О чем говорят строители. Эксперты о насущных проблемах отрасли
Текущая неделя ознаменуется двумя событиями, которые имеют важное значение для строительного комплекса. Первое из них – федерального масштаба. На Съезд НОСТРОЙ в Москву соберутся представители отраслевого сообщества со всей России. Второе – масштаба регионального. В Северной столице пройдет Съезд строителей Санкт-Петербурга. Впрочем, значение города и влияние его строительного сообщества таковы, что локальным событие назвать сложно.
В ходе обоих мероприятий строители обсудят самые насущные и актуальные проблемы стройкомплекса. «Строительный Еженедельник» опросил экспертов, чтобы выявить наиболее острые вызовы, которые ставит перед отраслью сегодняшний день.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Накануне Съезда группами «мозгового штурма» обсуждаются самые злободневные темы – проблемы контрактования строительства, «Стратегия 2030», ценообразование, техническое регулирование, повышение и оценка квалификации... Результаты обсуждения по окончании работы групп будут доложены научно-техническому, экспертному советам и основному Совету НОСТРОЙ для дальнейшего принятия решений.
Мы живем в сложное и интересное время – переходный период, связанный с принятием важных документов. В первую очередь, это нацпроект «Жилье и городская среда», плюс ряд нацпроектов, связанных с развитием отрасли, поскольку в бюджет заложены средства на строительство социальной и транспортной инфраструктуры.
У НОСТРОЙ есть опыт мониторинга ситуации и выработки предложений, которые в дальнейшем учитываются в нормативных документах и ложатся в поручения Правительства. Мы планируем через Форум устойчивого развития, совещания с органами власти распространить положительную практику выработки решений «на местах» – в регионах – для изменения ситуации в отрасли.
Вторая задача – «Стратегия 2030», в создании которой НОСТРОЙ принимает участие. Должна быть разработана «дорожная карта», которая обеспечит ее реализацию. Мы рассчитываем на главенствующую роль СРО в подготовке решений, которые будут ориентированы на поддержку строителей. Стратегия объемная. Включает и контрактную систему, и кадровое обеспечение, а главное – возможности самих СРО, которые должны не только нести ответственность, но и решать вопросы развития отрасли.
Кроме того, НОСТРОЙ достиг прогресса в выстраивании отношений с Аппаратом Правительства, вице-премьером и профильным министерством. Теперь хотим спроецировать этот опыт на взаимодействие с другими министерствами, влияющими на отрасль. Также в приоритете выстраивание отношений с региональными органами власти.
Сергей Жаков, президент Ассоциации СРО «Содружество Строителей»:
– В повестку дня Съезда НОСТРОЙ включен вопрос об утверждении Приоритетных направлений деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» на 2020 год, одним из которых является организация проведения независимой оценки квалификации в области строительства.
Структура системы независимой оценки квалификации (НОК) неоднократно обсуждалась на круглых столах, организованных НОСТРОЙ, и отмечалось, что информация обо всех, кто прошел оценку, включаются в реестр сведений о проведении НОК. Система будет абсолютно открытой, а данные о результатах экзамена будут находиться в свободном доступе.
Всецело поддерживаем скорейшую реализацию этого нововведения, поскольку независимая и профессиональная оценка знаний строителя позволит объективно оценить уровень его квалификации, послужит основой оптимизации производственного процесса и в конечном итоге станет залогом качества и безопасности возводимых строителем объектов капитального строительства. Вместе с тем хотелось бы пожелать этому начинанию, чтобы оно не стало «жертвой коммерциализации», как это, увы, не раз бывало с первоначально благими начинаниями, которые впоследствии превращались, по сути, в профанацию.
Роман Курзенер, генеральный директор Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:
– Хотелось бы, чтобы профессионалы, работающие на рынке, могли бы через нацобъединение влиять на те законы, которые сейчас принимаются. Например, ввод объекта в эксплуатацию сейчас является фактически нелегитимным процессом: в соответствии со ст. 55 п. 6 ч. 5 ГК РФ, «основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию является несоответствие объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». При этом изменения в законодательстве происходят каждые полгода, а срок реализации проекта в среднем составляет три года. Таким образом, застройщик должен либо обладать даром предвидения, либо быть фантастически везучим человеком, потому что вероятность того, что законодательство в отношении его участка не изменится на момент завершения строительства объекта, стремится к нулю.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «Союзпетрострой-Стандарт»:
– На съезде НОСТРОЙ в первую очередь необходимо обсудить состояние строительной отрасли, определить причины упадка, пути выхода из кризиса и роль СРО в этих процессах.
