Движение внутрь. Вектор застройки переходит на внутренние районы Петербурга
По мнению экспертов, основным вектором развития городских территорий Санкт-Петербурга должны стать редевелопмент «серого пояса» и реновация устаревших жилых кварталов, а также проекты комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).
Свободных земель в Петербурге с каждым годом остается все меньше, намывы относительно дороги и сложны и не могут значительно увеличить площади города. Очевидным выходом эксперты называют преобразование ранее застроенных кварталов.
Начинается на «ре-»
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, «серый пояс» Петербурга давно нуждается в модернизации, значительная его часть заброшена или используется неэффективно. В таких случаях лучшим выходом из ситуации будет вынос с участка старых производственных мощностей и строительство новых объектов недвижимости, отвечающих потребностям района. Земельный потенциал для этого есть неподалеку от станций метро «Черная речка», «Елизаровская», «Пролетарская», «Фрунзенская», Балтийская», «Волковская», на Васильевском острове.
«Кроме того, огромные площади старого жилищного фонда в Петербурге нуждаются в реновации. Развитие города не должно останавливаться. Пятиэтажки, массово возводившиеся в 1950–1960-х годах, строились не навсегда. Это был временный вариант, призванный закрыть потребность миллионов людей в жилье «здесь и сейчас». В «светлом будущем» эти дома планировалось заменить на что-то более красивое и комфортное. И когда-нибудь к строительству нового жилья городу придется добавить переработку старого. За счет этого объемы девелопмента могут держаться на значительных уровнях еще долгие годы», – отмечает Пётр Буслов.
Кроме этого, серьезные перспективы имеет застройка территорий гаражных кооперативов, находящихся вдоль транспортных магистралей, а также на прибрежных территориях Васильевского острова, считает руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге Вадим Рохлин. «Для этого, естественно, сначала необходимо организовать многоэтажные паркинги, чтобы поток автомобилей не хлынул во дворы и на тротуары. Но после решения этой проблемы появятся новые площади для застройки и организации общественных пространств в очень привлекательных местах. К сожалению, в советское время городские власти не ценили участки города с хорошими видовыми характеристиками и застраивали их гаражами. Из-за этого большие территории современной застройки сейчас отрезаны от городских магистралей и прибрежной полосы депрессивными и захламленными массивами гаражных кооперативов», – полагает он.
В поисках правовой стабильности
Эксперты подчеркивают: как редевелопмент «серого пояса», так и реновация застроенных территорий требуют четких градостроительных правил. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что из-за новых законодательных требований, предъявляемых застройщикам, себестоимость строительства значительно увеличилась и рентабельными могут быть проекты в хороших локациях, а это в основном именно редевелопмент. Но в ситуации с падающими реальными доходами населения рискованность инвестиций растет.
«Инвестировать и строить можно только в условиях правовой стабильности. Между тем корректировка действующих норм происходит практически непрерывно, что ведет к неразберихе. Поэтому любое очередное изменение будет скорее минусом, чем плюсом для развития территорий. Создать идеальный проект на новой территории можно только при условии принятия органами власти на себя подтвержденных обязательств по строительству за счет бюджета социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Но такое происходит крайне редко, поэтому некоторые крупные проекты уже превратились в прожекты», – резюмирует Надежда Калашникова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что на данный момент потенциальный объем жилья в проектах редевелопмента Петербурга составляет свыше 2,8 млн кв. м. «Наибольший запас земель под проекты – в Московском районе: локации Фрунзенская, Средняя Рогатка, Московский проспект. Со стороны государства на законодательном уровне прорабатывается нормативная база для проектов комплексного устойчивого развития территории. В Петербурге зоны КУРТ включают в себя 12 территорий, в которые входят как бывшие промзоны, так и земли сельхозугодий, которые планируется развивать в рамках комплексного освоения. Но юридически реализация проекта КУРТ в настоящий момент все еще дорабатывается, хотя в Градкодексе само понятие появилось еще в 2017 году. На данный момент до конца не ясен весь объем обязательств и ограничений по данному статусу», – отмечает она.
Также, как добавляет эксперт, в Петербурге очень слабо реализуется программа реновации застроенных территорий, которая включает в себя 22 квартала в разных районах города. Первоначальный сценарий данной программы столкнулся с проблемой так называемых «стартовых пятен», нежеланием жителей реновируемых кварталов покидать привычный ареал. Тем не менее, на примере Москвы можно отметить значительный потенциал данной программы, которая позволяет создавать современную комфортную среду для жизни.
Мнение
Вадим Рохлин, руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге:
– Конечно, городское законодательство должно развиваться, но и существующая база не так уж и плоха. Основная проблема – это не законы, а их применение. Зачастую мы сталкиваемся не с несовершенством законов, а с отсутствием у городских и муниципальных чиновников желания принимать решения. Особенно это касается сложных решений, требующих ответственности. На мой взгляд, создать идеальный проект новой городской территории можно. И такой опыт в мировой практике есть. Куда сложнее его осуществить: найти средства, силы, человеческие ресурсы, суметь завершить начатое. Например, в первые два десятилетия существования нашего города было сделано несколько идеальных проектов, но ни один из них не был осуществлен до конца. Хотя то, что мы сейчас имеем в исторической части Петербурга, по праву считается одним из основных шедевров мирового градостроительства.
Реализация нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» стала предметом обсуждения депутатов Законодательного собрания Ленобласти, чиновников, а также активистов регионального отделения Общероссийского Народного фронта.
В этом году из федерального бюджета выделено 296 млн рублей, которые были направлены на ремонт трех наиболее проблемных и загруженных дорог области: Кемполово – Выра – Тосно – Шапки; Санкт-Петербург – Ручьи (дорога к Сосновому Бору); и Гатчина – Ополье.
За счет собственного дорожного фонда Ленобласть обновит асфальт на 13 трассах. Главным объектом станет дорога на Старую Ладогу. Доделают и магистраль Сосновый Бор – Глобицы, которую в прошлом году область взяла на баланс. Выполнят и многочисленные просьбы автомобилистов: устранят колейность и проведут ямочный ремонт между Ульяновкой и Отрадным и на трассе Зеленогорск – Приморск – Выборг. Общая стоимость региональной программы дорожного ремонта – 1,5 млрд рублей.
В 2020 году в программу включат еще две региональных магистрали во Всеволожском районе – в порядок приведут Дорогу жизни и Токсовское шоссе. На эти цели планируется привлечь федеральное софинанирование.
Собравшиеся признали, что даже если сложить федеральные, областные и муниципальные средства, то этого все равно мало для ремонта дорог региона. Сохраняет актуальность и вопрос качества работ. Присматривать за ремонтом намерены и депутаты, и активисты ОНФ, которые по поручению Президента взяли под контроль весь нацпроект «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Эту идею поддержал и директор ГКУ «Ленавтодор» Денис Седов. И профильная комиссия ЗакС, и общественники могут отслеживать ход работы, оперативно принимать сигналы от жителей и докладывать о ситуации в областное правительство. «Очень важно, чтобы люди видели, куда идут их деньги. А если будут выявлены нарушения, то подрядчик будет обязан переделать работу за свой счет», – подчеркнул он.
Также во время совещания обсуждался вопрос о дорожном сообщении между сельскими поселениями. Депутаты ЗакС особо отметили то, что 1-е сентября не за горами, а во многие поселки даже не ходят автобусы. По словам Дениса Седова, дорожным службам нужно преодолеть отставание по ремонту местных дорог, которое накопилось в течение ряда лет. «У нас многие дороги не ремонтировались по 20–30 лет, уровень недоремонта при нормативах выхода на ремонт дорожного покрытия – 5–10 лет. Если у нас 10 тыс. км дорог, то 2 тыс. км мы должны ремонтировать ежегодно, а мы на сегодняшний день ремонтируем 150–200 км», – констатировал он.
Заместитель начальника Управления ГИБДД ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленобласти Максим Орлов назвал ряд проблем, которые надо решить в первую очередь. Кроме перечисленных выше, он отметил отсутствие специально оборудованных автобусных остановок. Также было предложено заменить автономные светофоры с солнечной батареей на обычные, потому что первые не справляются со своей задачей, находясь на территории лесополосы, и чаще выходят из строя.
Традиционно был поднят вопрос порчи асфальта тяжелыми грузовиками и лесовозами. Как отметил Денис Седов, проблема грузового движения становится сверхактуальной весной и летом. «В апреле дороги становятся на просушку – основание оттаивает после зимы и очень сильно деформируется под весом. Летом фуры едут через поселки, при этом часто проселочные трассы буквально уничтожаются, когда также идет вывоз материалов из карьеров и лесов», – сообщил он. Депутаты предложили законодательно проработать идею усиления административной ответственности за действия, приводящие дороги в негодность.
Денис Седов напомнил также, что одной важнейших целей нацпроекта является сокращение количества дорожно-транспортных происшествий. Между тем в настоящее время регион является одним из лидеров по смертности граждан в дорожно-транспортных происшествиях. «Причем ситуация парадоксальная: вместе с улучшением качества дорожного покрытия растет и смертность на дорогах», – отмечает он.
Кстати
В Ленобласти начался ремонт 10 мостовых переходов, расположенных на региональных трассах. На работы из бюджета выделено 217 млн рублей. В частности, будут отремонтированы мосты через реку Шингарка на трассе Новый Петергоф – Низино – Сашино в Ломоносовском районе, через реку Парица на дороге Черново – Учхоз в Гатчинском районе, через ручей на трассе Торфяное – Отрадное – Заостровье в Приозерском районе, через реку Лустовка у подъезда к пос. Лисино-Корпус в Тосненском районе, через реку Явосьма в Тихвинском районе, через Воложбу и Обломну в Бокситогорском районе. Также планируется отремонтировать мост на путепроводе у дороги Высокое – Синицыно в Выборгском районе и переходы на дороге Мяглово – Кузьминки во Всеволожском районе и через реку Сума у дер. Большая Рассия в Кингисеппском районе.
Фото: Никита Крючков
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков