Кризис: Видно «дно» «в конце тоннеля»?
Традиционное подведение итогов года на рынке недвижимости, которое в Петербурге обычно выносится на серию январских круглых столов с участием прессы, в 2009 г. обещало быть неожиданным. И действительно – какими могут быть итоги и прогнозы в сегодняшней ситуации углубления экономического кризиса, роста безработицы, снижения курса рубля? По крайней мере, они не должны повторять предположений 3-4-месячной давности.
Старые песни о главном
Именно с такими ожиданиями автор этих строк, как и множество других журналистов, пришла понаблюдать за двумя дискуссиями: одна из них проходила в петербургском пресс-центре ИТАР-ТАСС и была организована риэлторским сообществом, другая состоялась в информационном центре «Строй-пресс». Ожидания, однако, оправдались лишь частично.
В дискуссии между риэлторами (хотя трудно назвать дискуссией согласованный хор мнений) найти свежие мысли оказалось крайне сложно. В речах выступавших звучал все тот же пафос, те же аргументы и выводы, что и в сентябре-октябре, когда кризис на рынке только разгорался, и снижение активности многие списывали только на «психологический фактор».
В начале разговора президент ФИАБСИ России Татьяна Родионова еще раз сказала о непреходящей ценности недвижимости как долгосрочного и среднесрочного инструмента инвестирования. Этот мотив, которым уже полгода сопровождается каждое обсуждение ситуации на рынке, снова прозвучал из уст всех выступавших. «Недвижимость – непреходящая ценность, единственная, которая со временем не дешевеет», - подчеркнула Т.Родионова. «Недвижимость остается безальтернативным способом сбережения капитала», - вторил ей Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». «Жилье – это основа существования семьи», - философично высказался руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, посетовав на то, что клиенты не берут ипотечные кредиты по ставкам уровня 2002 г., «хотя тогда и по таким ставкам брали». Об изменении цен на жилье за этот период эксперт предпочел не говорить.
На следующий день разговоры о недвижимости, как главной ценности, продолжили строители. Не обошлось и без традиционных уже обвинений в адрес СМИ. «Пресса убеждает людей в снижении цен», - считает Екатерина Марковец, специалист АРИН. Риэлторы эту тему также не преминули затронуть: так, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», вновь пожаловался на то, что СМИ «ничего нового не публикуют, а перепечатывают старый негатив 2004-2005 г., когда каждый неленивый кричал, что питерский рынок недвижимости рухнул». При этом он отметил, что доступность жилья с 2000 по 2008 г. не изменилась, и тут же, противореча себе, заявил, что она «даже стала больше, так как включилась ипотека». А кризис, по его мнению, вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается 9 месяцев. Учитывая то, что низкая активность покупателей на рынке наблюдается с июня 2008 г., эксперт делает вывод о скором «нахождении дна» рынка. «В любом случае, если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он.
Другую версию низкой активности покупателей высказал Александр Портнов, гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости»: «Все дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы деньги несли к ним и вкладывали в депозиты, а не в жилье. Поэтому периодически появляется «разгромная» аналитика недвижимости от банков. Так, в конце 2008 г. никому не известное аналитическое подразделение Сбербанка опубликовало прогноз падения цен на жилье в 2009 г. на 50%. Банки и продавцы жилья борются за средства клиентов».
При этом, как и ранее, эксперты весьма неохотно говорят о том, что же может в условиях свертывания производства, падения ВВП, отсутствия ипотеки и роста безработицы стимулировать платежеспособный спрос. О спросе говорят лишь как о фундаментальном факторе – так, С.Бобашев вспомнил о 800 тысячах петербуржцев, живущих в коммуналках. Как и другие, он уверен, что «размеры накоплений у населения весьма велики», не уточнив, правда, кто и в каких целях создает для себя такие мини-стабфонды, и имеет ли он в виду тех самых жителей коммуналок. И хотя эксперт признает, что «темпы роста накоплений падают, люди теряют работу», но все же основным фактором, влияющим на спрос, он по-прежнему считает «психологию», «растерянность покупателя», неопределенность и т.п., предсказывая «наступление дна» рынка уже в марте 2009 г., а по ценам – «выход на плато».
