яблоневской свалки и заболоченного пустыря. Проект разрабатывала группа архитекторов из Москвы и Петербурга, в том числе ПТАМ Сергея Соколова. Генеральный подрядчик – Skanska East Еurоре Оу. В 2000 году сдано в эксплуатацию пятиэтажное здание площадью 37 тыс. кв. м, на 12,3 тыс. зрительских мест. Вокруг комплекса оборудованы парковки. Стоимость проекта – около 60 млн долларов.
Владимир Яковлев встал во главе города в 1996 году и в 2000-м переизбран на этот пост. В период его губернаторства реализован ряд крупных проектов в разных сферах: реконструировались дороги, строилось метро, ремонтировались и реставрировались здания, запускались крупные транспортные проекты. В 1999 году введен участок Правобережной линии Петербургского метрополитена от станции «Чкаловская» до «Старой Деревни». Началось строительство долгожданной Кольцевой автодороги, вызрел замысел Западного скоростного диаметра.
В январе 2003 года в Петербурге стартовала программа расселения ветхого и аварийного жилья. В бюджет были заложены миллиарды на капремонт. Прошли эксперименты по реконструкции домов первых массовых серий.
Крупнейшим проектом в сфере энергетики в бытность Владимира Яковлева губернатором стала Северо-Западная ТЭЦ – первая в России станция с парогазовым циклом. Теперь ТЭЦ имеет статус филиала АО «ИнтерРАО – Электрогенерация» и обеспечивает теплом не только Приморский район Петербурга, но также работает в энергосистеме России и поставляет электроэнергию в Финляндию.
На фото: строительство Северо-Западной ТЭЦ велось в 1994–2000 годах в пос. Ольгино. Пуск первого энергоблока мощностью 450 МВт состоялся 22 декабря 2000 года. Установленная электрическая мощность – 900 МВт. Установленная тепловая мощность – 700 Гкал/ч. Станция работает на природном газе. Второй энергоблок построен позже, в 2006 году. Его электрическая мощность составляет 450 МВт, тепловая – 350 Гкал/час. Общая стоимость проекта – 750 млн долларов.
Источник фото: http://russos.ru/
Курс на КОТы
Владимир Яковлев стал одним из инициаторов проектов комплексного освоения территорий. Подглядев в европейских странах районы вблизи аэропортов, он предложил развивать земли вокруг «Пулково». Так начала формироваться деловая зона, получившая название «Пулково-3».
Город сам выполнил планировку территории и подготовил землю под застройку. В мае 1999 года вышло распоряжение о подготовке участков на продажу. Фонд имущества Петербурга сформировал 14 первых лотов.
Первый объект, построенный в деловой зоне, – гипермаркет «Лента» – открылся в 2003 году. Теперь зона возле аэропорта активно застраивается, здесь появились другие торговые центры, офисы, автосалоны, многофункциональные комплексы.
Очевидным драйвером для развития депрессивной территории Невского района Петербурга стал Ледовый дворец, построенный на проспекте Пятилеток специально для Чемпионата мира по хоккею.
Город-праздник
300-летие Петербурга стало испытанием и для горожан, и для властей. Подготовка к юбилею началась задолго до него. Федеральный бюджет выделил на эти цели 41 млрд рублей – объем, сопоставимый с годовым бюджетом Петербурга. Однако средствами распоряжались министерства – каждое по своей линии. Многое из запланированного сделать не успели, в том числе из-за задержек финансирования. Тем не менее, до наступления 27 мая 2003 года были отремонтированы и отреставрированы знаковые объекты, восстановлен из руин Константиновский дворец в Стрельне, облагорожен парк 300-летия Санкт-Петербурга в Приморском районе, проведена реставрация исторических фасадов в центре.
Одним из самых заметных проектов в рамках подготовки города к юбилею стало строительство Ладожского вокзала.
На фото: Ладожский вокзал построен в 2001–2003 годах на Заневском проспекте, 73, около станции метро «Ладожская», на базе путевого хозяйства железнодорожной платформы «Дача Долгорукова». Он – единственный в Петербурге транзитный, все прочие – тупиковые. Проект Студии-44 под руководством Никиты Явейна получил высшую награду России в области архитектуры – премию «Хрустальный Дедал». Генподрядчиком выступила Балтийская строительная компания. Вокзальный комплекс площадью 28 тыс. кв. м на момент запуска был самым «умным» в Европе. Стоимость проекта составила 9 млрд рублей.
Источник фото: https://asninfo.ru/
Задел на будущее
Есть проекты, которые начинались в бытность Владимира Яковлева губернатором, но завершились позже, иногда – намного позже. Например, в 2003 году власти планировали создать магистраль между Обводным каналом и Дунайским проспектом в створе Митрофаньевского шоссе и Кубинской улицы, подготовить под строительство территорию в Коломягах, развивать промзону «Парнас».
Начало создания в Петербурге современного культурного кластера (впрочем, такого слова в лексиконе чиновников тогда не было) – тоже относится к периоду губернаторства Владимира Яковлева. В 2003 году был выбран первый проект – Доминика Перро, для строительства второй сцены Мариинского театра.
