Мусорная реформа – с огоньком. Госдума РФ приняла поправки в закон об отходах
Госдума РФ на прошлой неделе приняла в третьем чтении поправки в закон об отходах, согласно которым сжигание твердых коммунальных отходов (ТКО) приравнивается к утилизации, а ТКО будут считаться возобновляемым источником энергии, поскольку при их сжигании выделяется тепло. Закон вступает в силу 1 января 2020 года.
Нацпроект «Экология» предполагает увеличить долю утилизации ТКО с 5% в 2018 году до 36% в 2024-м. Эту задачу поможет решить сжигание мусора, приравненное к утилизации.
Еще один плюс – возможность направить средства от экологических сборов (их платят производители за утилизацию своей продукции) на возведение мусоросжигательных заводов, весьма дорогих в строительстве и оборудовании. Так, четыре завода, которые планируется построить в Московской области, по расчетам, обойдутся в 120 млрд рублей. Они должны переработать 2,8 млн т отходов в год и образовать 280 МВт электрической мощности.
При этом, по данным Росприроднадзора, администрирующего экологический сбор, в 2018 году он составил 2,3 млрд рублей. Таких средств на строительство заводов по всей стране явно не хватит.
Кроме того, законом запрещается проводить энергетическую утилизацию отходов, из которых не извлечены полезные фракции. Как заявил во время обсуждения поправок глава Комитета Госдумы РФ по экологии Владимир Бурматов, сначала из отходов необходимо извлечь сырье, пригодное для вторичной переработки, «и только оставшиеся так называемые "хвосты" можно будет подвергать энергетической утилизации».
«Этими поправками мы с вами фактически вносим ограничения для сжигания тех фракций, которые можно пустить во вторичную переработку, это важнейший момент, он ключевой», – со своей стороны, отметил глава Минприроды РФ Дмитрий Кобылкин.
Между тем в настоящее время, по официальным данным, ежегодно захораниваются отходы, подлежащие рециклингу: не менее 9 млн т макулатуры, 2 млн т полимерных материалов и 0,5 млн т стекла. Доля ТКО, направленных на переработку в качестве вторсырья, составляет сегодня в среднем по стране всего 15%.
«Общепринятой мировой практикой является обращение с отходами в следующем порядке и приоритете: сокращение количества отходов, повторное использование, извлечение полезных компонентов и их переработка, выработка энергии, захоронение. В этом плане концептуально закон соответствует общемировой практике», – прокомментировала документ руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
При этом, добавила она, нацпроект «Экология» ставит задачу повысить долю утилизации коммунальных отходов до 36% в 2024 году. Это высокий показатель даже для стран, где переработку отходов практикуют давно, имеются высокие мощности и используются современные технологии.
«Единственный способ достичь указанного показателя у нас – это приравнять мусоросжигание с выделением полезной энергии к утилизации. Вместе с тем, если это делать, нужно установить нормативы извлечения полезных компонентов, чтобы переработка не превратилась в фикцию. По этой причине, а также в связи с опасением насчет выбросов вредных веществ от сжигания отходов законопроект вызвал возмущение со стороны экоактивистов, однако победило лобби мусоросжигательных заводов – и закон был принят в кратчайшие сроки», – подчеркнула Елена Крестьянцева.
Экологи действительно напоминают не только о дороговизне проектов мусоросжигательных заводов, но и о вредных веществах, которые эти заводы выбрасывают в атмосферу.
Банк «Санкт-Петербург» подал иск о банкротстве холдинга «Лентелефонстрой», старейшего и еще несколько лет назад ведущего строителя телекоммуникационных сетей в СЗФО.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 27 октября этого года ПАО «Банк «Санкт-Петербург» направило иск о банкротстве ОАО «Лентелефонстрой». Дата его рассмотрения пока не назначена. На 30 ноября назначено рассмотрение иска банка «Санкт-Петербург» к ООО «ТелекомСтрой». Организация является совладельцем «Лентелефонстроя».