О том же говорит и А.Портнов: по его мнению, «основная масса потребителей введена в заблуждение, в растерянность». «При любых колебаниях валют и экономики недвижимость растет, и будет расти», - заявил он.
О реальном платежеспособном спросе на круглом столе в ИТАР-ТАСС вскользь упомянул лишь вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко: «Я не питаю иллюзий о каких-то понятных сроках стабилизации. Это зависит от экономики страны, от роста доходов граждан, от уровня безработицы. Недвижимость не может существовать вне всех этих макроэкономических тенденций».
В попугаях – длиннее
Данные о падении цен, оглашенные риэлторами, мало отличались от тех, которые они обнародовали в декабре. Так, по данным Екатерины Романенко, президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, средняя цена кв. м в типовом жилье сейчас составляет 85 тысяч рублей, в бизнес-классе – 100 тысяч.
По ее данным, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей, упали почти вдвое (цены предложения, а не реальных сделок). Напомним, в декабре, до январского обвала рубля, долларовое падение петербургские риэлторы оценивали в 35%. Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала Т.Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке жилья в России снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» - на 31%.
Похожие данные на следующий день привела Е.Марковец. По данным АРИН, средняя цена 1 кв. м типового жилья в Петербурге составляет 86,8 тысяч рублей/кв.м, разброс цен – от 74,2 до 125 тысяч рублей/кв.м. АРИН считает, что рост цен в рублях за 2008 г. в Петербурге составил 12%, а в долларах зафиксировано падение на 7%. При этом в IV квартале 2008 г. рублевые цены в среднем снизились на 15%, долларовые – на 24%. По жилью бизнес-класса падение было больше: -23% в рублях, -33% в долларах. Жилье эконом-класса в целом за год выросло больше, чем на средние 12% - рост цены в рублях составил 19%, а долларовые цены не снизились. В IV квартале, конечно, и типовые квартиры показали снижение – в рублях на 10%, в долларах на 19%.
По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Но делать точные ценовые прогнозы эксперт не решился, как и большинство его коллег, сошедшихся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне 1-2 лет назад», - подчеркнул С.Сосновский.
А С.Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов в вопросе о ценах, измерять которые сегодня можно «хоть в попугаях». «Неизвестно, в чем мерить – в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца», - заявил эксперт. Между тем, специалист АРИН все же не побоялась сделать прогноз: по ее словам, цены в 2009 г. упадут не более чем на 10-15%. Хотя при этом доходы населения, как считают в АРИН, снизятся на 30-35%. Нивелировать падение цен будет снижение объема нового предложения, которое в 2009 г., по данным АРИН, сократится на треть, а в 2010 г. еще в 2 раза.
Важно также, что застройщики отмечают, что в большинстве строительных компаний цены зафиксированы в рублях. «Но долго это не продлится», - предупреждает А.Погодин. 21 января его мнение подтвердила Группа ЛСР, которая объявила о повышении цены на квартиры в некоторых своих объектах и привязке их к курсу доллара.
Отметим, что большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости, несколько лет с трудом переходивший на рублевое «мерило», вновь станет валютным. «Наблюдается повсеместная тенденция: продавцы требуют денег только в долларах или евро», - заметил А.Портнов. По его мнению, в дальнейшем это приведет к росту цены на жилье на 50-70%. Однако вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что привязка рынка к доллару пока отсутствует.
