Кризис: Видно «дно» «в конце тоннеля»?
Традиционное подведение итогов года на рынке недвижимости, которое в Петербурге обычно выносится на серию январских круглых столов с участием прессы, в 2009 г. обещало быть неожиданным. И действительно – какими могут быть итоги и прогнозы в сегодняшней ситуации углубления экономического кризиса, роста безработицы, снижения курса рубля? По крайней мере, они не должны повторять предположений 3-4-месячной давности.
Старые песни о главном
Именно с такими ожиданиями автор этих строк, как и множество других журналистов, пришла понаблюдать за двумя дискуссиями: одна из них проходила в петербургском пресс-центре ИТАР-ТАСС и была организована риэлторским сообществом, другая состоялась в информационном центре «Строй-пресс». Ожидания, однако, оправдались лишь частично.
В дискуссии между риэлторами (хотя трудно назвать дискуссией согласованный хор мнений) найти свежие мысли оказалось крайне сложно. В речах выступавших звучал все тот же пафос, те же аргументы и выводы, что и в сентябре-октябре, когда кризис на рынке только разгорался, и снижение активности многие списывали только на «психологический фактор».
В начале разговора президент ФИАБСИ России Татьяна Родионова еще раз сказала о непреходящей ценности недвижимости как долгосрочного и среднесрочного инструмента инвестирования. Этот мотив, которым уже полгода сопровождается каждое обсуждение ситуации на рынке, снова прозвучал из уст всех выступавших. «Недвижимость – непреходящая ценность, единственная, которая со временем не дешевеет», - подчеркнула Т.Родионова. «Недвижимость остается безальтернативным способом сбережения капитала», - вторил ей Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости». «Жилье – это основа существования семьи», - философично высказался руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, посетовав на то, что клиенты не берут ипотечные кредиты по ставкам уровня 2002 г., «хотя тогда и по таким ставкам брали». Об изменении цен на жилье за этот период эксперт предпочел не говорить.
На следующий день разговоры о недвижимости, как главной ценности, продолжили строители. Не обошлось и без традиционных уже обвинений в адрес СМИ. «Пресса убеждает людей в снижении цен», - считает Екатерина Марковец, специалист АРИН. Риэлторы эту тему также не преминули затронуть: так, Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», вновь пожаловался на то, что СМИ «ничего нового не публикуют, а перепечатывают старый негатив 2004-2005 г., когда каждый неленивый кричал, что питерский рынок недвижимости рухнул». При этом он отметил, что доступность жилья с 2000 по 2008 г. не изменилась, и тут же, противореча себе, заявил, что она «даже стала больше, так как включилась ипотека». А кризис, по его мнению, вскоре должен поднять цены на недвижимость, так как, исходя их анализа предыдущих кризисов, период падения продолжается 9 месяцев. Учитывая то, что низкая активность покупателей на рынке наблюдается с июня 2008 г., эксперт делает вывод о скором «нахождении дна» рынка. «В любом случае, если не в этом году, то в марте-апреле 2010 г. активность покупателей восстановится», - полагает он.
Другую версию низкой активности покупателей высказал Александр Портнов, гендиректор ЗАО «Русский фонд недвижимости»: «Все дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы деньги несли к ним и вкладывали в депозиты, а не в жилье. Поэтому периодически появляется «разгромная» аналитика недвижимости от банков. Так, в конце 2008 г. никому не известное аналитическое подразделение Сбербанка опубликовало прогноз падения цен на жилье в 2009 г. на 50%. Банки и продавцы жилья борются за средства клиентов».
При этом, как и ранее, эксперты весьма неохотно говорят о том, что же может в условиях свертывания производства, падения ВВП, отсутствия ипотеки и роста безработицы стимулировать платежеспособный спрос. О спросе говорят лишь как о фундаментальном факторе – так, С.Бобашев вспомнил о 800 тысячах петербуржцев, живущих в коммуналках. Как и другие, он уверен, что «размеры накоплений у населения весьма велики», не уточнив, правда, кто и в каких целях создает для себя такие мини-стабфонды, и имеет ли он в виду тех самых жителей коммуналок. И хотя эксперт признает, что «темпы роста накоплений падают, люди теряют работу», но все же основным фактором, влияющим на спрос, он по-прежнему считает «психологию», «растерянность покупателя», неопределенность и т.п., предсказывая «наступление дна» рынка уже в марте 2009 г., а по ценам – «выход на плато».
О том же говорит и А.Портнов: по его мнению, «основная масса потребителей введена в заблуждение, в растерянность». «При любых колебаниях валют и экономики недвижимость растет, и будет расти», - заявил он.
О реальном платежеспособном спросе на круглом столе в ИТАР-ТАСС вскользь упомянул лишь вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко: «Я не питаю иллюзий о каких-то понятных сроках стабилизации. Это зависит от экономики страны, от роста доходов граждан, от уровня безработицы. Недвижимость не может существовать вне всех этих макроэкономических тенденций».
В попугаях – длиннее
Данные о падении цен, оглашенные риэлторами, мало отличались от тех, которые они обнародовали в декабре. Так, по данным Екатерины Романенко, президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, средняя цена кв. м в типовом жилье сейчас составляет 85 тысяч рублей, в бизнес-классе – 100 тысяч.
По ее данным, с августа по январь рублевые цены на жилье в Петербурге упали на 10-15%, а долларовые, с учетом роста курса доллара с 23 до 33 рублей, упали почти вдвое (цены предложения, а не реальных сделок). Напомним, в декабре, до январского обвала рубля, долларовое падение петербургские риэлторы оценивали в 35%. Между тем, по данным ФИАБСИ России, о которых сказала Т.Родионова, с августа по январь рублевые цены на вторичном рынке жилья в России снизились на 6,26%, на первичном – на 5,25%. Долларовые цены за тот же период упали на «вторичке» на 35%, на «первичке» - на 31%.
Похожие данные на следующий день привела Е.Марковец. По данным АРИН, средняя цена 1 кв. м типового жилья в Петербурге составляет 86,8 тысяч рублей/кв.м, разброс цен – от 74,2 до 125 тысяч рублей/кв.м. АРИН считает, что рост цен в рублях за 2008 г. в Петербурге составил 12%, а в долларах зафиксировано падение на 7%. При этом в IV квартале 2008 г. рублевые цены в среднем снизились на 15%, долларовые – на 24%. По жилью бизнес-класса падение было больше: -23% в рублях, -33% в долларах. Жилье эконом-класса в целом за год выросло больше, чем на средние 12% - рост цены в рублях составил 19%, а долларовые цены не снизились. В IV квартале, конечно, и типовые квартиры показали снижение – в рублях на 10%, в долларах на 19%.
По мнению гендиректора АН «Александр» Сергея Сосновского, «ориентир, на который выйдут цены после кризиса – 4 тысячи долларов за 1 кв. м». Но делать точные ценовые прогнозы эксперт не решился, как и большинство его коллег, сошедшихся на том, что 5-10-процентные колебания основных валют в течение недели делают это занятие бессмысленным. «Хочу заметить, что цены в валюте упали более чем на 35%, но это не увеличило предложения на рынке. Объем предложения сохраняется на уровне 1-2 лет назад», - подчеркнул С.Сосновский.
А С.Бобашев признался в полной растерянности большинства экспертов в вопросе о ценах, измерять которые сегодня можно «хоть в попугаях». «Неизвестно, в чем мерить – в долларах? Евро? Рублях? Юанях? В чем давать прогноз? Мы в полной неопределенности. Ни один специалист по валютному рынку не знает, как будут вести себя валюты через месяц или 3 месяца», - заявил эксперт. Между тем, специалист АРИН все же не побоялась сделать прогноз: по ее словам, цены в 2009 г. упадут не более чем на 10-15%. Хотя при этом доходы населения, как считают в АРИН, снизятся на 30-35%. Нивелировать падение цен будет снижение объема нового предложения, которое в 2009 г., по данным АРИН, сократится на треть, а в 2010 г. еще в 2 раза.
Важно также, что застройщики отмечают, что в большинстве строительных компаний цены зафиксированы в рублях. «Но долго это не продлится», - предупреждает А.Погодин. 21 января его мнение подтвердила Группа ЛСР, которая объявила о повышении цены на квартиры в некоторых своих объектах и привязке их к курсу доллара.
Отметим, что большинство экспертов опасаются, что в ближайшее время рынок недвижимости, несколько лет с трудом переходивший на рублевое «мерило», вновь станет валютным. «Наблюдается повсеместная тенденция: продавцы требуют денег только в долларах или евро», - заметил А.Портнов. По его мнению, в дальнейшем это приведет к росту цены на жилье на 50-70%. Однако вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что привязка рынка к доллару пока отсутствует.
Спрос подрос
Из общей массы произнесенных в пресс-центре ИТАР-ТАСС речей самой актуальной была новость, о которой рассказала Е.Романенко. По ее словам, в январе ряд петербургских риэлторских компаний почувствовал активизацию спроса на жилье. «Я располагаю данными только по АН «Экотон», исполнительным директором которого являюсь. Если в среднем число обращений к нам составляло в последние годы 4,3 тысячи в месяц, то в I квартале 2008 г. оно было в 1,5 раза больше, а в IV квартале – в 1,6 раза меньше. Причем в декабре был абсолютный рекорд – в 2,5 раза меньше. Однако, хотя январские каникулы сыграли свою роль, сейчас можно говорить о пусть небольшом, но оживлении. Появился интерес к расселению. Пошли звонки по дорогим объектам, владельцы которых сейчас готовы торговаться, и я думаю, что сделки по ним будут, - рассказала эксперт. – Сейчас открываются в основном сделки с расселением и с городскими субсидиями, которых к концу 2008 г. оказалось у населения немало. В 2009 г. Петербург также намерен выдать много субсидий, что должно поддержать спрос. Снизилась доля прямых продаж, увеличилась доля «цепочек». С этим согласился и С.Сосновский: «Сейчас около 70% сделок – обмены и цепочки, в нынешней ситуации такие сделки гораздо легче проводить».
Таким образом, как подчеркнула Е.Романенко, «ситуация оказалась не такой плохой, как мы ожидали в декабре – январский «провал» оказался меньше». По ее мнению, восстановление рынка до прежнего уровня произойдет «достаточно быстро».
Об активизации спроса рассказал и Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс» - компании-застройщика, строящей в Ленобласти 10 коттеджных поселков. «Количество просмотров и звонков в январе возросло», - заявил он. Однако он заметил, что цена на его объекты в 2008 г. была зафиксирована в рублях, и возможно, активизация спроса связана с январским падением курса российской валюты. Кроме того, А.Бочков заметил, что в структуре спроса стали преобладать земельные участки (без подряда на строительство). «Вероятно, люди ждут удешевления стройматериалов и надеются самостоятельно начать строить, сэкономив на подряде от застройщика», - полагает он.
На следующий день о том же самом не говорилось в ИЦ «Стройпресс», где ряд застройщиков также заявили об активизации спроса. Правда, как водится, объяснить, откуда берется спрос при падении доходов и росте безработицы, застройщики не могут и даже не пытаются это делать. Но все же информация, которую практически одновременно выдает ряд известных экспертов, достойна того, чтобы аналитики обратили на нее внимание. Так, по словам гендиректора ООО «Пионер» Александра Погодина, в Москве спрос в январе увеличился ощутимо, и Петербург скоро это тоже почувствует. «Те же люди, которые в декабре были крайне пессимистичны, сейчас открещиваются от своих слов и дают уже другие прогнозы», - заметил он.
Гендиректор ООО «Ассоциация по сносу зданий» Олег Кульбеда подтвердил рост активности рынка, рассказав, что сразу несколько компаний возобновили работы на ранее замороженных проектах. Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский также отмечает, что максимальный спад спроса в его компании пришелся на ноябрь, а в декабре продажи активизировались в 2,5 раза, причем средняя цена сделок выросла на 2% по сравнению с ноябрем. В январе же спрос уже в первую неделю после праздников подскочил еще в 1,5 раза. По мнению М.Закашанского, отложенный спрос сейчас достаточно велик и скоро начнет реализовываться. Об этом, по его словам, говорят и данные ВЦИОМ, согласно которым 30% россиян, намеревавшихся купить квартиры, перенесли покупку на 2009 г. «С лета ликвидного предложения на рынке не останется», - полагает М.Закашанский.
Руководитель коммерческого направления компании «Петрополь» Алена Милош тоже считает, что «дно рынка, о котором все мечтали», уже фактически достигнуто. «Активность спроса за последние 10 дней довольно велика. Неудивительно: в 2008 г. с банковских депозитов сняли 500 млрд. рублей – куда-то должны пойти эти деньги», - полагает эксперт.
Об активизации спроса говорил и Михаил Бимон, директор консалтингового центра корпорации «Петербургская недвижимость». «Вторичный рынок оживает, спрос начинает расти. Он проходит или уже прошел низший предел активности», - подчеркнул он. Однако при этом эксперт отметил и увеличение предложения, в особенности – новых квартир в недавно построенных домах.
В некотором расхождении с общим трендом оказался лишь П.Созинов, который не подтвердил, но и не опровергнул информацию об активизации спроса, зато подтвердил данные М.Бимона об увеличении предложения, более всего – за счет выхода во «вторичку» недавно построенного жилья. Кроме того, по его мнению, имеется диспропорция между 46 тысячами построенных в 2008 г. квартир и 30 тысячами проданных на первичном рынке. «Может быть, потом это расхождение будет снивелировано снижением предложения, но пока оно есть», - отметил эксперт. О низком спросе, по его мнению, говорит и то, что риэлторы стали заключать больше договоров с застройщиками для продажи строящихся квартир. «Причем эти договора заключаются не под 1,5% цены, а под 2-4%. За меньшие деньги риэлторы не возьмутся продавать строящееся жилье», - сказал П.Созинов.
Некоторые из экспертов, ухватившись за новости об активизации спроса, не замедлили тут же сделать прогнозы. Так, А.Портнов высказал уверенность в том, что основная масса качественных объектов в загородных поселках скоро будет продана, «и те, кто еще ждет – прогадают». Более того, по его мнению, спрос на загородном рынке скоро (без уточнений, когда именно) превысит предложение, что вызовет рост цен.
А по расчетам В.Семененко, если из общего объема предложения на первичном рынке вычесть квартиры в домах с малой степенью готовности (которые он покупать не рекомендует), а из оставшихся – малоликвидные квартиры большого метража, то остается не более 1/10 действительно качественных объектов. «Бесконечно ждать нельзя, такие ожидания не оправдываются, размер предложения сократится до минимума», - сказал эксперт.
Устоит ли себестоимость
В отличие от информации о спросе, данные строителей о себестоимости лишь подтвердили декабрьские цифры. Глава департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин категорично заявил, что цифра Минрегиона в 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м и, тем более, скорректированная цифра в 44,3 тысячи за 1 кв. м, не только входит в противоречие с данными застройщиков, но просто «взята с потолка». «Под этими цифрами нет никакого обоснования», - заявил эксперт. По его мнению, «правильно, что аукционы по покупке жилья городом Фонд имущества перенес с января на февраль. Может быть, в них и примет участие хотя бы одна компания, так как, если стройки находятся в некоторых наиболее удаленных от центра районах, то вероятно, удастся при продаже городу вернуть себе хотя бы себестоимость». «Реальная себестоимость жилья эконом-класса составляет 55-65 тысяч рублей за 1 кв.м., и предпосылок для ее снижения нет. И хотя цены на стройматериалы будут корректироваться, себестоимость, думаю, будет долго стоять на этом же уровне», - заключает П.Горячкин.
В целом его данные застройщики подтвердили. Так, В.Семененко считает, что «цена на первичном рынке остановилась в промежутке между 55 и 88 тысячами рублей за 1 кв. м». Правда, эксперты разошлись в другом. Если В.Семененко считает, что продажа ниже себестоимости – это экономическая, а в ряде случаев и уголовная, авантюра, то, по мнению П.Горячкина, «можно продавать и ниже себестоимости: «почему нет, если нужны деньги?».
М.Закашанский сообщил, что в комплексе «Поэма у трех озер», который компания начала строить в 2003 г., себестоимость составила 65 тысяч рублей за 1кв.м. При этом он отмечает, что стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов занимает лишь 50% от себестоимости. Поэтому падение цены на некоторые материалы дает лишь временное снижение себестоимости не более чем на 15%. Однако стройматериалы в январе перестали дешеветь, а некоторые начали плавный ценовой рост. На рост себестоимости повлияет также инфляция, которая в 2009 г. ожидается выше, чем в 2008 г. Увеличатся также и тарифа на подключение ко всем энергоисточникам.
Заметим, что, говоря о себестоимости, М.Закашанский предпочел не упоминать о влиянии на себестоимость цен на землю. Между тем, по большинству прогнозов конца 2008 г., в том числе по прогнозу Фонда имущества, цена на земельные участки в 2009 г. будет в разы меньше, чем на пиковых значениях (по результатам торгов 2006-2007 гг.).
Чего ждать дольщикам
Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн» обратил внимание еще на одну важную сторону кризиса в недвижимости, которая может дать о себе знать в 2009 г.
«Главной проблемой будут неудовлетворенные дольщики. Посчитаем: в 2008 г. сдано 50 тысяч квартир, а строится сейчас 100 тысяч. Если хотя бы часть из них – 30-50% - не будет сдано (все знают, что многие стройки остановились), то мы получим не несколько десятков обманутых дольщиков, которых горожане уже знают в лицо, а несколько десятков тысяч недовольных. И хотя в ЗакСе обсуждается законопроект о защите дольщиков, я думаю, что на региональном уровне эту проблему не решить, - полагает строитель. – Если мои прогнозы сбудутся, то для удовлетворения возмущенных дольщиков не хватит не только тех 10 млрд. рублей, которые предназначены городом для выкупа квартир. Необходимо будет привлечь сотни миллиардов рублей. Кроме того, есть и другой аспект проблемы: ведь дольщики – это не только граждане Петербурга, это и жители других регионов. И почему наши горожане должны оплачивать через горбюджет их квартиры?».
По мнению строителя, обсуждаемый сейчас и уже принятый в первом чтении законопроект о дольщиках «носит конфронтационный характер», так как предполагает изъятие объектов у проштрафившихся застройщиков и достройку их городом. «Как изымать? Неясно. Все это приведет к полному разрушению первичного рынка недвижимости, который только-только приобрел цивилизованные черты», - полагает В.Шемраков.
Другие эксперты высказываются более осторожно, но и их прогнозы весьма неутешительны: так, А.Милош считает, что ввод жилья в 2009 г. сократится на 25%, причем доля бюджетного строительства значительно возрастет. По-видимому, в начале 2009 г. вопрос выбора между ростом бюджетного строительства и помощью застройщикам (для предотвращения социального недовольства) будет стоять перед властями города всерьез. И переход «дна кризиса», даже если он, наконец, состоится, не сильно повлияет на остроту возникших проблем.
Елена Зеликова
Сегодня, 24 декабря 2008 г., «Строймонтаж» выплатил купон по дебютному облигационному заему в размере 90 млн рублей. Ажиотаж, поднятый по этому поводу неделю назад, по факту оказался напрасным. Пессимистические прогнозы не сбылись. Между тем, это не снимает проблем рынка, которые нам удалось довести до СМИ и общественности благодаря допущенному 17 декабря техническому дефолту. Положение в строительной отрасли продолжает оставаться тяжелым. Кризис ликвидности испытывают все компании. Продажи практически встали. Ипотека умерла. Кредитные ставки в банках выросли в два раза. В помощь государства уже не верится. Мне бы хотелось прояснить ряд вопросов по нашей компании и по рынку в целом, которые были подняты за прошедшую неделю обсуждения нашего «дефолта».
Что будет со строящимися домами?
Мы не начинаем новых проектов. Инвестиционную программу мы приостановили потому, что не считаем целесообразным вести ее за счет заемных ресурсов, которых сейчас катастрофически не хватает (как и у любой девелоперской компании).
Тех средств, которые сегодня поступают, хватает только на поддержание строительных работ там, где они идут. И мы совершенно четко понимаем, каким образом достроить эти проекты. Тем более, что по ним остался не такой большой объем финансирования – менее 500 млн рублей. Сейчас мы сдаем два дома в эксплуатацию. До мая следующего года сдадим еще один. Отдельно от всех остальных проектом мы рассматриваем еще одну стройку (комплекс «Новая Династия»), по которой уже достигнуты договоренности с банком о проектном финансировании (в ближайшее время мы назовем имя партнера).
Таким образом, к маю 2009 года все обязательства перед дольщиками будут выполнены нашей компанией в полном объеме. И, особо отмечу, в заявленные изначально сроки.
Сколько мы должны клиентам?
За эту неделю СМИ неоднократно озвучивали нашу задолженность перед клиентами в 17 млрд рублей. Что это означает на практике? В этом году мы сдаем более 280 тыс. кв. метров жилья (около 210 уже сдали, еще почти 80 ожидаем «на днях»). Почти все квартиры в домах проданы, средства вложены в строительство. Т.е. как только произойдет передача уже построенных квартир нашим клиентам (а эта работа сейчас ведется), обязательства компании в этой части будут считаться выполненными. Это – практика РСБУ, которая никакого отношения к фактическому состоянию дел в компании не имеет
Хотя, в действительности, суммой в 17 млрд рублей мы можем только гордится. Мы обеспечили в этом году ввод в эксплуатацию более 10% от «городского плана». Продажи и строительство этого жилья осуществлялись одной компанией (ЗАО «Строймонтаж»), что подтверждает отчетность. Нет никаких сомнений, что по завершении необходимых процедур квартиры уже в ближайшее время перейдут (и сегодня переходят) в собственность клиентов.
Как мы боремся с кризисом ликвидности?
Мы знаем, как завершить работу по строящимся объектам. Мы используем не только тот ручеек средств, который идет еще от вторичных платежей и тех незначительных продаж, которые компания сегодня осуществляет. Мы используем и иные способы расчетов, в том числе передачу за выполненные работы квартир в строящихся объектах.
Эти же схемы коснулись и работы с кредиторами компании. На прошлой неделе мы озвучили общий долг компании – 6,1 млрд рублей (перед банками, инвестиционными компаниями и по облигационному заему). Все кредиторы сегодня понимают, что требовать у застройщиков досрочного или даже срочного погашения кредитов невозможно. Поэтому сейчас мы ведем диалог на предмет реструктуризации задолженности. Не только по основной сумме долга, но и по вопросам его обслуживания. Могу предположить, что этим же сегодня занимаются все компании, причем не только в нашей отрасли.
Некоторые кредиторы подали иски на нас, и нам об этом известно. Мы считаем, что эти действия со стороны кредиторов сейчас нецелесообразны, так как никоим образом не смогут «ускорить» погашение долга. С такими кредиторами мы также находимся в диалоге, обсуждаем реструктуризацию долгов посредством заключения мировых соглашений и т.п. Долги будут выплачены, но нам необходимо время для того, чтобы мобилизовать средства.
На нашей стороне наши активы. Они в два раза превышают объем долга, поэтому у нас нет сомнений, что реструктуризацию удастся провести на взаимовыгодных условиях.
Более того, никакой опасности для компании и никаких признаков «предбанкротного состояния» я сегодня не вижу, что бы ни муссировалось у нас «за спиной». Есть кризис ликвидности, и он есть у всех. Когда рынок раскачается, мы будем так же активно вести свою деятельность, как вели ее 14 лет с момента основания компании.
Что будет с «нераспакованными» проектами?
Вам известно о наших элитных проектах – на наб. Робеспьера, на ул. Вязовой, на Малом пр. П.С., на ул. Эсперова. Несколько проектов в комфорт-классе мы до последнего времени не афишировали. Стоимость всей этой земли превышает 9 млрд рублей в ценах 2007 года. В 2008 году мы, к счастью, не совершали существенных приобретений.
Длина большинства этих проектов от трех до пяти лет, и надо понимать, что за это время рынок сдвинется с места, и клиенты начнут еще активнее покупать, чем было раньше, в начале или середине этого года. Что такое отложенный спрос, мы проходили в середине 2005 года, когда все ожидали снижения стоимости жилья, но произошло все наоборот.
Тем не менее, на свои средства мы сейчас не готовы начинать это строительство и ведем поиск соинвесторов (и это логично в нынешней ситуации, учитывая проблемы банковского кредитования и проектного финансирования). Готовы ли мы расстаться с этими объектами в нынешних условиях? Да, мы готовы расстаться со всеми. Как наседка сидеть на них и обещать кредиторам, что когда-нибудь (в лучшие времена) мы с ними обязательно рассчитаемся, – неверная и нечестная стратегия. Мы намерены покрывать свою ликвидность в том числе продавая земельный банк «нераспакованных» проектов.
Кстати, проектная документация по ним в высокой стадии готовности. Имея финансирование, можно хоть завтра выходить на стройплощадку.
Возможна ли продажа компании?
Мы ведем переговоры с рядом компаний не только о продаже объектов, но и о привлечении их в наш капитал. Это российские компании и конкретных результатов переговоров пока нет. Однако и в самом факте переговоров нет ничего дурного. Более того, решение будет приниматься исходя из того, сколько инвесторы будут готовы вкладывать в развитие, какие у них будут задачи, планы, ресурсы.
Готовы ли мы расстаться с контрольным пакетом? Да. Мы готовы, при необходимости, совершить любые действия, направленные на то, чтобы компании стало легче, чем есть сегодня: удовлетворив кредиторов, дольщиков… И себя не забыть.
Стоимость компании назвать сложно. Это, безусловно, предмет переговоров и, как я сказал, зависит от планов инвестора. Есть огромная пропасть между стоимостью компании и стоимостью ее активов. Все знают, что за 14 лет мы сделали намного больше, чем сумели просто накопить земли на десяток миллиардов рублей к очередному кризису.
Почему мы допустили технический дефолт?
Должен же быть кто-нибудь посмелее! Мы сразу же заявили, что заплатим купон, но позже. Я уже озвучил цифры по вводу в эксплуатацию нами жилья в уходящем году. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку. Прогнозировать приходы сегодня – дело крайне неблагодарное. Или у кого-то иначе?
Купон выплачен из оборотных средств компании. И в том, что произошел технический дефолт, уверяю, нет ничего страшного. Это не показатель положения дел нашей компании. Никто не может нас обвинить, что мы что-то не так делали до кризиса, или поздно начали реагировать на его развитие. То, что произошло – произошло со всем рынком.
Этого не нужно скрывать, не нужно стыдится! У нас действительно много неплатежей, и мы стараемся все свои ресурсы направлять на то, чтобы объекты были завершены в те сроки, которые были заявлены нами до кризиса. Наши дольщики должны получить квартиры своевременно. Это наша принципиальная позиция. И она – честная!
Временные трудности с ликвидностью сегодня есть у всех. Вся отрасль с этими трудностями борется – и с неплатежами подрядчикам, и с неплатежами кредиторам.
Какова наша общественная позиция?
Я лично встречался с рядом влиятельных политиков, которые сегодня участвуют в антикризисных центрах, принимают решения... Заявлялось, что государство принимает все необходимые действия, чтобы поддержать реальный сектор. И деньги, мол, банкам дает не для того, чтобы их переводили в валюту… Но мы увидели ту «поддержку», которую готов оказать город, и по результатам торгов поняли, насколько она интересна бизнесу.
Мы конечно и сегодня ведем переговоры с государственными банками о том, каким образом можно было бы выйти из ситуации. Но в целом, нужно понять одну вещь: просто кредитами нельзя решить проблемы ни одного из секторов экономики, какими бы деньгами его не напичкало государство: хоть бесплатными, хоть недорогими и длинными… Если продукт не покупают – это тупик! Как металлурги говорят: не надо нам денег, дайте их тем, кто покупает наш товар. Я тоже говорю: нам не нужны деньги. Вы клиентам нашим дайте деньги, чтобы они могли покупать жилье. Вы их успокойте. Дайте ипотеку лет на 30 под 5%. Пусть купят жилье даже те, кто вчера еще и не мечтал об этом.
Будь так, люди побежали бы покупать квартиры, мы бы строили, у нас и у наших контрагентов сохранялись бы рабочие места, развивалась бы промышленность материалов, банки бы снизили свои риски и начали снижать ставки... Начался бы рост. Но вместо того, чтобы поддерживать покупательскую способность, ее фактически уничтожили.
И, тем не менее, я желаю всем нам успехов
и удачи в наступающем 2009-м году,
Президент корпорации «Строймонтаж»
Артур Кириленко
22 декабря в Мариинском дворце состоялось внеочередное заседание Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга. Необходимость в нем была связана в первую очередь со сложностями, возникшими при правовой оценке городского закона «О правилах землепользования и застройки».
Как ранее сообщало АСН-инфо, Юридическое управление ЗакС обнаружило в 6 статьях главы 1 общей части закона несоответствие федеральному законодательству. Городская прокуратура нашла таких несоответствий еще больше. Несмотря на то, что заключение, подписанное первым заместителем прокурора города Сергеем Литвиненко, датируется 16 декабря, председатель КГА Юлия Киселева не сообщила прессе о наличии этого документа на пресс-конференции в минувшую пятницу.
Кроме того, претензии прокуратуры, в отличие от замечаний Юруправления, распространяются не только на формулировки, но и общие принципы территориального зонирования в проекте ПЗЗ, представленном в ЗакС. Как сообщалось ранее, еще в ходе доработки законопроекта прокуратура оспорила правомерность формирования смешанных (жилищно-деловых и производственно-деловых) зон на территории города. Эти замечания были частично учтены при корректировке зонирования в периферийных районах. Однако прокуратура этим не удовлетворилась и требует полной ликвидиции смешанных зон, утверждая, что «законодательством не предусмотрена возможность включения в жилые зоны объектов общественно-деловой застройки, не связанной с проживанием граждан».
Как отмечает С.Литвиненко, Градкодексу не соответствует также принцип формирования подзон в составе территориальных зон, введенный в законопроекте. «Федеральным законодательством предусмотрена возможность установления подзон в пределах территориальных зон лишь с одинаковыми видами разрешенного использования и объектов (так в тексте – К.Ч.) капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и/или) максимальными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и реконструкции», говорится в заключении прокуратура, со ссылкой на п. 3 ст.38 Градкодекса.
Таким образом, оспаривается введение дифференциации видов разрешенного использования в подзонах, число которых при доработке законопроекта на последнем этапе значительно возросло. То же относится к градостроительным регламентам, которые, как указывает прокуратура, могут устанавливаться на зоны, а не на подзоны.
Список земель, на которые градрегламенты не устанавливаются, в свою очередь, не соответствуют перечню, приведенному в п. 6 ст. 36 Градкодекса. В него необоснованно включены земли водного фонда, отмечает прокуратура. Столь же некорректной признается отнесение улично-дорожной сети к землям, занятым линейными объектами. В то же время земли запаса отсутствуют.
Следует отметить, что в первоначальном варианте ПЗЗ (до их доработки на втором этапе деятельности КЗЗ с подключением ряда профильных комитетов) водный фонд и улично-дорожная сеть не включались в перечень «внерегламентных» земель, который был ранее установлен специальным городским законом. В то же время присутствовало несколько разновидностей земель запаса.
Некоторые зоны, по мнению прокуратуры, вообще являются лишними. Так, участки особо охраняемых природных территорий и особой экономической зоны, согласно ст. 4 Градкодекса, могут быть отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий, а не собственно к территориальным зонам.
