Движение внутрь. Вектор застройки переходит на внутренние районы Петербурга
По мнению экспертов, основным вектором развития городских территорий Санкт-Петербурга должны стать редевелопмент «серого пояса» и реновация устаревших жилых кварталов, а также проекты комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).
Свободных земель в Петербурге с каждым годом остается все меньше, намывы относительно дороги и сложны и не могут значительно увеличить площади города. Очевидным выходом эксперты называют преобразование ранее застроенных кварталов.
Начинается на «ре-»
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, «серый пояс» Петербурга давно нуждается в модернизации, значительная его часть заброшена или используется неэффективно. В таких случаях лучшим выходом из ситуации будет вынос с участка старых производственных мощностей и строительство новых объектов недвижимости, отвечающих потребностям района. Земельный потенциал для этого есть неподалеку от станций метро «Черная речка», «Елизаровская», «Пролетарская», «Фрунзенская», Балтийская», «Волковская», на Васильевском острове.
«Кроме того, огромные площади старого жилищного фонда в Петербурге нуждаются в реновации. Развитие города не должно останавливаться. Пятиэтажки, массово возводившиеся в 1950–1960-х годах, строились не навсегда. Это был временный вариант, призванный закрыть потребность миллионов людей в жилье «здесь и сейчас». В «светлом будущем» эти дома планировалось заменить на что-то более красивое и комфортное. И когда-нибудь к строительству нового жилья городу придется добавить переработку старого. За счет этого объемы девелопмента могут держаться на значительных уровнях еще долгие годы», – отмечает Пётр Буслов.
Кроме этого, серьезные перспективы имеет застройка территорий гаражных кооперативов, находящихся вдоль транспортных магистралей, а также на прибрежных территориях Васильевского острова, считает руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге Вадим Рохлин. «Для этого, естественно, сначала необходимо организовать многоэтажные паркинги, чтобы поток автомобилей не хлынул во дворы и на тротуары. Но после решения этой проблемы появятся новые площади для застройки и организации общественных пространств в очень привлекательных местах. К сожалению, в советское время городские власти не ценили участки города с хорошими видовыми характеристиками и застраивали их гаражами. Из-за этого большие территории современной застройки сейчас отрезаны от городских магистралей и прибрежной полосы депрессивными и захламленными массивами гаражных кооперативов», – полагает он.
В поисках правовой стабильности
Эксперты подчеркивают: как редевелопмент «серого пояса», так и реновация застроенных территорий требуют четких градостроительных правил. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что из-за новых законодательных требований, предъявляемых застройщикам, себестоимость строительства значительно увеличилась и рентабельными могут быть проекты в хороших локациях, а это в основном именно редевелопмент. Но в ситуации с падающими реальными доходами населения рискованность инвестиций растет.
«Инвестировать и строить можно только в условиях правовой стабильности. Между тем корректировка действующих норм происходит практически непрерывно, что ведет к неразберихе. Поэтому любое очередное изменение будет скорее минусом, чем плюсом для развития территорий. Создать идеальный проект на новой территории можно только при условии принятия органами власти на себя подтвержденных обязательств по строительству за счет бюджета социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Но такое происходит крайне редко, поэтому некоторые крупные проекты уже превратились в прожекты», – резюмирует Надежда Калашникова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что на данный момент потенциальный объем жилья в проектах редевелопмента Петербурга составляет свыше 2,8 млн кв. м. «Наибольший запас земель под проекты – в Московском районе: локации Фрунзенская, Средняя Рогатка, Московский проспект. Со стороны государства на законодательном уровне прорабатывается нормативная база для проектов комплексного устойчивого развития территории. В Петербурге зоны КУРТ включают в себя 12 территорий, в которые входят как бывшие промзоны, так и земли сельхозугодий, которые планируется развивать в рамках комплексного освоения. Но юридически реализация проекта КУРТ в настоящий момент все еще дорабатывается, хотя в Градкодексе само понятие появилось еще в 2017 году. На данный момент до конца не ясен весь объем обязательств и ограничений по данному статусу», – отмечает она.
Также, как добавляет эксперт, в Петербурге очень слабо реализуется программа реновации застроенных территорий, которая включает в себя 22 квартала в разных районах города. Первоначальный сценарий данной программы столкнулся с проблемой так называемых «стартовых пятен», нежеланием жителей реновируемых кварталов покидать привычный ареал. Тем не менее, на примере Москвы можно отметить значительный потенциал данной программы, которая позволяет создавать современную комфортную среду для жизни.
Мнение
Вадим Рохлин, руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге:
– Конечно, городское законодательство должно развиваться, но и существующая база не так уж и плоха. Основная проблема – это не законы, а их применение. Зачастую мы сталкиваемся не с несовершенством законов, а с отсутствием у городских и муниципальных чиновников желания принимать решения. Особенно это касается сложных решений, требующих ответственности. На мой взгляд, создать идеальный проект новой городской территории можно. И такой опыт в мировой практике есть. Куда сложнее его осуществить: найти средства, силы, человеческие ресурсы, суметь завершить начатое. Например, в первые два десятилетия существования нашего города было сделано несколько идеальных проектов, но ни один из них не был осуществлен до конца. Хотя то, что мы сейчас имеем в исторической части Петербурга, по праву считается одним из основных шедевров мирового градостроительства.
Совет Госдумы РФ рассмотривает проект закона, который предлагает запретить использовать территории с объектами культурного наследия для жилищного и иного строительства.
Авторы законопроекта – депутаты Госдумы РФ Андрей Луговой и Андрей Чернышёв – решили привести в соответствие законодательство о памятниках культуры и о развитии жилищного строительства. Закон призван скорректировать 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В пояснительной записке к этому документу говорится, что нынешнее законодательство не учитывает специфику государственной политики в отношении охраны объектов культурного наследия, которые являются народным достоянием, и не обеспечивает их охрану в должном виде.
В частности, на уровне федерального закона есть противоречие, которое позволяет использовать территории с расположенными на них объектами культурного наследия для строительства жилья и объектов инфраструктуры, в обход законодательства в области сохранения культурного наследия.
Депутаты предлагают запретить включение в перечни земельных участков под развитие федеральные «пятна», в границах которых располагаются объекты культурного наследия. И наделить межведомственный коллегиальный орган правом запрещать использование таких «пятен» и сделок с ними, даже если соответствующие предложения будут поступать от федеральных и региональных властей.
«Государственная политика исходит из приоритета сохранения историко-культурного потенциала страны. Поэтому правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере, следует приводить в соответствие с этим приоритетом», – отмечено в документе.
По мнению партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, законопроект свидетельствует о полном непонимании разработчиками проекта разницы между территорией памятника и земельным участком, на котором расположен памятник. «В настоящее время применительно к территории памятника установлен полный запрет на новое строительство действующим Законом № 73-ФЗ «Об охране объектов культурного наследия». В свою очередь, в законе прямо сказано, что границы территории памятника и земельного участка могут не совпадать – в таком случае на части земельного участка, занятой территорией памятника, работы выполнять нельзя, а на оставшейся части они осуществляются с учетом установленных режимов зон охраны памятника. Таким образом, предложенный проект абсурден и во многом губителен для развития крупных городов со сложившейся исторической застройкой», – говорит он.
Застройщики тоже от инициативы не в восторге. «Сказать, что это решение заморозит застройку центра Петербурга, который практически полностью является историческим поселением, нельзя. Но очень сильно осложнит ее – это точно. К сожалению, сейчас жилищная застройка – одна из немногих возможностей реновировать здание, приспособить его под современное использование. Жаль, что эта возможность будет сильно ограничена. В мире есть множество примеров гармоничного соседства исторических зданий с современным жильем. К сожалению, мы опять идем по пути, что проще все запретить», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер также говорит, что данная законодательная инициатива вызывает весьма неоднозначное отношение. «Желание сделать лучше можно только приветствовать. Вопрос в том, какими мерами решать ту или иную задачу. Уверенности в том, что ситуация будет улучшена именно таким путем, нет. Представленное на текущий момент решение при переводе в практическое русло выглядит неубедительно. Если мы говорим о «территориях с размежеванными на ними объектами культурного наследия», то важно понимать, что их существенная часть находится в историческом центре города. Далеко не все земельные участки размежеваны под конкретные объекты, поэтому не совсем ясно, как будут определяться границы и кто их будет определять не по факту, а с точки зрения территориального признака», – говорит она.
Если объекты культуры исключат из границ развивающихся территорий, то не ясно, за счет каких средств они будут содержаться. У Петербурга весьма ограниченный бюджет – и скорее всего, городу будет сложно нести эти затраты. «А любое изменение законодательства, его ужесточение сказывается на времени реализации проектов, развитии сферы и на объеме инвестиций, которые в нее будут направляться. Если же смотреть на ситуацию в аспекте культуры, сохранения историко-культурного потенциала страны, то это наследие должно более активно быть включено в повседневную жизнь, население должно не только знать, но и должно жить в его окружении. Это должно стать неотъемлемой частью жизни, а не чем-то парадным и вырванным из контекста», – заключила Екатерина Тейдер.
В Госдуму внесен законопроект о контроле за целевым использованием денег дольщиков. Власти тем самым пытаются дополнительно защитить покупателей жилья. Но строители говорят, что формулировки документа несовершенны и только путают игроков рынка.
Минстрой подготовил и внес в Госдуму законопроект с новыми поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Пока, в соответствии с законом, застройщик может использовать деньги дольщиков со своего расчетного счета для оплаты по заключенным в процессе строительства договорам. Но кто и как определяет размер платежей – в законе не сказано. Поправки вносят в ситуацию ясность. Они декларируют, что размер платежей будет устанавливать сам застройщик, исходя из общей суммы собранных денег и пропорционально стоимости каждого проекта строительства.
Кроме того, правительственная инициатива дополняет банкротный закон новой статьей, которая регламентирует особенности банкротства товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Разработчики поправок уверены, что те позволят усилить контроль за целевым использованием денег дольщиков и повысить гарантии защиты их прав. «Этот законопроект направлен на совершенствование законодательства о долевом строительстве и является следующим этапом жилищной реформы», – заявил «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Но, по его словам, пока в проекте закона отражено не много вопросов из тех, что ставились ранее, обсуждались и должны быть отрегулированы.
«Похоже, что документ надо будет серьезно дорабатывать на площадке нашего комитета. Нужно максимально убрать все барьеры, которые стоят на пути перехода застройщиков на новую модель финансирования через эскроу-счета. Это и вопросы банковского проектного финансирования, и вопросы создания единой контрольно-надзорной вертикали в сфере жилищного строительства, и вопросы наделения Фонда защиты прав дольщиков возможностью не только финансировать достройку проблемных объектов, но и самостоятельно их достраивать», – сообщил Николай Николаев.
Участники рынка считают, что новые поправки в 214-ФЗ только усугубят и без того сложную ситуацию в отрасли. «В 214-ФЗ есть гораздо более серьезные проблемы, чем та, которой посвящены данные поправки. И внимание к мелочам на фоне общей серьезной проблемы немного удручает. Слабую надежду дает уже прозвучавшее заявление депутатов, что они дополнят этот законопроект решениями, принятыми по результатам многочисленных обсуждений, и исправят все допущенные ошибки. Но пока не увидим результат, загадывать не стоит. Что касается предложенных в законопроекте формулировок, то они далеки от совершенства. С одной стороны, сказано, что размер расходов застройщик определяет самостоятельно. И тут же говорится, что они должны быть пропорциональны стоимости строительства конкретного объекта. То есть, по сути, никакой самостоятельности у строителя и в помине нет. И предложенная формулировка ситуацию не улучшит», – отмечает партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Закон в нынешнем виде рушит строительный рынок и банкротит его игроков. Процветает потребительский экстремизм, и массово зависают проекты на стадии ввода. А законотворцы продолжают искать в 214-ФЗ блох, которые ни на что не влияют, и только путают людей. Понимаю, что товарищам в Министерстве и в Госдуме нужно создать видимость работы, чтобы оправдать свое существование. Но подобные инициативы, с учетом рыночного контекста, выглядят очень цинично. Это как мертвому припарки», – говорит один из петербургских застройщиков.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Первая поправка – это техническая формальность, которая касается только платежей по договорам в проектах комплексного освоения территорий со множеством строящихся объектов. Это введено чисто для банковского контроля платежей, на переходный период. А к проектам с эскроу-счетами это вообще не будет применимо. Гораздо интереснее вторая поправка про ответственность. Сейчас 214_ФЗ содержит поистине пугающую норму о том, что лицо (в том числе бенефициарный владелец), имеющее фактическую возможность определять действия застройщика и давать ему указания, несет солидарную ответственность с застройщиком за ущерб, причиненный дольщикам. Про это много говорили и писали. Норма в таком виде позволяет любому дольщику обращаться с исками не к застройщику, а сразу к собственнику бизнеса напрямую и по любому поводу. Правительство одумалось и меняет «солидарную» на «субсидиарную», то есть иск к собственнику возможен лишь при недостаточности имущества застройщика.