По предварительным данным, поданные иски связаны с долгом «ТелекомСтроя» по банковскому кредиту в 2,7 млрд рублей. «Лентелефонстрой» был поручителем исполнения заемщиком своих обязательств. Вероятно, крупная сумма кредита связана с тем, что до 2011 года банк входил в число акционеров «ТелекомСтроя». Немаловажный факт, что «Лентелефонстрой» и «ТелекомСтрой» последние два года сами активно занимались банкротством своих структурных организаций и предприятий. В частности, в настоящее время по внутренним банкротным искам открыто конкурсное производство в ООО «Лентелефонстрой – УПТК», ООО «Лентелефонстрой-Инвест». В прошлом году прекратил свое существование учебный центр «Лентелефонстрой – УВЦ».
Отметим, что холдинг «Лентелефонстрой» был организован еще в 1946 году. Группа компаний до последних лет являлась одним из крупнейших строителей телекоммуникационных сетей в СЗФО. В период с 2002 по 2012 год «Лентелефонстрой» выполнял почти все отраслевые крупные заказы в Петербурге и Ленобласти. Специалисты холдинга подключали к магистральным телекоммуникационным сетям крупные промышленные и социальные объекты, торговые центры, жилые здания. Ситуация начала резко ухудшаться с 2014 года. В 2015 и 2016 году в отчетности по МСФО (международным стандартам финансовой отчетности) холдинг показал убытки.
На сайте «Лентелефонстроя» опубликовано обращение генерального директора организации Дениса Алексеева. Он сообщает, что в настоящее время в холдинге идет оптимизация структуры, направленная на адаптацию решений и услуг компании к новым потребностям рынка, концентрацию необходимых ресурсов в ключевых регионах оказания услуг. «Мы уверенно смотрим в будущее и надеемся на продолжение сотрудничества с нашими клиентами и подрядчиками, с которыми мы реализовали большое число различных проектов, построили сложные объекты инфраструктуры связи», – подчеркивается в обращении.
Тем не менее, в паблике «Лентелефонстроя» в сети «ВКонтакте» сотрудники холдинга несколько иного мнения о происходящих в компании процессах. Они считают, что за оптимизацией скрывается обычный развал и банкротство внутренних организаций. Также они пишут, что зарплату за май им начали выдавать только в октябре.
По оценке аналитиков, за последние три года рынок строительства сетей связи упал на 20%. Отчасти по причине снижения темпов ввода в эксплуатацию новых объектов, в том числе и жилых. Однако, как считают специалисты аналитического агентства Telecom Daily, в ближайшее время рынок будет динамично развиваться и трансформироваться. Предполагается, что фактором роста будет необходимость исполнения национальных программам и приоритетных проектов, ориентированных на создание, развитие и модернизацию телекоммуникационной инфраструктуры. Все это предполагает большие объемы работ по проектированию и строительству сетей и сооружений связи.
Кстати
Петербургский холдинг «Городские инновационные технологии», работающий в сфере ЖКХ и имеющий в свое структуре несколько управляющих компаний и клининговую организацию, несколько дней назад объявил о создании собственного телеком-оператора. Планируется развивать его за счет приобретения небольших кабельных операторов и расширять границы действия за счет строительства новых сетей.
Еще несколько лет назад на быстрорастущем рынке новостроек любая квартира считалась инвестиционной. Сегодня ситуация изменилась, и доход может обеспечить далеко не каждый объект недвижимости. По мнению экспертов, лучшим посравнению с квартирами инвестиционным потенциалом обладает коммерческая недвижимость, в том числе – апартаменты.
На Ярмарке недвижимости, прошедшей в конце октября в Петербурге, состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого стала газета «Строительный Еженедельник». Деловым партнером круглого стола выступил «Промсвязьбанк».
Каждая десятая
По оценкам аналитиков ЦРП «Петербургская Недвижимость», 8-10% квартир в новостройках Петербурга сегодня приобретаются с инвестиционными целями. «После пика 2014 года, когда инвестиционными считались около трети всех сделок на рынке, этот показатель снизился и в последнее время стабилен», – отметила Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Г-жа Литвинова напомнила, что инвестиционными считаются сделки двух типов: покупка с целью перепродажи объекта на более высокой стадии строительной доходности или приобретение квартиры с целью сдачи в аренду.
