Кризис: Видно «дно» «в конце тоннеля»?
Традиционное подведение итогов года на рынке недвижимости, которое в Петербурге обычно выносится на серию январских круглых столов с участием прессы, в 2009 г. обещало быть неожиданным. И действительно – какими могут быть итоги и прогнозы в сегодняшней ситуации углубления экономического кризиса, роста безработицы, снижения курса рубля? По крайней мере, они не должны повторять предположений 3-4-месячной давности.
Старые песни о главном
Именно с такими ожиданиями автор этих строк, как и множество других журналистов, пришла понаблюдать за двумя дискуссиями: одна из них проходила в петербургском пресс-центре ИТАР-ТАСС и была организована риэлторским сообществом, другая состоялась в информационном центре «Строй-пресс». Ожидания, однако, оправдались лишь частично.
В дискуссии между риэлторами (хотя трудно назвать дискуссией согласованный хор мнений) найти свежие мысли оказалось крайне сложно. В речах выступавших звучал все тот же пафос, те же аргументы и выводы, что и в сентябре-октябре, когда кризис на рынке только разгорался, и снижение активности многие списывали только на «психологический фактор».
В начале разговора президент ФИАБСИ России Татьяна Родионова еще раз сказала о непреходящей ценности недвижимости как долгосрочного и среднесрочного инструмента инвестирования. Этот мотив, которым уже полгода сопровождается каждое обсуждение ситуации на рынке, снова прозвучал из уст всех выступавших. «Недвижимость – непреходящая ценность, единственная, которая со временем не дешевеет», - подчеркнула Т.Родионова. «Недвижимость остается безальтернативным способом сбережения капитала», - вторил ей Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». «Жилье – это основа существования семьи», - философично высказался руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, посетовав на то, что клиенты не берут ипотечные кредиты по ставкам уровня 2002 г., «хотя тогда и по таким ставкам брали». Об изменении цен на жилье за этот период эксперт предпочел не говорить.
На следующий день разговоры о недвижимости, как главной ценности, продолжили строители. Не обошлось и без традиционных уже обвинений в адрес СМИ. «Пресса убеждает людей в снижении цен», - считает Екатерина Марковец, специалист АРИН. Риэлторы эту тему также не преминули затронуть: так, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», вновь пожаловался на то, что СМИ «ничего нового не публикуют, а перепечатывают старый негатив 2004-2005 г., когда каждый неленивый кричал, что питерский рынок недвижимости рухнул». При этом он отметил, что доступность жилья с 2000 по 2008 г. не изменилась, и тут же, противореча себе, заявил, что она «даже стала больше, так как включилась ипотека». А кризис, по его мнению, вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается 9 месяцев. Учитывая то, что низкая активность покупателей на рынке наблюдается с июня 2008 г., эксперт делает вывод о скором «нахождении дна» рынка. «В любом случае, если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он.
Другую версию низкой активности покупателей высказал Александр Портнов, гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости»: «Все дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы деньги несли к ним и вкладывали в депозиты, а не в жилье. Поэтому периодически появляется «разгромная» аналитика недвижимости от банков. Так, в конце 2008 г. никому не известное аналитическое подразделение Сбербанка опубликовало прогноз падения цен на жилье в 2009 г. на 50%. Банки и продавцы жилья борются за средства клиентов».
При этом, как и ранее, эксперты весьма неохотно говорят о том, что же может в условиях свертывания производства, падения ВВП, отсутствия ипотеки и роста безработицы стимулировать платежеспособный спрос. О спросе говорят лишь как о фундаментальном факторе – так, С.Бобашев вспомнил о 800 тысячах петербуржцев, живущих в коммуналках. Как и другие, он уверен, что «размеры накоплений у населения весьма велики», не уточнив, правда, кто и в каких целях создает для себя такие мини-стабфонды, и имеет ли он в виду тех самых жителей коммуналок. И хотя эксперт признает, что «темпы роста накоплений падают, люди теряют работу», но все же основным фактором, влияющим на спрос, он по-прежнему считает «психологию», «растерянность покупателя», неопределенность и т.п., предсказывая «наступление дна» рынка уже в марте 2009 г., а по ценам – «выход на плато».
О том же говорит и А.Портнов: по его мнению, «основная масса потребителей введена в заблуждение, в растерянность». «При любых колебаниях валют и экономики недвижимость растет, и будет расти», - заявил он.
О реальном платежеспособном спросе на круглом столе в ИТАР-ТАСС вскользь упомянул лишь вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко: «Я не питаю иллюзий о каких-то понятных сроках стабилизации. Это зависит от экономики страны, от роста доходов граждан, от уровня безработицы. Недвижимость не может существовать вне всех этих макроэкономических тенденций».
В попугаях – длиннее
Данные о падении цен, оглашенные риэлторами, мало отличались от тех, которые они обнародовали в декабре. Так, по данным Екатерины Романенко, президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, средняя цена кв. м в типовом жилье сейчас составляет 85 тысяч рублей, в бизнес-классе – 100 тысяч.
По ее данным, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей, упали почти вдвое (цены предложения, а не реальных сделок). Напомним, в декабре, до январского обвала рубля, долларовое падение петербургские риэлторы оценивали в 35%. Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала Т.Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке жилья в России снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» - на 31%.
Похожие данные на следующий день привела Е.Марковец. По данным АРИН, средняя цена 1 кв. м типового жилья в Петербурге составляет 86,8 тысяч рублей/кв.м, разброс цен – от 74,2 до 125 тысяч рублей/кв.м. АРИН считает, что рост цен в рублях за 2008 г. в Петербурге составил 12%, а в долларах зафиксировано падение на 7%. При этом в IV квартале 2008 г. рублевые цены в среднем снизились на 15%, долларовые – на 24%. По жилью бизнес-класса падение было больше: -23% в рублях, -33% в долларах. Жилье эконом-класса в целом за год выросло больше, чем на средние 12% - рост цены в рублях составил 19%, а долларовые цены не снизились. В IV квартале, конечно, и типовые квартиры показали снижение – в рублях на 10%, в долларах на 19%.
