Есть ли свет в конце тоннеля? Эксперты о проблемах метростроения в Петербурге
По мнению экспертов, развитию петербургского метростроения могут помочь только долгосрочное планирование и существенное увеличение выделяемых средств.
Петербургское метростроение в настоящее время находится в глубоком кризисе. Такие выводы сделали участники круглого стола, посвященного вопросу существенного снижения темпов строительства новых станций городской «подземки». Эксперты считают, что вывести отрасль из коматозного состояния могут только комплексные меры, которые должны приниматься властями города. Если с ними промедлить, то Санкт-Петербург еще долгие годы не увидит новых станций метро.
Напомним, в настоящее время в Северной столице действуют 72 станции городского метрополитена. Пять из них были открыты в течение двух последних лет, причем некоторые – с существенными недоделками. В ближайшие годы перспективы появления новых станций туманны. Для сравнения: в Москве сейчас функционирует 267 станций метро, из которых 80 строилось начиная с 2011 года. Еще около 40 станций должны открыться в течение ближайших трех лет.
Требуется масштабность
По словам генерального директора СРО «Объединение строителей подземной, инженерной и транспортной инфраструктуры» Сергея Алпатова, в настоящий момент только 35% петербуржцев проживают в локациях, близких от станций метро. «Нагрузка пассажиропотока на городской метрополитен самая высокая в мире. Мы обходим по данному показателю даже Шанхай и Пекин», – отметил он, добавив, что, согласно программе развития городского метрополитена от 1979 года, к 2000-му Северная столица должна была иметь 150 станций, но пока нет даже половины от планировавшегося значения.
«На мой взгляд, одна из самых главных причин сложившейся ситуации – отсутствие долгосрочного планирования. Для того, чтобы построить новые станции метро, нужно, чтобы город их заказал. Этого он не делает. Планирование должно быть как минимум на 30 лет, при этом должны ставиться наиболее масштабные задачи, к примеру, открытие 100 станций. Будут цели – будет и понимание того, как их достичь», – считает Сергей Алпатов.
С его позицией согласен и заместитель генерального директора по проектированию метрополитенов ОАО НИПИИ «Ленметрогипротранс» Владимир Марков. Он отметил, что ранее под развитие петербургского метро разрабатывалось множество проектов. Сейчас это единичные заказы. При этом они быстро устаревают, так как согласовываются до четырех лет. Происходит это, в частности, и в связи с тем, что власти города меняют свои позиции по дислокации объектов из-за невозможности договориться с собственниками земельных участков и т. д. Соответственно, многие проекты потом «ложатся на полку».
Участники круглого стола отметили, что в Москве процесс согласования строительства метро занимает около полугода. У столичного правительства давно отработан механизм проведения экспертизы проекта, отвода земли. Владимир Марков рассказал, что «Ленметрогипротранс» занимался проектированием участка Калининско-Солнцевской линии в Москве. От начала проектных работ до ввода новых станций в эксплуатацию прошло всего пять лет. При этом на такое же время в Петербурге из-за многочисленных согласований и необходимых корректировок «зависла» подготовка проекта по продолжению Красносельско-Калининской линии.
Цена вопроса
Другой проблемой метростроения города эксперты считают финансирование. Его недостаточно, чтобы постоянно наращивать темпы работ. По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, в Москве ежегодно на строительство метро выделяется 7% от бюджета. В Петербурге же – 2,5%, причем ранее доля была и того меньше. «Понятно, что бюджет в Москве многократно больше и разрыв с нами существенный. Тем не менее, нарастить финансирование метро до 5–6% от утверждаемого горбюджета вполне реалистично. Это уже дополнительные деньги», – считает он.