Строительная отрасль – это зеркало экономики. В период ее падения (или даже роста, когда этот рост обеспечивается исключительно сырьевым сектором) строительная отрасль переживает не лучшие времена. Если такое положение затягивается, то падение объемов работ приводит к массовому банкротству или уходу с рынка строительных компаний и упадку отрасли в целом. Сейчас отрасль находится именно на таком трудном этапе.
Строительную отрасль мог бы поддерживать госзаказ, но для этого необходимо реформировать саму систему госзаказа вместе с системой ценообразования в строительстве, осуществить переход от конкуренции по цене к конкуренции по компетенциям организаций и качеству конечной строительной продукции.
На Съезде строителей Петербурга необходимо обсудить, что следует предпринять на региональном и федеральном уровнях для повышения эффективности госзакупок в сфере строительства, чтобы, с одной стороны, средства бюджета расходовались эффективно (выполнялись бы инвестиционные программы, качество строительной продукции соответствовало бы современным требованиям), а с другой – строительные компании получили бы возможность планировать свою деятельность и развиваться. Согласно статистике, около 70% объема всех строительно-монтажных работ в стране – это работы, выполняемые за счет бюджета или для компаний с госучастием, следовательно, наведение порядка в этой сфере напрямую повлияет на состояние отрасли.
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development:
– Правила работы на строительном рынке находятся в процессе постоянной трансформации, поэтому девелоперы вынуждены также часто вносить изменения в свои проекты. Кроме того, снижается рентабельность бизнеса, количество новых проектов в регионах сейчас минимально. Себестоимость строительства возросла после увеличения НДС, появления необходимости получения проектного финансирования, повышения цен на материалы. При этом соблюдение высокого качества проектов остается в приоритете. Сейчас часть проектов небольших застройщиков рискует не получить финансирование, потому что их бизнес-процессы оказались не приспособлены к изменившимся обстоятельствам. Происходит монополизация рынка, последствия которой неоднозначны. С одной стороны, повысилось доверие к отрасли в целом со стороны покупателей, с другой – возведение кварталов по типовым проектам, реализуемым старожилами рынка, не ведет к гармоничному развитию городской среды. Необходимо обсуждать на экспертном уровне, как соблюсти баланс между качеством проекта, технологичностью, новыми идеями и желанием успеть за показателями национального проекта о жилищном строительстве.
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula city:
– После изменения правил игры в строительной отрасли этим летом застройщики в первую очередь столкнулись с трудностями при взаимодействии с властями и банками. В рамках проектного финансирования денежные средства на реализацию проекта предоставляет кредитная организация, а застройщику, в свою очередь, необходимо защищать перед банком все расходы по проекту, что в существующих реалиях оказалось достаточно сложным процессом. Банк не заинтересован финансировать непрофильные расходы, такие, например, как рекламные, спонсорские, социальные. Но если застройщик не имеет возможности возвести социальную инфраструктуру, то у него неизбежно возникают сложности с властями. Кроме этого, без соцобъектов проект не будет интересен и покупателям. Поэтому застройщик вынужден тратить собственные средства на данные цели, не будучи уверенным в том, что эти вложения будут в дальнейшем включены в счет проекта банком. Данный механизм еще не отлажен, и взаимоотношения банков и застройщиков складываются довольно сложно. В конечном счете этот диалог может зайти в тупик, что неизбежно повредит реализации проектов.
На мой взгляд, в этом процессе необходимо участие третьей стороны. Ею могут стать независимые мониторинговые компании, эксперты, обладающие опытом и компетентностью для того, чтобы просчитать и показать реальную картину реализуемого проекта и сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Строительная отрасль переживает сложное время, связанное с общим состоянием экономики и переходом к проектному финансированию. Происходят серьезные изменения в строительном комплексе Петербурга: практически вся совокупность подрядных компаний превратилась в средний и малый бизнес, свернута конкурентная среда. Подрядчики испытывают большие трудности – недостаток фронта работ, занижение цен, систематические неплатежи. Происходит банкротство компаний, особенно среднего и малого бизнеса, снижается потенциал подрядного строительства, существенно сокращается число рабочих мест, не происходит обновление техники.