По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Но делать точные ценовые прогнозы эксперт не решился, как и большинство его коллег, сошедшихся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне 1-2 лет назад», - подчеркнул С.Сосновский.
А С.Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов в вопросе о ценах, измерять которые сегодня можно «хоть в попугаях». «Неизвестно, в чем мерить – в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца», - заявил эксперт. Между тем, специалист АРИН все же не побоялась сделать прогноз: по ее словам, цены в 2009 г. упадут не более чем на 10-15%. Хотя при этом доходы населения, как считают в АРИН, снизятся на 30-35%. Нивелировать падение цен будет снижение объема нового предложения, которое в 2009 г., по данным АРИН, сократится на треть, а в 2010 г. еще в 2 раза.
Важно также, что застройщики отмечают, что в большинстве строительных компаний цены зафиксированы в рублях. «Но долго это не продлится», - предупреждает А.Погодин. 21 января его мнение подтвердила Группа ЛСР, которая объявила о повышении цены на квартиры в некоторых своих объектах и привязке их к курсу доллара.
Отметим, что большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости, несколько лет с трудом переходивший на рублевое «мерило», вновь станет валютным. «Наблюдается повсеместная тенденция: продавцы требуют денег только в долларах или евро», - заметил А.Портнов. По его мнению, в дальнейшем это приведет к росту цены на жилье на 50-70%. Однако вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что привязка рынка к доллару пока отсутствует.
Спрос подрос
Из общей массы произнесенных в пресс-центре ИТАР-ТАСС речей самой актуальной была новость, о которой рассказала Е.Романенко. По ее словам, в январе ряд петербургских риэлторских компаний почувствовал активизацию спроса на жилье. «Я располагаю данными только по АН «Экотон», исполнительным директором которого являюсь. Если в среднем число обращений к нам составляло в последние годы 4,3 тысячи в месяц, то в I квартале 2008 г. оно было в 1,5 раза больше, а в IV квартале – в 1,6 раза меньше. Причем в декабре был абсолютный рекорд – в 2,5 раза меньше. Однако, хотя январские каникулы сыграли свою роль, сейчас можно говорить о пусть небольшом, но оживлении. Появился интерес к расселению. Пошли звонки по дорогим объектам, владельцы которых сейчас готовы торговаться, и я думаю, что сделки по ним будут, - рассказала эксперт. – Сейчас открываются в основном сделки с расселением и с городскими субсидиями, которых к концу 2008 г. оказалось у населения немало. В 2009 г. Петербург также намерен выдать много субсидий, что должно поддержать спрос. Снизилась доля прямых продаж, увеличилась доля «цепочек». С этим согласился и С.Сосновский: «Сейчас около 70% сделок – обмены и цепочки, в нынешней ситуации такие сделки гораздо легче проводить».
Таким образом, как подчеркнула Е.Романенко, «ситуация оказалась не такой плохой, как мы ожидали в декабре – январский «провал» оказался меньше». По ее мнению, восстановление рынка до прежнего уровня произойдет «достаточно быстро».
Об активизации спроса рассказал и Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс» - компании-застройщика, строящей в Ленобласти 10 коттеджных поселков. «Количество просмотров и звонков в январе возросло», - заявил он. Однако он заметил, что цена на его объекты в 2008 г. была зафиксирована в рублях, и возможно, активизация спроса связана с январским падением курса российской валюты. Кроме того, А.Бочков заметил, что в структуре спроса стали преобладать земельные участки (без подряда на строительство). «Вероятно, люди ждут удешевления стройматериалов и надеются самостоятельно начать строить, сэкономив на подряде от застройщика», - полагает он.
На следующий день о том же самом не говорилось в ИЦ «Стройпресс», где ряд застройщиков также заявили об активизации спроса. Правда, как водится, объяснить, откуда берется спрос при падении доходов и росте безработицы, застройщики не могут и даже не пытаются это делать. Но все же информация, которую практически одновременно выдает ряд известных экспертов, достойна того, чтобы аналитики обратили на нее внимание. Так, по словам гендиректора ООО «Пионер» Александра Погодина, в Москве спрос в январе увеличился ощутимо, и Петербург скоро это тоже почувствует. «Те же люди, которые в декабре были крайне пессимистичны, сейчас открещиваются от своих слов и дают уже другие прогнозы», - заметил он.
Гендиректор ООО «Ассоциация по сносу зданий» Олег Кульбеда подтвердил рост активности рынка, рассказав, что сразу несколько компаний возобновили работы на ранее замороженных проектах. Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский также отмечает, что максимальный спад спроса в его компании пришелся на ноябрь, а в декабре продажи активизировались в 2,5 раза, причем средняя цена сделок выросла на 2% по сравнению с ноябрем. В январе же спрос уже в первую неделю после праздников подскочил еще в 1,5 раза. По мнению М.Закашанского, отложенный спрос сейчас достаточно велик и скоро начнет реализовываться. Об этом, по его словам, говорят и данные ВЦИОМ, согласно которым 30% россиян, намеревавшихся купить квартиры, перенесли покупку на 2009 г. «С лета ликвидного предложения на рынке не останется», - полагает М.Закашанский.
Руководитель коммерческого направления компании «Петрополь» Алена Милош тоже считает, что «дно рынка, о котором все мечтали», уже фактически достигнуто. «Активность спроса за последние 10 дней довольно велика. Неудивительно: в 2008 г. с банковских депозитов сняли 500 млрд. рублей – куда-то должны пойти эти деньги», - полагает эксперт.
