Кризис: Видно «дно» «в конце тоннеля»?
Традиционное подведение итогов года на рынке недвижимости, которое в Петербурге обычно выносится на серию январских круглых столов с участием прессы, в 2009 г. обещало быть неожиданным. И действительно – какими могут быть итоги и прогнозы в сегодняшней ситуации углубления экономического кризиса, роста безработицы, снижения курса рубля? По крайней мере, они не должны повторять предположений 3-4-месячной давности.
Старые песни о главном
Именно с такими ожиданиями автор этих строк, как и множество других журналистов, пришла понаблюдать за двумя дискуссиями: одна из них проходила в петербургском пресс-центре ИТАР-ТАСС и была организована риэлторским сообществом, другая состоялась в информационном центре «Строй-пресс». Ожидания, однако, оправдались лишь частично.
В дискуссии между риэлторами (хотя трудно назвать дискуссией согласованный хор мнений) найти свежие мысли оказалось крайне сложно. В речах выступавших звучал все тот же пафос, те же аргументы и выводы, что и в сентябре-октябре, когда кризис на рынке только разгорался, и снижение активности многие списывали только на «психологический фактор».
В начале разговора президент ФИАБСИ России Татьяна Родионова еще раз сказала о непреходящей ценности недвижимости как долгосрочного и среднесрочного инструмента инвестирования. Этот мотив, которым уже полгода сопровождается каждое обсуждение ситуации на рынке, снова прозвучал из уст всех выступавших. «Недвижимость – непреходящая ценность, единственная, которая со временем не дешевеет», - подчеркнула Т.Родионова. «Недвижимость остается безальтернативным способом сбережения капитала», - вторил ей Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». «Жилье – это основа существования семьи», - философично высказался руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, посетовав на то, что клиенты не берут ипотечные кредиты по ставкам уровня 2002 г., «хотя тогда и по таким ставкам брали». Об изменении цен на жилье за этот период эксперт предпочел не говорить.
На следующий день разговоры о недвижимости, как главной ценности, продолжили строители. Не обошлось и без традиционных уже обвинений в адрес СМИ. «Пресса убеждает людей в снижении цен», - считает Екатерина Марковец, специалист АРИН. Риэлторы эту тему также не преминули затронуть: так, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», вновь пожаловался на то, что СМИ «ничего нового не публикуют, а перепечатывают старый негатив 2004-2005 г., когда каждый неленивый кричал, что питерский рынок недвижимости рухнул». При этом он отметил, что доступность жилья с 2000 по 2008 г. не изменилась, и тут же, противореча себе, заявил, что она «даже стала больше, так как включилась ипотека». А кризис, по его мнению, вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается 9 месяцев. Учитывая то, что низкая активность покупателей на рынке наблюдается с июня 2008 г., эксперт делает вывод о скором «нахождении дна» рынка. «В любом случае, если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он.
Другую версию низкой активности покупателей высказал Александр Портнов, гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости»: «Все дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы деньги несли к ним и вкладывали в депозиты, а не в жилье. Поэтому периодически появляется «разгромная» аналитика недвижимости от банков. Так, в конце 2008 г. никому не известное аналитическое подразделение Сбербанка опубликовало прогноз падения цен на жилье в 2009 г. на 50%. Банки и продавцы жилья борются за средства клиентов».
При этом, как и ранее, эксперты весьма неохотно говорят о том, что же может в условиях свертывания производства, падения ВВП, отсутствия ипотеки и роста безработицы стимулировать платежеспособный спрос. О спросе говорят лишь как о фундаментальном факторе – так, С.Бобашев вспомнил о 800 тысячах петербуржцев, живущих в коммуналках. Как и другие, он уверен, что «размеры накоплений у населения весьма велики», не уточнив, правда, кто и в каких целях создает для себя такие мини-стабфонды, и имеет ли он в виду тех самых жителей коммуналок. И хотя эксперт признает, что «темпы роста накоплений падают, люди теряют работу», но все же основным фактором, влияющим на спрос, он по-прежнему считает «психологию», «растерянность покупателя», неопределенность и т.п., предсказывая «наступление дна» рынка уже в марте 2009 г., а по ценам – «выход на плато».
О том же говорит и А.Портнов: по его мнению, «основная масса потребителей введена в заблуждение, в растерянность». «При любых колебаниях валют и экономики недвижимость растет, и будет расти», - заявил он.
О реальном платежеспособном спросе на круглом столе в ИТАР-ТАСС вскользь упомянул лишь вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко: «Я не питаю иллюзий о каких-то понятных сроках стабилизации. Это зависит от экономики страны, от роста доходов граждан, от уровня безработицы. Недвижимость не может существовать вне всех этих макроэкономических тенденций».
В попугаях – длиннее
Данные о падении цен, оглашенные риэлторами, мало отличались от тех, которые они обнародовали в декабре. Так, по данным Екатерины Романенко, президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, средняя цена кв. м в типовом жилье сейчас составляет 85 тысяч рублей, в бизнес-классе – 100 тысяч.