Спрос подрос
Из общей массы произнесенных в пресс-центре ИТАР-ТАСС речей самой актуальной была новость, о которой рассказала Е.Романенко. По ее словам, в январе ряд петербургских риэлторских компаний почувствовал активизацию спроса на жилье. «Я располагаю данными только по АН «Экотон», исполнительным директором которого являюсь. Если в среднем число обращений к нам составляло в последние годы 4,3 тысячи в месяц, то в I квартале 2008 г. оно было в 1,5 раза больше, а в IV квартале – в 1,6 раза меньше. Причем в декабре был абсолютный рекорд – в 2,5 раза меньше. Однако, хотя январские каникулы сыграли свою роль, сейчас можно говорить о пусть небольшом, но оживлении. Появился интерес к расселению. Пошли звонки по дорогим объектам, владельцы которых сейчас готовы торговаться, и я думаю, что сделки по ним будут, - рассказала эксперт. – Сейчас открываются в основном сделки с расселением и с городскими субсидиями, которых к концу 2008 г. оказалось у населения немало. В 2009 г. Петербург также намерен выдать много субсидий, что должно поддержать спрос. Снизилась доля прямых продаж, увеличилась доля «цепочек». С этим согласился и С.Сосновский: «Сейчас около 70% сделок – обмены и цепочки, в нынешней ситуации такие сделки гораздо легче проводить».
Таким образом, как подчеркнула Е.Романенко, «ситуация оказалась не такой плохой, как мы ожидали в декабре – январский «провал» оказался меньше». По ее мнению, восстановление рынка до прежнего уровня произойдет «достаточно быстро».
Об активизации спроса рассказал и Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс» - компании-застройщика, строящей в Ленобласти 10 коттеджных поселков. «Количество просмотров и звонков в январе возросло», - заявил он. Однако он заметил, что цена на его объекты в 2008 г. была зафиксирована в рублях, и возможно, активизация спроса связана с январским падением курса российской валюты. Кроме того, А.Бочков заметил, что в структуре спроса стали преобладать земельные участки (без подряда на строительство). «Вероятно, люди ждут удешевления стройматериалов и надеются самостоятельно начать строить, сэкономив на подряде от застройщика», - полагает он.
На следующий день о том же самом не говорилось в ИЦ «Стройпресс», где ряд застройщиков также заявили об активизации спроса. Правда, как водится, объяснить, откуда берется спрос при падении доходов и росте безработицы, застройщики не могут и даже не пытаются это делать. Но все же информация, которую практически одновременно выдает ряд известных экспертов, достойна того, чтобы аналитики обратили на нее внимание. Так, по словам гендиректора ООО «Пионер» Александра Погодина, в Москве спрос в январе увеличился ощутимо, и Петербург скоро это тоже почувствует. «Те же люди, которые в декабре были крайне пессимистичны, сейчас открещиваются от своих слов и дают уже другие прогнозы», - заметил он.
Гендиректор ООО «Ассоциация по сносу зданий» Олег Кульбеда подтвердил рост активности рынка, рассказав, что сразу несколько компаний возобновили работы на ранее замороженных проектах. Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский также отмечает, что максимальный спад спроса в его компании пришелся на ноябрь, а в декабре продажи активизировались в 2,5 раза, причем средняя цена сделок выросла на 2% по сравнению с ноябрем. В январе же спрос уже в первую неделю после праздников подскочил еще в 1,5 раза. По мнению М.Закашанского, отложенный спрос сейчас достаточно велик и скоро начнет реализовываться. Об этом, по его словам, говорят и данные ВЦИОМ, согласно которым 30% россиян, намеревавшихся купить квартиры, перенесли покупку на 2009 г. «С лета ликвидного предложения на рынке не останется», - полагает М.Закашанский.
Руководитель коммерческого направления компании «Петрополь» Алена Милош тоже считает, что «дно рынка, о котором все мечтали», уже фактически достигнуто. «Активность спроса за последние 10 дней довольно велика. Неудивительно: в 2008 г. с банковских депозитов сняли 500 млрд. рублей – куда-то должны пойти эти деньги», - полагает эксперт.
Об активизации спроса говорил и Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации «Петербургская недвижимость». «Вторичный рынок оживает, спрос начинает расти. Он проходит или уже прошел низший предел активности», - подчеркнул он. Однако при этом эксперт отметил и увеличение предложения, в особенности – новых квартир в недавно построенных домах.
