Три пятилетки аванпортов Петербурга
Сегодня городское правительство утвердило Концепцию развития перспективных районов (аванпортов) Большого порта Санкт-Петербурга. Документ, реализация которого рассчитана на период до 2025 г., логическим продолжает и детализирует разработанную в апреле 2007 г. Стратегию развития транспортно-логистического комплекса Санкт-Петербурга, разработанную Комитетом по транспортно-транзитной политике. Перейти к предметным расчетам строительства аванпортов позволило утверждение правительством РФ Транспортной стратегии на период до 2030 г., а также согласование технического задания Министерством транспорта РФ и губернатором Валентиной Матвиенко.
Судам тесно в мегаполисе
Как неоднократно отмечалось на заседаниях городского правительства и Морского совета, деятельность центральных (I-IV) районов порта создают значительную нагрузку на улично-дорожную сеть Санкт-Петербурга. Строительство Западного скоростного диаметра не может полностью решить эту проблему, тем более что реализация этого проекта замедляется.
С другой стороны, развитие самих портовых мощностей ограничивается плотной промышленной и жилой застройкой окружающих кварталов Кировского района. В припортовой зоне давно возник дефицит площадей для хранения, обработки и дистрибуции грузов. Недостаточная пропускная способность судоходных каналов не дает возможности принимать крупнотоннажные суда-контейнеровозы. Между тем, как отметил председатель Комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул, в мире отмечается тенденция к повышению тоннажа судов, перевозящих контейнерные, рефрижераторные и ро-ро грузы.
Еще одним препятствием для развития центральных районов Большого порта является несоответствие железнодорожной инфраструктуры как на ближних, так и на дальних подходах к Петербургу. Для разрешения этой проблемы необходимых дополнительных территорий уже нет – как и для обеспечения необходимой пропускной способности автодорожных подходов.
Транспортная стратегия России на период до 2030 г. предусматривает привлечение в Санкт-Петербург новых линий для контейнерных, рефрижераторных и накатных грузов. Между тем дефицит мощностей Большого порта, по расчетам КТТП, уже к 2010 г. составит 840 тысяч TEU в год для контейнерных грузов и 330 тысяч единиц в год для легковых автомобилей. В 2025 г., если Большой порт не будет развиваться, эти цифры достигнут соответственно 7,56 млн. TEU и 1,2 млн. единиц.
Приведенные расчеты исходят из прогноза развития морских перевозок во всем регионе Балтики. «Пока существует транзит морских грузов через Прибалтику и Финляндию, у нас есть возможность повысить грузооборот за счет этого транзита», - считает капитан Большого морского порта Санкт-Петербург Петр Паринов.
Принципы и цифры
Таким образом, единственным выходом из положения было признано строительство новых терминалов за пределами центра города. Аналогичным образом развиваются новые портовые зоны в таких зарубежных городах-портах, как Антверпен, Гент, Зеебрюгге (Бельгия), Роттердам (Голландия), Гамбург и Бремерхафен (Германия), Иокогама (Япония).
Необходимыми условиями для развития уже давно существовавших проектов новых терминалов на периферии Санкт-Петербурга было завершение строительства КАД и Комплекса защитных сооружений, а также разработка инвестиционных проектов для развития терминалов за пределами центра города. К настоящему времени эти условия обеспечены.
В частности, в декабре 2008 г. правительство города утвердило постановление о проектировании и строительстве порта в Бронке, где инвестором выступает ООО «Феникс». Новым инвестиционным консорциумом с участием Mediterranean Shippinng Company (MSC) и ОАО «Новороссийский морской порт» уже ведется строительство новых портовых мощностей в Ломоносове. Там же разрабатывается проект ОАО «Балтимор» на базе морских причалов Министерства обороны. Наконец, в Кронштадте планируется строительство новых терминалов ООО «Моби Дик» в бухте Литке.
В принятой сегодня Концепции впервые приводится определение аванпорта. Этим термином обозначается район порта, расположенный на расстоянии не менее 5 км от центральных районов Большого порта Санкт-Петербург.
Размещение аванпортов производится в соответствии с наличием территориальных резервов для развития портовой деятельности, возможностей для создания глубоководных подходов к морским терминалам и разворотных акваторий. Другим важным условием является возможность развития железнодорожных подходов, не пересекающихся с городской улично-дорожной сетью.
Этим требованиям, по мнению КТТП и Морского совета, в наибольшей степени соответствуют именно Бронка, Кронштадт и Ломоносов. Проект развития порта в Бронке предполагает создание двух терминалов по перевалке контейнерных грузов мощностью 15 млн. и 30 млн. тонн, терминала для накатных грузов на 2,6 т и по перевалке автомобилей – на 163 млн. единиц.
В свою очередь, мощность терминала в Кронштадте по перевалке контейнерных грузов составит 7,5 млн. тонн, а нового многофункционального терминала – 1,5 млн. тонн по рефрижераторным, 0,2 млн. тонн по накатным и 0,3 млн. тонн по контейнерным грузам. В Ломоносове многофункциональный терминал сможет перевалить 10,45 млн. тонн рефрижераторных, контейнерных и автомобильных грузов, а мощность еще одного рефрижераторного терминала составит 1,2 млн. тонн.
Согласно расчетам КТТП, показатель интенсивности движения судов к аванпортам к 2025 г. составит 486 судозаходов в месяц, в том числе к Бронке – 342, к Кронштадту – 65 и к Ломоносову – 79. Таким образом, крупнейший аванпорт решено построить в Бронке.
В перечень принципов размещения и развития аванпортов включено соблюдение природоохранных требований, а также учет зон охраняемого ландшафта и объектов культурного наследия. Как известно, основные аргументы против строительства новых портов на территории Ломоносова были связаны именно с обеспокоенностью возможными нарушениями природной среды – в частности, гнездовий птиц – а также ущербом для охраняемых панорам исторических пригородов.
По словам Н.Асаула, все эти обстоятельства принимаются во внимание. Глава КТТП уверен, что ему удастся убедить экологов. Действительно, только в случае соблюдения экологических требований можно будет говорить о европейском уровне транспортного развития.
Расчет на Москву и частный капитал
Развитие аванпортов потребует весьма значительных вложений, которые с учетом нестабильности валюты, приводятся составителями Концепции в ценах 2008 г.
Расчетные капвложения в строительство терминалов аванпортов в общей сложности оцениваются в 115,8 млрд. рублей. Более половины средств - 60,4 млрд. – как предполагается, будут инвестированы в период 2010-2015 гг. в развитие всех трех аванпортов, а оставшаяся часть рассчитана на расширение порта Бронка в последующее десятилетие.
Еще около 240 млрд. рублей потребуется на развитие транспортных подходов к аванпортам. В первую очередь, согласно Концепции, предполагается развивать морские подходы (32,7 из 36 млрд. рублей – в срок до 2015 г.). Речь идет о строительстве подходного канала к акватории порта Бронка, реконструкции Ломоносовского канала, создании подходного канала к аванпорту Кронштадт с реконструкцией Большого Кронштадтского рейда в районе бухты Литке и обходного участка Кронштадтского корабельного фарватера.
Строительство автодорожных подходов к аванпортам включает транспортную развязку на пересечении КАД и Краснофлотского шоссе, путепровода через железнодорожные пути в Бронке, новых автодорожных подходов к аванпортам Ломоносова, реконструкцию участка автодороги А-120 между федеральной трассой М-10 «Россия» и Гостилицким шоссе к югу от Ломоносова, и совершенствование дорожной сети, прилегающей к бухте Литке (Кронштадтское и Цитадельское шоссе) в Кронштадте.
