Кризис: Видно «дно» «в конце тоннеля»?
Традиционное подведение итогов года на рынке недвижимости, которое в Петербурге обычно выносится на серию январских круглых столов с участием прессы, в 2009 г. обещало быть неожиданным. И действительно – какими могут быть итоги и прогнозы в сегодняшней ситуации углубления экономического кризиса, роста безработицы, снижения курса рубля? По крайней мере, они не должны повторять предположений 3-4-месячной давности.
Старые песни о главном
Именно с такими ожиданиями автор этих строк, как и множество других журналистов, пришла понаблюдать за двумя дискуссиями: одна из них проходила в петербургском пресс-центре ИТАР-ТАСС и была организована риэлторским сообществом, другая состоялась в информационном центре «Строй-пресс». Ожидания, однако, оправдались лишь частично.
В дискуссии между риэлторами (хотя трудно назвать дискуссией согласованный хор мнений) найти свежие мысли оказалось крайне сложно. В речах выступавших звучал все тот же пафос, те же аргументы и выводы, что и в сентябре-октябре, когда кризис на рынке только разгорался, и снижение активности многие списывали только на «психологический фактор».
В начале разговора президент ФИАБСИ России Татьяна Родионова еще раз сказала о непреходящей ценности недвижимости как долгосрочного и среднесрочного инструмента инвестирования. Этот мотив, которым уже полгода сопровождается каждое обсуждение ситуации на рынке, снова прозвучал из уст всех выступавших. «Недвижимость – непреходящая ценность, единственная, которая со временем не дешевеет», - подчеркнула Т.Родионова. «Недвижимость остается безальтернативным способом сбережения капитала», - вторил ей Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». «Жилье – это основа существования семьи», - философично высказался руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, посетовав на то, что клиенты не берут ипотечные кредиты по ставкам уровня 2002 г., «хотя тогда и по таким ставкам брали». Об изменении цен на жилье за этот период эксперт предпочел не говорить.
На следующий день разговоры о недвижимости, как главной ценности, продолжили строители. Не обошлось и без традиционных уже обвинений в адрес СМИ. «Пресса убеждает людей в снижении цен», - считает Екатерина Марковец, специалист АРИН. Риэлторы эту тему также не преминули затронуть: так, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», вновь пожаловался на то, что СМИ «ничего нового не публикуют, а перепечатывают старый негатив 2004-2005 г., когда каждый неленивый кричал, что питерский рынок недвижимости рухнул». При этом он отметил, что доступность жилья с 2000 по 2008 г. не изменилась, и тут же, противореча себе, заявил, что она «даже стала больше, так как включилась ипотека». А кризис, по его мнению, вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается 9 месяцев. Учитывая то, что низкая активность покупателей на рынке наблюдается с июня 2008 г., эксперт делает вывод о скором «нахождении дна» рынка. «В любом случае, если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он.
Другую версию низкой активности покупателей высказал Александр Портнов, гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости»: «Все дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы деньги несли к ним и вкладывали в депозиты, а не в жилье. Поэтому периодически появляется «разгромная» аналитика недвижимости от банков. Так, в конце 2008 г. никому не известное аналитическое подразделение Сбербанка опубликовало прогноз падения цен на жилье в 2009 г. на 50%. Банки и продавцы жилья борются за средства клиентов».
При этом, как и ранее, эксперты весьма неохотно говорят о том, что же может в условиях свертывания производства, падения ВВП, отсутствия ипотеки и роста безработицы стимулировать платежеспособный спрос. О спросе говорят лишь как о фундаментальном факторе – так, С.Бобашев вспомнил о 800 тысячах петербуржцев, живущих в коммуналках. Как и другие, он уверен, что «размеры накоплений у населения весьма велики», не уточнив, правда, кто и в каких целях создает для себя такие мини-стабфонды, и имеет ли он в виду тех самых жителей коммуналок. И хотя эксперт признает, что «темпы роста накоплений падают, люди теряют работу», но все же основным фактором, влияющим на спрос, он по-прежнему считает «психологию», «растерянность покупателя», неопределенность и т.п., предсказывая «наступление дна» рынка уже в марте 2009 г., а по ценам – «выход на плато».
О том же говорит и А.Портнов: по его мнению, «основная масса потребителей введена в заблуждение, в растерянность». «При любых колебаниях валют и экономики недвижимость растет, и будет расти», - заявил он.