Система госзаказа в строительстве требует совершенствования, особенно в части разработки и исполнения Адресно-инвестиционной программы. Требуется коренная реформа ценообразования в строительстве, недопустимо искусственное занижение стоимости на всех уровнях, от изысканий, проектирования до строительства, особенно в части заработной платы.
Андрей Уртьев, директор АПО «Союзпетрострой-Проект»:
– Если говорить в общем, то хочется перейти от стадии выживания к развитию. Более конкретно – остро нужны: мораторий на непрерывные реформы и изменение правил ведения бизнеса; уменьшение государственного регулирования отрасли; уменьшение налогового бремени на подрядчиков (в том числе проектировщиков); облегчение условий для участия в госзакупках (в части банковских гарантий, страхования ответственности подрядчика и т. п.).
Игорь Коваль, к. т. н., руководитель НТЦ ООО «Полипласт Северо-Запад:
– Необходимо изменение правил проведения тендерных торгов на выполнение строительных работ – это внесение изменений в конкретные федеральные законы, регулирующие положения. Качество и его технические аспекты должны быть приоритетом при реализации того или иного проекта. Стоимость работ, безусловно, важный параметр, но он должен быть вторичным и не браться в расчет при невозможности обеспечения технического качества и условий. Сложилась ситуация, что побеждают в тендерных торгах организации, дающие низкую цену по лоту, практически без опыта работ, без квалифицированных кадров и нового технологического оборудования и механизмов. Себестоимость ряда работ и материалов исходно планируется критически низкая, для их выполнения невозможно закупить материалы подходящего качества, требуемое оборудование, оснастку или просто привлечение сотрудников подходящей квалификации.
Вызывает озабоченность тенденция снижения цены на бетон при том, что стоимость цемента устойчиво растет. Подобное снижение возможно только за счет ухудшения качества продукта и его потребительских свойств. При этом стоимость самого бетона в структуре жилищных и общественных объектов в целом небольшая, максимум 7–10%, а резервов повышения эффективности производства и снижения себестоимости достаточно много.
Необходимо усиление технического контроля за производством строительных работ при возведении объектов и их сдаче. Образно говоря, наше базовое отличие от той же Германии – не столько в отсутствии необходимых ГОСТ или СНиП, сколько в их тотальном игнорировании. Необходимо кадровое усиление и наделение органов Гостехнадзора полномочиями не только на объектах с бюджетным финансированием.
Важная задача – подготовка квалифицированных кадров, не только ИТР, среднего технического персонала, но и, что важно, рабочих.
Виктория Нестерова, генеральный директор АО «Фирма Изотерм»:
– Наша компания работает со многими строительными организациями по всей стране, и проблемы есть типичные у всех регионов, и есть проблемы сугубо региональные. К последним можно отнести различия в законодательстве и правилах строительства, ввода в эксплуатацию и передачи городу объектов социальной инфраструктуры: детсадов, школ и поликлиник. Общий порядок не утвержден, у застройщиков постоянно возникают проблемы, и в связи с этим они всячески уходят от этих проектов.
К общим проблемам можно отнести до сих пор не утвержденную дифференциацию объектов по классам жилья. У нас есть «комфорт», «комфорт-плюс», «бизнес», люкс, «бизнес-люкс», клубные дома и т. д. Сегодня отнесение объекта к одному из классов – это чисто маркетинговый ход. И строители, пользуясь отсутствием стандартов, не вкладывая дополнительных средств, пытаются дать статус повыше и продать подороже. Но все забывают о заказчиках, и недовольство жителей в конечном итоге становится проблемой строителей. Считаю необходимым четко прописать минимальные требования к различным классам жилья, чтобы не вводить в заблуждение людей и самим более точно проектировать, в частности, инженерные системы.
Матвей Пироженко, генеральный директор ООО «Пейкко»:
– В первую очередь, конечно же, присоединюсь ко всем моим коллегам в отрасли, которые говорят о необходимости установления прозрачных и, что немаловажно, стабильных правил работы на строительном рынке. Это позволит компаниям выстраивать долгосрочные стратегии развития, так как любой крупный строительный проект – это длинные инвестиции. Все мы зависимы от спроса на строительном рынке, на который, в свою очередь, очень сильно воздействуют любые нововведения наших законодателей. С другой стороны, все понимают, что строительство невозможно без развития сетей и инфраструктуры, а для этого объективно требуется поддержка государства.
Но также хочется привлечь внимание коллег к вопросам использования в строительстве инновационных технологий и продуктов. Мы столкнулись с тем, что есть сложившееся, назовем его «привычное проектирование» и «привычное строительство», уходящее своими корнями еще во времена Союза. И когда мы приходим со своими инновационными продуктами, например, с дельта-балками, которые уже широко применяются в европейских проектах и даже в США и Канаде, мы сталкиваемся с нежеланием что-то менять и с недоверием к новым идеям. Хотелось бы, чтобы наш рынок стал менее консервативным, чтобы к новым решениям относились более гибко. Нам кажется, что от этого выиграют все участники строительного рынка.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
– На наш взгляд, сегодня одна из актуальных проблем – это состав и качество проектирования. Мы сталкиваемся с проектной документацией каждый день – и, к сожалению, качественной можно назвать не более 20% из нее. Помимо того, что часто в проекте неполные данные, некорректные чертежи, нет точных размеров, зачастую подбирается оборудование, морально устаревшее по техническим характеристикам, по функциональности, эргономике, эстетике, энергоэффективности, не отвечающее требованиям современных регламентов.
И вторая проблема: несмотря на провозглашенную политику импортозамещения и на то, что на рынке появилась действительно качественная продукция российского производства, имеет место необоснованное использование импортного оборудования. Иногда это завуалировано, а порой и без всякого стеснения. Это пресекать надо жестко. Не должен проект быть согласован, если там есть необоснованное использование импортного оборудования. Приоритет всегда должен отдаваться отечественному производителю.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Сегодня в строительном законодательстве царят полный хаос и неразбериха из-за постоянно принимающихся новых законов. Наверное, уже пора найти отправную точку и систематизировать то, что сегодня действует, состыковать различные взаимосвязанные законодательные акты, например, Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы. И это только малая часть. Между этими документами масса противоречий, которые необходимо срочно устранить, но и внутри документов есть глобальные несостыковки.
Нужно совершенствовать законодательство. Не просто усиливать контроль и надзор, а улучшать качество. Чтобы не получилось, что «строгость законов компенсируется слабостью их исполнения». Те законодательные акты, которые выпущены и действуют на сегодняшний день, необходимо отработать, принять подзаконные документы. В 80% законов есть пункты отсылочного плана. А вот подзаконные акты, на которые они ссылаются, как правило, опаздывают на годы. Вследствие этого рождается вольная трактовка законов на местах, как кому удобно.
И хорошо бы научиться на отраслевых мероприятиях не обсуждать те проблемы, которые уже имеются и складывались годами, а предвидеть то, что еще только может произойти, прогнозировать появление аналогичных или похожих проблем в будущем и искать решения уже сегодня.
Сергей Луценко, генеральный директор ООО «ДОРИАНС»:
– Считаю, что наиболее проблемным сейчас является переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Возможно, здесь и сейчас это не так сильно сказывается из-за наличия большого количества уже продаваемых объектов, но через пару лет, когда на рынок будут выходить новые объекты, это повлечет за собой укрупнение игроков. И если дольщики при этом будут защищены эскроу-счетами, то субподрядчики, в том числе проектировщики, могут столкнуться с риском неплатежей от заказчиков.
Может быть, всех участников строительного рынка – девелоперов, застройщиков, генподрядчиков, субподрядчиков – перевести на свои эскроу-счета? Уверен, стало бы легче всем: если компания имеет денежные средства, переводит их на эскроу, субподрядчик подписывает смарт-контракт, работы принимаются, средства забирает субподрядчик. Если средств не имеет, то и подрядить никого не сможет. Не перечесть, сколько компаний обанкротилось, когда в цепочке субподрядчиков кто-то оказывался нечистоплотным контрагентом или попадал в сложное положение.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОЕКТ»:
– Строительная отрасль играет значительную роль в социально-экономическом развитии любой страны, являясь важным фактором ее стабильности, а также она служит материальной основой развития народного хозяйства, решения жилищной проблемы. Однако у руководства отрасли в течение двадцати лет стоят математики, экономисты, юристы, финансисты, но не строители.