В некотором расхождении с общим трендом оказался лишь П.Созинов, который не подтвердил, но и не опровергнул информацию об активизации спроса, зато подтвердил данные М.Бимона об увеличении предложения, более всего – за счет выхода во «вторичку» недавно построенного жилья. Кроме того, по его мнению, имеется диспропорция между 46 тысячами построенных в 2008 г. квартир и 30 тысячами проданных на первичном рынке. «Может быть, потом это расхождение будет снивелировано снижением предложения, но пока оно есть», - отметил эксперт. О низком спросе, по его мнению, говорит и то, что риэлторы стали заключать больше договоров с застройщиками для продажи строящихся квартир. «Причем эти договора заключаются не под 1,5% цены, а под 2-4%. За меньшие деньги риэлторы не возьмутся продавать строящееся жилье», - сказал П.Созинов.
Некоторые из экспертов, ухватившись за новости об активизации спроса, не замедлили тут же сделать прогнозы. Так, А.Портнов высказал уверенность в том, что основная масса качественных объектов в загородных поселках скоро будет продана, «и те, кто еще ждет – прогадают». Более того, по его мнению, спрос на загородном рынке скоро (без уточнений, когда именно) превысит предложение, что вызовет рост цен.
А по расчетам В.Семененко, если из общего объема предложения на первичном рынке вычесть квартиры в домах с малой степенью готовности (которые он покупать не рекомендует), а из оставшихся – малоликвидные квартиры большого метража, то остается не более 1/10 действительно качественных объектов. «Бесконечно ждать нельзя, такие ожидания не оправдываются, размер предложения сократится до минимума», - сказал эксперт.
Устоит ли себестоимость
В отличие от информации о спросе, данные строителей о себестоимости лишь подтвердили декабрьские цифры. Глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м, не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт. По его мнению, «правильно, что аукционы по покупке жилья городом Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость». «Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
В целом его данные застройщики подтвердили. Так, В.Семененко считает, что «цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м». Правда, эксперты разошлись в другом. Если В.Семененко считает, что продажа ниже себестоимости – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная, авантюра, то, по мнению П.Горячкина, «можно продавать и ниже себестоимости: «почему нет, если нужны деньги?».
М.Закашанский сообщил, что в комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. Однако стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
Заметим, что, говоря о себестоимости, М.Закашанский предпочел не упоминать о влиянии на себестоимость цен на землю. Между тем, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Чего ждать дольщикам
Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн» обратил внимание еще на одну важную сторону кризиса в недвижимости, которая может дать о себе знать в 2009 г.
«Главной проблемой будут неудовлетворенные дольщики. Посчитаем: в 2008 г. сдано 50 тысяч квартир, а строится сейчас 100 тысяч. Если хотя бы часть из них – 30-50% - не будет сдано (все знают, что многие стройки остановились), то мы получим не несколько десятков обманутых дольщиков, которых горожане уже знают в лицо, а несколько десятков тысяч недовольных. И хотя в ЗакСе обсуждается законопроект о защите дольщиков, я думаю, что на региональном уровне эту проблему не решить, - полагает строитель. – Если мои прогнозы сбудутся, то для удовлетворения возмущенных дольщиков не хватит не только тех 10 млрд. рублей, которые предназначены городом для выкупа квартир. Необходимо будет привлечь сотни миллиардов рублей. Кроме того, есть и другой аспект проблемы: ведь дольщики – это не только граждане Петербурга, это и жители других регионов. И почему наши горожане должны оплачивать через горбюджет их квартиры?».
По мнению строителя, обсуждаемый сейчас и уже принятый в первом чтении законопроект о дольщиках «носит конфронтационный характер», так как предполагает изъятие объектов у проштрафившихся застройщиков и достройку их городом. «Как изымать? Неясно. Все это приведет к полному разрушению первичного рынка недвижимости, который только-только приобрел цивилизованные черты», - полагает В.Шемраков.
Другие эксперты высказываются более осторожно, но и их прогнозы весьма неутешительны: так, А.Милош считает, что ввод жилья в 2009 г. сократится на 25%, причем доля бюджетного строительства значительно возрастет. По-видимому, в начале 2009 г. вопрос выбора между ростом бюджетного строительства и помощью застройщикам (для предотвращения социального недовольства) будет стоять перед властями города всерьез. И переход «дна кризиса», даже если он, наконец, состоится, не сильно повлияет на остроту возникших проблем.
Елена Зеликова
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова