Мусорная реформа – с огоньком. Госдума РФ приняла поправки в закон об отходах
Госдума РФ на прошлой неделе приняла в третьем чтении поправки в закон об отходах, согласно которым сжигание твердых коммунальных отходов (ТКО) приравнивается к утилизации, а ТКО будут считаться возобновляемым источником энергии, поскольку при их сжигании выделяется тепло. Закон вступает в силу 1 января 2020 года.
Нацпроект «Экология» предполагает увеличить долю утилизации ТКО с 5% в 2018 году до 36% в 2024-м. Эту задачу поможет решить сжигание мусора, приравненное к утилизации.
Еще один плюс – возможность направить средства от экологических сборов (их платят производители за утилизацию своей продукции) на возведение мусоросжигательных заводов, весьма дорогих в строительстве и оборудовании. Так, четыре завода, которые планируется построить в Московской области, по расчетам, обойдутся в 120 млрд рублей. Они должны переработать 2,8 млн т отходов в год и образовать 280 МВт электрической мощности.
При этом, по данным Росприроднадзора, администрирующего экологический сбор, в 2018 году он составил 2,3 млрд рублей. Таких средств на строительство заводов по всей стране явно не хватит.
Кроме того, законом запрещается проводить энергетическую утилизацию отходов, из которых не извлечены полезные фракции. Как заявил во время обсуждения поправок глава Комитета Госдумы РФ по экологии Владимир Бурматов, сначала из отходов необходимо извлечь сырье, пригодное для вторичной переработки, «и только оставшиеся так называемые "хвосты" можно будет подвергать энергетической утилизации».
«Этими поправками мы с вами фактически вносим ограничения для сжигания тех фракций, которые можно пустить во вторичную переработку, это важнейший момент, он ключевой», – со своей стороны, отметил глава Минприроды РФ Дмитрий Кобылкин.
Между тем в настоящее время, по официальным данным, ежегодно захораниваются отходы, подлежащие рециклингу: не менее 9 млн т макулатуры, 2 млн т полимерных материалов и 0,5 млн т стекла. Доля ТКО, направленных на переработку в качестве вторсырья, составляет сегодня в среднем по стране всего 15%.
«Общепринятой мировой практикой является обращение с отходами в следующем порядке и приоритете: сокращение количества отходов, повторное использование, извлечение полезных компонентов и их переработка, выработка энергии, захоронение. В этом плане концептуально закон соответствует общемировой практике», – прокомментировала документ руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева.
При этом, добавила она, нацпроект «Экология» ставит задачу повысить долю утилизации коммунальных отходов до 36% в 2024 году. Это высокий показатель даже для стран, где переработку отходов практикуют давно, имеются высокие мощности и используются современные технологии.
«Единственный способ достичь указанного показателя у нас – это приравнять мусоросжигание с выделением полезной энергии к утилизации. Вместе с тем, если это делать, нужно установить нормативы извлечения полезных компонентов, чтобы переработка не превратилась в фикцию. По этой причине, а также в связи с опасением насчет выбросов вредных веществ от сжигания отходов законопроект вызвал возмущение со стороны экоактивистов, однако победило лобби мусоросжигательных заводов – и закон был принят в кратчайшие сроки», – подчеркнула Елена Крестьянцева.
Экологи действительно напоминают не только о дороговизне проектов мусоросжигательных заводов, но и о вредных веществах, которые эти заводы выбрасывают в атмосферу.
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
Фонд имущества Петербурга назначил торги по продаже Кузнечного рынка на 14 марта 2018 года. Ставку аренды рыночных площадей власти оценили в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на аукционе. По мнению экспертов, в процессе торгов она может вырасти на 20-30%.
Общая площадь рынка в Кузнечном переулке,3 составляет 4,8 тыс. кв.м. Но на торги попадут только 4,4 тыс. кв.м. Власти предлагают бизнесу арендовать их на 15 лет. Ставку аренды Кузнечного рынка город оценил в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на торгах. Таким образом, за 15 лет аренды победитель торгов заплатит минимум 216 млн рублей. Плюс к этому, ему придется вложить еще 295 млн рублей в модернизацию здания рынка.
По условиям договора с городом, не менее 60% площадей должно быть отведено под торговлю (из них не менее 80% – для реализации сельхозпродукции, в том числе по льготным для продавцов ставкам, 10% – под развлекательные объекты, еще 10% – под общепит). Нарушение этой пропорции грозит штрафом в сумме 30% от квартальной платы – «вне зависимости от вины», говорится в извещении о торгах.
Также будущий арендатор должен будет взять на себя обязанности по сохранению здания рынка, которое является памятником и охраняется КГИОП. Кроме того, в течение четырех лет ему предстоит отреставрировать скульптуры на лицевом фасаде здания.
Других требований к бизнесу, который заинтересуется рынком, власти не предъявляют.
Напомним, что летом прошлого года Кузнечный рынок вызвал самый большой интерес у бизнеса на конкурсе идей по преобразованию, который проводил Фонд имущества. В нем приняли участие 16 потенциальных инвесторов. Они предложили шесть вариантов его преобразования. Большинство из них сводится к преобразованию по типу уже проведенной реконструкции Даниловского рынка в Москве. Этот рынок полтора года назад столичные власти передали под управление ресторанного холдинга Ginzaкоторый превратил его в подобие ярмарки, куда люди приходят не столько покупать, сколько развлекаться.
Эксперты считают, что за Кузнечный рынок может развернуться серьезная борьба, которая приведет к росту стартовой стоимости на 20-30%, поскольку запрошенная городом ставка аренды оказалась почти на 25% выше прежней (она составляла 214 рублей за 1 кв.м. в год). «Но она все равно ниже рыночной. А обязательства по реорганизации объекта слишком завышены. Окупаемость проекта будет больше 20 лет, что вряд ли заинтересует инвесторов», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Интерес инвесторов к торгам может ограничить лишь размер вложений в модернизацию комплекса. Он сопоставим с вложениями в строительство нового объекта такой же площади», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В случае успеха (а вероятность положительного исхода затеи высока), город получит обновленное за счет инвестора здание, а также увеличит поступления в казну. Инвестор, приводя рынок в порядок, наверняка уделит внимание таким актуальным трендам, как развитие общественного питания и сферы досуга», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
О своем интересе к Кузнечному рынку уже заявляли минимум два крупных инвестора. Это московская компания Zemskiy Group, которая минувшим летом представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка. А также петербургская Fort Group – второй в городе собственник торговых помещений после ХК «Адамант».
Пока представители компаний свои планы по участию в торгах не комментируют.
Бывший арендатор рынка – компания ООО «Кузнечный рынок» (занимала его с 1997 года), тоже может участвовать в торгах. Но компания предпочла обратиться в суд. Она подала сразу несколько исков: оспаривает расторжение договора аренды, отказ города в приватизации объекта по преимущественному праву и передачу его в управление ГБУ «Агентство развития имущественного комплекса». Бывший арендатор требовал запретить аукцион, но суд ходатайства отклонил. Сейчас нет никаких препятствий для проведения торгов, не смотря на судебный флер вокруг актива.
Но риск для потенциального покупателя все-таки остается. «Смысл "преимущественного права выкупа" состоит в преимуществе этого права над всеми иными. Если суд признает право на выкуп и удовлетворит иск, то все результаты торгов и заключённый по их результатам договор аренды, могут быть признаны недействительными, как направленные на воспрепятствование права выкупа», - говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Справка
В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. В ближайшее время Фонд имущества проведет торги по пяти рынкам. В списке, кроме Кузнечного рынка, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.