ГЧП: государственно-частные перспективы. В Петербурге обсудили вопросы развития механизма ГЧП
Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) существует уже давно – и имеет необходимую нормативную базу. Однако в Санкт-Петербурге особого распространения он не получил. О причинах этого размышляли эксперты в ходе круглого стола «Государственно-частное партнерство в строительной сфере».
Сегодня в России реализуется почти 4 тыс. проектов ГЧП. В них вложено примерно 2,5 трлн рублей частных инвестиций. Такие цифры прозвучали на мероприятии, организованном Союзом строительных объединений и организаций (ССОО), юридической фирмой «ЮриКом» и адвокатским бюро «Шварц и партнеры».
Между тем в Северной столице, несмотря на такие крупные и известные примеры, как ЗСД и скоростной трамвай в Красногвардейском районе, механизм ГЧП распространен сравнительно слабо.
Кому оно надо
Руководитель группы ГЧП компании Capital Legal Services Юлия Антипова рассказала об основных преимуществах схемы. Важнейшее из них для государства (муниципалитетов) заключается в возможности привлечь частные средства в реализацию социально важных проектов. Для инвестора бонусом выступает возможность получить участок без процедуры торгов. «ГЧП является удобным, а главное – нормативно-регламентированным механизмом реализации социально значимых проектов. Его процедуры уже отработаны на практике и более-менее понятны», – резюмировала она.
«В условиях бюджетного дефицита частная инициатива в рамках ГЧП позволяет решить немало серьезных проблем», – согласился замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Максим Шарипов. По его словам, сегодня расширяется сфера использования механизма. В частности, появляются идеи ГЧП в области использования объектов наследия (например, Конюшенное ведомство), создания общественных и культурных пространств.
Патриарх строительной отрасли города, координатор НОСТРОЙ по Петербургу Александр Вахмистров, со своей стороны, отметил: для того, чтобы говорить о проблематике использования схемы ГЧП, нужно определиться с ее основными форматами. «Один из них, получивший распространение в Петербурге, имеет механизм окупаемости инвестиций. Понятно, каким образом при эксплуатации созданного объекта извлекается прибыль, которая в долгосрочной перспективе и делает проект привлекательным для инвестора. Другой вариант – строительство объекта, который в принципе не может окупиться, например, детсада или школы, – он менее распространен. Тогда интерес инвестора обеспечивается поступлениями из бюджета в течение нескольких лет. По сути, это возможность для города в сжатые сроки решать имеющиеся проблемы (например, по социнфраструктуре), получив рассрочку по оплате выполненных работ», – подчеркнул он.
По словам эксперта, сейчас, в условиях перехода на проектное финансирование, что осложняет финансовое положение застройщиков, более широкое распространение механизма ГЧП для строительства социальных объектов может стать хорошей перспективой.
Pro et contra
Замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский отметил, что задача по более широкому использованию механизма ГЧП поставлена – и работа в этом направлении будет вестись. Однако добавил, что принятые изменения в ПЗЗ уже обязали застройщиков возводить за свой счет соцобъекты в локациях, где их не хватает (то есть, по сути, во всех местах активной застройки). «У нас заключены договоры с девелоперами на строительство 322 объектов социнфраструктуры в период до 2035 года», – подчеркнул он.
Кроме того, по словам чиновника, такие объекты возводятся и в рамках АИП (Адресной инвестиционной программы) – и эта работа тоже продолжится. «Так что перед тем, как принимать решение о создании ГЧП, необходимо тщательно оценить и просчитать перспективы, понять, что выгоднее – создавать партнерство или, например, прибегнуть к прямому заимствованию на эти нужды», – отметил Евгений Барановский.
Экс-глава Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного, первый вице-президент «Газпромбанка» Алексей Чичканов, со своей стороны, заявил, что особых сложностей в этом вопросе он не видит. «Существует методика оценки сравнительного преимущества, утвержденная Минэкономразвития РФ во исполнение положений закона о ГЧП. Она дает формулу, которая четко позволяет оценить выгодность или невыгодность этого механизма в сравнении с внешними заимствованиями», – подчеркнул эксперт.
Он выделил и еще одно преимущество ГЧП перед заимствованиями для расширения АИП. «Средства АИП редко осваиваются полностью (по итогам января–сентября 2019 года исполнение АИП Комитета по строительству составило около 30% – ред.). Возникают проблемы с подрядчиками, сроками, качеством произведенных работ. А проценты по взятому кредиту платить приходится в любом случае. При использовании механизма ГЧП изначальные затраты полностью ложатся на концессионера – и пока объект не используется, городу платить ничего не надо», – отметил Алексей Чичканов.
Директор группы юридического сопровождения инфраструктурных проектов Deloitte Legal Юрий Халимовский отметил, что одна из причин не очень охотного вступления строительных компаний в ГЧП состоит в том, что формат обычно предполагает не только создание, но и эксплуатацию объекта. «Строители же предпочитают закончить работы, получить причитающуюся плату и выйти из проекта. Поэтому часто концессионером становится консорциум, состоящий из финансовой, строительной и эксплуатирующей структур», – говорит он.
Еще одним «тонким местом» схемы, по оценке экспертов, является необходимое в большинстве случаев юридическое сопровождение, поскольку разобраться во всех нюансах механизма ГЧП строителям непросто. Алексей Чичканов и по этому вопросу выступил в защиту схемы. «Для крупных проектов индивидуальная юридическая помощь, безусловно, необходима, но там и рентабельность позволяет осуществить дополнительные траты. Если же говорить о небольших ГЧП по строительству соцобъектов, то лидирующие банковские структуры, участвующие в партнерствах, – «Сбербанк», «ВТБ» и «Газпромбанк» – предлагают типовые, «коробочные» решения, достаточно простые для использования.
Максим Шарипов согласился, что определенная стандартизация в этой сфере позволит увеличить интерес к ГЧП со стороны строителей. Он отметил также, что есть некоторые законодательные ограничения, которые необходимо убрать, чтобы снять препятствия для широкого использования схемы.
Мнение
Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу
– ГЧП – это разумный механизм, позволяющий достаточно быстро возвести необходимые объекты, получив рассрочку по оплате выполненных работ. В связи с этим действия некоторых депутатов ЗакС, которые при обсуждении бюджета регулярно пытаются «восстать» против выплат концессионерам, вызывают серьезную обеспокоенность и препятствуют развитию этого механизма в Петербурге.
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.