Депутат ЗакС Андрей Васильев напомнил, что Правительство Петербурга в бюджете 2019 года снизило сумму, выделяемую на развитие метрополитена. «Формулировка Смольного была такова: «из-за невозможности использования этих средств». Это несколько странно. Также ранее выяснилось, что несмотря на требования Бюджетного кодекса финансирование «Метростроя» шло через коммерческие банки, а не напрямую через Казначейство. В целом, на мой взгляд, в этой сфере не должно быть монополизма – он привел к тому, что за последние 30 лет все время снижались темпы строительства», – добавил он.
По прямому назначению
Между тем отраслевые специалисты считают, что заменить петербургских метростроителей сторонними организациями будет очень сложно. И даже если конкурс выиграют другие участники, скорее всего «Метрострой» будет выполнять функции субподрядчика. Однако на то, чтобы отрегулировать такой механизм, может потребоваться существенное время, а стоимость работ вырастет.
Владимир Марков полагает, что работать в наших грунтах могут только специа-листы «Метростроя». Именно они имеют необходимый опыт, практику и технологии. Сергей Алпатов считает также, что приход непрофессионалов на рынок может грозить серьезной техногенной катастрофой.
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Александра Ледяева, сохранить профессиональный костяк петербургского «Метростроя» могут только постоянные заказы. «За последние годы их стало заметно меньше. Многие структуры предприятия, в том числе уже ставшие самостоятельными, занимаются сторонними проектами. В частности, специалисты принимали участие в строительстве второй очереди ЛАЭС, новой сцены Мариинского театра, стадиона на Крестовском острове. Если мы продолжим сокращать финансирование «Метростроя» по его прямой деятельности, то он просто уйдет из профессионального пространства. При этом его специалисты переориентируются и будут блестяще реализовывать другие проекты», – уверен он.
Кстати
С 19 декабря на должность вр. и. о. генерального директора ОАО «Метрострой» назначен председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергей Харлашкин. Такое решение было принято по итогам состоявшегося заседания совета директоров компании. В настоящее время Сергей Харлашкин проводит консультации по стратегии дальнейшей работы «Метростроя».
«Ростелеком» с четвертой попытки продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице. Сумма сделки составила 410 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице, 15, лит. Б, недалеко от Исаакиевского собора. В здании, общая площадь которого составляет 7,9 тыс. кв. м, расположены офисы, многофункциональная площадка «Центр деловой культуры» и отель на 22 номера. Купила здание по стартовой цене (за 410 млн рублей) «Фирма Гран».
До последнего времени недвижимость принадлежала ПАО «Ростелеком». Объект пытались продать целый год. Прошлой осенью его выставляли на аукцион впервые - за 682 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Тогда продавец снизил цену сначала до 579 млн рублей, потом – до 477 млн рублей. Но результат был нулевой. Закрыть сделку удалось только с четвертого раза.
Эксперты называют итоговую цену справедливой. «Цена адекватная, особенно с учетом масштабных инвестиций в будущую реконструкцию объекта», – говорит директор департамента инвестиционных проектов Colliers International Анна Сигалова. По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, инвестиции в реконструкцию исторического здания могут достичь 150–200 млн рублей. «В случае нового строительства они были бы в два-три раза меньше», – говорит она.
«Цена, пожалуй, даже низкая. Но объект давно на рынке и является объектом культурного наследия, поэтому работать с ним в целях реконструкции и преобразования сложно. В здании есть атриум и непростые планировочные решения. Что, естественно, сказывается на коммерческих площадях. Думаю, что все эти факторы повлияли на невысокую стоимость», – добавляет управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По ее словам, объект однозначно рассматривают под гостиницу. «Но его большой минус – абсолютное отсутствие парковки. Из-за сложностей со статусом, планировочными решениями и необходимостью реконструкции – инвестиции окупятся не ранее чем через 10 лет», – считает Ольга Шарыгина.
