Есть ли свет в конце тоннеля? Эксперты о проблемах метростроения в Петербурге
По мнению экспертов, развитию петербургского метростроения могут помочь только долгосрочное планирование и существенное увеличение выделяемых средств.
Петербургское метростроение в настоящее время находится в глубоком кризисе. Такие выводы сделали участники круглого стола, посвященного вопросу существенного снижения темпов строительства новых станций городской «подземки». Эксперты считают, что вывести отрасль из коматозного состояния могут только комплексные меры, которые должны приниматься властями города. Если с ними промедлить, то Санкт-Петербург еще долгие годы не увидит новых станций метро.
Напомним, в настоящее время в Северной столице действуют 72 станции городского метрополитена. Пять из них были открыты в течение двух последних лет, причем некоторые – с существенными недоделками. В ближайшие годы перспективы появления новых станций туманны. Для сравнения: в Москве сейчас функционирует 267 станций метро, из которых 80 строилось начиная с 2011 года. Еще около 40 станций должны открыться в течение ближайших трех лет.
Требуется масштабность
По словам генерального директора СРО «Объединение строителей подземной, инженерной и транспортной инфраструктуры» Сергея Алпатова, в настоящий момент только 35% петербуржцев проживают в локациях, близких от станций метро. «Нагрузка пассажиропотока на городской метрополитен самая высокая в мире. Мы обходим по данному показателю даже Шанхай и Пекин», – отметил он, добавив, что, согласно программе развития городского метрополитена от 1979 года, к 2000-му Северная столица должна была иметь 150 станций, но пока нет даже половины от планировавшегося значения.
«На мой взгляд, одна из самых главных причин сложившейся ситуации – отсутствие долгосрочного планирования. Для того, чтобы построить новые станции метро, нужно, чтобы город их заказал. Этого он не делает. Планирование должно быть как минимум на 30 лет, при этом должны ставиться наиболее масштабные задачи, к примеру, открытие 100 станций. Будут цели – будет и понимание того, как их достичь», – считает Сергей Алпатов.
С его позицией согласен и заместитель генерального директора по проектированию метрополитенов ОАО НИПИИ «Ленметрогипротранс» Владимир Марков. Он отметил, что ранее под развитие петербургского метро разрабатывалось множество проектов. Сейчас это единичные заказы. При этом они быстро устаревают, так как согласовываются до четырех лет. Происходит это, в частности, и в связи с тем, что власти города меняют свои позиции по дислокации объектов из-за невозможности договориться с собственниками земельных участков и т. д. Соответственно, многие проекты потом «ложатся на полку».
Участники круглого стола отметили, что в Москве процесс согласования строительства метро занимает около полугода. У столичного правительства давно отработан механизм проведения экспертизы проекта, отвода земли. Владимир Марков рассказал, что «Ленметрогипротранс» занимался проектированием участка Калининско-Солнцевской линии в Москве. От начала проектных работ до ввода новых станций в эксплуатацию прошло всего пять лет. При этом на такое же время в Петербурге из-за многочисленных согласований и необходимых корректировок «зависла» подготовка проекта по продолжению Красносельско-Калининской линии.
Цена вопроса
Другой проблемой метростроения города эксперты считают финансирование. Его недостаточно, чтобы постоянно наращивать темпы работ. По словам депутата ЗакС Петербурга Михаила Амосова, в Москве ежегодно на строительство метро выделяется 7% от бюджета. В Петербурге же – 2,5%, причем ранее доля была и того меньше. «Понятно, что бюджет в Москве многократно больше и разрыв с нами существенный. Тем не менее, нарастить финансирование метро до 5–6% от утверждаемого горбюджета вполне реалистично. Это уже дополнительные деньги», – считает он.
Депутат ЗакС Андрей Васильев напомнил, что Правительство Петербурга в бюджете 2019 года снизило сумму, выделяемую на развитие метрополитена. «Формулировка Смольного была такова: «из-за невозможности использования этих средств». Это несколько странно. Также ранее выяснилось, что несмотря на требования Бюджетного кодекса финансирование «Метростроя» шло через коммерческие банки, а не напрямую через Казначейство. В целом, на мой взгляд, в этой сфере не должно быть монополизма – он привел к тому, что за последние 30 лет все время снижались темпы строительства», – добавил он.
По прямому назначению
Между тем отраслевые специалисты считают, что заменить петербургских метростроителей сторонними организациями будет очень сложно. И даже если конкурс выиграют другие участники, скорее всего «Метрострой» будет выполнять функции субподрядчика. Однако на то, чтобы отрегулировать такой механизм, может потребоваться существенное время, а стоимость работ вырастет.