Каковы итоги 2019 года? Для профильного министерства они одни, а для профессионального сообщества отрасли – совсем другие. Для министерства – это разработка Стратегии-2030, создание в каждом регионе страны BIM-центра, присвоение к концу года 177 российским городам индекса IQ. А для профессионального сообщества – это то, что Стратегия-2030, в разработке которой принимали участие более 1000 экспертов, отправлена на доработку, в том числе в связи с манипуляциями статистическими данными. Реформа ценообразования стоимостью почти 2 млрд завалена. Техрегулирования как не было, так и нет. Анонсированное постановление Правительства РФ № 87 не выпущено. Национальный проект по вводу жилья не реализован. И что у нас творится с градостроительной деятельностью и архитектурой – также четкого осознания нет.
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
– Строительная сфера переживает тяжелые времена. Наиболее яркие и видные невооруженным взглядом проблемы связаны с реформированием сразу нескольких отраслей – банковского сектора, налогового и градостроительного законодательства: в Петербурге практически не осталось компаний, которые могут строить высокотехнологичные сооружения, такие как мосты и туннели; количество выданных разрешений на строительство в 2019 году почти в два раза меньше, чем годом ранее; работа по эскроу-счетам идет медленно; работа застройщиков теперь в руках крупных банков, которые могут диктовать свои правила по проектному финансированию и в теории могут оставить только несколько девелоперов в городе.
Что касается проблем, которые не видны на первый взгляд, – это, к примеру, вопрос о санитарных защитных зонах (СЗЗ). Со введением 342-ФЗ получилась ситуация, что девелоперы находятся в заложниках у предприятий, чьи санзоны не определены, и, с другой стороны, – в зависимости от инспекторов Госстройнадзора, которые могут руководствоваться формальными требованиями. К примеру, Госстройнадзор может запретить ввод в эксплуатацию жилья на основании попадания части участка в СЗЗ предприятия. Выход из этой ситуации в лучшем случае – разделение участка, получение нового градплана, экспертизы и разрешения на строительство. На заседании рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства сообщалось, что не проходят проверку сейчас только те объекты, в которых в СЗЗ попадает само жилое здание, а не участок, на котором оно расположено. Таким образом, выданное разрешение на строительство не гарантирует ввода объекта в эксплуатацию. По данным Госстройнадзора, сейчас из 104 строящихся объектов – 37, на которых ведутся различные мероприятия по устранению замечаний в части СЗЗ.
Дмитрий Петров, генеральный директор ООО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– К сожалению, сохранились, и иногда и усугубились проблемы, которые существуют в отрасли уже много лет. Это нехватка качественных и относительно недорогих материалов, проблемы с квалифицированными кадрами, как среди специалистов среднего звена, так и простых рабочих.
Ко всему этому добавилось введение системы эскроу-счетов, работа по которым пока по факту не началась. И как будет это происходить, пока толком не понятно. Нужно было сначала запустить пилотный проект, проверить нововведение, а потом внедрять во всей стране. Сегодня мы имеем риск банкротства мелких и средних строительных компаний и переход контроля над отраслью к банкам.
Владимир Балабанов, заместитель генерального директора по строительству АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург»:
– Нам, как управляющей компании, важно оперативно решать вопросы, связанные с получением необходимых для строительства документов, и соблюдать запланированные сроки реализации проекта. Сокращение сроков прохождения госэкспертизы и налаженный механизм подачи документов в контролирующие органы существенно ускорят процесс реализации проектов тех резидентов, которые находятся на начальном этапе реализации проектов, и тех, кто расширяет уже действующие производства.
При существующих темпах роста производительности, а соответственно, и расширении штата сотрудников компаний-резидентов ОЭЗ, увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру районов, где расположены площадки ОЭЗ, – Петродворцового и Приморского. Учитывая это, важно заранее обеспечить транспортную доступность к площадкам ОЭЗ.
Законодатели, в последние годы сосредоточенные на защите прав дольщиков, неожиданно озаботились таким явлением, как «потребительский терроризм» в отношении застройщиков.
В Госдуму недавно внесен законопроект, предусматривающий исключение из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» отношений, возникающих в сфере долевого строительства.