Об активизации спроса говорил и Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации «Петербургская недвижимость». «Вторичный рынок оживает, спрос начинает расти. Он проходит или уже прошел низший предел активности», - подчеркнул он. Однако при этом эксперт отметил и увеличение предложения, в особенности – новых квартир в недавно построенных домах.
В некотором расхождении с общим трендом оказался лишь П.Созинов, который не подтвердил, но и не опровергнул информацию об активизации спроса, зато подтвердил данные М.Бимона об увеличении предложения, более всего – за счет выхода во «вторичку» недавно построенного жилья. Кроме того, по его мнению, имеется диспропорция между 46 тысячами построенных в 2008 г. квартир и 30 тысячами проданных на первичном рынке. «Может быть, потом это расхождение будет снивелировано снижением предложения, но пока оно есть», - отметил эксперт. О низком спросе, по его мнению, говорит и то, что риэлторы стали заключать больше договоров с застройщиками для продажи строящихся квартир. «Причем эти договора заключаются не под 1,5% цены, а под 2-4%. За меньшие деньги риэлторы не возьмутся продавать строящееся жилье», - сказал П.Созинов.
Некоторые из экспертов, ухватившись за новости об активизации спроса, не замедлили тут же сделать прогнозы. Так, А.Портнов высказал уверенность в том, что основная масса качественных объектов в загородных поселках скоро будет продана, «и те, кто еще ждет – прогадают». Более того, по его мнению, спрос на загородном рынке скоро (без уточнений, когда именно) превысит предложение, что вызовет рост цен.
А по расчетам В.Семененко, если из общего объема предложения на первичном рынке вычесть квартиры в домах с малой степенью готовности (которые он покупать не рекомендует), а из оставшихся – малоликвидные квартиры большого метража, то остается не более 1/10 действительно качественных объектов. «Бесконечно ждать нельзя, такие ожидания не оправдываются, размер предложения сократится до минимума», - сказал эксперт.
Устоит ли себестоимость
В отличие от информации о спросе, данные строителей о себестоимости лишь подтвердили декабрьские цифры. Глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м, не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт. По его мнению, «правильно, что аукционы по покупке жилья городом Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость». «Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
В целом его данные застройщики подтвердили. Так, В.Семененко считает, что «цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м». Правда, эксперты разошлись в другом. Если В.Семененко считает, что продажа ниже себестоимости – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная, авантюра, то, по мнению П.Горячкина, «можно продавать и ниже себестоимости: «почему нет, если нужны деньги?».
М.Закашанский сообщил, что в комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. Однако стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
Заметим, что, говоря о себестоимости, М.Закашанский предпочел не упоминать о влиянии на себестоимость цен на землю. Между тем, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Чего ждать дольщикам
Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн» обратил внимание еще на одну важную сторону кризиса в недвижимости, которая может дать о себе знать в 2009 г.
«Главной проблемой будут неудовлетворенные дольщики. Посчитаем: в 2008 г. сдано 50 тысяч квартир, а строится сейчас 100 тысяч. Если хотя бы часть из них – 30-50% - не будет сдано (все знают, что многие стройки остановились), то мы получим не несколько десятков обманутых дольщиков, которых горожане уже знают в лицо, а несколько десятков тысяч недовольных. И хотя в ЗакСе обсуждается законопроект о защите дольщиков, я думаю, что на региональном уровне эту проблему не решить, - полагает строитель. – Если мои прогнозы сбудутся, то для удовлетворения возмущенных дольщиков не хватит не только тех 10 млрд. рублей, которые предназначены городом для выкупа квартир. Необходимо будет привлечь сотни миллиардов рублей. Кроме того, есть и другой аспект проблемы: ведь дольщики – это не только граждане Петербурга, это и жители других регионов. И почему наши горожане должны оплачивать через горбюджет их квартиры?».
По мнению строителя, обсуждаемый сейчас и уже принятый в первом чтении законопроект о дольщиках «носит конфронтационный характер», так как предполагает изъятие объектов у проштрафившихся застройщиков и достройку их городом. «Как изымать? Неясно. Все это приведет к полному разрушению первичного рынка недвижимости, который только-только приобрел цивилизованные черты», - полагает В.Шемраков.
Другие эксперты высказываются более осторожно, но и их прогнозы весьма неутешительны: так, А.Милош считает, что ввод жилья в 2009 г. сократится на 25%, причем доля бюджетного строительства значительно возрастет. По-видимому, в начале 2009 г. вопрос выбора между ростом бюджетного строительства и помощью застройщикам (для предотвращения социального недовольства) будет стоять перед властями города всерьез. И переход «дна кризиса», даже если он, наконец, состоится, не сильно повлияет на остроту возникших проблем.
Елена Зеликова
Недавно, выступая на круглом столе в ИТАР-ТАСС, посвященном проблеме комплексной застройки, вице-губернатор Александр Вахмистров высказал предположение, что Санкт-Петербург и Ленобласть объединятся на почве развития промышленных зон. Они уже и сейчас выстраиваются аккуратным кольцом на границах города. Тем самым Санкт-Петербург продолжит свое полицентричное развитие. Кроме того, по периметру города идет бурное строительство коттеджных поселков, которое не особенно радует областные власти, готовящие собственные планы по развитию. Но все как будто сходится в комплексе. Точнее, и в городе, и в области все упирается в необходимость комплексного освоения нетронутых градостроительной документацией и инженерией земель.
Призрак безземелья
Очень показательным на фоне планов по комплексному освоению в городе и области можно считать отчет Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сделанный по итогам строительства в 2007 г. в середине апреля. В этом отчете говорится о едва ли не полном завершении жилищного строительства в районе в 2008 г. Местные власти, взявшие на вооружение концепцию планирования социально-экономического развития, пришли к выводу, что прописанное на подведомственной им территории население нуждается в увеличение количества рабочих мест, а также в объеме и разнообразии социальных услуг. И для того, чтобы их обеспечить всем этим в полной мере, придется исчерпать оставшийся в районе резерв свободных площадей. Не трудно представить, что с аналогичными заявлениями могли бы выступить сегодня администрации едва ли не половины районов Санкт-Петербурга.