Метро и КОТ
К объектам с высокой степенью капитализации эксперты единодушно причисляют новостройки в пешей доступности от станций метро, причем как уже существующих, так и тех, что предполагается открыть в обозримом будущем. Инвестиционным потенциалом обладают квартиры и в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), однако далеко не всегда. «В проектах КОТ, реализуемых в пригородных районах, этот потенциал незначителен, а в проектах в пределах городской черты – значительно выше», – считает Евгения Литвинова. По ее мнению, перспективными для инвестиций являются проекты КОТ вдоль проспекта Маршала Блюхера, в Каменке, в районе Октябрьской набережной.
По мнению Кристины Никитиной, руководителя PR-отдела строительной компании «Эльба», наибольшим инвестиционным потенциалом обладают точечные объекты в плотно застроенных и обжитых районах города. «Квартиры в проектах КОТ, районах массовой застройки – Мурино, Кудрово, Парнасе – имели определенные инвестиционные перспективы на своем старте, 5-7 лет назад. Сегодня это совсем не инвестиционная история. Квартиры в проектах точечной застройки, благодаря отсутствию конкурирующих предложений, перепродаются гораздо лучше и с хорошей прибылью. То же самое относится и к сдаче квартир в аренду», – считает Кристина Никитина.
Например, компания «Эльба» строит все свои дома в шаговой доступности от метро. Объекты расположены в пешей доступности от станций метро «Фрунзенская», «Выборгская», «Удельная», что пользуется высоким спросом у покупателей: все квартиры раскупаются еще на стадии строительства.
Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group, согласен с тем, что инвестору сегодня стало труднее отыскивать «золотые» предложения на рынке, но, тем не менее, такие встречаются. Николай Иордан рассказал, что самый доступный по цене юнит в первом апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» (на Московском проспекте), который предлагался инвесторам за 2,8 млн рублей, недавно был продан по переуступке за 4,6 млн. рублей. Другой пример – проект компании RBI «Русские Сезоны» в Сестрорецке. «За один месяц цена студии в этом проекте увеличилась на 30%, причем уже сейчас все они раскуплены и новых предложений нет. Отличные предложения на рынке есть. Чтобы их найти, нужно обращаться к специалистам», – констатировал г-н Иордан.
Инструмент инвестиций
У инвесторов, которые приобретают квартиры в аренду, сегодня появилась альтернатива – апартаменты. Многие продавцы апарт-отелей предлагают профессиональное управление объектом и программы доходности, освобождая инвестора от бремени забот по сдаче апартаментов в аренду.
Николай Иордан подсчитал, что средняя доходность от аренды юнита в апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» на Московском проспекте сегодня составляет 12% годовых. «Доход от сдачи в аренду квартиры сегодня достигает в лучшем случае 6%, причем такие же показатели демонстрируют и апартаменты, управляющие компании которых не предлагают сформированных программ доходности и не обеспечивают высокую загруженность», – считает Николай Иордан. Вместе с тем среднегодовая загрузка «Вертикали» на Московском составляет 80%.
«В Петербурге серьезный дефицит качественных трехзвездочных гостиниц, апартаменты отлично восполняют этот недостаток и демонстрируют высокую загрузку, – объяснил популярность апартаментов генеральный директор Hospitality Management, консультант апарт-комплекса VALO Блейк Андерсон-Бунтз. – Это играет на руку инвесторам. Наличие профессиональной управляющей компании гарантирует удобство жизни как тем, кто арендует апартаменты, так и тем, кто приобретает их для собственного проживания».