Условия задачи
Документ подготовлен депутатом Госдумы РФ Валерием Гартунгом. Он отмечает, что согласно действующему закону, если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, суды взыскивают с застройщика не только неустойку, но и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Эта норма и основанная на ней практика привели к появлению такого явления, как «потребительский терроризм»: недобросовестные граждане пользуются этим в целях обогащения.
В сопроводительной записке к законопроекту подчеркивается, что применение Закона «О защите прав потребителей» к долевому механизму ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков и создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности банкротства девелоперов.
Применение данного закона в этой сфере «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается. Кроме того, повышенная, фактически двойная финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением Закона «О защите прав потребителей», препятствует стабильному функционированию строительного рынка», – заключает Валерий Гартунг.
В настоящее время законопроект проходит этап предварительного обсуждения. В феврале его рассмотрит Совет Госдумы. Первое чтение намечено на начало апреля.
Кто «террорист»?
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты по-разному относятся к актуальности проблемы «потребительского терроризма» и к аргументации автора законопроекта. «В моем представлении данный законопроект вообще не ассоциируется с борьбой против «потребительского терроризма». Указанная норма имеет долгую историю и используется теми дольщиками, которые реально годами ждут свои квартиры. Если нарушения нет, штраф просто не взыщут. Очевидно, что взыскание штрафов является не причиной, а следствием задержки сдачи домов. Кроме того, неустойки снижаются по ст. 333 ГК РФ. Не о таких больших суммах идет речь, чтобы разорить застройщиков», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Более осторожную позицию занимает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о законных требованиях участников долевого строительства, связанных с нарушением их прав. Другое дело, что в последние годы стало все больше случаев, когда юридические фирмы, пользуясь известной законодательной и судебной поддержкой, выступают с исками и пытаются получить от застройщиков высокие денежные компенсации за нарушения прав участников долевого строительства», – говорит он, приводя в качестве примера вердикт суда в Московской области, который за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца обязал застройщика выплатить неустойку фактически в размере стоимости квартиры.
«Законодательство о долевом строительстве изначально содержит достаточно серьезные меры ответственности застройщиков, в частности, возможность взыскания неустойки в двойном размере. В совокупности с мерами ответственности, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей, общий размер ответственности застройщика может выражаться в суммах, сопоставимых с общей стоимостью договора. Такое положение вещей, очевидно, нарушает интересы не только девелоперов, но и интересы других участников долевого строительства, так как их денежные средства могут быть взысканы в счет уплаты штрафов, вместо того, чтобы направляться на строительство объекта», – подчеркивает директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов. В связи с этим юристы комиссии по недвижимости Общества потребителей при обращении дольщиков изучают ситуацию и, если застройщик фактически строительства не прекращает, даже срывая сроки передачи квартир, советуют подождать с исками до ввода объекта в эксплуатацию, добавляет Олег Островский.
По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, корректнее говорить о «терроризме» не «потребительском», а «адвокатском». «Образовывались целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, которые специализируются именно на взимании с застройщиков всевозможных штрафов и пенни. Причем своей рекламой они забивают ключевые запросы в поисковиках – и застройщики несут еще и репутационные потери. А для подобных фирм рисков никаких – они в любом случае получают свой гонорар от дольщика, даже если дело заведомо проигрышное», – считает она.
Худой мир лучше
При этом эксперты согласны с тем, что сторонам конфликта для достижения цели (каковой может быть только достройка объекта и передача квартир дольщикам) лучше проявить здравый смысл и добрую волю – и не доводить дело до судебных крайностей. «Если задержка строительства произошла не по вине застройщика (а такое случается весьма часто, можно вспомнить проблемы с монополистами или с Росреестром), добросовестный застройщик пытается объяснить ситуацию и договориться с дольщиками. И добросовестные дольщики, как правило, идут на такие договоренности. Потому что для потребителя главное – получить квартиру, а не засыпать застройщика исками, которые фактически могут еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию», – подчеркивает Надежда Калашникова.
С ней согласен Олег Островский. «Часть застройщиков, допустивших нарушения, пытается урегулировать взаимоотношения с дольщиком в досудебном порядке. Если деятельность застройщика прозрачна и открыта, его представители находятся в постоянном диалоге с дольщиками и получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций, как правило, можно избежать», – говорит он. А для того, чтобы исключить необоснованные претензии участников долевого строительства, в 214-ФЗ уже давно нужно четко определить, что же относится к существенным недостаткам в качестве построенного объекта, которые позволяют дольщику не принимать квартиру, считает эксперт.