В 1998 году стартовало, наконец, строительство КАД. И осенью 2001-го был открыт первый участок длиной 24 км, от «Горской» до «Осиновой Рощи». Кроме того, было принято принципиальное решение о создании ЗСД. Также планировалось и запускалось немало других проектов.
Владимир Анатольевич, город помнит Вас!
На прошлой неделе в Санкт-Петербурге состоялся Международный форум «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития». Собравшиеся эксперты обсудили перспективы развития России в этой сфере. Особое внимание было уделено роли государства в распространении цифровых технологий (прежде всего BIM) в строительстве.
Значение, которое федеральные власти придают этой теме, не удивительно. Обсуждаемые вопросы находятся, по сути, на стыке двух нацпроектов – «Жилье и городская среда» и «Цифровая экономика». Эксперты говорили о внедрении «цифры» не только в строительный процесс, но и разные сферы человеческой жизни, сделать которые более комфортными призваны «умные технологии».
От теории…
«Есть понимание идеологии развития BIM в России. Нормативная база пока отстает. И наша задача сегодня – интенсифицировать этот процесс», – подчеркнул глава Минстроя РФ Владимир Якушев, напомнив, что в июле этого года состоялся наконец прорыв в этой сфере: был принят Закон № 151-ФЗ, который ввел понятие «информационное моделирование» в правовую среду (конкретно – в Градкодекс РФ).
Сейчас активно идет работа по созданию нормативной базы. По словам министра, подзаконные акты планируется принять в конце этого – первом квартале следующего года. Отметим, что процесс уже начался. В частности, на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов размещен проект приказа Минстроя РФ об утверждении «Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели». Всего будет принято 7 Сводов правил и 23 ГОСТа в этой сфере. Они сформируют основу для более широкого внедрения BIM-технологий в практику строительной деятельности.
Как отметил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, городской Центр госэкспертизы уже осваивает работу с BIM (в рамках информационных моделей идет работа по проектам школы и детского сада), однако нормативной базы не хватает. «Пока мы делаем, что можем, на региональном уровне. Однако алгоритмизация всех процессов на базе федеральной нормативной документации была бы большим подспорьем», – подчеркнул он.
Замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков признает, что нормирующие документы появляются не очень быстро, но отмечает, что это сознательная позиция ведомства. «Не помешать процессу освоения BIM отраслью избыточным регулированием, на наш взгляд, гораздо важнее, чем быстро выпустить нормативы», – подчеркивает он.
Замминистра отмечает, что развитие «цифры» тормозится законодательством, причем не только нехваткой регулирующих документов, но и самой его «идеологией». «Градостроительное законодательство у нас не технологическое, а девелоперское – рассматривает не последовательность процессов, а инвестиционные процедуры. К тому же очень «лоскутное», состоящее из множества накопившихся за годы поправок – так, что базовые, принципиальные посылы за ними уже не видны», – признает Дмитрий Волков.
Поэтому, по словам Владимира Якушева, «перевести» Градостроительный кодекс РФ на язык «цифры» – это одна из стратегических задач, стоящих перед Минстроем до 2024 года.
…к практике
Но нормотворчеством деятельность Минстроя РФ не ограничивается. Сейчас ведомство реализует «пилот» по прохождению госэкспертизы в формате BIM с использованием российского ПО. Опыт проходит на проекте школы в Екатеринбурге. Он должен завершиться в декабре 2019 года.
Как пояснил директор Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Басов, идея проекта – взять уже прошедший экспертизу строящийся объект и провести его экспертизу повторно в формате BIM. Это делается для того, чтобы разобраться с нюансами работы экспертизы, в том числе на региональных уровнях, понять, какие параметры необходимо заложить в нормативно-технические документы, какие изменения нужно внести в существующие постановления.
Для проведения экспертизы в цифровом формате отечественными разработчиками (Csoft, «Неолант», Renga Software) подготовлена специальная программная среда, включающая описательную часть проекта, трехмерную модель школы и необходимую исходно-разрешительную документацию. Работа над пилотным проектом позволит сделать более качественные документы в развитие 151-ФЗ, подготовить изменения в Постановления Правительства № 87 и № 145 и соответствующие изменения по инженерным изысканиям.
Одним из результатов этой работы, по словам Владимира Якушева, станет формирование в 2020 году списка бюджетных объектов, при строительстве которых использование информационной модели станет обязательным. «Каждая компания самостоятельно определяет степень цифровизации, которая ей необходима при возведении объектов. Но в строительстве за счет бюджетных средств ситуация другая – в действующем законодательстве пока не предусмотрено применение BIM-технологий. А значит, затраты на них нелегитимны – и стоимость в строительный проект по госзакупке заложить нельзя. Это положение необходимо менять», – сказал он.