Обеспечение железнодорожных подходов к аванпортам Петродворцового района рассматривается в концепции в 2 вариантах. При выборе первого из них предполагается электрифицировать участок от Предпортовой через Лигово до Ораниенбаума и Бронки, а также построить однопутную электрифицированную линию Горелово – Бронка, второй путь участка Красное Село – Тайцы, а если грузы пойдут через Батецкую и Оредеж – то также построить двухпутную электрифицированную ветку Семрино – Мозино – Тайцы. Второй варрант предполагает подход к Бронке и Ломоносову преимущественно с юго-западной стороны по территории Ленобласти, с реконструкцией дороги Бронка – Котлы – Веймарн, а также станций Котлы, Калище и Лебяжье. Эти меры рассчитаны на обеспечение к 2025 г. интенсивности движения до 25 пар поездов в сути к Бронке и 10 пар в сутки – к Ломоносову.
Для строительства новых пунктов пропуска через государственную границу РФ, по расчетам КТТП, потребуется еще 4,5 млрд. рублей. Как известно, введение в эксплуатацию этого необходимого элемента международного порта несколько месяцев сдерживало функционирование порта Усть-Луга.
По словам вице-губернатора Юрия Молчанова, развитие аванпортов предполагает инвестиции в первую очередь из федеральных источников, а также из средств частных инвесторов. В то же время доля города в финансировании относительно невелика. С другой стороны, развитие аванпортов создает для города такие преимущества, как создание рабочих мест. По расчетам, представленных в новой Концепции, к 2015 г. ее реализация создаст 6000, а к 2025 г. – 9000 вакансий для петербуржцев.
Константин Черемных
В Петербурге завершился весенне-зимний сезон торгов по комплексному освоению территорий (КОТ). Их главный итог в том, что в город пришел новый крупный инвестор -– структура холдинга Олега Дерипаски. Земельный участок, именуемый «Северной Долиной», стал последним в череде торгов по комплексному освоению территорий, заявленных городской администрацией на сезон зима-весна 2007 года.
Всего на торги было выставлено восемь участков, разбитых на пять лотов. Их общая площадь превысила 778 га. Причем 707 га купили структуры Олега Дерипаски в лице компании «Главстрой СПб». Выручка от всех продаж превысила 11,7 млрд рублей. За право аренды земли «Главстрой СПб» заплатил чуть более 8 млрд рублей.
Самый дорогой участок земли, проданный на торгах по КОТ (по стоимости 1 кв. метра), оказался в «Купеческой гавани». Там право аренды 1 кв. метра было продано более чем за 6 тыс. рублей. Неизвестно, связан ли этот факт с тем, что этот лот так и остался неоплаченным победителем аукциона. Однако глава Фонда имущества Андрей Степаненко еще надеется, что одноименная с земельным участком компания оплатит лот. В то же время представители КУГИ уже уведомили компанию, что город готов расторгнуть с ней договор.
Обобщая опыт
Если говорить о планах городской администрации, то, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, «в этом году город ставит перед собой задачу подготовить для торгов от 3 до 4,5 млн кв. метров «возводимых улучшений», включая полные пакеты и аукционы по комплексному освоению территорий». «В ближайшее время мы планируем выставить на торги по комплексному освоению три территории, расположенные в Коломягах, Петродворце и в поселке Молодежный. Там в общей сложности можно построить более 180 тыс. кв. метров жилья», -- отметил он. Однако, как стало известно «Строительному Еженедельнику», под комплексное освоение комитет готовит порядка 360 га.
Все флаги в гости
В отличие от предыдущих четырех торгов по комплексному освоению, последний аукцион не побил рекорд посещаемости. О своем участии в нем заявили восемь компаний. Напомним, что рекорд был поставлен на торгах по «Купеческой гавани» -- там было зарегистрировано 14 участников. Известно, что в числе нынешних претендентов были компании: СУ-155, «Ренова-СтройГруп», «Синтез-Девелопмент», «Диалог», Группа ЛСР, «Главстрой СПб». Многие из них ранее уже участвовали в торгах. Аукционист, проводивший торги по КОТ, признался нашему изданию, что за время проведения торгов многих присутствующих стал узнавать в лицо.
