Движение внутрь. Вектор застройки переходит на внутренние районы Петербурга
По мнению экспертов, основным вектором развития городских территорий Санкт-Петербурга должны стать редевелопмент «серого пояса» и реновация устаревших жилых кварталов, а также проекты комплексного устойчивого развития территории (КУРТ).
Свободных земель в Петербурге с каждым годом остается все меньше, намывы относительно дороги и сложны и не могут значительно увеличить площади города. Очевидным выходом эксперты называют преобразование ранее застроенных кварталов.
Начинается на «ре-»
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, «серый пояс» Петербурга давно нуждается в модернизации, значительная его часть заброшена или используется неэффективно. В таких случаях лучшим выходом из ситуации будет вынос с участка старых производственных мощностей и строительство новых объектов недвижимости, отвечающих потребностям района. Земельный потенциал для этого есть неподалеку от станций метро «Черная речка», «Елизаровская», «Пролетарская», «Фрунзенская», Балтийская», «Волковская», на Васильевском острове.
«Кроме того, огромные площади старого жилищного фонда в Петербурге нуждаются в реновации. Развитие города не должно останавливаться. Пятиэтажки, массово возводившиеся в 1950–1960-х годах, строились не навсегда. Это был временный вариант, призванный закрыть потребность миллионов людей в жилье «здесь и сейчас». В «светлом будущем» эти дома планировалось заменить на что-то более красивое и комфортное. И когда-нибудь к строительству нового жилья городу придется добавить переработку старого. За счет этого объемы девелопмента могут держаться на значительных уровнях еще долгие годы», – отмечает Пётр Буслов.
Кроме этого, серьезные перспективы имеет застройка территорий гаражных кооперативов, находящихся вдоль транспортных магистралей, а также на прибрежных территориях Васильевского острова, считает руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге Вадим Рохлин. «Для этого, естественно, сначала необходимо организовать многоэтажные паркинги, чтобы поток автомобилей не хлынул во дворы и на тротуары. Но после решения этой проблемы появятся новые площади для застройки и организации общественных пространств в очень привлекательных местах. К сожалению, в советское время городские власти не ценили участки города с хорошими видовыми характеристиками и застраивали их гаражами. Из-за этого большие территории современной застройки сейчас отрезаны от городских магистралей и прибрежной полосы депрессивными и захламленными массивами гаражных кооперативов», – полагает он.
В поисках правовой стабильности
Эксперты подчеркивают: как редевелопмент «серого пояса», так и реновация застроенных территорий требуют четких градостроительных правил. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что из-за новых законодательных требований, предъявляемых застройщикам, себестоимость строительства значительно увеличилась и рентабельными могут быть проекты в хороших локациях, а это в основном именно редевелопмент. Но в ситуации с падающими реальными доходами населения рискованность инвестиций растет.
«Инвестировать и строить можно только в условиях правовой стабильности. Между тем корректировка действующих норм происходит практически непрерывно, что ведет к неразберихе. Поэтому любое очередное изменение будет скорее минусом, чем плюсом для развития территорий. Создать идеальный проект на новой территории можно только при условии принятия органами власти на себя подтвержденных обязательств по строительству за счет бюджета социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Но такое происходит крайне редко, поэтому некоторые крупные проекты уже превратились в прожекты», – резюмирует Надежда Калашникова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что на данный момент потенциальный объем жилья в проектах редевелопмента Петербурга составляет свыше 2,8 млн кв. м. «Наибольший запас земель под проекты – в Московском районе: локации Фрунзенская, Средняя Рогатка, Московский проспект. Со стороны государства на законодательном уровне прорабатывается нормативная база для проектов комплексного устойчивого развития территории. В Петербурге зоны КУРТ включают в себя 12 территорий, в которые входят как бывшие промзоны, так и земли сельхозугодий, которые планируется развивать в рамках комплексного освоения. Но юридически реализация проекта КУРТ в настоящий момент все еще дорабатывается, хотя в Градкодексе само понятие появилось еще в 2017 году. На данный момент до конца не ясен весь объем обязательств и ограничений по данному статусу», – отмечает она.
