Есть ли свет в конце тоннеля? Эксперты о проблемах метростроения в Петербурге
По мнению экспертов, развитию петербургского метростроения могут помочь только долгосрочное планирование и существенное увеличение выделяемых средств.
Петербургское метростроение в настоящее время находится в глубоком кризисе. Такие выводы сделали участники круглого стола, посвященного вопросу существенного снижения темпов строительства новых станций городской «подземки». Эксперты считают, что вывести отрасль из коматозного состояния могут только комплексные меры, которые должны приниматься властями города. Если с ними промедлить, то Санкт-Петербург еще долгие годы не увидит новых станций метро.
Напомним, в настоящее время в Северной столице действуют 72 станции городского метрополитена. Пять из них были открыты в течение двух последних лет, причем некоторые – с существенными недоделками. В ближайшие годы перспективы появления новых станций туманны. Для сравнения: в Москве сейчас функционирует 267 станций метро, из которых 80 строилось начиная с 2011 года. Еще около 40 станций должны открыться в течение ближайших трех лет.
Требуется масштабность
По словам генерального директора СРО «Объединение строителей подземной, инженерной и транспортной инфраструктуры» Сергея Алпатова, в настоящий момент только 35% петербуржцев проживают в локациях, близких от станций метро. «Нагрузка пассажиропотока на городской метрополитен самая высокая в мире. Мы обходим по данному показателю даже Шанхай и Пекин», – отметил он, добавив, что, согласно программе развития городского метрополитена от 1979 года, к 2000-му Северная столица должна была иметь 150 станций, но пока нет даже половины от планировавшегося значения.
«На мой взгляд, одна из самых главных причин сложившейся ситуации – отсутствие долгосрочного планирования. Для того, чтобы построить новые станции метро, нужно, чтобы город их заказал. Этого он не делает. Планирование должно быть как минимум на 30 лет, при этом должны ставиться наиболее масштабные задачи, к примеру, открытие 100 станций. Будут цели – будет и понимание того, как их достичь», – считает Сергей Алпатов.
С его позицией согласен и заместитель генерального директора по проектированию метрополитенов ОАО НИПИИ «Ленметрогипротранс» Владимир Марков. Он отметил, что ранее под развитие петербургского метро разрабатывалось множество проектов. Сейчас это единичные заказы. При этом они быстро устаревают, так как согласовываются до четырех лет. Происходит это, в частности, и в связи с тем, что власти города меняют свои позиции по дислокации объектов из-за невозможности договориться с собственниками земельных участков и т. д. Соответственно, многие проекты потом «ложатся на полку».
Участники круглого стола отметили, что в Москве процесс согласования строительства метро занимает около полугода. У столичного правительства давно отработан механизм проведения экспертизы проекта, отвода земли. Владимир Марков рассказал, что «Ленметрогипротранс» занимался проектированием участка Калининско-Солнцевской линии в Москве. От начала проектных работ до ввода новых станций в эксплуатацию прошло всего пять лет. При этом на такое же время в Петербурге из-за многочисленных согласований и необходимых корректировок «зависла» подготовка проекта по продолжению Красносельско-Калининской линии.
Цена вопроса
Другой проблемой метростроения города эксперты считают финансирование. Его недостаточно, чтобы постоянно наращивать темпы работ. По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, в Москве ежегодно на строительство метро выделяется 7% от бюджета. В Петербурге же – 2,5%, причем ранее доля была и того меньше. «Понятно, что бюджет в Москве многократно больше и разрыв с нами существенный. Тем не менее, нарастить финансирование метро до 5–6% от утверждаемого горбюджета вполне реалистично. Это уже дополнительные деньги», – считает он.
Депутат ЗакС Андрей Васильев напомнил, что Правительство Петербурга в бюджете 2019 года снизило сумму, выделяемую на развитие метрополитена. «Формулировка Смольного была такова: «из-за невозможности использования этих средств». Это несколько странно. Также ранее выяснилось, что несмотря на требования Бюджетного кодекса финансирование «Метростроя» шло через коммерческие банки, а не напрямую через Казначейство. В целом, на мой взгляд, в этой сфере не должно быть монополизма – он привел к тому, что за последние 30 лет все время снижались темпы строительства», – добавил он.