Можно ли в этом связи говорить о кризисе безземелья в городе? Если кризис и есть, то он нагнетается искусственно, считает вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан. Согласно сведениям, опубликованным «Союзпетростроем», в 2007 г. значительно снизился объем строительства жилья – в таких районах, как Адмиралтейский (на 51%), Калининский (на 45%), Василеостровский (на 39%), Кировский (на 39%), Фрунзенский (на 33%), Петродворцовый (на 33%), Петроградский (на 25%) и Красногвардейский (на 17%). Снизился и задел по еще не начатым объектам строительства – в целом по Петербургу в течение 2007 г. – с 3,1 до 1,8 млн. кв. м.
В то же время с 7,8 до 8,1 млн. кв. м вырос объем строительства в таких районах как Красносельский, Пушкинский и Приморский. По Выборгскому, Невскому, Московскому и Курортному районам объем строительства если и не вырос в 2007 г., то, по крайне мере, не снизился. Что же касается задела на будущее, объем проектов по Выборгскому району предполагает строительство 2,5 млн. кв. м жилья (не считая 2 млн. кв. м на примыкающих территориях Ленобласти), 2,3 млн. кв. м – в Красносельском районе, 2,3 млн. кв. м – в Невском районе и на примыкающей областной территории Кудрово, 3,2 млн. кв. м – в Приморском районе, 2,8 млн. кв. м – в Пушкинском и 1,2 млн. кв. м – в Московском.
Почему приостановлено освоение участков внутри исторически сложившихся, обжитых районов? почему они не выставляются на торги? – с таким вопросом неотступно обращается к власти от имени малого и среднего строительного бизнеса Л.Каплан. При этом ответ, что все силы брошены на комплексное освоение территорий, его не устраивает. Он считает, что до момента ввода в эксплуатацию жилья на территориях не обеспеченных планировочными решениями и инженерией пройдет еще очень много времени. За это время стоимость жилья в обжитых районах, которое строится в большом дефиците, резко возрастет.
Резкого взлета цен строители опасаются не меньше, чем потенциальные покупатели жилья. «Лично я в подорожании жилья не заинтересован. Любой строитель сегодня понимает, что резкий рост цен сократит потенциальное количество покупателей, а это в свою очередь, повлияет на сроки реализации проекта и сроки возврата вложенных в него денег», - говорит генеральный директор СК «РосСтройИнвест» Федор Туркин.
Так ли уж необходимо бросать все, что ни есть силы на комплексную застройку и сводить на нет строительство жилья в обжитых районах, или стоит выработать некое соотношение между двумя этими направлениями, дабы избежать острых негативных последствий? - вопрошает Л.Каплан. Ведь и новоселы, которые в итоге окажутся на территории огромных районов – новостроек как минимум на 50% будут не обеспечены работой и социальной инфраструктурой, то есть будут вынуждены пополнять и без того перенасыщенные транспортные потоки города.
В пользу децентрализации
Согласно расчетам аналитиков «Союзпетростроя», для сбалансированного развития рынка удельный вес комплексной застройки в общем объеме жилищного строительства не должен превышать 30%. Комплексная застройка должна составить 70% в общем объеме строительства жилья, считает вице-губернатор Александр Вахмистров. Правда в эти 70%, помимо комплексной застройки, должны войти и территории реновации.
Наверное, ответ на вопрос, почему сокращаются объемы строительства в центре, сегодня объединяет не только тех, кто активно выступал за запрет «уплотнительной» застройки, и тех, кто выступает за консервацию архитектурного ансамбля исторического центра Петербурга. «Я полагаю, что Петербург должен пойти по пути развития мировых мегаполисов, но пока что этого не происходит, - говорит директор аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. - На сегодняшний день четкой тенденции к децентрализации в городе нет. Так что стоимость квартиры в районе пр. Большевиков может быть такой же, как и на Фонтанке». «То, что программа реновации работает в Москве, объясняется очень просто, - объяснил в ходе одной из встреч с петербургскими строителями зампред городского комитета по строительству Николай Крутов. - Стоимость земли в районе Садового кольца в разы выше цены земли в районе 3-го кольца. Снести хрущевку в центре и переселить граждан в коттедж – вполне реально; экономика работает».
Экономика обязана сработать не только в случаях с расселением домов массовых серий. «Исторический центр Петербурга по большому счету запущен, в результате многолетнего бездействия в центре образовалось множество таких мест, как район ул. Шкапина и Розенштейна, которыми никто не хочет заниматься», - считает генеральный директор группы компаний «Маяк» Дмитрий Астафьев. Такие объекты, как аварийный дом на наб. Робеспьера являют собой скорее исключение из правил, убежден вице-губернатор А.Вахмистров. В ходе программы реновации на аукционы должны быть выставлены отдельные аварийные дома.
Несмотря на то, что начальная стоимость торгов за квартал в таких районах, по словам А.Вахмистрова, будет не слишком большой (порядка 40 млн. рублей), не следует забывать, что реновация подразумевает комплексное освоение. Это понятие трактуется Земельным кодексом РФ как один из видов предоставления земельных участков. Инвестиционным обязательством при покупке такого участка является обязанность разработать проект планировки и построить в соответствии с ним инженерную инфраструктуру. Из-за величины затрат, которые при этом осуществляются, цена такого участка в пересчете на 1 кв. м, как правило, является сравнительно дешевой. Впоследствии инвестор получает исключительное право получить в собственность, либо в аренду, земельные участки, которые в результате проекта планировки сформированы для застройки. Кроме того, далее федеральное законодательство позволяет инвестору перепродать сформированные и инженерно обустроенные земли.
Эта мера, скорее временная, утешает петербургских строителей зампред комитета по строительству Н.Крутов. В ситуации, когда город не в состоянии собственными силами сформировать и обустроить всю территорию, на которой необходимо активизировать под жилищное строительство, он предоставляет сделать это крупным инвесторам. По его словам, инвестор сможет компенсировать затраты, если будет в ходе освоения продавать подготовленные участки. Во-первых, такая земля будет стоить гораздо дороже, а во-вторых, реализация проекта, а соответственно и возврат вложенных средств, в этом случае окупится значительно раньше. «Совершенно очевидно, что «Главстрой», выиграв на аукционе право на комплексную застройку «Северной долины», не застроит в одиночку 270 га, - говорит чиновник. - Понятно, что когда будет закончена инженерная подготовка, появится вторичный рынок земли под жилищную застройку и уже другие компании выйдут на подготовленную территорию». По расчетам Н.Крутова, для того чтобы застроить «Северную долину» в одиночку, «Главстрою» понадобится, 15-20 лет. В случае реализации подготовленных земель земель, этот процесс займет 10-12 лет.
По словам А.Вахмистрова, большинство выступлений в пользу малого и среднего бизнеса содержит требование допустить малый бизнес до сбора средств населения. Основной аргумент «против» сводится у вице-губернатора к тому, что, ограничивая для малого бизнеса вход в сектор комплексной застройки, власти способствуют надежности бизнеса. Очень многие зависит оттого, какие ресурсы привлекают инвесторы, считает Д.Астафьев. Крупные инвесторы не обязательно могут быть заинтересованы в быстром обороте средств, особенно, если это их собственные средства.
Теперь уже становится очевидным, что процесс децентрализации районов массового строительства, должен совпасть с процессом реструктуризации строительных компаний. «Мы будем изучать опыт компании Skanska, которая очень редко выступает в качестве застройщика», - говорит Ф.Туркин. Не повредила бы петербургским строителям, по мнению главы «РосИнвестСтроя», и попытка объединения в консорциум. «Если бы мы могли попытаться конкурировать с компаниями мирового уровня, мы бы быстрее выросли», - говорит он.
Между частниками и муниципалитетами
В Петербурге и Ленинградской области до конца 2008 г. будут приняты важнейшие градостроительные документы. Утверждение правил землепользования и застройки к сентябрю-октябрю 2008 г. обещает избавить строителей от многих мук, связанных с разработкой и утверждением временных регламентов. Примерно в то же время в Ленобласти должна быть утверждена схема территориального развития, которая зафиксирует функциональные зоны. По словам главы Комитета градостроительства и архитектуры области Валерия Кима, схема даст представление о новых зонах активного развития – промышленных, терминально-логистических, рекреационных и др. На ней проявятся планы по строительству новых населенных пунктов и городов.
Однако, и в городе, и в области строители будут иметь дело с землей, которая находится в частной собственности. На сегодняшний день в области порядка 80% застраиваемых земель является частной собственностью. Эта земля намного дороже муниципальной. В себестоимости построенного жилья она составляет от 25% до 50%.Но участки, которые должны формировать и выставлять на аукцион администрации населенных пунктов, зачастую так же, как и в городе, нуждаются в прокладке новой инженерии и так же не обеспечены градостроительной документацией. Генеральные планы утверждены в 5 из 60 городских поселений и ни в одном из 142 сельских. Для решения этих проблем так же, как и в Петербурге планируется привлекать крупных инвесторов. Заказчики генпланов в области, так же, как и заказчики временных регламентов в городе должны представлять на общественных слушаниях. Их утверждение проходит на уровне местных советов поселений. А за разрешительными документами необходимо обращаться в районные администрации.
«Большинство муниципальных образований в области пока еще не готовы к осуществлению возложенных на них обязанностей по разработке градостроительной документации, поскольку отсутствуют необходимые знания и средства», - говорит заместитель генерального директора ООО «Гарант-Девелопмент» Сергей Яковлев. Компания оказалась причастна к разработке по меньшей мере четырех генпланов для поселений Всеволожского района. «Было бы хорошо, если бы областное правительство не оставляло строителей один на один с муниципалитетами и энергетиками-монополистами» - считает генеральный директор «Кудрово-Град» Марк Окунь. По его словам, некоторые вопросы разрешимы только на таком уровне. О необходимости четырехстороннего диалога говорит руководитель проекта «Ново-Девяткино» ООО «Арсенал-Недвижимость» Андрей Нилов. Для реализации проекта по застройке 164 га в этом районе компания столкнулась с проблемой привлечения дополнительных вложений в обеспечение будущего района водой и энергоресурсами. Успех комплексного освоения этой территории в компании напрямую связывают со строительством Ладожского водовода.
ОАО «ПортЖилСтрой», являющееся застройщиком города Усть-Луга, который недавно обрел генеральный план, ведет переговоры с петербургскими подрядчиками о продаже участков. Компания собирается вложить порядка 2,9 млрд. рублей в внутридорожную сеть и 3 млрд. рублей в строительство объектов социальной инфраструктуры. «Проектом предусмотрены различные классы жилья. В ходе переговоров мы анализируем информацию о материалах и технологии строительства, которые предлагается использовать. Исходя из этого, мы можем посчитать, реален ли проект», - говорит директор по строительству «ПортЖилСтрой» Николай Иевлев. По его словам, компания делала заявки на предоставление всех возможных федеральных субсидий, но не получила положительного ответа. На сей раз запросы одной оказались слишком велики по сравнению с другими претендентами, занимающимися комплексной застройкой.
По данным председателя областного Комитета экономического развития Григория Дваса, на сегодняшний в день в области сохраняется довольно высокий спрос на строительные работы, а совокупная стоимость проектов строительства составляет порядка 1 трлн. рублей. Строители недостаточно активно пользуются налоговыми льготами, которые предоставляются в Ленобласти, в том числе и строительно-монтажным фирмам. Сегодня на стройках области работает порядка 150 тысяч мигрантов, подавляющее большинство которых нелегалы. Кадровый кризис, по мнению Г.Дваса, может сделать неконкурентностноспобным строящееся жилье.
Выступая на конференции, посвященной развитию комплексного малоэтажного домостроения, председатель областного Комитета по строительству Сергей Абрамчик пообещал участникам присмотреться к разработкам, которые внедрили петербургские коллеги в части предоставления субсидий. Не отказываются от сотрудничества с областью и петербургские власти в лице вице-губернатора А.Вахмистрова, являющегося президентом Союза строительных объединений и организаций, включающего и областных членов. При этом областные и городские власти зачастую не знают, чем они могли бы быть полезными друг другу, несмотря на то, что испытывают схожие проблемы. В этой ситуации остается надеяться, что механизмы формирования и развития единого для города и области строительного рынка, позволят решить комплекс проблем, вызванный комплексной застройкой, а не породят новые противоречия. Не везде, но там, где это возможно между Петербургом и Ленобластью, правила игры должны быть максимально приближенными друг к другу. Благо, возможность сделать это, предоставляется на сегодняшний день независимо от формального объединения регионов.
Наталья Черемных
В ежегодном послании Законодательному собранию, оглашенном 23 апреля, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сочла необходимым твердо и недвусмысленно защитить репутацию городского ведомства, отвечающего за использование и охрану объектов культурного наследия. «Говорят, у нас гибнут сотни памятников культуры. Назовите первую сотню!», – потребовала губернатор, пообещав принять меры против клеветников. Как и следовало ожидать, над этим высказываниями поиронизировала пресса. В самом деле, в судебной практике за субъективные суждения бывает трудно привлечь к ответственности. С другой стороны, такие материи, как искусство, красота, история, память, вообще не умещаются в прокрустово ложе права – как, впрочем, и в прейскурант материальной оценки. Между тем, именно с этими высокими материями имеет дело в повседневной работе КГИОП.
Поэзия и проза улицы Росси
Случайное совпадение дат иногда становится знаковым. В этом году Международный день охраны памятников и исторических мест, отмечаемый ЮНЕСКО, совпал со 180-летием подписания Императорского указа о строительстве Министерства народного просвещения и Дирекции императорских театров, составивших ансамбль Театральной ул. Ныне она носит имя архитектора обоих симметричных классических зданий 22-метровой высоты и 220-метровой длины фасадов – Карло Росси.
В день двойного праздника ГУП «Ленсвет» включила установленную на двух обрамляющих улицу зданиях постоянную подсветку. Музыкально-танцевальное шоу, устроенное труппой Александринского театра, как и присутствие его художественного руководителя Валерия Фокина, напомнило об еще одном поводе для торжества – недавнем завершении реконструкции интерьеров Мариинского театра. Как рассказала В.Матвиенко, теперь реставраторы приступят к работам в интерьерах училища имени Вагановой. Таким образом, ансамблю Росси будет возвращен изначальный блеск не только снаружи, но и изнутри.
Упоминание о здании прославленного балетного училища было также не случайным. Город занялся проектом реставрации здания в 2007 г. Была подготовлена и согласована вся документация, получено разрешение экспертизы. Однако здание оказалось предметом имущественного спора. Несмотря на то, что в нем размещаются два городских учреждения – Театральный музей и Театральная библиотека, Федеральное агентство по управлению имуществом настояла на его сохранении в федеральной собственности – исключительно по причине федерального статуса самого училища.
Разделенная крепость
Ровно за неделю до Международного дня памятников между Санкт-Петербургом и Правительством РФ была достигнута предварительная договоренность о передаче городу 448 памятников архитектуры. Итоги переговоров с премьер-министром Виктором Зубковым губернатор огласила в Гатчине, осматривая менее чем наполовину восстановленный дворец Павла I. Вопрос о его принадлежности наконец решен в пользу города. Кроме музеев-заповедников «Гатчина» и «Павловск», федеральные власти гарантировали передачу Петербургу Аничкова и Елагина дворцов, Смольного собора, а также всех исторических зданий, в которых размещаются городские органы власти и учреждения.
Первоначально город претендовал на получение от Федерации 688 объектов культурного наследия. Подход был разумным: чтобы получить много, следует запрашивать очень много. В ходе переговоров с Москвой от 100 объектов пришлось отказаться. Росимущество не уступает городу не только Эрмитаж, Адмиралтейство, Казанский собор и Мраморный дворец, но и все исторические здания стрелки Васильевского острова, независимо от их использования.
В Петропавловской крепости федеральные власти уступили городу в основном стены – бастионы и куртины. Федеральную принадлежность Монетного двора оспорить было невозможно. Однако Росимущество удерживает в своем распоряжении и Петропавловский собор, и отреставрированный городом Комендантский дом, как и большинство других строений, входящих в состав Музея истории Санкт-Петербурга. По существу, музей-заповедник разделился надвое.
Несколько шедевров архитектуры Пушкина, изъятых из собственности Министерства обороны, федеральные власти предпочли передать не городу, а федеральному государственному учреждению «Петербургский аграрный университет». Возможно, в Росимуществе решили, что за последние три года Петербург и так достаточно позаимствовал у военных – чего стоят «Новая Голландия» и Каменноостровский дворец.
Любопытно, что, именно федеральная пресса распространяла слухи, будто губернатор намеревается приспособить этот живописный дворец для персональных нужд. Только теперь стал ясен смысл формулировки «для государственных нужд Санкт-Петербурга». Именно этот критерий был первоочередным основанием для закрепления бывших федеральных памятников в городской собственности.
