Движение внутрь. Вектор застройки переходит на внутренние районы Петербурга
По мнению экспертов, основным вектором развития городских территорий Санкт-Петербурга должны стать редевелопмент «серого пояса» и реновация устаревших жилых кварталов, а также проекты комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).
Свободных земель в Петербурге с каждым годом остается все меньше, намывы относительно дороги и сложны и не могут значительно увеличить площади города. Очевидным выходом эксперты называют преобразование ранее застроенных кварталов.
Начинается на «ре-»
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, «серый пояс» Петербурга давно нуждается в модернизации, значительная его часть заброшена или используется неэффективно. В таких случаях лучшим выходом из ситуации будет вынос с участка старых производственных мощностей и строительство новых объектов недвижимости, отвечающих потребностям района. Земельный потенциал для этого есть неподалеку от станций метро «Черная речка», «Елизаровская», «Пролетарская», «Фрунзенская», Балтийская», «Волковская», на Васильевском острове.
«Кроме того, огромные площади старого жилищного фонда в Петербурге нуждаются в реновации. Развитие города не должно останавливаться. Пятиэтажки, массово возводившиеся в 1950–1960-х годах, строились не навсегда. Это был временный вариант, призванный закрыть потребность миллионов людей в жилье «здесь и сейчас». В «светлом будущем» эти дома планировалось заменить на что-то более красивое и комфортное. И когда-нибудь к строительству нового жилья городу придется добавить переработку старого. За счет этого объемы девелопмента могут держаться на значительных уровнях еще долгие годы», – отмечает Пётр Буслов.
Кроме этого, серьезные перспективы имеет застройка территорий гаражных кооперативов, находящихся вдоль транспортных магистралей, а также на прибрежных территориях Васильевского острова, считает руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге Вадим Рохлин. «Для этого, естественно, сначала необходимо организовать многоэтажные паркинги, чтобы поток автомобилей не хлынул во дворы и на тротуары. Но после решения этой проблемы появятся новые площади для застройки и организации общественных пространств в очень привлекательных местах. К сожалению, в советское время городские власти не ценили участки города с хорошими видовыми характеристиками и застраивали их гаражами. Из-за этого большие территории современной застройки сейчас отрезаны от городских магистралей и прибрежной полосы депрессивными и захламленными массивами гаражных кооперативов», – полагает он.
В поисках правовой стабильности
Эксперты подчеркивают: как редевелопмент «серого пояса», так и реновация застроенных территорий требуют четких градостроительных правил. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что из-за новых законодательных требований, предъявляемых застройщикам, себестоимость строительства значительно увеличилась и рентабельными могут быть проекты в хороших локациях, а это в основном именно редевелопмент. Но в ситуации с падающими реальными доходами населения рискованность инвестиций растет.
«Инвестировать и строить можно только в условиях правовой стабильности. Между тем корректировка действующих норм происходит практически непрерывно, что ведет к неразберихе. Поэтому любое очередное изменение будет скорее минусом, чем плюсом для развития территорий. Создать идеальный проект на новой территории можно только при условии принятия органами власти на себя подтвержденных обязательств по строительству за счет бюджета социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Но такое происходит крайне редко, поэтому некоторые крупные проекты уже превратились в прожекты», – резюмирует Надежда Калашникова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что на данный момент потенциальный объем жилья в проектах редевелопмента Петербурга составляет свыше 2,8 млн кв. м. «Наибольший запас земель под проекты – в Московском районе: локации Фрунзенская, Средняя Рогатка, Московский проспект. Со стороны государства на законодательном уровне прорабатывается нормативная база для проектов комплексного устойчивого развития территории. В Петербурге зоны КУРТ включают в себя 12 территорий, в которые входят как бывшие промзоны, так и земли сельхозугодий, которые планируется развивать в рамках комплексного освоения. Но юридически реализация проекта КУРТ в настоящий момент все еще дорабатывается, хотя в Градкодексе само понятие появилось еще в 2017 году. На данный момент до конца не ясен весь объем обязательств и ограничений по данному статусу», – отмечает она.