«Северная долина», а точнее участок площадью 270 га расположен в Выборгском районе (в границах пр. Энгельса и севернее пересечения с 3-м Верхним пер.). Эта территория предназначена под жилищное строительство. Как и в случае с другими участками победителю торгов придется подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду на 49 лет) земельных участков на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства. Цена выкупа составляет 2 617 рублей за кв. метр. Иными словами, за получение участка в собственность (что совсем не обязательно для инвестора), ему надо заплатить еще 7 млрд рублей. Максимальный срок подготовки проектов планировки, межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет три года. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства -- семь лет. Таким образом, к 2017 году район должен быть построен. Сколько времени будут длиться продажи там жилья, пока не может сказать никто.
Прерванная схватка?
Борьба за участок началась с суммы 665 435 000 рублей и за 167 аукционных шагов остановилась на отметке 7 073 035 000 рублей. Победителем торгов стала компания «Главстрой СПб». Представители Группы ЛСР долгое время оставались в тени, и вступили в борьбу, когда стоимость участка перевалила за 5 млрд рублей. В дальнейшем вся борьба развернулась между Группой ЛСР и Главстрой СПб. Основная масса участников прекратила торговаться в районе 3,7-3,9 млрд рублей. И только неизвестный участник под номером 17 вел борьбу с Главстроем с самого начала и до момента, пока в борьбу не вступили представители Группы ЛСР. Возможно, борьба продолжилась бы и дальше, если бы не заминка в рядах представителей Группы: они подняли табличку участника торгов после того, как аукционист третий раз повторил сумму, но не произнес «продано». В зале воцарилась небольшая пауза. Только после того как один из сидевших за спиной управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцышина с усмешкой произнес «продано», аукционист громогласно объявил свой вердикт и зафиксировал его ударом молотка.
После торгов г-н Яцышин так прокомментировал ситуацию: «Вы сами все видели». После чего подтвердил, что готов был торговаться дальше, но не назвал верхний предел, сославшись на коммерческую тайну. «Мы сражались, как могли. «Северная долина» была интересна нам в том числе и потому, что рядом у Группы ЛСР расположены производственные мощности -- предприятие «ДСК Блок»», -- сказал г-н Яцышин.
От имени комиссии ситуацию прокомментировал ее председатель Николай Ботвин. По его словам, «все было нормально». «В начале торгов я предупредил участников, что окончанием аукциона является третье повторение суммы. Я понимаю, что деньги были большими. Участник на пару секунд задержался. И опоздал», -- отметил он. Ту же позицию высказал и представитель КУГИ.
Всерьез и надолго
Накануне торгов нам удалось побеседовать с генеральным директором «Главстрой СПб» Александром Векслером. Он заверил, что стоимость права аренды земли, ранее проданной на торгах, отражает рыночную ситуацию в городе. Планы победителя озвучил генеральный директор Главстроя Артур Маркарян. По его словам, на выигранном участке компания планирует построить до 3 млн кв. метров жилья экономкласса с инфраструктурой. «Совокупные инвестиции в проект составят $3-5 млрд. С учетом всех планов компании в Петербурге общий размер инвестиций в строительство жилья достигнет $5-7 млрд», -- отметил он. «Нам нравится инвестиционный климат в городе, и у нас нет лимитов на расширение бизнеса здесь», -- заявил г-н Маркарян. Для реализации своих планов Главстрой планирует привлечь для разработки концепций застройки территорий ряд российских и зарубежных проектировщиков, исследовательских институтов и архитектурные бюро.
Взгляд со стороны
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков, оценивая перспективы «Северной Долины», приходит к выводу, что львиная доля жилья в этом районе будет относиться к массовым сериям эконом- или комфорт класса. Максимальное количество метров жилья, которое инвестор может построить здесь, по оценке эксперта, составит порядка 5-5,5 млн кв. метров.
Как считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, «ожидание от всех прошедших торгов по КОТ подтвердилось». «В городе настало время крупных проектов. Компании доросли до нового уровня, надеюсь, районы буду застраивать грамотные специалисты», -- отметил он. В противном случае, по мнению эксперта, новые квартиры будут конкурировать на рынке между собой. «В новых районах должны быть свои градостроительные решения», -- подытожил он.