Вряд ли случайно в своем послании Законодательному собранию В.Матвиенко упомянула о неких «засланных казачках» из Москвы, распускающих слухи о повальном разрушении памятников истории в Северной столитце. Так уж случилось, что в этом году послание губернатора совпало с разделом объектов культурного наследия. Характерно, что в этом процессе Росимущество легко согласилась «пожертвовать» городу жилые здания, не уступая нежилые объекты, находящиеся в коммерческом использовании – и соответственно, являющиеся источником дохода в федеральный бюджет, несмотря на то, что основными пользователями Елисеевского магазина и Гостиного двора являются петербуржцы.
Музыка вместо денег
По мнению начальника методического отдела городского КУГИ Ирины Ганус, правительственное постановление о передаче Санкт-Петербургу части объектов культурного наследия будет подписано не ранее конца 2008 г. Спор вокруг 115 неразделенных объектов сопровождается распространением слухов о намерении городских властей распродать памятники бизнесменам.
Фактически же объекты культурного наследия передавались частным компаниям главным образом в 1990-х гг. Именно тогда, к примеру, стоял вопрос об использовании особняка Штиглица на Английской наб., 68. Это здание интересовало «Лукойл», но инвестор от него отказался, в основном, в силу невозможности приобрести здание в собственность. Теперь эта возможность существует, но город переосмыслил функциональное назначение особняка. Он будет использован в качестве дворца бракосочетаний. Особым поводом для этого является отчуждение у города дворца аналогичного назначения для нужд представителя Президента в Северо-Западном федеральном округе.
«У нас сейчас нет необходимости зарабатывать на продаже зданий», - поясняет руководитель КГИОП Вера Дементьева. Нет ажиотажа и среди инвесторов. С 2002 г., когда вступил в действие федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов РФ», охранные обязательства стали значительно строже, прежде всего по размеру финансовых санкций за неправильное содержание имущества.
Именно на основании несоблюдения охранных обязательств городу удалось отсудить дворец Великого князя Алексея Александровича, 16 лет назад взятый в аренду сроком на 49 лет частным агентством, которое совершенно не занималось поддержанием памятника архитектуры в порядке. Лишь после получения здания в городскую собственность специалисты КГИОП смогли приступить к восстановлению здания. За 2 года была произведена замена кровли и чердачных перекрытий, отреставрирован подъезд, восстановлены искусственный мрамор, настенная живопись и плафоны Белого, Танцевального, Китайского и Английского залов. Завершение работ планируется к концу 2008 г. В восстановленном в прежнем облике здании будет устроено городское учреждение культуры – Дворец музыки. По мнению В.Дементьевой, интерьер и планировка как будто созданы для этой цели.
К концу 2008 г. планируется также завершить работы по реконструкции деревянного Каменноостровского театра. Интерьеры восстанавливаются по небольшому количеству случайно найденных чертежей. Здание также будет служить для общественных целей, вернув изначальное предназначение.
Таким образом, еще один миф, распространенный в СМИ – о том, что смысл получения имущества в городскую собственность состоит прежде всего в последующей приватизации – также оказался несостоятельным. Фактически приватизировать памятник могут (за исключением особо оговоренных 18 объектов) и федеральные власти, продав одно из 614 своих зданий какой-либо крупной компании. И при этом город в судьбу здания вмешаться уже не сможет.
Исключение из правил
О том, насколько сложным был спор с федеральными чиновниками по поводу принадлежности объектов культурного наследия, общественность знает лишь из скупых сообщений о беседе губернатора с президентом Владимиром Путиным в октябре 2007 г. Тогда В.Матвиенко была вынуждена посетовать на медлительность Росимущества, которое затягивало согласование списка памятников, передаваемых городу. И это при том, что инициатива передачи культурных ценностей на баланс регионов принадлежала как раз федеральному правительству, и 2 основных списка были доставлены в Москву в установленный срок - к 1 июля 2007 г.
В течение 2 лет город, согласно букве закона, не имел права даже притрагиваться к памятникам федерального значения. Тем не менее, на нескольких десятках объектов все это время продолжались реставрационные работы. Как рассказывает заместитель председателя КГИОП Алексей Комлев, для Санкт-Петербурга, где сосредоточено множество памятников архитектуры, было сделано исключение из общего правила. Город оказался единственным субъектом Федерации, которому не потребовалось передавать в федеральный центр многотомную документацию на все свои шедевры – и соответственно, приостанавливать реставрационные работы.
Исключение, предоставленное Санкт-Петербургу, никого не удивляет – как-никак город является не только бывшей столицей Российской империи, но и местом рождения и воспитания изрядной части федерального истэблишмента. Впрочем, было бы несправедливо сводить причину лишь к «местечковому патриотизму». Доверие было оказано ведомству с уникальными полномочиями и уникальной ответственностью, в отличие от всех прочих городских органов власти не имеющего прямого функционального аналога на федеральном уровне – того самого КГИОП, которому досталось больше всего теплых губернаторских слов на празднике 18 апреля.
Новое открытие интерьеров
Не будет преувеличением сказать, что ведомство по охране памятников заработало особое доверие как Росохранкультуры, так и городского руководства, упорным трудом. О его масштабах общественность узнала только в начале 2008 г.
Если в 1990 г. в городе было 4 тысячи объектов культурного наследия, то сейчас их 7780. При этом только за 2007 г., благодаря работе КГИОП по сбору и систематизации исторических сведений, а также учету документации, в перечень внесено 879 вновь выявленных объектов.
Только за 2007 г. Комитетом были подготовлены задания по реставрационным и охранным мероприятиям на 273 зданий, рассмотрено 5244 проекта, представленных на согласование, проверено более 2 тысяч смет. Реставрационные работы в 2007 г. велись на 577 объектах, в том числе 260 объектов были завершены.
