ГЧП: государственно-частные перспективы. В Петербурге обсудили вопросы развития механизма ГЧП
Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) существует уже давно – и имеет необходимую нормативную базу. Однако в Санкт-Петербурге особого распространения он не получил. О причинах этого размышляли эксперты в ходе круглого стола «Государственно-частное партнерство в строительной сфере».
Сегодня в России реализуется почти 4 тыс. проектов ГЧП. В них вложено примерно 2,5 трлн рублей частных инвестиций. Такие цифры прозвучали на мероприятии, организованном Союзом строительных объединений и организаций (ССОО), юридической фирмой «ЮриКом» и адвокатским бюро «Шварц и партнеры».
Между тем в Северной столице, несмотря на такие крупные и известные примеры, как ЗСД и скоростной трамвай в Красногвардейском районе, механизм ГЧП распространен сравнительно слабо.
Кому оно надо
Руководитель группы ГЧП компании Capital Legal Services Юлия Антипова рассказала об основных преимуществах схемы. Важнейшее из них для государства (муниципалитетов) заключается в возможности привлечь частные средства в реализацию социально важных проектов. Для инвестора бонусом выступает возможность получить участок без процедуры торгов. «ГЧП является удобным, а главное – нормативно-регламентированным механизмом реализации социально значимых проектов. Его процедуры уже отработаны на практике и более-менее понятны», – резюмировала она.
«В условиях бюджетного дефицита частная инициатива в рамках ГЧП позволяет решить немало серьезных проблем», – согласился замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Максим Шарипов. По его словам, сегодня расширяется сфера использования механизма. В частности, появляются идеи ГЧП в области использования объектов наследия (например, Конюшенное ведомство), создания общественных и культурных пространств.
Патриарх строительной отрасли города, координатор НОСТРОЙ по Петербургу Александр Вахмистров, со своей стороны, отметил: для того, чтобы говорить о проблематике использования схемы ГЧП, нужно определиться с ее основными форматами. «Один из них, получивший распространение в Петербурге, имеет механизм окупаемости инвестиций. Понятно, каким образом при эксплуатации созданного объекта извлекается прибыль, которая в долгосрочной перспективе и делает проект привлекательным для инвестора. Другой вариант – строительство объекта, который в принципе не может окупиться, например, детсада или школы, – он менее распространен. Тогда интерес инвестора обеспечивается поступлениями из бюджета в течение нескольких лет. По сути, это возможность для города в сжатые сроки решать имеющиеся проблемы (например, по социнфраструктуре), получив рассрочку по оплате выполненных работ», – подчеркнул он.
По словам эксперта, сейчас, в условиях перехода на проектное финансирование, что осложняет финансовое положение застройщиков, более широкое распространение механизма ГЧП для строительства социальных объектов может стать хорошей перспективой.
Pro et contra
Замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский отметил, что задача по более широкому использованию механизма ГЧП поставлена – и работа в этом направлении будет вестись. Однако добавил, что принятые изменения в ПЗЗ уже обязали застройщиков возводить за свой счет соцобъекты в локациях, где их не хватает (то есть, по сути, во всех местах активной застройки). «У нас заключены договоры с девелоперами на строительство 322 объектов социнфраструктуры в период до 2035 года», – подчеркнул он.
Кроме того, по словам чиновника, такие объекты возводятся и в рамках АИП (Адресной инвестиционной программы) – и эта работа тоже продолжится. «Так что перед тем, как принимать решение о создании ГЧП, необходимо тщательно оценить и просчитать перспективы, понять, что выгоднее – создавать партнерство или, например, прибегнуть к прямому заимствованию на эти нужды», – отметил Евгений Барановский.
Экс-глава Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного, первый вице-президент «Газпромбанка» Алексей Чичканов, со своей стороны, заявил, что особых сложностей в этом вопросе он не видит. «Существует методика оценки сравнительного преимущества, утвержденная Минэкономразвития РФ во исполнение положений закона о ГЧП. Она дает формулу, которая четко позволяет оценить выгодность или невыгодность этого механизма в сравнении с внешними заимствованиями», – подчеркнул эксперт.
Он выделил и еще одно преимущество ГЧП перед заимствованиями для расширения АИП. «Средства АИП редко осваиваются полностью (по итогам января–сентября 2019 года исполнение АИП Комитета по строительству составило около 30% – ред.). Возникают проблемы с подрядчиками, сроками, качеством произведенных работ. А проценты по взятому кредиту платить приходится в любом случае. При использовании механизма ГЧП изначальные затраты полностью ложатся на концессионера – и пока объект не используется, городу платить ничего не надо», – отметил Алексей Чичканов.
Директор группы юридического сопровождения инфраструктурных проектов Deloitte Legal Юрий Халимовский отметил, что одна из причин не очень охотного вступления строительных компаний в ГЧП состоит в том, что формат обычно предполагает не только создание, но и эксплуатацию объекта. «Строители же предпочитают закончить работы, получить причитающуюся плату и выйти из проекта. Поэтому часто концессионером становится консорциум, состоящий из финансовой, строительной и эксплуатирующей структур», – говорит он.
Еще одним «тонким местом» схемы, по оценке экспертов, является необходимое в большинстве случаев юридическое сопровождение, поскольку разобраться во всех нюансах механизма ГЧП строителям непросто. Алексей Чичканов и по этому вопросу выступил в защиту схемы. «Для крупных проектов индивидуальная юридическая помощь, безусловно, необходима, но там и рентабельность позволяет осуществить дополнительные траты. Если же говорить о небольших ГЧП по строительству соцобъектов, то лидирующие банковские структуры, участвующие в партнерствах, – «Сбербанк», «ВТБ» и «Газпромбанк» – предлагают типовые, «коробочные» решения, достаточно простые для использования.
Максим Шарипов согласился, что определенная стандартизация в этой сфере позволит увеличить интерес к ГЧП со стороны строителей. Он отметил также, что есть некоторые законодательные ограничения, которые необходимо убрать, чтобы снять препятствия для широкого использования схемы.
Мнение
Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу
– ГЧП – это разумный механизм, позволяющий достаточно быстро возвести необходимые объекты, получив рассрочку по оплате выполненных работ. В связи с этим действия некоторых депутатов ЗакС, которые при обсуждении бюджета регулярно пытаются «восстать» против выплат концессионерам, вызывают серьезную обеспокоенность и препятствуют развитию этого механизма в Петербурге.
Несмотря на последовавшее за ростом ключевой ставки некоторое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, рынок в этом сегменте демонстрирует активное развитие. Потенциал его по-прежнему высок, хотя тренды и несколько изменились, считает начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
На пресс-конференции, посвященной подведению итогов I квартале, он рассказал, что за первые три месяца 2019 года в Петербурге и области ВТБ выдал более 4,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей. В денежном выражении это на 43% больше, чем за аналогичный период 2018 года, когда было выдано ипотеки на 9,8 млрд рублей. Ипотечный портфель ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 6% и превысил 125,3 млрд рублей. Средний размер кредита вырос с 2,7 млн до 2,9 млн рублей.
«Ипотека остается одним из драйверов развития розничного кредитования. В этом смысле сохраняется тренд, который доминировал в течение всего прошлого года. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – рассказал Сергей Кульпин, уточнив, что по итогам 2019 года в банке надеются на четверть увеличить объем выдачи ипотеки в сравнении с прошлогодними показателями.
Эксперт отметил, что качество ипотечного портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
При этом, по словам Сергея Кульпина, доля сделок на вторичном рынке недвижимости за I квартал 2019 года выросла более чем на 10%. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил эксперт, добавив, что тренд характерен не только для Петербурга и Ленобласти, но и для других регионов.
«Этот тренд сформировался еще во второй половине 2018 года. В I квартале этого года он заметно усилился. В связи с этим мы стараемся больше внимания уделять работе с нашими партнерами – агентствами недвижимости», – сообщил Сергей Кульпин.
Еще один заметный тренд – рост интереса к так называемой «детской» ипотеке. Одной из ключевых причин этого стало то, что недавно премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал Постановление Правительства РФ, согласно которому льготная ставка по ипотеке для семей с детьми продлевается на весь срок кредита.
Этот тренд простимулировал банк ВТБ в рамках программы «Ипотека с господдержкой» сделать ставку по кредиту на жилье для таких заемщиков ниже рекомендуемых 6% годовых. «В рамках предлагаемых нами особых условий по этому продукту мы уменьшаем процентную ставку на 1 п. п. и устанавливаем ее на уровне 5% годовых», – говорит Сергей Кульпин.
По его словам, популярность «детской» ипотеки будет расти. «Это связано и с чисто временным фактором: чем дальше, тем больше граждан получают право на льготную ипотеку в связи с рождением детей. Свою роль, безусловно, играет и решение продлить государственное субсидирование процентной ставки на весь период кредита», – отмечает специалист, добавляя, что банк намерен выбрать в 2019 году весь лимит госфинансирования программы, составляющий для ВТБ 1 млрд рублей.
Сергей Кульпин сообщил также, что ВТБ полностью подготовился к работе в рамках новой системы привлечения средств в жилищное строительство с проектным кредитованием и использованием эскроу-счетов, а российские власти сделали все необходимое для того, чтобы обеспечить максимально плавный переход на новую схему.
В перспективе ВТБ планирует дисконтирование процентной ставки по ипотечным кредитам для тех проектов, которые получат проектное кредитование в этом банке. Но конкретные условия будут определяться для каждого проекта индивидуально.
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.