Однако с появлением новых площадей для большого строительства могут возникнуть и свои проблемы, которые необходимо решать уже сейчас. Директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков говорит, что уже сегодня в городе ощущается дефицит строительных материалов. «Если в будущем эта ситуации не будет исправлена, жилье будет дорожать», -- заключил он.
В ближайшее время в Санкт-Петербурге значительно уменьшится количество наружной широкоформатной рекламы. Прежде всего будут демонтированы рекламные щиты вдоль федеральных и правительственных трасс, не соответствующие требованиям ФСО и ГИБДД, а также рекламоносители, расположенные на частных территориях. Рекламные щиты на городских территориях планируется модернизировать.
По данным Городского центра размещения рекламы (ГЦРР) по состоянию на конец прошлого года в Санкт-Петербурге насчитывалось около 20 тыс. информационных и сетевых рекламных конструкций. За первые месяцы 2007 года было демонтировано около 200 конструкций, но этого оказывается явно недостаточно для того, чтобы смягчить агрессивное воздействие наружной рекламы на городскую среду.
Наружная проблема
«Реклама уродует внешний облик города. Такое избыточное количество рекламы не только визуально вредит внешнему виду Петербурга, но и представляет опасность на ряде городских трасс, относительно чего мы неоднократно получали предупреждения от правоохранительных органов, - заявила губернатор Валентина Матвиенко на совещании по вопросу упорядочения размещения наружной рекламы. - Мне кажется, что сегодня пришло время диалога власти с рекламным сообществом. И диалога не только как с представителями бизнеса, но и как с жителями нашего города, которых тоже беспокоит и внешний облик Петербурга, и общественное мнение».
Проблему размещения наружной рекламы в Санкт-Петербурге можно разделить на три составляющих. Во-первых, перенасыщение города, особенно его исторической части, устаревшими крупноформатными рекламоносителями, во-вторых, обилие перетяжек между домами, которые искажают визуальное восприятие, в-третьих, несанкционированное размещение нестандартных крупногабаритных рекламных конструкций на частных и федеральных землях. Большинство разрешений на установку суперсайтов и других крупных рекламных конструкций было получено в 90-е годы сроком на 10-15 лет.
«Общее количество рекламоносителей, размещенных на частных территориях, исчисляется тысячами. И в первую очередь именно они приводят к захламленности города наружной рекламой, - уверена губернатор. - Комитет по печати и в прошлые годы неоднократно ставил вопрос о снятии такой рекламы, об аннулировании непродуманно выданных в свое время архитектурно-планировочных заданий. Однако со стороны рынка никакой ответной реакции не было. И попытки вмешаться в эту ситуацию натыкались на протесты собственников - представителей власти просто не пускали на частные территории. И единственный пример, когда удалось добиться положительного решения, - это снять рекламу с ограды Ботанического сада». После вступления в силу нового закона «О рекламе» таких примеров должно стать значительно больше, поскольку большинство «частных» рекламных конструкций либо вообще не имеют никаких разрешений, либо разрешения на их установку - АПЗ - потеряли силу.
«Мы устраним и уберем всю рекламу с частных территорий», - пообещала Валентина Матвиенко, и с подобной постановкой вопроса представителям рекламного бизнеса просто придется смириться. Кроме частных рекламных конструкций в течение нескольких месяцев из визуального пространства Санкт-Петербурга исчезнут все перетяжки, а рекламные щиты, за которыми скрываются стройплощадки в историческом центре, в частности, на Невском проспекте, будут заменены на декорации фасадов зданий.
«У меня нет сомнений в том, что как только будут расчищены частные территории от крупногабаритных форматов, город будет выглядеть по-другому, - подчеркнула председатель Комитета по печати и взаимодействию со СМИ Алла Манилова. - Потому что городские сетевые носители в абсолютном большинстве своем установлены в соответствии с действующими регламентами. Дальше нам будет понятнее, куда двигаться, где городские крупные форматы нарушают городскую среду. Такие факты есть, это бессмысленно скрывать».