Также, как добавляет эксперт, в Петербурге очень слабо реализуется программа реновации застроенных территорий, которая включает в себя 22 квартала в разных районах города. Первоначальный сценарий данной программы столкнулся с проблемой так называемых «стартовых пятен», нежеланием жителей реновируемых кварталов покидать привычный ареал. Тем не менее, на примере Москвы можно отметить значительный потенциал данной программы, которая позволяет создавать современную комфортную среду для жизни.
Мнение
Вадим Рохлин, руководитель архитектурного подразделения компании AECOM в Петербурге:
– Конечно, городское законодательство должно развиваться, но и существующая база не так уж и плоха. Основная проблема – это не законы, а их применение. Зачастую мы сталкиваемся не с несовершенством законов, а с отсутствием у городских и муниципальных чиновников желания принимать решения. Особенно это касается сложных решений, требующих ответственности. На мой взгляд, создать идеальный проект новой городской территории можно. И такой опыт в мировой практике есть. Куда сложнее его осуществить: найти средства, силы, человеческие ресурсы, суметь завершить начатое. Например, в первые два десятилетия существования нашего города было сделано несколько идеальных проектов, но ни один из них не был осуществлен до конца. Хотя то, что мы сейчас имеем в исторической части Петербурга, по праву считается одним из основных шедевров мирового градостроительства.
Гендиректор «Группы ЛСР» Максим Соколов приобрел долю в компании, которой принадлежит апарт-отель X-Home в Репино. Сейчас этот объект переделывают в элитный медицинский центр.
Максим Соколов, бывший министр транспорта РФ, а ныне генеральный директор девелоперской «Группы ЛСР», приобрел 40% компании «Территория инвестиций». Эта фирма, которую в 2008 году создал бывший топ-менеджер «Корпорации С» Николай Сергеенко (через год к нему присоединился выходец из той же компании Андрей Перминов), еще в 2014 году построила в Репино, на берегу Финского залива, апарт-отель X-Home. В этом комплексе удалось продать только десяток апартов. Поэтому в прошлом году собственники приняли решение превратить апарт-отель в элитную клинику X-Clinic, которая будет специализироваться на косметологии и очищении организма. Сама клиника займет первые этажи корпусов (около 2 тыс. кв.м.). На остальных этажах оборудуют апартаменты для пациентов. Работы уже ведутся. И часть инфраструктуры уже готова к эксплуатации. Ожидается, что полностью работы завершатся к лету.
В «Группе ЛСР» комментировать сделку Максима Соколова отказались, сославшись на то, что это его частная инициатива, которая к бизнесу холдинга никакого отношения не имеет. Сам бизнесмен был недоступен для общения. Но очевидно, что это сделка по дружбе: Максим Соколов сам начинал карьеру в «Корпорации С» и, видимо, решил поддержать бывших коллег в их начинании. После сделки доля Николая Перминова в «Территории инвестиций» снизилась до 41%, а доля Андрея Перминова – до 19%.
По оценке экспертов, вложения инвесторов в переделку апарт-отеля под медицинский центр, составят 0,5-1 млрд рублей, в зависимости от стоимости медицинского оборудования и оснащения апартаментов. По их мнению, решение это логичное. «Загрузка отелей загородом составляет далеко не 70%, как в Петербурге, и даже не 50%, а чуть ли не 30%, поэтому окупаемость комплекса апартаментов X-Home могла растянуться на 15-20 лет даже при усредненной оценке загрузки в 50%», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. Между тем услуги медцентра позволят ускорить окупаемость проекта.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в Петербурге и Ленобласти работают около 50 лечебно-профилактических учреждений, так называемых санаториев и профилакториев. Более 30% из них расположено в Курортном районе.