«Штрафы никогда не гарантировали получение квартиры, и дольщики от их отмены немного потеряют. Баланс интересов состоит в том, чтобы застройщики имели возможность строить, а дольщики – получали бы свои квартиры, а не штрафы и неустойки. В этом смысле вывод отношений из-под регулирования Закона «О защите прав потребителей» является логическим продолжением уже начавшейся реформы. Раз уж предполагается, что банковское финансирование должно идти только на строительство, логично не отвлекать его на выплату дополнительных санкций, при этом права дольщиков обеспечиваются иным, более эффективным способом», – заключает Елена Крестьянцева.
Впрочем, по мнению Надежды Калашниковой, выдвигаемая инициатива несколько запоздала. «По моим ощущениям, «снявши голову, по волосам не плачут». На фоне новых рисков, связанных с отменой «долевки», «потребительский терроризм» уже не выглядит как серьезная угроза рынку», – считает она.
Мнение
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
– Применение установленных законодательством штрафных санкций не должно приводить к фактической остановке строительства – именно здесь находится баланс интересов всех участников процесса. Аналогичные проблемы в сфере ОСАГО уже привели к реформированию этого рынка – в частности, кардинально изменились способы исполнения требований по договорам ОСАГО, появился особый порядок рассмотрения споров по договорам страхования. В сфере долевого строительства целесообразно сосредоточить все необходимые меры ответственности застройщиков в рамках 214-ФЗ, вывести данные отношения из-под действия законодательства о защите прав потребителей, а также ввести особый порядок рассмотрения данных споров.
В Санкт-Петербурге и Ленобласти сохраняются сотни зданий – объектов наследия, которые не используются, и вряд ли найдут пользователя в обозримом будущем. По оценке экспертов, несмотря на историческую ценность, значительная часть этих памятников – не активы, а «головная боль» для собственников.
Как в поговорке
Многие объекты наследия (разумеется, прежде всего, не крупные, федерального значения, которые собирают туристов, а небольшие, со статусом региональных и даже выявленных памятников) все больше напоминают «чемодан без ручки» из известной поговорки – который и бросить жалко, и нести неудобно.
По данным КГИОП, по состоянию на начало октября 2018 года, на территории Петербурга насчитывалось 8960 объектов культурного наследия. Из них 3761 – федерального значения, 2340 – регионального, 2859 – выявленных объектов. По оценке экспертов, по крайней мере, несколько сотен их них еще с советских времен находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и не используются.
Причина ситуации достаточно проста: требования к реконструкции и реставрации объектов наследия с целью приспособления для современного использования настолько строги, что потенциальные инвесторы просто не хотят за это браться, несмотря на имиджевые плюсы, которые дает размещение в таком здании.
«Петербург – уникальный по размерам и сохранности исторического наследия мегаполис; ничего похожего в мире нет. И любая попытка вторжения в сложившуюся архитектурную среду вызывает крайне бурную негативную реакцию общественности. С одной стороны, такое трепетное отношение к наследию – это прекрасно, с другой – не дает использовать здания-памятники», - отмечает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С ним соглашается директор Архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «В Петербурге сегодня самое жесткое охранное законодательство из всех, с какими мне довелось знакомиться в мире. В 2003 году мы работали над приспособлением Комендантского дома в Петропавловской крепости. В частности, над его двориком была установлена крыша. Проект в целом оказался успешным, сейчас этот объект очень востребован, там проходит множество мероприятий различной направленности. Но в рамках нынешнего законодательства, этот проект не мог бы быть реализован», - отмечает он.
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке экспертов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов, и теперь продолжают естественным образом разрушаться, поскольку бюджетных средств на реставрацию на все здания-памятники, очевидно, хватить не может.
Долго ли, коротко ли
На сегодняшний день, даже крупный исторический объект в центре Северной столицы очень проблематичен с точки зрения окупаемости. «Мы разрабатывали итоговый проект реконструкции Никольских рядов на Садовой улице. Там разместились две гостиницы крупных международных брендов Holiday Inn Express и Meininger Hotel Gruppe. Функционально проект, на мой взгляд, очень успешен – вместо руин в центре города появился востребованный объект. Но вот относительно экономической выгоды – я не настолько уверен», - говорит Рафаэль Даянов.