Владимир Марков полагает, что работать в наших грунтах могут только специа-листы «Метростроя». Именно они имеют необходимый опыт, практику и технологии. Сергей Алпатов считает также, что приход непрофессионалов на рынок может грозить серьезной техногенной катастрофой.
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Александра Ледяева, сохранить профессиональный костяк петербургского «Метростроя» могут только постоянные заказы. «За последние годы их стало заметно меньше. Многие структуры предприятия, в том числе уже ставшие самостоятельными, занимаются сторонними проектами. В частности, специалисты принимали участие в строительстве второй очереди ЛАЭС, новой сцены Мариинского театра, стадиона на Крестовском острове. Если мы продолжим сокращать финансирование «Метростроя» по его прямой деятельности, то он просто уйдет из профессионального пространства. При этом его специалисты переориентируются и будут блестяще реализовывать другие проекты», – уверен он.
Кстати
С 19 декабря на должность вр. и. о. генерального директора ОАО «Метрострой» назначен председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергей Харлашкин. Такое решение было принято по итогам состоявшегося заседания совета директоров компании. В настоящее время Сергей Харлашкин проводит консультации по стратегии дальнейшей работы «Метростроя».
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Законодатели ни на мгновение не оставляют строительную отрасль без новаций. А они вызывают изменения в работе не только застройщиков, но контролирующих органов. Сотрудники Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга разъяснили свою позицию по ряду новшеств.
Наибольший интерес застройщиков вызывают нюансы практического применения новаций, связанных со вступлением в силу требований Федерального закона № 342-ФЗ от 4 августа 2018 года «О внесении изменений в Градкодекс РФ…».
Что входит в ЗОУИТ
В соответствии с одним из положений Закона № 342-ФЗ, все проекты, которые реализуются в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подлежат обязательной государственной экспертизе.
Сразу после принятия этого законодательного акта было немало споров, какие именно зоны входят в число ЗОУИТ. В частности, многие эксперты отмечали, что до утверждения Правительством РФ положений в отношении каждого вида ЗОУИТ (требование ч. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ) и до внесения в Градкодекс изменений, необходимых для определения критериев влияния объекта капстроительства на ЗОУИТ (и наоборот), застройщик может выбирать негосударственную или государственную экспертизу, исходя из своих запросов.
Как разъяснил начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов, в 105-й статье Земельного кодекса РФ определены 28 видов ЗОУИТ. «Для Северной столицы наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул эксперт.
По его словам, включение охранной зоны объектов наследия в число ЗОУИТ некоторыми оспаривается. Для обоснования позиции Госстройнадзора Виктор Свистунов привел цитату из письма КГИОП Петербурга от 1 марта 2019 года: «Установленные Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» зоны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга соответствуют требованиям ст. 106 Земельного кодекса РФ, что является основанием для применения п. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ».
«С этим не все согласны. Есть прецедент: одна из компаний подала на нас в суд, оспаривая отказ в разрешении на строительство из-за отсутствия госэкспертизы проекта. Слово за Фемидой. Но пока мы придерживаемся этой точки зрения», – заключил специалист.
Непродление разрешений
В Петербурге на данный момент не может быть продлено действие более 400 разрешений на строительство. Впрочем, для объективного понимания ситуации нужно учитывать, что часть объектов, которых они касаются, строиться еще не начинали. Об этом заявил вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров.
По его словам, это очень серьезная проблема: доля разрешений, которые не могут быть продлены, превышает треть от общего числа действующих таких документов (около 1,1 тыс.).
Вячеслав Захаров напомнил, что 4 августа 2018 года вступили в силу новые положения Закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градкодекс РФ…», в соответствии с которыми застройщик должен обратиться в соответствующий орган с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство не менее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия документа. «Подчеркну: речь идет именно о 10 рабочих днях. Если девелопер обратится к нам за 10 календарных дней, мы не сможем продлить действие разрешения на строительство. А значит, надо будет получать его заново – уже в соответствии со всеми новыми требованиями законодательства», – разъяснил специалист.
По его словам, в Госстройнадзоре Петербурга считают такую строгость избыточной, но обязаны соблюдать требования законодательства. «Петербург обратится в Минстрой с инициативой смягчить это положение, но пока оно действует, мы будем работать в соответствии с ним», – отметил он, призвав компании, которые понимают, что по каким-либо причинам не смогут сдать объект в срок, заранее обеспокоиться продлением разрешающей документации.