Кстати
«Ростелеком» – одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн кв. м недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около 1 млрд долларов. Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство «Ростелекома» поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешал экономический кризис. К идее привести в порядок недвижимость «Ростелеком» вернулся только в 2015 году. И начал со столичных активов. От реализации непрофильной недвижимости в столице «Ростелеком» к концу 2017 года получил более 20 млрд рублей. На Северо-Западе «Ростелеком» также оптимизирует портфель недвижимости. Участники рынка рассказали, что «Ростелеком» готовит к продаже пакет имущества, где около 100 объектов недвижимости в Петербурге и Ленобласти.
Кое-что «Ростелеком» уже продал. Во-первых, это участок корпорации площадью 0.4 га на Малодетскосельском пр., 40. Его купила под жилье компания «Еврострой». Сделку оценили в 150 млн рублей. Потом РАД продал шесть помещений «Ростелекома» общей площадью более 900 кв.м. на Почтамтской ул., 15, лит. А. Победителем аукциона стало ООО «Северо-Западный фонд недвижимости», которое заплатило за лот 40,6 млн рублей. А минувшим летом помещения «Ростелекома» площадью 6 тыс. кв.м. на Большой Морской ул., 28/13 (их оценивали в 500 млн рублей) купила компания «Приморское объединение» и будет делать там торговый центр. К продаже также готовится здание на Большой Морской ул., 22–26, принадлежащее «Ростелекому».
Проект в партнерстве реализуют собственник земли «Первая мебельная фабрика» и девелоперская компания AAG.
На днях КГИОП одобрил архитектурную концепцию внешнего облика будущего комплекса на наб. Черной речки, 1. Участком земли площадью 0,65 га на пересечении с Выборгской набережной более 10 лет владеет глава «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. Изначально территория была предназначена под строительство общественно-деловых объектов. Сейчас на этом месте расположен автосервис. Но собственник внес поправки в ПЗЗ так, чтобы там можно было строить жилье. Корректировкой документа занималась компания «А-Invest», входящая в холдинг AAG Александра Завьялова. Эта же компания, судя по всему, выступит соинвестором и застройщиком проекта. На участке будет построен жилой комплекс бизнес-класса со встроенными помещениями и паркингом. Общая площадь объекта – 18 тыс. кв.м. Стороны проект не комментируют.
По оценке директора департамента инвестиционных проектов Colliers International Анны Сигаловой, инвестиции в проект составят около 1,5 млрд рублей. Но управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что вложений потребуется больше – минимум 3 млрд рублей. «Бизнес-класс требует благоустройства территорий, а, значит, ограничивает объем жилых площадей и повышает их стоимость», - поясняет она.
При этом, стоимость квадратного метра в этом проекте, по ее прогнозу, будет около 300 тыс. рублей за 1 кв.м. «Участок окружен, в основном, деловой застройкой и тяготеет к району станции метро «Лесная». Локация не элитная. Но есть вид на воду», - говорит Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что проект на Черной речке столкнется с довольно высокой локальной конкуренцией. На соседнем участке (наб. Черной речки, 3) будет жилой комплекс «Группы ЛСР» площадью 45 тыс. кв.м, где будет 25 тыс. кв.м. жилья (450 квартир), встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 200 машин, а также детский сад на 70 мест. Разрешение на стройку получено в декабре 2017 года. Близкие к компании источники утверждают, что жилой комплекс, на который получено разрешение, – лишь часть нового проекта, задуманного девелопером на земле ранее принадлежавшей футбольному стадиону «Луч» завода «Компрессор».
C другой стороны набережной, Setl City недавно завершил строительство жилого комплекса Riverside. А по соседству на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, ГК «ЦДС» строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв.м. (свыше 4500 квартир).
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв.м. жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв.м. жилья (15,6 тыс. квартир).
По итогам 2017 года в районе было реализовано 482,3 тыс. кв.м. (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам 1 полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья.
"Средняя цена предложения по району в классе масс-маркет составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв.м. при 100% оплате, что сопоставимо среднему показателю цены по городу в классе. В классе бизнес показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 5% выше среднего городского уровня)", — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.