По ее данным, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей, упали почти вдвое (цены предложения, а не реальных сделок). Напомним, в декабре, до январского обвала рубля, долларовое падение петербургские риэлторы оценивали в 35%. Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала Т.Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке жилья в России снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» - на 31%.
Похожие данные на следующий день привела Е.Марковец. По данным АРИН, средняя цена 1 кв. м типового жилья в Петербурге составляет 86,8 тысяч рублей/кв.м, разброс цен – от 74,2 до 125 тысяч рублей/кв.м. АРИН считает, что рост цен в рублях за 2008 г. в Петербурге составил 12%, а в долларах зафиксировано падение на 7%. При этом в IV квартале 2008 г. рублевые цены в среднем снизились на 15%, долларовые – на 24%. По жилью бизнес-класса падение было больше: -23% в рублях, -33% в долларах. Жилье эконом-класса в целом за год выросло больше, чем на средние 12% - рост цены в рублях составил 19%, а долларовые цены не снизились. В IV квартале, конечно, и типовые квартиры показали снижение – в рублях на 10%, в долларах на 19%.
По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Но делать точные ценовые прогнозы эксперт не решился, как и большинство его коллег, сошедшихся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне 1-2 лет назад», - подчеркнул С.Сосновский.
А С.Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов в вопросе о ценах, измерять которые сегодня можно «хоть в попугаях». «Неизвестно, в чем мерить – в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца», - заявил эксперт. Между тем, специалист АРИН все же не побоялась сделать прогноз: по ее словам, цены в 2009 г. упадут не более чем на 10-15%. Хотя при этом доходы населения, как считают в АРИН, снизятся на 30-35%. Нивелировать падение цен будет снижение объема нового предложения, которое в 2009 г., по данным АРИН, сократится на треть, а в 2010 г. еще в 2 раза.
Важно также, что застройщики отмечают, что в большинстве строительных компаний цены зафиксированы в рублях. «Но долго это не продлится», - предупреждает А.Погодин. 21 января его мнение подтвердила Группа ЛСР, которая объявила о повышении цены на квартиры в некоторых своих объектах и привязке их к курсу доллара.
Отметим, что большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости, несколько лет с трудом переходивший на рублевое «мерило», вновь станет валютным. «Наблюдается повсеместная тенденция: продавцы требуют денег только в долларах или евро», - заметил А.Портнов. По его мнению, в дальнейшем это приведет к росту цены на жилье на 50-70%. Однако вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что привязка рынка к доллару пока отсутствует.
Спрос подрос
Из общей массы произнесенных в пресс-центре ИТАР-ТАСС речей самой актуальной была новость, о которой рассказала Е.Романенко. По ее словам, в январе ряд петербургских риэлторских компаний почувствовал активизацию спроса на жилье. «Я располагаю данными только по АН «Экотон», исполнительным директором которого являюсь. Если в среднем число обращений к нам составляло в последние годы 4,3 тысячи в месяц, то в I квартале 2008 г. оно было в 1,5 раза больше, а в IV квартале – в 1,6 раза меньше. Причем в декабре был абсолютный рекорд – в 2,5 раза меньше. Однако, хотя январские каникулы сыграли свою роль, сейчас можно говорить о пусть небольшом, но оживлении. Появился интерес к расселению. Пошли звонки по дорогим объектам, владельцы которых сейчас готовы торговаться, и я думаю, что сделки по ним будут, - рассказала эксперт. – Сейчас открываются в основном сделки с расселением и с городскими субсидиями, которых к концу 2008 г. оказалось у населения немало. В 2009 г. Петербург также намерен выдать много субсидий, что должно поддержать спрос. Снизилась доля прямых продаж, увеличилась доля «цепочек». С этим согласился и С.Сосновский: «Сейчас около 70% сделок – обмены и цепочки, в нынешней ситуации такие сделки гораздо легче проводить».
Таким образом, как подчеркнула Е.Романенко, «ситуация оказалась не такой плохой, как мы ожидали в декабре – январский «провал» оказался меньше». По ее мнению, восстановление рынка до прежнего уровня произойдет «достаточно быстро».
Об активизации спроса рассказал и Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс» - компании-застройщика, строящей в Ленобласти 10 коттеджных поселков. «Количество просмотров и звонков в январе возросло», - заявил он. Однако он заметил, что цена на его объекты в 2008 г. была зафиксирована в рублях, и возможно, активизация спроса связана с январским падением курса российской валюты. Кроме того, А.Бочков заметил, что в структуре спроса стали преобладать земельные участки (без подряда на строительство). «Вероятно, люди ждут удешевления стройматериалов и надеются самостоятельно начать строить, сэкономив на подряде от застройщика», - полагает он.