По прямому назначению
Между тем отраслевые специалисты считают, что заменить петербургских метростроителей сторонними организациями будет очень сложно. И даже если конкурс выиграют другие участники, скорее всего «Метрострой» будет выполнять функции субподрядчика. Однако на то, чтобы отрегулировать такой механизм, может потребоваться существенное время, а стоимость работ вырастет.
Владимир Марков полагает, что работать в наших грунтах могут только специа-листы «Метростроя». Именно они имеют необходимый опыт, практику и технологии. Сергей Алпатов считает также, что приход непрофессионалов на рынок может грозить серьезной техногенной катастрофой.
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Александра Ледяева, сохранить профессиональный костяк петербургского «Метростроя» могут только постоянные заказы. «За последние годы их стало заметно меньше. Многие структуры предприятия, в том числе уже ставшие самостоятельными, занимаются сторонними проектами. В частности, специалисты принимали участие в строительстве второй очереди ЛАЭС, новой сцены Мариинского театра, стадиона на Крестовском острове. Если мы продолжим сокращать финансирование «Метростроя» по его прямой деятельности, то он просто уйдет из профессионального пространства. При этом его специалисты переориентируются и будут блестяще реализовывать другие проекты», – уверен он.
Кстати
С 19 декабря на должность вр. и. о. генерального директора ОАО «Метрострой» назначен председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергей Харлашкин. Такое решение было принято по итогам состоявшегося заседания совета директоров компании. В настоящее время Сергей Харлашкин проводит консультации по стратегии дальнейшей работы «Метростроя».
В Ленинградской области подвели итоги ежегодного регионального конкурса на лучший двор и лучший подъезд.
Конкурсы «Лучший двор» и «Лучший подъезд» ежегодно проводятся среди управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, советов многоквартирных домов Ленинградской области. Организаторами конкурса являются комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области и комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области.
В этом году лучшим двором региона признана территория у дома 1, корпус 1 по улице Шинников во Всеволожске (товарищество собственников жилья «Хаккапелиитта Вилладж»), а лучшим подъездом — первый подъезд в доме 8 по улице Хохлова в Гатчине (управляющая компания «Город»).
В дом на улице Хохлова в Гатчине управляющая компания «Город» пришла в 2014 году и началась творческая работа, что, по мнению генерального директора УК «Город» Елены Левиной, объясняется неравнодушием жильцов.
«У нас действительно очень активные жильцы, они готовы вносить предложения, связываться с подрядчиками, вести обсуждения по поводу тех или иных вариантов улучшений, именно это — залог результата», — считает она.
«Администрация Гатчинского района прислала нам приглашение принять участие в этом конкурсе, за что им большое спасибо. В этом году мы сделали в нашем доме подъезды, наши жильцы активно принимали в этом участие, и мы поняли, что обязательно должны заявиться на конкурс. Дизайн подъездов, кстати, разработан профессиональным архитектором, также проживающим в нашем доме. Было предложено несколько вариантов цветового решения — ярких и радикальных, нейтральных и спокойных. Много споров было и по поводу зеленого цвета — мы старались избежать скучных и «казенных» оттенков. Нам удалось найти примиряющее всех решение», — рассказывает Елена Левина.
Малоэтажный жилой комплекс «Hakkapeliitta Village», построенный в 2009 году для российских сотрудников компании «Nokian Tyres», находится неподалеку от Всеволожска. Председателю правления ТСЖ «Хаккапелиитта Вилладж» Надежде Синявской не пришлось дополнительно знакомится с жильцами — все они сотрудники одного предприятия, и решения по благоустройству своих домов и двора принимают вместе.
«Каждый год в мае у нас проходят субботники, - рассказывает Надежда Синявская. - Все цветы, кустарники, деревья посажены руками жильцов. Как нужно улучшить наш двор мы тоже решаем вместе. В прошлом году наши пешеходные дорожки замостили тротуарной плиткой, сделали освещение, а в целях безопасности установили видеонаблюдение. Безусловно, у нас много внимания уделено детской инфраструктуре, ведь из 1200 жильцов, более 500 — дети. На территории работают два детских сада. В нашем дворе есть две детские площадки с безопасным антитравматическим покрытием и игровым оборудованием, и спортивная универсальная площадка, где можно играть в футбол, баскетбол и волейбол. А рядом — зона с тренажерами для мам».
В планах на будущий год — установить качели с навесами вдоль прогулочных дорожек и у каждого дома сделать закрытые велосипедные стоянки, чтобы летом там можно было оставлять детские коляски и велосипеды. А кроме того — принять участие в конкурсе « Лучший подъезд ».
«Несмотря на то, что нашим подъездам уже десять лет, они светлые и просторные, и вовсе не утратили современности. Мы подумаем как их оформить, чтобы они полностью соответствовали требованиям конкурса. Ну, а в дальнейшем, готовы с нашим двором выходить на всероссийский конкурс» , — строит планы Надежда Синявская.
Мнение
Александр Тимков, председатель комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области:
- Это конкурс для людей с активной жизненной позицией, для тех, кто хочет сделать красивее свою жизнь и окружающих людей. Именно такие проекты мы отмечаем и ставим в пример.
В России растет количество юридических компаний, специализирующихся на предоставлении услуг дольщикам и взыскании неустоек и штрафов с девелоперов. Игроки строительного рынка считают значительную часть претензий и действия таких специалистов «потребительским экстремизмом».
По оценке экспертов, в настоящее время в России около 800 юридических компаний специализируются только на оказании услуг дольщикам. С 2016 года число таких организаций выросло в 2,5 раза. В эту статистику не вошли частные адвокаты, также активно занимающиеся этим направлением деятельности. В 2018 году российские суды различной инстанции удовлетворили около 2,7 тыс. исков в пользу дольщиков и представляющих их интересы юристов, на общую сумму более 11 млрд рублей.
Предъявить претензии
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов напоминает, что в 2017 году ужесточились законодательные требования к застройщикам. В частности, изменения коснулись мер повышения информационной открытости застройщиков, порядка определения цены договора, гарантий качества, требований к финансовой обеспеченности застройщиков. Тем не менее, проблема «обманутых дольщиков» остается открытой и актуальной и сегодня.
Эксперт добавляет, что большая часть споров в этой сфере возникает в связи с нарушением сроков передачи объектов долевого строительства, а также наличием недостатков в переданном объекте недвижимости. Для застройщика нарушение сроков сопряжено с обязанностью выплатить дольщику неустойку, что также является предметом рассмотрения судебных инстанций. В судебной практике присутствуют и споры (в небольшом количестве), связанные со включением в договор условий, не соответствующих законодательству, ограничением права участников на уменьшение цены соразмерно уменьшению площади квартиры.
Как отмечает ведущий юрист компании «Гражданский юрист» Роман Котов, любой гражданин имеет право на возмещение убытков при неоказании ему услуги или если она была оказана некачественно. Но, как правило, человеку сложно разобраться в тонкостях законодательства. «В особенности это касается жилищного строительства. В настоящее время растет число долгостроев и банкротов-девелоперов. Также достаточно часто жилье сдается с существенными недоделками. Наша задача – оказать юридическую помощь гражданину, в том числе приобретающему или уже купившему недвижимость, вне договора ДДУ. Некоторые вопросы по соглашению сторон решаются и в досудебном порядке», – подчеркнул он.
По словам Романа Котова, стоимость услуг для граждан зависит от сложности ситуации, а также суммы заявленных требований. В частности, обычно консультация обходится дольщику в 1–2 тыс. рублей. Подготовка претензионных документов – до 10 тыс. За участие юристов в судебном процессе необходимо будет заплатить 20–30 тыс. рублей.