В поисках золотой середины
Согласно инициированным правительством Санкт-Петербурга социологическим опросам, примерно 96 процентов петербуржцев негативно воспринимают обилие рекламоносителей на улицах города. Но помимо общественного мнения против «наружки» обернулись и поправки в закон «О Государственной инспекции дорожного движения», которые позволяют теперь сотрудникам ГИБДД требовать демонтажа не соответствующих ГОСТам рекламоносителей, и положения закона «О государственной службе охраны». Кроме того, вступившая в силу летом прошлого года новая редакция закона «О рекламе», дает возможность органам исполнительной власти городов федерального значения контролировать размещение рекламы на частных и федеральных территориях в черте Санкт-Петербурга. Теперь без разрешения, выдаваемого ГУ «Городская реклама и информация», ни один рекламоноситель не может быть установлен даже в том случае, если имеется разрешение собственника земли. Таким образом, можно сказать, что против наружной рекламы на улицах Северной столицы «ополчились» и рядовые петербуржцы, и исполнительная власть, и федеральное законодательство. Естественно, это не может не повлечь финансовых потерь для представителей рекламного бизнес-сообщества, поэтому на сегодняшний день важно найти компромиссное решение, которое хоть в какой-то мере сможет удовлетворить рекламные компании и власть.
«Принято решение о создании рабочей группы, куда вошли главный архитектор, главный художник, председатели КГИОП и Юридического комитета, представители рекламного сообщества, - отметила Алла Манилова. - Эта рабочая группа должна в течение месяца обсудить и представить губернатору решение, которое можно коротко сформулировать как механизмы реализации рекламной политики, направленной на упорядочение наружной рекламы в Санкт-Петербурге. В течение месяца должен быть выработан порядок, понятный рекламному бизнесу, общественности и власти».
Планируется, что новообразованная рабочая группа будет вырабатывать предложения относительно замены на магистралях особо крупных форматов на более современные скроллеры. формата 2 х 6 и 3 х 6. Они вполовину меньше, чем привычные щиты, но стоят не менее 25 тыс. EURO, поэтому рабочая группа должна будет продумать график такой замены. Там, где подобная замена будет признана возможной и необходимой, предусмотреть график такой замены и возможности временные для рекламного сообщества, чтобы проинвестировать эти мероприятия.
Необходимо отметить, что вопрос компенсаций рекламным компаниям за ущерб, понесенный вследствие демонтажа крупноформатных конструкций, обсуждать не предполагается. То, что демонтаж будет осуществляться за счет средств городского бюджета, удовлетворяет далеко не всех предпринимателей, поэтому уже сейчас некоторые из них предполагают разрешать сложившуюся проблему в судебном порядке.
Дорогое удовольствие
Первый этап демонтажа начался на Московском проспекте, где необходимо убрать около 150 крупноформатных рекламных конструкций. Когда работы будут завершены пока сложно ответить, поскольку это зависит от бюджетного финансирования и человеческих ресурсов, имеющихся в распоряжении. Демонтаж крупноформатных рекламоносителей - дело не дешевое. Как сообщили в ГЦРР, демонтаж стандартного суперсайта размером 12 х 5 метров обойдется в среднем в $5-6 тыс. Юнипол или арка еще дороже - $10 тыс. Учитывая, что работы по демонтажу одной конструкции занимают примерно 8 часов, а вести их можно только в ночное время, работы по «расчистке» только одного Московского проспекта могут занять несколько месяцев, а финансовые затраты - минимум $750 тыс.
После Московского, рекламные конструкции будут убраны с других важнейших городских магистралей - Каменноостровского и Лиговского проспектов. Пока не совсем ясно, когда начнется демонтаж рекламоносителей, не соответствующих стандартам, с частных территорий. Согласно существующей процедуре прежде, чем город начнет демонтаж самостоятельно, ГУ «Городская реклама и информация» обязано выдать предписания владельцам конструкций демонтировать их в течение 10 дней. Следовательно, в самом лучшем случае город начнет освобождаться от «частников» в начале следующей недели.