На следующий день о том же самом не говорилось в ИЦ «Стройпресс», где ряд застройщиков также заявили об активизации спроса. Правда, как водится, объяснить, откуда берется спрос при падении доходов и росте безработицы, застройщики не могут и даже не пытаются это делать. Но все же информация, которую практически одновременно выдает ряд известных экспертов, достойна того, чтобы аналитики обратили на нее внимание. Так, по словам гендиректора ООО «Пионер» Александра Погодина, в Москве спрос в январе увеличился ощутимо, и Петербург скоро это тоже почувствует. «Те же люди, которые в декабре были крайне пессимистичны, сейчас открещиваются от своих слов и дают уже другие прогнозы», - заметил он.
Гендиректор ООО «Ассоциация по сносу зданий» Олег Кульбеда подтвердил рост активности рынка, рассказав, что сразу несколько компаний возобновили работы на ранее замороженных проектах. Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский также отмечает, что максимальный спад спроса в его компании пришелся на ноябрь, а в декабре продажи активизировались в 2,5 раза, причем средняя цена сделок выросла на 2% по сравнению с ноябрем. В январе же спрос уже в первую неделю после праздников подскочил еще в 1,5 раза. По мнению М.Закашанского, отложенный спрос сейчас достаточно велик и скоро начнет реализовываться. Об этом, по его словам, говорят и данные ВЦИОМ, согласно которым 30% россиян, намеревавшихся купить квартиры, перенесли покупку на 2009 г. «С лета ликвидного предложения на рынке не останется», - полагает М.Закашанский.
Руководитель коммерческого направления компании «Петрополь» Алена Милош тоже считает, что «дно рынка, о котором все мечтали», уже фактически достигнуто. «Активность спроса за последние 10 дней довольно велика. Неудивительно: в 2008 г. с банковских депозитов сняли 500 млрд. рублей – куда-то должны пойти эти деньги», - полагает эксперт.
Об активизации спроса говорил и Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации «Петербургская недвижимость». «Вторичный рынок оживает, спрос начинает расти. Он проходит или уже прошел низший предел активности», - подчеркнул он. Однако при этом эксперт отметил и увеличение предложения, в особенности – новых квартир в недавно построенных домах.
В некотором расхождении с общим трендом оказался лишь П.Созинов, который не подтвердил, но и не опровергнул информацию об активизации спроса, зато подтвердил данные М.Бимона об увеличении предложения, более всего – за счет выхода во «вторичку» недавно построенного жилья. Кроме того, по его мнению, имеется диспропорция между 46 тысячами построенных в 2008 г. квартир и 30 тысячами проданных на первичном рынке. «Может быть, потом это расхождение будет снивелировано снижением предложения, но пока оно есть», - отметил эксперт. О низком спросе, по его мнению, говорит и то, что риэлторы стали заключать больше договоров с застройщиками для продажи строящихся квартир. «Причем эти договора заключаются не под 1,5% цены, а под 2-4%. За меньшие деньги риэлторы не возьмутся продавать строящееся жилье», - сказал П.Созинов.
Некоторые из экспертов, ухватившись за новости об активизации спроса, не замедлили тут же сделать прогнозы. Так, А.Портнов высказал уверенность в том, что основная масса качественных объектов в загородных поселках скоро будет продана, «и те, кто еще ждет – прогадают». Более того, по его мнению, спрос на загородном рынке скоро (без уточнений, когда именно) превысит предложение, что вызовет рост цен.
А по расчетам В.Семененко, если из общего объема предложения на первичном рынке вычесть квартиры в домах с малой степенью готовности (которые он покупать не рекомендует), а из оставшихся – малоликвидные квартиры большого метража, то остается не более 1/10 действительно качественных объектов. «Бесконечно ждать нельзя, такие ожидания не оправдываются, размер предложения сократится до минимума», - сказал эксперт.
Устоит ли себестоимость
В отличие от информации о спросе, данные строителей о себестоимости лишь подтвердили декабрьские цифры. Глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м, не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт. По его мнению, «правильно, что аукционы по покупке жилья городом Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость». «Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
В целом его данные застройщики подтвердили. Так, В.Семененко считает, что «цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м». Правда, эксперты разошлись в другом. Если В.Семененко считает, что продажа ниже себестоимости – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная, авантюра, то, по мнению П.Горячкина, «можно продавать и ниже себестоимости: «почему нет, если нужны деньги?».
М.Закашанский сообщил, что в комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. Однако стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
Заметим, что, говоря о себестоимости, М.Закашанский предпочел не упоминать о влиянии на себестоимость цен на землю. Между тем, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Чего ждать дольщикам
Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн» обратил внимание еще на одну важную сторону кризиса в недвижимости, которая может дать о себе знать в 2009 г.