Несколько иную позицию по этому вопросу имеют юристы, работающие с бизнесом. Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев отмечает, что многие признают российский закон о защите прав потребителей одним из самых гуманных в мире. И если для одних потребителей он является гарантией защиты нарушенных прав, то для других – средством получения личной выгоды. Такая практика распространена во всех сферах потребительского рынка, начиная с ритейла повседневных вещей и услуг и заканчивая рынком долевого строительства.
«Как мне кажется, «потребительский экстремизм» – явление, вызванное скорее не столько изъянами действующего законодательства, сколько системной ошибкой, вызванной формальной практикой применения закона, неспособностью дать оценку поведению участников потребительского рынка. При этом он зачастую является типичным примером недобросовестного поведения и явного злоупотребления потребителями своими правами с целью получения материальной выгоды, а не механизмом привлечения к ответственности недобросовестных предпринимателей», – говорит Максим Алексеев.
Защитить строителя
Стоит отметить, что Минстрой РФ на прошлой неделе сообщил, что завершает разработку законопроекта, который будет призван ограничить подачу необоснованных исков к застройщикам от граждан. Предполагается, что правовой документ обезопасит строительные компании от чрезмерных претензий, связанных со взысканием неустойки за недостатки в жилье, передаваемом дольщикам
Потребительский экстремизм в недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление, считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. «Пока квадратные метры, наравне с чайником или пылесосом, будут подпадать под действие закона о защите прав потребителя, он будет только расти и крепнуть. Все чаще мы будем сталкиваться с ситуациями, когда человек может получить с помощью адвокатов не только квартиру, но и сумму, фактически равную ее цене. Это уже целый бизнес для специализирующихся на этой теме адвокатов и разного рода ловкачей, специально приобретающих квартиры для того, чтобы отсуживать у застройщиков крупные суммы денег. Непонятно, почему покупатель недвижимости подпадает под закон о защите прав потребителя, который четко определяет предмет потребления как приобретаемое для личных бытовых нужд. Также неясно, для каких бытовых нужд нужна пятнадцатая квартира, приобретаемая явно в инвестиционных целях. Когда власти поймут, что защищать надо уже строителей, может оказаться, что защищать то уже и некого», – говорит она
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что в последнее время покупатели все чаще предъявляют завышенные требования при передаче квартир. «214-ФЗ серьезно изменил жизнь застройщика, прежде всего в части его ответственности, – деятельность по передаче квартир выстраивается более тщательно и аккуратно. К сожалению, невозможно избежать всех сложностей на этом пути. Большинство конфликтных ситуаций связано со спорами по существу, если возникли недочеты при передаче квартир. Застройщик устраняет замечания, старается снять конфликтность, но иногда ситуация заходит в тупик. Например, при попытках дольщиков пересмотреть обмеры проектно-инвентаризационного бюро, хотя застройщик на результаты повлиять не может, а работу производит лицензированная организация. Этот вопрос остается законодательно не урегулированным: с одной стороны, застройщик, который абсолютно не влияет на результаты обмеров; с другой стороны, дольщик, не доверяющий результатам и стремящийся еще до подписания акта приема-передачи их оспорить», – добавляет эксперт.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще одна «горячая» тема в отношениях между застройщиком и дольщиком – это срок передачи квартир. Некоторые покупатели по-детски уверены, что должны быть в первых рядах принимающих, хотя на это дело выделяется порядка 3–4 месяцев. Передача происходит планомерно, в соответствии с графиком, передаются сотни, а то и тысячи квартир. Иногда скандалист просто не понимает, что отношения между дольщиком и застройщиком строго регламентированы, в масс-маркете еще и типизированы, невозможно индивидуально для него выйти бригадой в выходной.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов:
– Значительная часть объектов недвижимости в России приобретается на основании договоров долевого участия. С учетом того обстоятельства, что в претензионном порядке разрешается небольшой процент споров, большинство споров с застройщиками переходит в судебную плоскость. При этом, согласно «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. В целом же профессионализм юристов возможно проверить по результатам: количеству выигранных и проведенных дел, с этими данными можно ознакомиться на сайтах соответствующих судебных инстанций.