«В такой ситуации невозможно получить краткосрочную доходность. Берясь за реализацию проекта в объекте наследия, инвестор должен ориентироваться на долгосрочную перспективу. В данном случае, гостиничный сегмент, на мой взгляд, был оптимален. Отели не слишком большой звездности в историческом центре Петербурга будут востребованы всегда, даже не в высокий сезон. Соответственно, они постоянно будут генерировать прибыль, и «долгом шаге» обеспечат и окупаемость, и хорошую инвестиционную ценность объекта», - считает Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании VIYM (собственник Никольских рядов).
Поэтому, по его словам, имеются инвесторы, готовые вкладывать в исторические объекты в хороших локациях. «Они понимают, что долгосрочная инвестиция будет приносить, может быть, небольшую, но стабильную прибыль», - заключает эксперт.
По словам Николая Пашкова, у большинства исторических объектов очень «сложная экономика», поскольку затраты и сложности при приспособлении к современному использованию очень велики. «При покупке таких зданий, в основном, 40 тыс. рублей за 1 кв. м – это граница экономической целесообразности; а выше 60 тыс. рублей – практически не окупаемый в перспективе вариант», - отмечает он.
Эксперт отмечает также, что для памятников промышленной архитектуры одним из потенциально наиболее привлекательных вариантов использования является создание креативных пространств. «Такие проекты не требуют изменения планировки здания внутри и нуждаются в существенно меньших единовременных инвестициях», - говорит Николай Пашков.
«В таком случае есть возможность реконструировать объект постепенно. Поэтапное инвестирование в преобразование пространства комфортно для собственника. По мере выполнения улучшений и повышения класса объекта, может увеличиваться и арендная плата. При этом постепенное обновление дает возможность анализировать процесс и планировать развитие проекта в целом», – констатирует управляющая креативного пространства «Бертгольд-центр» Алена Цветкова, отмечая, что на этом объекте подход оказался экономически оправданным.
Между «нагрузкой» и «изюминкой»
Отдельную проблему представляют собой объекты наследия, находящиеся в составе крупных территорий «серого пояса», направляемых под редевелопмент. «Приспособление их под жилье, что экономической точки зрения было бы максимально привлекательно, практически невозможно. Планировки, которые, как правило, являются предметом охраны, совершенно не подходят для такого функционала. Паркинги размещать негде, озеленение, как правило, - тоже», - отмечает Николай Пашков.
Реконструкция объектов наследия в составе проектов застройки – это практически всегда дополнительная «нагрузка» на девелопера, считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Разумеется, застройщики, у которых на территории проекта имеются какие-то объекты наследия, подписывают соответствующие охранные обязательства, готовят проект реставрации и осуществляют ее, стараясь приспособить здание для того или иного современного использования. Но самостоятельной «экономики» у этих зданий нет. Затраты на исторические строения покрываются из доходов, полученных при реализации девелоперских проектов. Реставрация – это своего рода социальная «нагрузка», особенно, если речь о зданиях, находящихся не в историческом центре, а «на отшибе», - отмечает она.
Альтернативное мнение высказал директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. «Проекты реконструкции объектов наследия, находящихся на территории современной застройки, с точки зрения формальной рентабельности, действительно, редко когда выходят «в ноль». С этой точки зрения, они только добавляют девелоперам хлопот. Но сам факт присутствия такого объекта в составе жилого комплекса, особенно, если застройщик сумел придумать интересный формат для его современного использования, создает дополнительную ценность для возводимого жилья. Это привлекает к ЖК дополнительный интерес. Кроме того, исторический объект задает оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, стимулирует искать интересные решения внешнего облика комплекса», - считает он, приведя в пример ряд комплексов холдинга. Михаил Гущин добавляет, что объект наследия, гармонично «встроенный» в современный проект, позволяет повысить цены на жилье в нем до 10%.
Впрочем, эксперты солидарны в том, что реконструкция объектов наследия с приспособлением их под современное использование вне «больших девелоперских проектов», с точки зрения рентабельности, крайне проблематична, а значит вопрос повышения интереса инвесторов к зданиям-памятникам сохраняет актуальность.