О реальном платежеспособном спросе на круглом столе в ИТАР-ТАСС вскользь упомянул лишь вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко: «Я не питаю иллюзий о каких-то понятных сроках стабилизации. Это зависит от экономики страны, от роста доходов граждан, от уровня безработицы. Недвижимость не может существовать вне всех этих макроэкономических тенденций».
В попугаях – длиннее
Данные о падении цен, оглашенные риэлторами, мало отличались от тех, которые они обнародовали в декабре. Так, по данным Екатерины Романенко, президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, средняя цена кв. м в типовом жилье сейчас составляет 85 тысяч рублей, в бизнес-классе – 100 тысяч.
По ее данным, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей, упали почти вдвое (цены предложения, а не реальных сделок). Напомним, в декабре, до январского обвала рубля, долларовое падение петербургские риэлторы оценивали в 35%. Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала Т.Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке жилья в России снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» - на 31%.
Похожие данные на следующий день привела Е.Марковец. По данным АРИН, средняя цена 1 кв. м типового жилья в Петербурге составляет 86,8 тысяч рублей/кв.м, разброс цен – от 74,2 до 125 тысяч рублей/кв.м. АРИН считает, что рост цен в рублях за 2008 г. в Петербурге составил 12%, а в долларах зафиксировано падение на 7%. При этом в IV квартале 2008 г. рублевые цены в среднем снизились на 15%, долларовые – на 24%. По жилью бизнес-класса падение было больше: -23% в рублях, -33% в долларах. Жилье эконом-класса в целом за год выросло больше, чем на средние 12% - рост цены в рублях составил 19%, а долларовые цены не снизились. В IV квартале, конечно, и типовые квартиры показали снижение – в рублях на 10%, в долларах на 19%.
По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Но делать точные ценовые прогнозы эксперт не решился, как и большинство его коллег, сошедшихся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне 1-2 лет назад», - подчеркнул С.Сосновский.
А С.Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов в вопросе о ценах, измерять которые сегодня можно «хоть в попугаях». «Неизвестно, в чем мерить – в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца», - заявил эксперт. Между тем, специалист АРИН все же не побоялась сделать прогноз: по ее словам, цены в 2009 г. упадут не более чем на 10-15%. Хотя при этом доходы населения, как считают в АРИН, снизятся на 30-35%. Нивелировать падение цен будет снижение объема нового предложения, которое в 2009 г., по данным АРИН, сократится на треть, а в 2010 г. еще в 2 раза.
Важно также, что застройщики отмечают, что в большинстве строительных компаний цены зафиксированы в рублях. «Но долго это не продлится», - предупреждает А.Погодин. 21 января его мнение подтвердила Группа ЛСР, которая объявила о повышении цены на квартиры в некоторых своих объектах и привязке их к курсу доллара.
Отметим, что большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости, несколько лет с трудом переходивший на рублевое «мерило», вновь станет валютным. «Наблюдается повсеместная тенденция: продавцы требуют денег только в долларах или евро», - заметил А.Портнов. По его мнению, в дальнейшем это приведет к росту цены на жилье на 50-70%. Однако вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что привязка рынка к доллару пока отсутствует.
Спрос подрос
Из общей массы произнесенных в пресс-центре ИТАР-ТАСС речей самой актуальной была новость, о которой рассказала Е.Романенко. По ее словам, в январе ряд петербургских риэлторских компаний почувствовал активизацию спроса на жилье. «Я располагаю данными только по АН «Экотон», исполнительным директором которого являюсь. Если в среднем число обращений к нам составляло в последние годы 4,3 тысячи в месяц, то в I квартале 2008 г. оно было в 1,5 раза больше, а в IV квартале – в 1,6 раза меньше. Причем в декабре был абсолютный рекорд – в 2,5 раза меньше. Однако, хотя январские каникулы сыграли свою роль, сейчас можно говорить о пусть небольшом, но оживлении. Появился интерес к расселению. Пошли звонки по дорогим объектам, владельцы которых сейчас готовы торговаться, и я думаю, что сделки по ним будут, - рассказала эксперт. – Сейчас открываются в основном сделки с расселением и с городскими субсидиями, которых к концу 2008 г. оказалось у населения немало. В 2009 г. Петербург также намерен выдать много субсидий, что должно поддержать спрос. Снизилась доля прямых продаж, увеличилась доля «цепочек». С этим согласился и С.Сосновский: «Сейчас около 70% сделок – обмены и цепочки, в нынешней ситуации такие сделки гораздо легче проводить».
Таким образом, как подчеркнула Е.Романенко, «ситуация оказалась не такой плохой, как мы ожидали в декабре – январский «провал» оказался меньше». По ее мнению, восстановление рынка до прежнего уровня произойдет «достаточно быстро».
Об активизации спроса рассказал и Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс» - компании-застройщика, строящей в Ленобласти 10 коттеджных поселков. «Количество просмотров и звонков в январе возросло», - заявил он. Однако он заметил, что цена на его объекты в 2008 г. была зафиксирована в рублях, и возможно, активизация спроса связана с январским падением курса российской валюты. Кроме того, А.Бочков заметил, что в структуре спроса стали преобладать земельные участки (без подряда на строительство). «Вероятно, люди ждут удешевления стройматериалов и надеются самостоятельно начать строить, сэкономив на подряде от застройщика», - полагает он.
На следующий день о том же самом не говорилось в ИЦ «Стройпресс», где ряд застройщиков также заявили об активизации спроса. Правда, как водится, объяснить, откуда берется спрос при падении доходов и росте безработицы, застройщики не могут и даже не пытаются это делать. Но все же информация, которую практически одновременно выдает ряд известных экспертов, достойна того, чтобы аналитики обратили на нее внимание. Так, по словам гендиректора ООО «Пионер» Александра Погодина, в Москве спрос в январе увеличился ощутимо, и Петербург скоро это тоже почувствует. «Те же люди, которые в декабре были крайне пессимистичны, сейчас открещиваются от своих слов и дают уже другие прогнозы», - заметил он.
Гендиректор ООО «Ассоциация по сносу зданий» Олег Кульбеда подтвердил рост активности рынка, рассказав, что сразу несколько компаний возобновили работы на ранее замороженных проектах. Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский также отмечает, что максимальный спад спроса в его компании пришелся на ноябрь, а в декабре продажи активизировались в 2,5 раза, причем средняя цена сделок выросла на 2% по сравнению с ноябрем. В январе же спрос уже в первую неделю после праздников подскочил еще в 1,5 раза. По мнению М.Закашанского, отложенный спрос сейчас достаточно велик и скоро начнет реализовываться. Об этом, по его словам, говорят и данные ВЦИОМ, согласно которым 30% россиян, намеревавшихся купить квартиры, перенесли покупку на 2009 г. «С лета ликвидного предложения на рынке не останется», - полагает М.Закашанский.
Руководитель коммерческого направления компании «Петрополь» Алена Милош тоже считает, что «дно рынка, о котором все мечтали», уже фактически достигнуто. «Активность спроса за последние 10 дней довольно велика. Неудивительно: в 2008 г. с банковских депозитов сняли 500 млрд. рублей – куда-то должны пойти эти деньги», - полагает эксперт.
Об активизации спроса говорил и Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации «Петербургская недвижимость». «Вторичный рынок оживает, спрос начинает расти. Он проходит или уже прошел низший предел активности», - подчеркнул он. Однако при этом эксперт отметил и увеличение предложения, в особенности – новых квартир в недавно построенных домах.
В некотором расхождении с общим трендом оказался лишь П.Созинов, который не подтвердил, но и не опровергнул информацию об активизации спроса, зато подтвердил данные М.Бимона об увеличении предложения, более всего – за счет выхода во «вторичку» недавно построенного жилья. Кроме того, по его мнению, имеется диспропорция между 46 тысячами построенных в 2008 г. квартир и 30 тысячами проданных на первичном рынке. «Может быть, потом это расхождение будет снивелировано снижением предложения, но пока оно есть», - отметил эксперт. О низком спросе, по его мнению, говорит и то, что риэлторы стали заключать больше договоров с застройщиками для продажи строящихся квартир. «Причем эти договора заключаются не под 1,5% цены, а под 2-4%. За меньшие деньги риэлторы не возьмутся продавать строящееся жилье», - сказал П.Созинов.
Некоторые из экспертов, ухватившись за новости об активизации спроса, не замедлили тут же сделать прогнозы. Так, А.Портнов высказал уверенность в том, что основная масса качественных объектов в загородных поселках скоро будет продана, «и те, кто еще ждет – прогадают». Более того, по его мнению, спрос на загородном рынке скоро (без уточнений, когда именно) превысит предложение, что вызовет рост цен.
А по расчетам В.Семененко, если из общего объема предложения на первичном рынке вычесть квартиры в домах с малой степенью готовности (которые он покупать не рекомендует), а из оставшихся – малоликвидные квартиры большого метража, то остается не более 1/10 действительно качественных объектов. «Бесконечно ждать нельзя, такие ожидания не оправдываются, размер предложения сократится до минимума», - сказал эксперт.
Устоит ли себестоимость
В отличие от информации о спросе, данные строителей о себестоимости лишь подтвердили декабрьские цифры. Глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м, не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт. По его мнению, «правильно, что аукционы по покупке жилья городом Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость». «Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
В целом его данные застройщики подтвердили. Так, В.Семененко считает, что «цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м». Правда, эксперты разошлись в другом. Если В.Семененко считает, что продажа ниже себестоимости – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная, авантюра, то, по мнению П.Горячкина, «можно продавать и ниже себестоимости: «почему нет, если нужны деньги?».
М.Закашанский сообщил, что в комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. Однако стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
Заметим, что, говоря о себестоимости, М.Закашанский предпочел не упоминать о влиянии на себестоимость цен на землю. Между тем, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Чего ждать дольщикам
Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн» обратил внимание еще на одну важную сторону кризиса в недвижимости, которая может дать о себе знать в 2009 г.
«Главной проблемой будут неудовлетворенные дольщики. Посчитаем: в 2008 г. сдано 50 тысяч квартир, а строится сейчас 100 тысяч. Если хотя бы часть из них – 30-50% - не будет сдано (все знают, что многие стройки остановились), то мы получим не несколько десятков обманутых дольщиков, которых горожане уже знают в лицо, а несколько десятков тысяч недовольных. И хотя в ЗакСе обсуждается законопроект о защите дольщиков, я думаю, что на региональном уровне эту проблему не решить, - полагает строитель. – Если мои прогнозы сбудутся, то для удовлетворения возмущенных дольщиков не хватит не только тех 10 млрд. рублей, которые предназначены городом для выкупа квартир. Необходимо будет привлечь сотни миллиардов рублей. Кроме того, есть и другой аспект проблемы: ведь дольщики – это не только граждане Петербурга, это и жители других регионов. И почему наши горожане должны оплачивать через горбюджет их квартиры?».
По мнению строителя, обсуждаемый сейчас и уже принятый в первом чтении законопроект о дольщиках «носит конфронтационный характер», так как предполагает изъятие объектов у проштрафившихся застройщиков и достройку их городом. «Как изымать? Неясно. Все это приведет к полному разрушению первичного рынка недвижимости, который только-только приобрел цивилизованные черты», - полагает В.Шемраков.
Другие эксперты высказываются более осторожно, но и их прогнозы весьма неутешительны: так, А.Милош считает, что ввод жилья в 2009 г. сократится на 25%, причем доля бюджетного строительства значительно возрастет. По-видимому, в начале 2009 г. вопрос выбора между ростом бюджетного строительства и помощью застройщикам (для предотвращения социального недовольства) будет стоять перед властями города всерьез. И переход «дна кризиса», даже если он, наконец, состоится, не сильно повлияет на остроту возникших проблем.
Елена Зеликова
Роспотребнадзор, как стало известно на днях, способен «поставить крест» на схеме долевого участия в строительстве жилья.Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов
До сих пор находятся доверчивые граждане, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья.Мошенничество из прошлого
Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое.
По словам заместителя директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонида Сандалова, после введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается.
Новое – хорошо забытое старое
Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает «новую жизнь», благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества – уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате – до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.
В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.
Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Избежать такого мошенничества довольно просто. Леонид Сандалов уверен – какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз – деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.
Мошенничество «на исходе»
Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, «доживают последние дни». Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации (в 2006 году) должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.
Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие – оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.
Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается в Росрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.
Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риэлтерских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.
Для того, чтобы избежать такого вида мошенничества, риэлтеры «Бекара» рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим – ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей – за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство – для последующей сдачи в аренду.
Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать – это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.
К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риэлтеры не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос – обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риэлтеры следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических «изобретениях». Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.
По материалам группы компаний «Бекар»