«Главной проблемой будут неудовлетворенные дольщики. Посчитаем: в 2008 г. сдано 50 тысяч квартир, а строится сейчас 100 тысяч. Если хотя бы часть из них – 30-50% - не будет сдано (все знают, что многие стройки остановились), то мы получим не несколько десятков обманутых дольщиков, которых горожане уже знают в лицо, а несколько десятков тысяч недовольных. И хотя в ЗакСе обсуждается законопроект о защите дольщиков, я думаю, что на региональном уровне эту проблему не решить, - полагает строитель. – Если мои прогнозы сбудутся, то для удовлетворения возмущенных дольщиков не хватит не только тех 10 млрд. рублей, которые предназначены городом для выкупа квартир. Необходимо будет привлечь сотни миллиардов рублей. Кроме того, есть и другой аспект проблемы: ведь дольщики – это не только граждане Петербурга, это и жители других регионов. И почему наши горожане должны оплачивать через горбюджет их квартиры?».
По мнению строителя, обсуждаемый сейчас и уже принятый в первом чтении законопроект о дольщиках «носит конфронтационный характер», так как предполагает изъятие объектов у проштрафившихся застройщиков и достройку их городом. «Как изымать? Неясно. Все это приведет к полному разрушению первичного рынка недвижимости, который только-только приобрел цивилизованные черты», - полагает В.Шемраков.
Другие эксперты высказываются более осторожно, но и их прогнозы весьма неутешительны: так, А.Милош считает, что ввод жилья в 2009 г. сократится на 25%, причем доля бюджетного строительства значительно возрастет. По-видимому, в начале 2009 г. вопрос выбора между ростом бюджетного строительства и помощью застройщикам (для предотвращения социального недовольства) будет стоять перед властями города всерьез. И переход «дна кризиса», даже если он, наконец, состоится, не сильно повлияет на остроту возникших проблем.
Елена Зеликова
Активному реформированию ЖКХ в России – четыре года. Международная специализированная выставка и конференция «ЖКХ России» прошли в Петербурге тоже в четвертый раз. Четыре года – все равно, что избирательный срок. Самое время проанализировать достигнутое и подвести предварительные итоги. Однако оценки и прогнозы, озвученные на конференции, уверенности в завтрашнем дне не внушают. Самая большая надежда, высказанная от лица реформаторов главой Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Ю. Лукмановым, - это надежда на стабильность. Которой, впрочем, не добиться одним только увеличением финансирования и расширением полномочий. На сегодняшний день в системе петербургского ЖКХ, увы, больше стабильных трудностей, нежели стабильных успехов.
Как мы встретим Первомай
1 мая 2008 г., как известно, вступает в действие Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. По данным на II квартал 2007 г., представленным заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы РФ С. Кононенко, более трети россиян, обязанных определиться в выборе управляющей организации, еще не успела, не захотела или не смогла этого сделать.
Если учесть, что подавляющее большинство (75%) определившихся в этом выборе москвичей избрало в качестве управляющих компаний государственные предприятия (все те же сменившие вывески и слегка реструктуризированные ЖЭКи), наверное, можно сказать, что никаких кардинальных изменений по части предложения коммунальных услуг в целом по стране за эти 4 года не произошло. Уж вряд ли российская периферия является более смелой по сравнению с Москвой, да и выбор частных управляющих организаций в провинции, дай бог, невелик, если вообще присутствует.
Петербург выглядит лидером на этом фоне – по крайне мере по количеству граждан, доверивших управление своим жилищем товариществам собственников жилья (ТСЖ) либо заключивших договора с коммерческими структурами, представленными на рынке управляющих компаний. Последних, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе насчитывается больше ста, не считая локальных структур, создаваемых строительными фирмами для управления построенных ими домов. Однако за воодушевляющей статистикой скрываются проблемы, обусловленные самой стратегией предпринятой реформы управления жильем.
Искусственное форсирование реформы приводит к массовому недовольству горожан. Вначале они зачастую сталкиваются с тем, что коммерческие управляющие компании, пользующиеся поддержкой чиновников, навязывают заключение договоров всеми правдами и неправдами. Когда с управлением возникают проблемы, те же чиновники предпочитают уходить от ответственности. И Ю. Лукманову приходится признать, что добиться успеха в секторе коммерческого управления жилья непросто.
Мысль эту по-своему продолжил глава Комитета по инженерному обеспечению ЖКХ Ленобласти С. Мяков. Он выразил откровенное недоумение в связи с желанием правительственных реформаторов во что бы то ни стало обеспечить стопроцентную коммерциализацию ЖКХ. Докладчик обратил внимание на то, что федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», ставящий именно такую цель, фактически противоречит другим законодательным актам, которые позволяют гражданам право выбирать любую управляющую компанию, в том числе и государственную.
Власти Ленинградской области, где за 2 года (с февраля 2006 по конец 2007 г.) с выбором способа управления многоквартирными домами в Ленобласти определилось не более 40% жителей, уклонились от показательного форс-мажора. Тем самым они обеспечили себе свободу действий: они готовы и к проведению конкурсов в массовом порядке, и к тому варианту, что большинство домов в итоге перейдет в управление к государственным структурам.
