ГЧП: государственно-частные перспективы. В Петербурге обсудили вопросы развития механизма ГЧП
Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) существует уже давно – и имеет необходимую нормативную базу. Однако в Санкт-Петербурге особого распространения он не получил. О причинах этого размышляли эксперты в ходе круглого стола «Государственно-частное партнерство в строительной сфере».
Сегодня в России реализуется почти 4 тыс. проектов ГЧП. В них вложено примерно 2,5 трлн рублей частных инвестиций. Такие цифры прозвучали на мероприятии, организованном Союзом строительных объединений и организаций (ССОО), юридической фирмой «ЮриКом» и адвокатским бюро «Шварц и партнеры».
Между тем в Северной столице, несмотря на такие крупные и известные примеры, как ЗСД и скоростной трамвай в Красногвардейском районе, механизм ГЧП распространен сравнительно слабо.
Кому оно надо
Руководитель группы ГЧП компании Capital Legal Services Юлия Антипова рассказала об основных преимуществах схемы. Важнейшее из них для государства (муниципалитетов) заключается в возможности привлечь частные средства в реализацию социально важных проектов. Для инвестора бонусом выступает возможность получить участок без процедуры торгов. «ГЧП является удобным, а главное – нормативно-регламентированным механизмом реализации социально значимых проектов. Его процедуры уже отработаны на практике и более-менее понятны», – резюмировала она.
«В условиях бюджетного дефицита частная инициатива в рамках ГЧП позволяет решить немало серьезных проблем», – согласился замглавы Комитета по инвестициям Петербурга Максим Шарипов. По его словам, сегодня расширяется сфера использования механизма. В частности, появляются идеи ГЧП в области использования объектов наследия (например, Конюшенное ведомство), создания общественных и культурных пространств.
Патриарх строительной отрасли города, координатор НОСТРОЙ по Петербургу Александр Вахмистров, со своей стороны, отметил: для того, чтобы говорить о проблематике использования схемы ГЧП, нужно определиться с ее основными форматами. «Один из них, получивший распространение в Петербурге, имеет механизм окупаемости инвестиций. Понятно, каким образом при эксплуатации созданного объекта извлекается прибыль, которая в долгосрочной перспективе и делает проект привлекательным для инвестора. Другой вариант – строительство объекта, который в принципе не может окупиться, например, детсада или школы, – он менее распространен. Тогда интерес инвестора обеспечивается поступлениями из бюджета в течение нескольких лет. По сути, это возможность для города в сжатые сроки решать имеющиеся проблемы (например, по социнфраструктуре), получив рассрочку по оплате выполненных работ», – подчеркнул он.
По словам эксперта, сейчас, в условиях перехода на проектное финансирование, что осложняет финансовое положение застройщиков, более широкое распространение механизма ГЧП для строительства социальных объектов может стать хорошей перспективой.
Pro et contra
Замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский отметил, что задача по более широкому использованию механизма ГЧП поставлена – и работа в этом направлении будет вестись. Однако добавил, что принятые изменения в ПЗЗ уже обязали застройщиков возводить за свой счет соцобъекты в локациях, где их не хватает (то есть, по сути, во всех местах активной застройки). «У нас заключены договоры с девелоперами на строительство 322 объектов социнфраструктуры в период до 2035 года», – подчеркнул он.
Кроме того, по словам чиновника, такие объекты возводятся и в рамках АИП (Адресной инвестиционной программы) – и эта работа тоже продолжится. «Так что перед тем, как принимать решение о создании ГЧП, необходимо тщательно оценить и просчитать перспективы, понять, что выгоднее – создавать партнерство или, например, прибегнуть к прямому заимствованию на эти нужды», – отметил Евгений Барановский.
Экс-глава Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного, первый вице-президент «Газпромбанка» Алексей Чичканов, со своей стороны, заявил, что особых сложностей в этом вопросе он не видит. «Существует методика оценки сравнительного преимущества, утвержденная Минэкономразвития РФ во исполнение положений закона о ГЧП. Она дает формулу, которая четко позволяет оценить выгодность или невыгодность этого механизма в сравнении с внешними заимствованиями», – подчеркнул эксперт.