Как сообщил Блейк Андерсон-Бунтз, более 70% покупателей апартаментов VALO – инвесторы, желающие получить доход. VALO предлагает инвесторам программу доходности от 9% (при длительных сроках аренды) и от 14% (при краткосрочной аренде), а также программу гарантированного дохода – 29 тыс. руб. в месяц
Инвестиции для «продвинутых»
Эксперты отмечают, что все чаще объектом инвестиций становятся небольшие коммерческие помещения в новостройках. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Строительный трест» Ирина Ражева рассказала на круглом столе о том, какими параметрами должны обладать коммерческие помещения, чтобы быть востребованными арендаторами и приносить доход. «Коммерческую недвижимость приобретают опытные инвесторы – те, кто уже прошел через инвестиции в квартиры и желает получать более высокий доход, – отметила Ирина Ражева. – При выборе объекта нужно учесть целый ряд параметров – плотность застройки, близость метро и транспортных магистралей, оценить покупательский поток».
У каждой группы арендаторов «свой» метраж, подчеркнула Ирина Ражева. Покупая помещения до 50 кв. м, нужно иметь в виду, что их арендаторами будут операторы бытового обслуживания – химчистки, ателье, страховые компания. Метраж до 120 кв. м, как правило, выбирают аптеки, лабораторные службы, небольшие медицинские центры, цветочные магазины. Метраж до 250 кв. м арендуют детские центры, кафе, малоформатные спортклубы. Помещениями от 350 кв. м заинтересуются сетевые ритейлеры.
«Чтобы спектр арендаторов был максимально широким, помещение должно обладать определенными техническими параметрами – свободной планировкой с максимальным количеством входов (два и более), большим количеством окон (особенно этот параметр важен для организаций медицинской направленности), высокими потолками, выделенной электрической мощностью», – перечислила Ирина Ражева.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», рассказала о предложениях в малоэтажном жилом комплексе «Шотландия», который строится компанией Navis Development Group во Всеволожском районе Ленинградской области, рядом с деревней Скотное.
Средняя стоимость «квадрата» в ЖК «Шотландия» в начале строительства составляет 50 тыс. рублей, то есть однокомнатную квартиру в 30 кв. м можно приобрести за 1,5 млн рублей. «На стадии готовности стоимость однокомнатной квартиры достигает 2,3 млн рублей, и при перепродаже она может принести неплохой доход», – считает Елизавета Яковлева.
Квартиры в малоэтажных пригородах интересны тем, кто устал от городской суеты и хочет жить в локациях с хорошей экологией, арендует дачу за городом или любит отдыхать на лыжных курортах (недалеко от жилого комплекса расположен курорт «Охта-парк»).
Не менее интересными для инвесторов будут и коммерческие помещения в ЖК «Шотландия». «Качественных объектов торговли и услуг вокруг немного, что повышает спрос на них у обладателей квартир в жилом комплексе и, соответственно, подогревает интерес арендаторов», – объяснила Елизавета Яковлева.
Коммунальное счастье
Может ли быть объектом инвестиций комната в коммунальной квартире, рассуждал Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге». «Это самое интересное предложение для тех, кто обладает суммой меньше 2,5 млн рублей, – считает эксперт. – Дело в том, что рынок «затоварен» переуступками квартир-студий. Продать такую квартиру сложно, а в случае успешной ее реализации накладные расходы превышают ту прибыль, которую инвестор планировал получить. Другое дело – комнаты. Комнату сегодня можно купить по цене от 800 тыс. рублей, причем доходность от сдачи в аренду комнат выше, чем у квартир, – примерно 10-12% годовых на вложенные средства. Кроме того, еще бывают чудеса расселения коммунальных квартир, и при расселении можно получить 15-20% прибыли».
Однако, как обратил внимание Николай Лавров, у инвестиций в комнаты есть и недостатки. Самый существенный из них – невозможность прогнозирования личных отношений с соседями, а сдавать в аренду комнату можно только с согласия сособственников.
Дмитрий Девлеткильдеев, руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк», рассказал, в каких случаях доход от аренды квартиры может компенсировать выплаты по ипотеке: «Промсвязьбанк» предлагает очень выгодные программы для заемщиков, причем как для тех, кто желает приобрести квартиру, так и для тех, кто рассматривает покупку апартаментов. Минимальный первоначальный взнос, который предусматривают программы «Промсвязьбанка», – 10-15%. Приобретая в перспективной локации малобюджетную квартиру, при последующей сдаче ее в аренду можно выйти на ее окупаемость».
Кстати
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.