Кроме того, по словам министра, использование информационных моделей в перспективе даст серьезную экономию при госзаказе. «Поэтому использование BIM станет обязательным. Речь идет прежде всего об объектах социального значения – школах, детсадах, поликлиниках, учреждениях спорта, культуры, соцобслуживания и др. Мы убеждены, что использование технологий информационного моделирования повысит качество проектных решений. Это позволит создать более комфортную городскую среду и жилье. При этом сроки ввода объектов в эксплуатацию сократятся», – подчеркивает Владимир Якушев.
Готовность № 1
Еще одним из важнейших вопросов, обсуждавшихся на конференции, стала готовность самой строительной отрасли к переходу на цифровые технологии. Владимир Якушев отметил, что гиганты российской экономики, такие как «РЖД», «Росатом», «Газпром», «Сбербанк» и прочие, уже давно и основательно ведут работы по уходу в «цифру». Николай Линченко добавил, что ведущие игроки строительного рынка Северной столицы также успешно работают в этом направлении, в том числе и в смысле перехода на BIM.
«Российские строители вообще всегда ко всему готовы. И BIM – не исключение. Цифровизация – это не будущее, это уже реальность, в которой мы все живем. Строительство – достаточно консервативная отрасль, но и оно не является исключением из правил. Все крупнейшие игроки в той или иной мере уже перешли на "цифру"» – считает экс-вице-губернатор Петербурга, генеральный директор ПАО «Ростелеком» Михаил Осеевский, отметивший при этом, что для построения эффективной работы в этом направлении необходимо вывести ее на уровень не только регионов, но и муниципалитетов.
Владимир Якушев обратил внимание на важность подготовки квалифицированных кадров для этой сферы. «Бизнес и регионы должны сформировать «техническое задание» для вузов, чтобы у тех было понимание, какие специалисты и в каком количестве нужны для эффективного перехода к работе с цифровыми технологиями. Минстрой вместе с другими федеральными ведомствами уделяют этому вопросу повышенное внимание», – заявил он.
Со своей стороны, и. о. ректора Московского государственного строительного университета Андрей Волков отметил, что система образования в этой сфере требует более тонкой настройки. «Один из важнейших моментов: необходимо, чтобы цифровые знания не вытесняли, а дополняли профессиональные строительные компетенции. Это должен быть единый комплекс навыков», – подчеркнул он.
Многие выступавшие отмечали, что BIM – это технологии не только проектирования, но и всего жизненного цикла объектов – от появления задумки до эксплуатации и утилизации. «Эксплуатация – это самый долгосрочный этап жизни любого строения или сооружения. Именно на этом этапе возможно извлечение максимальных позитивных экономических эффектов инвестпроекта. Но это должно учитываться еще при проектировании», – говорит президент Британского института управления недвижимостью и президент Комитета по стандартизации процессов управления недвижимостью, глава комитета ИСО/ТК 267 Стэн Митчелл. Он также обратил внимание на необходимость международной стандартизации подходов к BIM, что позволит ускорить развитие технологий и укрепит транснациональное сотрудничество в этой сфере.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Мы отчетливо понимаем, что сначала BIM – это серьезные расходы, и только в перспективе, пусть и сравнительно близкой, – позитивный экономический эффект. Коммерческие организации сами решают вопросы инвестирования в этот процесс и последующего извлечения прибыли. Судя по тому, как активно информационное моделирование распространяется, – решают именно в пользу его развития. С госструктурами – сложнее. Очевидно, что возможности государства не безграничны, а значит, мы стремимся осуществить переход за минимальные деньги. С другой стороны, это не означает, что федеральный центр не готов помогать внедрению BIM. По мере увеличения требований в этой сфере будут формироваться и меры поддержки, стимулирования этого процесса.
Максим Нечипоренко, заместителя генерального директора Renga Software:
– Нас пригласили принять участие в форуме организаторы мероприятия, представители ФАУ «ФЦС». Примечательно, что для ФАУ «ФЦС» организация подобных мероприятий является не профильной задачей, но идея продемонстрировать позицию и роль Министерства строительства в вопросах перехода отрасли на BIM, на мой взгляд, очень хорошая.
В рамках сотрудничества с ФАУ «ФЦС» мы работаем над экспериментальным проектом, цель которого изучить возможности проведения государственной экспертизы с использованием информационной модели, созданной в российском ПО. Для этого на основании полученной проектной документации общеобразовательной школы мы создали ее информационную модель в BIM-системе Renga.
На форуме были продемонстрированы текущие результаты этого проекта. Участники форума смогли не только увидеть 3D-модель школы, но и прогуляться по ней в очках виртуальной реальности.
Стоит также отметить, что мероприятие такого уровня в Санкт-Петербурге (родном для
Renga Software городе) проводилось впервые. Хочется, чтобы и впредь высокопоставленные гости приезжали в северную столицу на подобные BIM-форумы.
Справка
Организатором форума выступила компания «РБК-Конференции». Поддержку оказали Минстрой РФ, Главгосэкспертиза России, Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве. В мероприятии приняли участие представители Франции, Швейцарии, Германии, Испании, США, Великобритании и других стран. «Строительный Еженедельник» стал информационным партнером форума.