Начиная с 2004 г. (как раз тогда в Петербурге впервые официально отмечался Международный день охраны памятников) КГИОП осваивает все больше государственных средств, в геометрической прогрессии приумножая число отреставрированных фасадов и интерьеров. Некоторые из них, например, крепость «Бип» в Павловске, в буквальном смысле слова восстают из руин.
В 2008 г. общая сумма средств, выделенная на реставрационные работы из городского бюджета, составило рекордную сумму в 8,7 млрд. рублей – вдвое больше, чем в 2007 г. Вместе с источниками из федерального бюджета на нужду реставрации выделено свыше 15 млрд. рублей.
Фактически подобная сумма могла быть выделена и год назад. Однако нехватка кадров стала «узким местом» в освоении средств. Именно по этой причине 20% финансирования, полученного КГИОП на выполнение проекта «Фасады Петербурга», не было освоено. Президент Фонда спасения Санкт-Петербурга Александр Марголис, неоднократно выступавший с критикой проектов реконструкции городских объектов культурного наследия, в данном случае полностью солидарен с решением КГИОП не привлекать для фасадных работ непрофессионалов.
Как мы помним, в канун 300-летия города основное внимание было уделено именно обновлению фасадов, порой скрывавших весьма неприглядную изнанку. При этом сами фасадные работы во многих случаях выполнялись некачественно. В настоящее время КГИОП сосредоточил свои усилия на интерьерах исторических зданий. С результатами горожане смогли ознакомиться 19 апреля, когда КГИОП устроил уже традиционную экскурсию по вновь отреставрированным объектам культурного наследия.
Так, впервые взорам горожан предстали восстановленные интерьеры особняка Кельха, ныне занимаемого юридическим факультетом Петербургского университета, а также дома Мясникова на Знаменской, где посетители впервые увидели роспись Помпейской гостиной, усилиями реставраторов очищенную от более поздних наслоений. Таким же открытием для реставраторов, а теперь и для горожан стала настенная живопись и лепнина XIX в., восстановленная в Царском подъезде здания Дворянского собрания, где сейчас находится Филармония. Впервые также демонстрировалось убранство парадных залов дома Горчакова, занимаемая администрацией Петроградского района, и мозаика «Полтавская битва» в Академии наук.
Сегодняшний вид многих исторических зданий, восстановленных в первоначальном великолепии усилиями компаний Союза реставраторов, работающего по заказам КГИОП, ярко контрастирует с тем запустением, в котором годами и десятилетиями пребывали многие объекты федерального значения.
Нематериальные активы
Спор о том, в частных или государственных руках лучше находиться памятнику архитектуры, ведется не один год. Лучшим критерием истины является практика – а она свидетельствует как раз о том, что этот спор беспредметен, поскольку должный уход памятнику может обеспечить и учреждение, и частные лица, если способны быть хозяевами.
Реальная сложность состоит совершенно в другом. Как пояснила на одной из пресс-конференций В.Дементьева, искусствоведческие понятия трудно переводятся на юридический язык. С этим приходится сталкиваться в практике судов, когда предметом иска является исполнение охранных обязательств. «Наши эксперты в судах часто выглядят бледно», - признавалась глава КГИОП.
Впрочем, как бы ни хотелось специалистам по культурному наследию составить идеальный глоссарий для перевода своих терминов на правовой язык, шедевры искусства не могут быть защищены формальной буквой закона. Их судьба зависит от политических, а не юридических решений. Понятие genius loci – «гений места», произнесенное В.Дементьевой на одном из заседаний городского правительства, не может быть переведено на язык права.
Латинское словосочетание прозвучало в связи с необходимостью охраны не только формы, но и духа. Оно послужило обоснованием для сугубо политического решения о создании «Красной книги» петербургских мест, использование которых не подлежит изменению.
Хотя «Красная книга» в городе составляется впервые, в практике КГИОП охрана не материального, а духовного объекта является многолетней практикой. Как напоминает руководитель управления учета КГИОП Борис Кириков, предметом охраны на исторических кладбищах города часто являются даже не надгробья, которые могут не представлять архитектурной ценности, а сами места захоронения наших прославленных предков.
В 2008 г. центральной темой Международного дня охраны памятников по инициативе ЮНЕСКО стали религиозные объекты и сакральные места. Это обстоятельство послужило для КГИОП поводом для еще одной необычной инициативы. Сотрудники ведомства стали обзванивать учреждения науки, культуры и искусства, напоминая их сотрудникам о состоянии захоронений великих людей их профессии, включая их бывших коллег.
В программу реставрации надгробий, помимо всем известных имен, КГИОП включил и места захоронений тех граждан города, которые заложили основы политики сохранения и использования памятников. Именно по этой причине, как поясняет Б.Кириков, особое внимание было уделено памяти зодчего и искусствоведа Константина Тона. Из наших современников в списке реставрации оказались имена бывших руководителей Инспекции по охране памятников Николая Белехова и Анатолия Петрова. По словам Б.Кирикова, подобный «ведомственный подход» был предназначен в том числе и для того, чтобы продемонстрировать пример другим профессиональным сообществам города.
Индивидуальность и достоинство города, как и человека, определяется в том числе его способностью к сохранению исторической памяти. У всех нас, помимо физического имущества, есть и предметы, дорогие сердцу и являющие собой свидетельства благодарной памяти. При всех понятных претензиях к самому консервативному из городских ведомств – КГИОПу – нельзя не признать, что кроме него, ни одна городская инстанция не стоит на страже нематериальных активов, определяющих гражданский облик петербуржца и формирующих как неповторимость города, так и особое достоинство его обитателей. Этого достаточно для того, чтобы раз в год воздать должное нашим хранителям и восстановителям культурного наследия.
Константин Черемных