Хаус-мастер – это «управдом» по-белорусски
Похоже, что и белорусские власти не испытывают особенных тревог по поводу отсутствия у граждан республики горячего желания нанимать коммерческие организации для управления домами. По словам министра ЖКХ Республики Беларусь В. Белохвостова, лишь 19% белорусов поддерживает реформу, начавшуюся вслед за российской. Тем не менее, белорусы также обязаны в ближайшее время заключить договора на управления многоквартирными домами. Если собственник не определился с управлением, говорит Белохвостов, его определит государство. А со стороны государства управлением временно занимаются уполномоченные лица, своего рода управдомы. Это, по мнению белорусского министра, не только привычно и понятно, но и выгодно, поскольку избавляет от необходимости раздувать штат сотрудников.
Самой острой и самой важной проблемой реформирования ЖКХ Белохвостов считает проблему капитального ремонта жилья: если эту задачу не решить, вопрос о реформе так и будет оставаться открытым. Обязать граждан делать отчисления на капремонт в Белоруссии решили еще в 1999 г. Эти средства составляют 9% в общей сумме коммунальных платежей. Помимо сбора платы за содержание мест общего пользования и придомовых территорий, в обязанности управдомов входит сбор денег на капремонт, которые поступают на специальные счета в муниципальных образованиях. Таким образом в Белоруссии реализуется равнодолевое (со стороны государства и граждан) финансирование услуг по капремонту и реконструкции жилого фонда. «Ежегодно у нас ремонтируется 1,7% жилого фонда. Это мало, хотелось бы ремонтировать по 4% в год», - жалуется белорусский министр ЖКХ.
Для справки: сэкономить на содержании управляющей компании, делегировав из своих рядов управдома, по российским законам имеют право только жильцы домов, где количество собственников не превышает четырех человек. К их числу относятся жители и элитных коттеджных поселков, и ветхих малоэтажек в Петербурге и Ленобласти. Состоятельные бизнесмены и обитатели трущоб оказываются в одном положении: они не вправе нанять управляющую компанию. Но это означает, что следить за жизнеспособностью инженерных систем им придется самостоятельно.
Бизнес, работающий себе в убыток
В квартплате петербуржцев, аккумулирующейся на счетах управляющих компаний, 85% – это транзитные платежи за коммунальные услуги (горячая и холодная вода, газоснабжение, отопление), говорит бывший глава петербургского Жилищного комитета, а ныне генеральный директор ОАО «Сити Сервис» Олег Вихтюк. Из остающихся на ремонт зданий 10-15% квартплаты нужно вычесть стоимость дополнительных коммунальных услуг и услуг специализированных организаций, занимающихся вывозом мусора и т.п. В результате частные управляющие компании недополучают около 20-40% оплаты стоимости работ, которые обязаны выполнять.
«Такая ситуация неминуемо ведет к банкротству. Если ничего не изменится, то через некоторое время на рынке не останется компаний, работающих сегодня», – говорит г-н Вихтюк. До того момента, пока частные управляющие компании не были обязаны аккумулировать квартплату на своих счетах, они имели возможность получать небольшой доход. Ныне, выступая в качестве посредника между гражданами и ресурсоснабжающими организациями (РСО), и будучи коммерческими структурами, они оказались вынуждены приобретать коммунальные услуги по коммерческим же тарифам. По мнению Вихтюка, есть три варианта выхода из этой ситуации: либо РСО согласятся на специальные цены для управляющих организаций, либо граждане получат возможность заключать договора с РСО напрямую, без участия управляющих компаний, либо управляющие организации начнут получать агентское вознаграждение за обслуживание коммунальных платежей в размере 6-10%.
Здесь следует уточнить, что заключать прямые договора с РСО население, согласно Жилищному кодексу РФ, может в двух случаях. На это, как на один из двух возможных вариантов, имеют права ТСЖ, а также жильцы домов, количество собственников в которых не превышает четырех человек, в рамках так называемого непосредственного управления.
Инопланетные монополисты
Согласно данным, представленным на конференции заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС РФ) С. Кононенко, более половины собственников жилья в Петербурге создали ТСЖ. Однако, по словам Ю. Лукманова, организации-монополисты, такие как ОАО «ТГК-1» и «Ленэнерго», блокируют подписание прямых договоров на поставку своих услуг с ТСЖ. «Они ведут себя, – говорит Лукманов, – как посторонние организации в городе, как с Луны свалившиеся или с Марса. Они вынуждают городское правительство идти к ним на поклон. И, кроме того, монополисты как будто не понимают, что создают в первую очередь проблемы самим себе». Сама по себе ситуация, когда организация-монополист является одновременно и поставщиком услуг, и контролером своих поставок, по мнению главы петербургского Жилищного комитета, не соответствует реалиям рыночной экономики и должна стать предметом разбирательства антимонопольных органов.
Как известно, ОАО «ТГК-1» принадлежат 8 теплоэлектростанций, магистральные водоводы и часть распределительных сетей в нашем городе. ГУП «ТЭК» отвечает за большинство теплотрасс в северной столице, а также является хозяином 460 городских котельных. В целом две эти организации традиционно делят между собой ответственность за трубы и прочую инфраструктуру. До последнего времени в хозяйстве этом миллиарды рублей ежегодно тратились на латание то там, то здесь фонтанирующих кипятком дыр. Надо было случиться нескольким человеческим жертвам, прежде чем обе монополии заговорили о реконструкции. Однако о каких-либо внятных и долгосрочных программах реконструкции сетей речи не идет: все делается на собственные средства и в рамках «текущих планов».
А. Баженов, заместитель директора Департамента инфраструктуры Внешэкономбанка, уполномоченного Правительством РФ активно участвовать в кредитовании долгосрочных и капиталоемких проектов ЖКХ, напомнил о возникновении конфликта интересов между большой энергетикой и малой. Конфликт возникает из-за того, что после реструктуризации энергетической отрасли, ее региональные и муниципальные предприятия самостоятельно несут ответственность по рискам, связанным с состоянием распределительных сетей, возврат инвестиций здесь ставится под угрозу. При этом Баженов одобрительно высказался о решении белорусских властей передать распределительные сети в ведение снабжающих организаций. По его мнению, для того, чтобы инвестировать в энергетику, вообще необходимо создать единого теплооператора, как в Белоруссии. И это возможно в регионах, где предприятия большой энергетики не присутствуют. Если же нет возможности отрегулировать «весь котел», кредитовать целесообразно только программы по реконструкции отдельно взятой котельной.
Ситуация со сбором и переработкой твердых бытовых отходов (ТБО), по мнению г-на Баженова, еще сложнее, чем с энергетикой. Мусоросортировочные, мусороперерабатывающие заводы, полигоны, спецавтохозяйство – все это разрозненные организации, причем одни убыточные, другие процветающие.
Но все-таки, оказывается, можно контролировать реализацию крупных отраслевых проектов в ЖКХ, а также рассчитывать на их эффективность и, следовательно, окупаемость. Это возможно при условии, что в проектных документах будут обозначены конкретные показатели качества производимых услуг и их количество, а не просто строительство или реконструкция такой-то котельной. Именно такие проекты ЖКХ рассчитывает кредитовать Внешэкономбанк, и готов потратить на эти цели около 150 млрд. рублей. «Мы стимулируем власти к объединению», - резюмировал банкир.
Между «слонами» и «моськами»
Имея в виду опасность всяческих жертв и катастроф, глава петербургского Жилищного комитета не очень-то хотел бы допускать к эксплуатации домового инженерного оборудования и коммерческие управляющие организации. Надо напомнить, что петербургский ЖК еще в начале реформы, при О. Вихтюке, рассчитывал на постепенное вхождение бизнес-структур в курс дела. На первом этапе планировалось допустить частные компании к ремонту кровли зданий, и только после – к обслуживанию ремонту домовых инженерных сетей. Сейчас ЖК, рассчитывая вернуть отчасти утраченное доверие к коммерческим управляющим структурам, настаивает на подписании договоров управления с каждым собственником в индивидуальном порядке. И это еще не все.
Выступая на конференции, Ю. Лукманов настаивал на том, что коммерческих управляющих компаний не должно быть слишком много: достаточно 100, и пусть им достанется не один, а несколько лотов, чтобы рынок размывался. Для городской администрации важно, чтобы они имели лицензии для своей профессиональной деятельности и были обеспечены средствами уставного капитала на случай рисков.
Не выльются ли пожелания главы петербургского ЖК в необоснованные требования чиновников по отношению к бизнесу? Политика комитета в этом вопросе несколько отлична от позиции Управления контроля ЖКХ ФАС. Последнее специально позаботилось о том, чтобы в правила конкурсов по выбору управляющих компаний, которые начнут проводиться с 1 мая 2008 г., не было заложено никаких предквалификационных критериев, дающих основу для субъективного выбора, а также о том, чтобы объекты управления выставлялись на торги небольшими лотами.
По заверению С. Кононенко, управление примет и совместно с прокуратурой рассмотрит все жалобы на нарушения в ходе конкурсов. В поддержку этих слов, в оперативном порядке, хотя и в нарушающей регламент форме реплики, из зала поступила первая жалоба: один из участников конференции попросил представителя ФАС прокомментировать желание Правительства Ленобласти централизовать предприятия ЖКХ и планы по созданию холдинга на основе ОАО «Ленинградские областные коммунальные системы».
Как следует из комментариев С. Мякова, мысли о централизации не свалились в правительство области с Луны: к решению побудила печальная реальность. Сегодняшние проблемы ЖКХ в регионе, как пояснил Мяков, логически вытекают из осуществленного здесь в середине 90-х гг. перевода всей инфраструктуры на баланс муниципальных образований. Котельные были в ужасном состоянии, многие из них работали на угле и мазуте. И прежде чем областные муниципальные власти сумели научиться не только эффективно расходовать бюджетные средства, но и привлекать частные инвестиции, граждане высказывали свое возмущение, СМИ критиковали областное правительство, а вышестоящие чиновники требовали разрешения кризиса. Выйти из положения областным властям удалось, впрочем, только после успешного внедрения программы газификации.
Сугубо политический итог
Судя по общему настроению участников конференции, проблема выбора между «слонами» и «моськами», между «монополистами» и «малым бизнесом», сегодня начинает постепенно уходить на второй план.
«Нам важно, кто будет частным партнером, – говорит А. Баженов, – чтобы не получилось, как с грузинским Водоканалом, который был продан на открытых торгах за бесценок. И для нас не менее важно, чтобы государство выступало осознанным заказчиком, чтобы муниципалитеты отвечали по своим обязательствам. Мы понимаем, что госучреждения должны вложить немалые средства в разработку и регистрацию проектов. И если мы видим, что эта работа завершится проведением эффективного конкурса, тендера, мы считаем, что должны поддержать в этом муниципалитеты».
Наталья Черемных
24 ноября в правительстве Ленинградской области состоялось совещание «Итоги работы дорожного комплекса Ленобласти за
Совещание начал губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков, отметивший существенный рост капиталовложений в развитие дорожно-транспортного строительства из бюджета субъекта федерации. В 2008 г. регион выделит на эти нужды более 2 млрд. рублей. «Впервые Ленинградская область выделяет столько средств на строительство, реконструкцию и ремонт дорог», отметил губернатор. Он также подчеркнул, что и далее эта отрасль будет финансироваться в большом объеме. В соответствии с перспективными прогнозами в 2009 г. на дорожно-строительные работы из бюджета Ленинградской области планируется затратить почти 2,2 млрд., а в 2010 г. – около 2,4 млрд. рублей. «Правительство области ставит задачу за ближайшие 2-3 года добиться того, чтобы в каждый населенный пункт Ленобласти вели нормальные дороги с асфальтобетонным покрытием», заявил Валерий Сердюков.
В то же время он выразил озабоченность неэффективной работой некоторых дорожно-ремонтных строительных управлений региона. «Качество содержания дорог и их ремонта часто оставляет желать лучшего», отметил губернатор. «Непонятно, как организации, обеспеченные областью работой и получающие бюджетные средства могут работать в убыток, - заявил он далее. – Это свидетельство неэффективности управления». Недовольство Валерия Сердюкова вызвало и количество управленцев в некоторых ДРСУ. «Не должно быть такого, чтобы административно-управленческий аппарат составлял 28% численности трудового коллектива. 8-10%, максимум – 12%, да и то это будет уже критическая масса. Надо наводить в этой сфере порядок. Председатель комитета по дорожному хозяйству получил уже соответствующее распоряжение», сказал губернатор.
Выступивший затем руководитель Федерального дорожного агентства при Министерстве транспорта РФ Олег Белозеров отметил, что Дорожное строительство в России находится на подъеме. Он подчеркнул, что впервые в России принят специальный закон об автомобильных дорогах, который регламентирует взаимоотношения между федеральным центром и регионами в дорожной сфере, определяет сферы ответственности. «Закон этот также требует поддерживать все дороги в нормативном состоянии.
В августе этого года принято постановление правительства, где четко обозначена цель: к 2012 г. необходимо добиться того, чтобы безремонтные сроки на автомагистралях четко соблюдались. Такие же акты должны быть приняты теперь в регионах», подчеркнул Олег Белозеров.
Глава Росавтодора убежден, что к 2013 г. вся сеть действующих в России автомобильных дорог будет приведена в нормативное состояние. Изменения налицо уже сейчас. Объемы дорожно-строительных работ по всей стране неуклонно растут, реализуется ряд крупномасштабных проектов. В 2004 г. бюджет дорожно-строительной отрасли на федеральном уровне составлял 80 млрд. рублей. В этом году эта цифра достигла 250 млрд. То есть за 4 года бюджет вырос более чем в 3 раза. В 2008 г., с учетом концессионных соглашений, планируется освоение более 330 млрд. рублей.
«Таким образом, вопрос финансирования уже на переднем плане не стоит. Главное внимание сегодня необходимо уделять качеству проектирования и выполнения работ», считает Олег Белозеров.
Он также рассказал о заседании Президиума Государственного совета России, на котором рассматривался в высшей степени амбициозный проект программы транспортного развития России на 2010-2015 гг., представленный главой Минтранса Игорем Левитиным. «Этот документ предусматривает вложение в транспортную инфраструктуру (авто- и железные дороги, авиация и пр.) не менее 19 трлн. рублей. Разумеется, немалая часть этих денег пойдет на развитие сети автодорог. Минтранс получил поручение детально проработать схему целевого расходования средств», сообщил Глава Росавтодора.
Также Олег Белозеров подчеркнул приоритетное значение Ленинградской области в реализации программы модернизации сети автомобильных дорог России.