Также, как добавляет эксперт, в Петербурге очень слабо реализуется программа реновации застроенных территорий, которая включает в себя 22 квартала в разных районах города. Первоначальный сценарий данной программы столкнулся с проблемой так называемых «стартовых пятен», нежеланием жителей реновируемых кварталов покидать привычный ареал. Тем не менее, на примере Москвы можно отметить значительный потенциал данной программы, которая позволяет создавать современную комфортную среду для жизни.
Мнение
Вадим Рохлин, руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге:
– Конечно, городское законодательство должно развиваться, но и существующая база не так уж и плоха. Основная проблема – это не законы, а их применение. Зачастую мы сталкиваемся не с несовершенством законов, а с отсутствием у городских и муниципальных чиновников желания принимать решения. Особенно это касается сложных решений, требующих ответственности. На мой взгляд, создать идеальный проект новой городской территории можно. И такой опыт в мировой практике есть. Куда сложнее его осуществить: найти средства, силы, человеческие ресурсы, суметь завершить начатое. Например, в первые два десятилетия существования нашего города было сделано несколько идеальных проектов, но ни один из них не был осуществлен до конца. Хотя то, что мы сейчас имеем в исторической части Петербурга, по праву считается одним из основных шедевров мирового градостроительства.
На федеральном уровне работу по созданию комфортной городской среды для жителей России решено систематизировать. Заняться этим должна специально созданная правительственная комиссия.
О планах по созданию особой правительственной комиссии по комфортной городской среде сообщил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на Московском урбанистическом форуме. «Она будет заниматься вопросами городского развития, в частности, утверждать показатели индекса качества городской среды, чтобы потом не было никаких вопросов к итогам подсчета, ведь индекс будет публиковаться в первый раз. Правительственная комиссия будет коллегиальным органом, в него войдут и представители экспертного сообщества», – заявил он. Комиссию может возглавить вице-премьер Виталий Мутко, добавил замглавы Минстроя РФ Максим Егоров.
Напомним, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», одним из ключевых показателей станет кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение соответствующего индекса на 30% и сокращение числа городов с неблагоприятной средой вдвое. При этом доля городов с благоприятной средой в 2024 году должна составить 60%. Индекс из 36 показателей был утвержден в 2019 году, его показатели будут рассчитаны впервые.
«При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное на данный момент – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отмечал ранее заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко.
По словам Владимира Якушева, в настоящее время Минстрой формирует нацпроект «Жилье и городская среда»; при этом крайне важно найти инструменты не только для строительства жилья, но и для создания комфортной среды.
Проект должен быть представлен Президенту страны уже в октябре, пройдя до этого обсуждение в профессиональном сообществе и различных ведомствах. Однако его структура создана. «Мы предложили сделать четыре магистральных раздела: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, сокращение аварийного фонда. Проект должен быть принят до 1 октября 2018 года ; все показатели, заложенные в нем, планируются к реализации до 31 декабря 2024 года», – пояснил министр.
Идею создать специальную комиссию для координации работы по созданию комфортной городской среды опрошенные эксперты в целом оценивают позитивно. «Безусловно, такая инициатива является полезной, так как участие экспертного сообщества будет способствовать выработке наиболее сбалансированных решений в вопросах формирования городской среды», – отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
По его словам, особенно важно, чтобы участие в группе могли принять эксперты, способные озвучить позицию разных регионов нашей страны, отличных друг от друга по отдельным параметрам, но в то же время одинаково ответственных за исполнение нацпроекта: «Совместная работа в расширенном составе позволит идентифицировать все возможные вопросы и выделить специфику каждого региона страны, в целях подготовки наиболее оптимального плана развития городской среды».
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– Думаю, что в дальнейшем весь мир перейдет на единый индекс качества городской среды, потому что сегодня в разных странах разные подходы к этому индексу. Не хочу опережать события, но думаю, что рано или поздно это будет единый индекс, по которому все города будут оцениваться, и как раз, наверное, это будет площадка ООН-Хабитат.
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.