«Подавляющее санаторно-курортных объектов в регионе созданы в советский период, а некоторые были заложены еще в царской России. Конечно, наиболее популярные санатории в регионе не раз реконструировались, но существуют и такие, в которых условия проживания не поддаются никакой современной классификации – например, предлагаются номера «с удобствами на этаже». В целом по региону, условия проживания в таких санаториях чаще всего соответствуют уровню гостиницы класса «2-3 звезды», - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Конкурентов у X-Clinic практически нет. «Соседние санатории «Дюны» и «Белые ночи» ориентированы на другую целевую аудиторию. По сути, из конкурентов можно назвать только курорт «Первая линия» от компании «Пионер» и проект «Русские сезоны» в составе «Сестрорецкого курорта» компании RBI.
В Шушарах появится еще один крупный жилой квартал на 7,5 тысяч жителей. Инвестиции в проект превысят 20 млрд рублей.
Публичные слушания по проекту планировки и межевания территории площадью 50 га совхоза «Детскосельский» вдоль Колпинского шоссе (напротив уже заселенного малоэтажного района «Славянка») назначены на 13 февраля текущего года. В этом месте 80 участков разного функционального назначения. У них разные собственники. Часть земли принадлежит ООО «Развитие территорий» (входит в структуру "Детскосельского"), которая и выступила с инициативой разработки проекта планировки. По плану здесь появится малоэтажный жилой квартал (высота зданий - 4 этажа) со всей необходимой инфраструктурой: два детсада, школа, поликлиника, торговый комплекс, пункт полиции, дом культуры и др. В проект заложено и масштабное благоустройство, в том числе, набережной реки Славянки, которая протекает по участку. Общая площадь застройки составит 300 тыс. кв.м. В районе смогут жить 7,5 тыс. человек.
По оценке директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, проект такого масштаба потребует инвестиций в объеме около 20 млрд рублей. Плюс – еще 4-4,5 млрд рублей придется вложить в инфраструктуру, в том числе, социальную.
«Реализация этого проекта займет 5-7 лет, в зависимости от скорости продаж жилья. Мы ожидаем, что он повысит интерес инвесторов к этой локации, а также внимание города к насущным проблемам района Славянки. Он, в частности, остро нуждается в улучшении транспортной доступности. С развитием Колпинского шоссе, появлением обещанного скоростного трамвая, ситуация несколько выправится. Но пока до района сложно добираться», - говорит она.
Коллегу поддерживает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. По ее словам, масштаб проекта не подразумевает высоких цен, но сулит покупателям высокий уровень комфорта (конечно, при условии, что все элементы заявленной концепции удастся воплотить в жизнь). «Объём спроса будет зависеть от цен. Существенная динамика продаж подразумевает более низкую цену, а более высокая цена скажется на темпах реализации», - поясняет она.
Эксперты также напомнили, что проект в ближайшее время может оказаться в жесткой конкурентной среде. «Шушары и так активно застраиваются жильем массового спроса. И рядом под малоэтажную застройку собираются отдать еще 270 га земли того же совхоза. Вопрос один – кто все это жилье будет покупать?», - рассуждает один из девелоперов города.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в Пушкинском районе Петербурга, к которому относятся Шушары, сейчас возводится 338 тыс. кв.м. жилья (из них в продаже - 169,3 тыс.кв.м.). В самих Шушарах на начало этого года идут продажи в четырех жилых комплексах. Общая площадь вышедшего на рынок жилья - 52,7 тыс. кв.м. Это 31% от общего предложения жилья в районе. «В основном в Шушурах продается жилье эконом-сегмента. Средняя цена предложения сейчас составляет 78,6 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 26% ниже средней цены по Петербургу в классе). За последний год средняя цена жилья в этом районе выросла на 28%. Новый проект скорее всего тоже будет реализован в сегменте масс-маркет. Большие объемы застройки и удаленность от города не позволят сделать здесь проект классом выше», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.