Он выделил и еще одно преимущество ГЧП перед заимствованиями для расширения АИП. «Средства АИП редко осваиваются полностью (по итогам января–сентября 2019 года исполнение АИП Комитета по строительству составило около 30% – ред.). Возникают проблемы с подрядчиками, сроками, качеством произведенных работ. А проценты по взятому кредиту платить приходится в любом случае. При использовании механизма ГЧП изначальные затраты полностью ложатся на концессионера – и пока объект не используется, городу платить ничего не надо», – отметил Алексей Чичканов.
Директор группы юридического сопровождения инфраструктурных проектов Deloitte Legal Юрий Халимовский отметил, что одна из причин не очень охотного вступления строительных компаний в ГЧП состоит в том, что формат обычно предполагает не только создание, но и эксплуатацию объекта. «Строители же предпочитают закончить работы, получить причитающуюся плату и выйти из проекта. Поэтому часто концессионером становится консорциум, состоящий из финансовой, строительной и эксплуатирующей структур», – говорит он.
Еще одним «тонким местом» схемы, по оценке экспертов, является необходимое в большинстве случаев юридическое сопровождение, поскольку разобраться во всех нюансах механизма ГЧП строителям непросто. Алексей Чичканов и по этому вопросу выступил в защиту схемы. «Для крупных проектов индивидуальная юридическая помощь, безусловно, необходима, но там и рентабельность позволяет осуществить дополнительные траты. Если же говорить о небольших ГЧП по строительству соцобъектов, то лидирующие банковские структуры, участвующие в партнерствах, – «Сбербанк», «ВТБ» и «Газпромбанк» – предлагают типовые, «коробочные» решения, достаточно простые для использования.
Максим Шарипов согласился, что определенная стандартизация в этой сфере позволит увеличить интерес к ГЧП со стороны строителей. Он отметил также, что есть некоторые законодательные ограничения, которые необходимо убрать, чтобы снять препятствия для широкого использования схемы.
Мнение
Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу
– ГЧП – это разумный механизм, позволяющий достаточно быстро возвести необходимые объекты, получив рассрочку по оплате выполненных работ. В связи с этим действия некоторых депутатов ЗакС, которые при обсуждении бюджета регулярно пытаются «восстать» против выплат концессионерам, вызывают серьезную обеспокоенность и препятствуют развитию этого механизма в Петербурге.
Офисный рынок Санкт-Петербурга в минувшем году продемонстрировал успешное развитие. Вакансия сократилась, арендные ставки выросли. Тем не менее, условия для массового запуска новых девелоперских проектов еще не созрели. Хотя уже и вызревают. Эксперты рассказали, при каком уровне арендных ставок, начнется активное строительство бизнес-центров.
Анамнез
Рынок офисной недвижимости пережил кризис и перешел в фазу роста. Спрос на аренду в сегменте растет, а низкий уровень строительства новых площадей не позволяет его удовлетворить. По данным Colliers International, по итогам 2018 года, спекулятивный ввод в сегменте составил лишь около 25 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2017 году сдано 116 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей; в 2016-м – 144 тыс., в 2015-м – 151 тыс., в 2014-м – 183 тыс., в докризисном 2013-м – 206 тыс.
Закономерным следствием ситуации стало снижение вакансии. По данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя вакансия по рынку качественных офисных площадей по итогам 2018 года составила лишь 5,5%. За год показатель снизился на 2,2 п. п.
В результате, рост средних запрашиваемых арендных ставок достиг 5% в классе А (диапазон 1600-2200 рублей за 1 кв. м в месяц) и 4% в классе В (900-1400 рублей), говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По данным Colliers International, средний показатель стоимости аренды 1 кв. м в классе А к концу прошлого года вырос до 1595 рублей, в классе В – до 1040 рублей.
Диагноз
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, считает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и уже могут служить сигналом для старта новых проектов (сегодня их запуск находится на околонулевом уровне).
«Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС). Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов», – говорит эксперт.
Впрочем, при этом он признает, что, если своей земли в хорошей локации у девелопера нет, то уровень арендной ставки, приемлемый для запуска нового проекта, подрастает до 2165 рублей (вводные параметры для расчета: общая площадь БЦ – 18,5 тыс. кв. м; стоимость участка на 1 кв. м общей площади объекта – 15 тыс. рублей; цена строительства – 90 тыс. на 1 кв. м; срок строительства – 2,5 года; ставка капитализации – 9%, требуемая доходность – 18%; срок заполнения – 2 года: 1-й год – 50%, 2-й – 80%, базовый – 95%; ежегодная ставка индексации арендной платы после ввода – 5%). «Принимая во внимание тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», - оптимистично говорит Андрей Косарев.
Делайте ваши ставки. Сдержанный оптимизм
Если сам посыл другими экспертами не оспаривается, то со столь оперативными последствиями рыночных трендов с переходом с сферу практического девелопмента согласны не все. Наиболее позитивно настроен Алексей Федоров. «Уже сегодняшние ставки обеспечивают рентабельность проектов реконструкции. И мы видим, что небольшие частные девелоперы этим пользуются, запуская по 1-2 проекта в год. Конечно, необходимым условием для успеха таких проектов является невысокая цена покупки исходного объекта. Но рынок сейчас предоставляет достаточно возможностей для таких приобретений, инвесторам есть из чего выбирать», - говорит он.
Но уже вскоре очередь должна дойти и до запуска новых проектов, считает специалист. «Для рентабельности их строительства требуется уровень ставок в 2000-2500 рублей в классе А и 1400-1700 рублей – в классе B. Учитывая имеющийся дефицит площадей, усугубляющийся постепенным уходом с рынка офисов класса С вследствие редевелопмента, мы ожидаем, что в течение года-двух требуемые уровни будут достигнуты. Более того, мы уже видим, что и крупные девелоперы поверили в перспективы рынка - новые очереди запустили «Аэропорт Сити» и «Невская Ратуша», реализует свой проект на Фонтанке компания «Ренессанс Девелопмент», - отмечает Алексей Федоров.
Его коллега, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, соглашаясь по существу, несколько сдвигает сроки запуска новых проектов: «Качественных вакантных площадей крайне мало, а растущих компаний предостаточно. То есть спрос очевиден, в связи с чем рождается предложение. Каждую неделю мы получаем информацию о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. Поэтому можно спрогнозировать, то к 2023 году предложение офисной недвижимости существенно увеличится и через некоторое время мы вновь вернемся к рынку арендатора».
Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ») также не верит в очень скорое начало реализации новых проектов. «Окупаемость нового качественного бизнес-центра класса А или В+ в хорошей локации начинается при ставках от 2500 рублей за кв. м. Сегодняшний уровень ставок в классе А в среднем – 1700-1900 рублей за кв. м. Рынок не дошел до тех показателей, которые побуждали бы девелоперов к закладке новых бизнес-центров. И в 2019 году вряд ли на него выйдет», - говорит эксперт.
При этом он оговаривается, что это верно, если рассматривать старую классическую модель бизнес-центра. «Если же мы посмотрим на более современные офисные пространства, будь то коворкинг или просто помещения с гибкой планировкой, мобильным и компактным размещением работающих, мы увидим, что они набирают популярность, и окупаемость у них гораздо выше. При умелом управлении в таких проектах можно снять от 2500 до 7000 рублей чистых арендных платежей с кв. м площади», - говорит Николай Антонов.
Делайте ваши ставки. Пессимизм
Наиболее пессимистично настроен управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, считающий, называющий самый высокий уровень арендных ставок, достаточный для активизации девелопмента в офисном сегменте.
«Для того, чтобы у девелоперов появилась серьезный интерес к строительству новых бизнес-центров, необходим рост арендных ставок от нынешних показателей примерно на 30% (на данный момент комфортными для запуска проектов стали бы ставки в районе 2,7 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц для объектов класса А и порядка 1,9 тыс. рублей – для класса В). Причем рост этот должен быть очень быстрым, а не «размазанным» на 2-3 года, поскольку в противном случае часть его «съедят» инфляция, снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам и другие факторы. И, соответственно, хорошей рентабельности у проектов по-прежнему не будет. Пока же могут появляться какие-то отдельные точечные проекты с хорошей локацией, но это будет не тренд рынка, а скорее, исключения из реальной рыночной ситуации», - уверен он.
Более того, по словам эксперта, благоприятные условия в ближайшие годы вряд ли появятся: «Арендная ставка в 2019 году продолжит расти, но, к сожалению для девелоперов, не настолько серьезными темпами, чтобы вызвать интерес к запуску строительства новых проектов. Думаю, в среднем по рынку рост составит около 10%. Какие-то объекты, возможно подорожают сильнее, какие-то слабее, но в среднем показатель будет примерно такой».
«При существующих трендах, я пока не вижу очевидных перспектив для развития девелопмента в офисном сегменте. Вакансия, действительно, низкая, арендные ставки, действительно, растут. Но происходит это очень невысокими темпами. Их явно недостаточно, чтобы запустить активное строительство новых бизнес-центров. И пока действуют нынешние тренды, я не вижу оснований предполагать изменения на рынке. Судите сами: ключевая ставка снова начала расти, инфляция находится на довольно высоком уровне, рубль в очередной раз сильно просел по отношению к доллару и евро (а надо понимать, что в качественных офисных центрах по-прежнему велика доля импортного оборудования и стройматериалов). По совокупности все это не дает оснований прогнозировать активный девелопмент в этом сегменте», - резюмирует Дмитрий Золин.
«Младшие братья» гостиниц – апарт-отели – все более активно вторгаются на рынок объектов временного размещения. Особенно характерно это для Санкт-Петербурга, где преобладают сервисные апарт-проекты, а не псевдожилье. Эксперты считают, что тренд сохранится, если развитие сегмента апартаментов не будет сдерживаться искусственно.
В последнее время апартаменты являются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости. И прошлый год не стал исключением. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2018 года в Петербургской агломерации число строящихся апартаментов составило 16,4 тыс. юнитов, а их суммарная площадь – 694 тыс. кв. м. За последние два года показатель увеличился в три раза.
«В 2018 году реализовано около 4 тыс. апартаментов, что на 54% больше результата предыдущего года. Основная доля спроса пришлась на формат сервисных апартаментов», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. При этом средняя цена на апартаменты сервисного формата в Санкт-Петербурге за 2018 год выросла на 9%.По ее оценке это связано с ростом популярности сегмента у покупателей, а также с повышением строительной готовности ряда проектов.
Показательно, что цены выросли, несмотря на рост предложения в сегменте, которое по итогам 2018 года составило более 6 тыс. апартаментов, что на 10% больше, чем в конце 2017 года.
«Мягкая сила» апартов
Всего несколько лет назад говорить о сколько-нибудь заметной конкуренции классическим гостиницам со стороны апарт-отелей не приходилось. Сегодня же это факт, единодушно признаваемый всеми экспертами, опрошенными «Строительным Еженедельником».
Особенно характерно это для Северной столицы, в которой, в отличие, например, от Москвы, среди апарт-проектов преобладают сервисные апартаменты, а не псевдожилье. И тренд этот сохраняется. По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, сравнению с итогами 2017 годом количество рекреационных и элитных проектов, представленных на рынке, не изменилось. В то же время доля сервисных проектов увеличилась на 11 п. п., а суммарная площадь апартаментов этого формата (строящихся и находящихся в продаже) превысила 400 тыс. кв. м.
По данным Colliers International, в Петербурге функционирует восемь сервисных апарт-отелей, которые суммарно насчитывают 3,67 тыс. юнитов. Этот объем предложения в сфере временного проживания уже невозможно не замечать. Хотя, конечно, пока он значительно уступает номерному фонду классических гостиниц, который на конец 2018 года 22,3 тыс. номеров в 173 отелях (без учета хостелов и мини-отелей).
«Принимая во внимание темпы роста рынка и спроса на нем, можно уверенно говорить о том, что апартаменты уже сейчас составляют конкуренцию демократичным гостиницам города – как по набору оказываемых услуг, так и на уровне проводимой ценовой политики», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
С ней согласны и другие эксперты. «В сегменте три-четыре звезды апарт-отели уже сейчас составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. Качественных сетевых трехзвездочных отелей в Петербурге совершенно недостаточно. Думаю, что именно за счет конкуренции со стороны апарт-отелей гостиницы не получили от мундиаля того результата, на который они рассчитывали. Взрывного спроса там не увидели, а апартаменты во время чемпионата были заполнены на 90% и более, оттянув на себя часть туристического потока. Операторы классических гостиничных сетей в 2018 году неоднократно смотрели AVENUE APART, и это косвенно свидетельствует о том, что нас воспринимают как серьезных конкурентов, с которыми придется считаться», - подчеркивает Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ»).
Плюсы и минусы
Успешность апарт-отелей характерна именно для среднего ценового сегмента и связана, по мнению специалистов, с двумя определяющими факторами. Во-первых, как уже отмечалось, это дефицит номерного предложения в классе «три звезды». По данным Colliers International, если по количеству гостиниц в общей структуре преобладают трехзвездочные отели, то по числу номеров более половины фонда в Петербурге позиционируется в категории «четыре звезды». А во-вторых, формат апарта, в котором предусмотрен кухонный уголок, позволяет сэкономить на питании в кафе и ресторанах, что немаловажно для гостей следящих за бюджетом поездки.
«Апарт-отели, такие как например Vertical на Московском проспекте, отличаются от гостиниц только тем, что там есть место, где можно самостоятельно приготовить еду. Это не преимущество или недостаток формата, а скорее плюс для арендатора. К тому же он может управлять количеством сервисных услуг, сократив свои затраты на проживание», - отмечает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Есть у сервисных апартаментов и другие плюсы. «Апарт-отели выигрывают у классических отелей за счет новизны зданий и внутренней отделки. Номера в них оборудованы кухнями с посудой и бытовой техникой. Третий плюс – возможность размещения на более длительный срок. По стоимости проживания апартаменты находятся между обычными квартирами и гостиничными номерами. Кроме того, далеко не все трехзвездочные отели оборудованы собственным подземным паркингом», - говорит Николай Антонов.
К недостаткам апарт-отелей, по его мнению, следует отнести то, что некоторые из них закладываются в районах, не представляющих туристического интереса. «Однако при правильном подходе к управлению и эти проекты можно вывести на хорошие показатели по доходности», - полагает эксперт.
Еще одним проблемным моментом является разнородность собственников юнитов в апарт-проектах. «Если мы посмотрим на те объекты, что сертифицированы частично: например, этаж или отдельные номера, то здесь в соседях могут оказаться как туристы, так и обычные жильцы. Как правило, эти два сегмента друг с другом плохо сосуществуют», - отмечает Ольга Шарыгина.
Всерьез и надолго
По мнению специалистов, конкуренция между апарт-отелями и классическими гостиницами в ближайшей перспективе будет только расти. Просто в силу динамичного развития сегмента апртаментов. «В 2019 году в продажу могут выйти 12,9 тыс. юнитов суммарной площадью 631 тыс. кв. м, из которых около трети составляют номера в сервисных проектах. В течение ближайших 3-4 лет гостиничный рынок пополнит еще около 11,7 тыс. апартаментов», - говорит Светлана Московченко.
«Если развитие сегмента апарт-отелей не будет приостановлено искусственно, тренд на резкий рост номерного фонда, который принадлежит множеству мелких собственников, будет развиваться прежними темпами в 2019-м и далее до 2022 года. Затем рынок почувствует насыщение, апарт-отели начнут конкурировать не только с гостиницами, но и друг с другом», - считает Николай Антонов.
Кроме того, эксперты ожидают как роста качества управлениям апарт-проектами, так и появления таких объектов более высокого класса. «Серьезную конкуренцию отелям более высокого уровня также могут составить апарт-отели, которые будут управляться известными международными операторами», - отмечает Светлана Московченко.
С ней соглашается Евгения Тучкова. «С ростом рынка, привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных международных операторов, туристы могут рассчитывать не только на более широкий выбор, но и более высокий уровень сервиса. Рынок быстро эволюционирует, и мы ожидаем, что в ближайшее время в Петербурге появятся также первые проекты премиум-класса», - полагает она.
«Еще один тренд – расширение компетенций управляющих компаний в сторону предоставления гостиничных услуг. Управляющие превращаются в гостиничных операторов, работающих с гостями, но одновременно совершенствуются в работе с собственниками номеров, с доходностью и издержками. В следующем году на рынке начнут формироваться стандарты управления такими комплексами», - добавляет Николай Антонов.
Мнение
Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management:
- Но я бы не ставила сервисные апарт-отели и классические гостиницы по разные стороны баррикад, поскольку это все же один сегмент. Безусловно, апартаменты оттягивают на себя часть туристического потока, но его объема пока достаточно. С учетом меняющегося законодательства и необходимости сертификации средств размещения сегмент отелей существенно прирастет за счет сертифицированных отелей и апарт-комплексов.