«Об этом факте говорит ряд цифр, которые несложно привести. Еще в прошлом году федеральные субсидии на дорожное строительство в регионе составляли всего около 600 млн. рублей, причем действовал ряд серьезных ограничений на варианты их освоения. Уже в этом году из федерального бюджета на эти цели было выделено около 1,7 млрд. рублей. Есть поручение президента страны и впредь выделять на строительство, реконструкцию и ремонт дорог в регионе не менее 1,5 млрд. рублей ежегодно в виде субсидий.
Кроме того, достигнут ряд договоренностей придании ряду автомагистралей на территории Ленинградской области федерального статуса, что вызовет дополнительный приток средств на их содержание и модернизацию.
Затем с программным докладом об итогах работы дорожного комплекса Ленобласти за 2007 г. и перспективах развития на 2008-2010 гг. выступил председатель комитета по дорожному хозяйству и транспорту регионального правительства Михаил Козьминых.
Он подчеркнул, что, учитывая социально-экономические потребности области в развитии сети региональных дорог, необходимо до 2015 г. ежегодный объем финансирования строительства и реконструкции региональных дорог довести до 3-3,5 млрд. руб., в том числе финансирование реконструкции дорог обеспечивающих межрайонные автотранспортные связи -1,5 млрд. руб.
Областным законом принята региональная целевая программа дорожной деятельности на 2008-2010 гг. с общим объемом финансирования 13,9 млрд. рублей, в том числе из областного бюджета 9,3 млрд. рублей. В соответствии ней планируется построить и реконструировать 41,1 км, отремонтировать - 686,9 км дорог. За эти годы будут отремонтированы 10 мостов общей протяженностью около 500 м.
Разработана программа по строительству дорог, соединяющих населенные пункты с численность населения более 100 человек по дорогам с твердым покрытием с региональной автодорожной сетью.
Для обеспечения строительства и эксплуатации морских портовых комплексов в Ленинградской области необходимо реконструировать и построить более 300 км автомобильных дорог на общую сумму порядка 45 млрд. руб., в том числе на развитие автодорожного маршрута протяженностью 178 км от морского порта Усть-Луга до Великого Новгорода – около 30 млрд. руб.
В рамках развития автодорожных выходов из Санкт-Петербурга и их подключения к кольцевой автомобильной дороге необходимо построить и реконструировать более 110 км региональных автомобильных дорог на общую сумму около 9,5 млрд. руб.
В 2007 г. количество построенных, реконструированных и отремонтированных дорог выросло по сравнению с предыдущим годом в 2,4 раза. Динамика финансирования дорожной деятельности из областного бюджета показательна: 2006 г. - 990 млн. рублей; 2007 г.- 1,57 млрд.; 2008 г. - 2 млрд.; 2009 г. (проект бюджета) – 2,18 млрд.; 2010 г. (проект) – 2,36 млрд. рублей.
Существенную поддержку в финансировании областной дорожной деятельности оказывает российский бюджет. По сравнению с 2004 г. объемы федеральных субсидий в 2007 г. увеличились в 8,9 раз и в целом составили 1,69 млрд. рублей.
Впервые за последние годы на ремонт улично-дорожной сети городов Ленинградской области дополнительно к средствам муниципальных бюджетов направлено 209,2 млн. рублей федеральных субсидий. Это позволит отремонтировать 92 объекта в 38 городских поселениях. Дополнительно к этому из областного бюджета на эти нужды направлено 15% транспортного налога.
Михаил Козьминых рассказал также о конкретных проектах в сфере транспортного строительства, которые предполагается реализовать в ближайшие годы.
Напомним, что к наиболее крупным из них следует отнести:
Кольцевую автомобильную дорогу вокруг Санкт-Петербурга – один из важнейших объектов строительства не только региона, но и России;
Трасса «Россия» - (Е-105) Санкт-Петербург – Москва: будут построены транспортные развязки в поселках Рябово, Ульяновка, Любань. Благоустройство дороги обойдется в 370 млн. рублей. Трасса «Скандинавия» -Петербург - граница с Финляндией – строительство обхода Выборга и мост через р. Вуокса (
Трасса «Кола» (Е-105) Санкт-Петербург – Мурманск: будет построен еще один въезд в город в районе станции «Нева» планируется построить новый путепровод. Запланирована реконструкция некоторых участков трассы, строительство новых мостов, объездов населенных пунктов;
Трасса Е-95 Санкт-Петербург – Псков: строительство обходов Гатчины и Луги, замена дорожного полотна от Луги до Псковской области;
Трасса «Нарва» (Е-20) – Петербург – граница с Эстонией: строительство путепровода в Веймарн-Керстово, ремонт дороги от Красного Села до Кипени. А – 114, Вологда – Новая Ладога: новая дорога соединит Кисельню и Хвалово, будет построен новый мост через р.Волхов, реконструировано полотно от Хвалова до границы с Вологодской областью;
Трасса «Магистральная» (Р-38): будет сооружен обход Кировска.
До