Как можно убедиться при сопоставлении систематики зон и подзон документа, представленного 25 ноября на рассмотрение городского правительства, с внесенным в ЗакС, эти положения были внесены в законопроект между этими событиями. Зона КООПТ (особо охраняемые природные территории) была, очевидно, «кооптирована» в законопроект при рассмотрении закона в Комитете по природопользованию, хотя его представитель входил в состав КЗЗ, и это несоответствие федеральным законам могло быть выявлено и устранено раньше.
Наконец, прокуратура напоминает о необходимости соблюдения принципа ст. 30 п. 4 Градкодекса о том, что земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне. Следует отметить, что при утверждении временных регламентов застройки этот принцип соблюдался, и его нарушение (в форме признания возможности распространения регламентов на ту часть разделенного участка, которая является наибольшей) также является нововведением.
В то же время, предельная высота или этажность зданий, строений и сооружений по Градкодексу включается в общий комплекс предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, который устанавливается применительно к каждой территориальной зоне. Между тем, из ст. 2 главы 1 проекта ПЗЗ следует, что этот параметр устанавливается отдельно от других. Действительно, высотный параметр, по согласованию между КГА и КГИОП единственным, который устанавливается Законом о ПЗЗ для зон охраны объектов культурного наследия ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-4 и ЗОЛ.
Более того, по мнению прокуратуры, установление общих значений предельной высоты для всех градостроительных регламентов «противоречит самому определению регламента и основным принципам законодательства о градостроительной деятельности... в частности, с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий». Эти тезисы прокуратуры по существу оспаривает положения не только закона о ПЗЗ, но и уже принятого во втором чтении Закона о границах зон охраны объектов культурного наследия.
Федеральным законодательством не предусмотрено введение процедуры выдачи разрешений на оформление условно разрешенного использования земельного участка, равно как и сроков действия таких разрешений, тем более что оно не сводит понятия «ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства» к понятию «ограничение прав на землю», которое допущено в проекте Закона о ПЗЗ. Не предусмотрен федеральными законами и термин «специальное разрешение». Градкодекс устанавливает лишь процедуру предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров. В то же время для реконструкции объектов, представляющих опасность для жизни, окружающей среды и памятников истории и культуры никакого разрешения по Градкодексу не требуется. Петербургский законопроект требует разрешения и в этом случае. Столь же неправомерным прокуратура считает требования к заявителям (застройщикам) о предоставлении заключений уполномоченных органов власти Санкт-Петербурга о соответствии заявлений ПЗЗ, а также о полноте и достоверности представленных в них сведений.
Таким образом, городская прокуратура выявила в проекте ПЗЗ целый ряд бюрократических требований, не предусмотренных федеральными законами. Превышение полномочий КГА усмотрено и в установленном в законопроекте правом корректировать красные линии нормативными актами, в то время как по ст. 42 Градкодекса это осуществляется только путем внесения изменений в ранее утвержденный проект планировки. Не должно согласовываться с КГА, как подчеркивает прокуратура, и производство текущих и поддерживающих ремонтов – тем более что понятие «поддерживающий ремонт» в законодательстве отсутствует.
Исходя из вышеперечисленных и других замечаний, прокуратура (заключение согласовано с руководителями управлений по законодательному и эколого-экономическому надзору) заключает, что принятие ПЗЗ в представленной редакции «будет противоречить требованиям законодательства и может привести к нарушению государственных и общественных интересов».
«У нас теперь два пути», - подвел итог председатель КГХ ЗакС Сергей Никешин. «Либо придется переписывать закон полностью, с повторным вынесением на общественные слушания во всех районах, и это займет еще год, либо принятие к сведению требований прокуратуры перед принятием закона за основу с последующей подготовкой поправок ко второму чтению».
Участники заседания признали обоснованность ряда замечаний прокуратуры, но отметили, что с некоторыми из них трудно согласиться. В частности, при формировании смешанных зон в центре города разработчики законопроекта исходили из факта существующего сочетания жилых и общественных функций, не связанных с проживанием населения (в частности, размещение центральных офисов банков, центральных библиотек, кинотеатров и др. в жилых домах).
В итоге было принято решение рекомендовать закон к рассмотрению в первом чтении, как и было запланировано, 24 декабря. Как отметил глава Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, во втором чтении целесообразно внесение изменений для устранения противоречий с федеральным законодательством губернаторской поправкой. «В противном случае при возникновении судебных процессов мы окажемся единственным ответчиком», - пояснил депутат. Как было упомянуто выше, ряд изменений в текст и картографию законопроекта возникли в период его рассмотрения в Смольном.
Константин Черемных