Качество в строительстве: обозначение проблемы – первый шаг к ее решению
Всемирный день качества строители Санкт-Петербурга отметили обсуждением качества работ и материалов на всех этапах и во всех сферах строительного рынка. Выяснилось, что проблем хватает.
«Качество товара – важнейшая сторона рыночной экономики. Именно поэтому ежегодно отмечается День качества, а не количества», – сказал директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, открывая XVII городскую практическую конференцию «Проблемы качества законодательства, градостроительства, инженерных изысканий, проектирования, строительства, промышленности строительных материалов, экспертизы и эксплуатации объектов недвижимости».
Качество строительства – комплексная проблема: попытки его повысить постоянно натыкаются на разного рода препятствия. В первую очередь, это стремление снизить стоимость работ и услуг буквально на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. «Но дешевое не может быть качественным», – уверен Лев Каплан.
Перечень проблем качества строительства, которые были подняты на конференции, впечатляет. Это и несовершенство законодательства, и проблемы ценообразования, и трудности градостроительства, а также недостаточный (в силу различных причин) уровень исполнения изысканий и проектирования, слабое стимулирование инноваций, сложности с реализацией более дорогих, но более качественных стройматериалов. Сюда надо добавить отсутствие полной базы инженерных коммуникаций, недостатки в системе подготовки и повышения квалификации кадров, а зачастую и отсталость технологий, слабый технический уровень производства работ.
Закон суров, но…
Обсуждение постоянно возвращалось к проблемам законодательства. Большинство выступающих разделяет точку зрения адвоката по строительным вопросам Алексея Люкшина о том, что «надо приостановить на несколько лет внесение изменений и дополнений в уже имеющееся законодательство и дать строителям спокойно поработать».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев привел ряд примеров законодательных подходов к формированию городской среды. Выяснилось, что плотность застройки в России значительно превышает европейскую практику. В ряде стран запрещено «набивать» студиями проект, а кварталы массовой застройки с панельными пятиэтажками вполне соответствуют понятию комфорта. «Переход на колоссальную плотность застройки – примета нынешнего времени», – подчеркнул он. Вывод напрашивался сам собой: закон не в полной мере регулирует жилищное строительство.
Первый заместитель Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга Елена Чеготова обратила особое внимание на необходимость качественной подготовки проектной документации, а также на тот факт, что рабочая документация не должна ей противоречить, что встречается довольно часто.
А глава городского Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андрей Бондарчук подчеркнул актуальность вопросов качества в сфере деятельности его комитета: «Санкт-Петербург является одним из лидеров по жилищному строительству, в связи с этим необходимо обратить внимание на комплексное обеспечение горожан не только качественным жильем, но соответствующей инженерной инфраструктурой».
Хотя первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Андрей Семчанков поспорил с главным архитектором города, однако признал, что не все зависит от закона: «Когда меняем законодательство, отрасль встряхивает. Обычно мы делаем не шаг вперед, а два назад». И рассказал, как КРТИ работает над повышением качества дорог в городе.
Но на практике, несмотря на существующие в отрасли проблемы, застройщики ищут способы повышения качества своих объектов – о работе в этом направлении рассказали генеральный директор ООО «НТЦ „Эталон“» Арсентий Сидоров (Группа «Эталон»), директор департамента строительства ООО «Сэтл Сити» Виталий Ершов, генеральный директор АО «ЮИТ-Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен.
«Смежные» проблемы
Много проблем, имеющих огромное влияние на качество строительства, накопилось и промышленности строительных материалов. Проблемы контрафакта, трудности с продвижением качественной продукции, которую невозможно продавать ниже ее себестоимости, – об этом говорили доцент кафедры технологии строительных материалов и метрологии СПбГАСУ Вадим Староверов и директор по проектным продажам АО «Завод Энергокабель» Елена Самойлова.
Проректор по внешним связям СПбГАСУ Ирина Луговская отметила, что все познается в сравнении: «Выслушав строителей, я поняла – в образовании не все так плохо. Но у нас проблемы тоже есть, СПбГАСУ активно работает над их разрешением».
Модератор конференции, заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова подвела итоги обсуждения: «Если мы будем говорить, что все хорошо, и замалчивать имеющиеся проблемы, они накапливаются как снежный ком и становятся неразрешимыми. Надеюсь, что сегодняшняя конференция, обозначившая и систематизировавшая проблемы строительного комплекса, станет необходимым шагом на пути их преодоления».
Мнение
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко:
– Убежден, что ведущим строительным компаниям и представителям профильных комитетов будет интересно обменяться мнениями и сформировать позицию по первоочередным мероприятиям, направленным на повышение качества строительства в Санкт-Петербурге и улучшение городской среды в целом. Надеюсь, что предложенные рекомендации действительно найдут свое применение в практической деятельности на благо всех жителей нашего города.
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru
Создание и популяризация социально-ориентированного и коммерческое жилья – основная задача малого и среднего строительного бизнеса. О том, какие меры необходимо принять для создания благоприятных условий развития подобного рынка пойдет речь в Госдуме РФ. 26 апреля пройдут депутатские слушания по вопросу государственного регулирования социального и коммерческого найма.
Сегодня среди проблем, препятствующих развитию этой отрасли, специалисты выделяют пробелы в законодательстве, отсутствие понятийной базы, наличие теневого конкурентоспособного рынка, а так же нежелание горожан выходить из очереди на жилье ради получения жилья по программе социального найма.
В то же время подобная система помогла бы решить жилищную проблему в ряде регионов РФ. Александр Мишин, главный помощник Сергея Трохманенко, депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга привел в пример Калужскую область, наиболее активного игрока по привлечению инвестиций. Там находится 5 предприятий по сборке автомобилей. При этом на лицо дефицит рабочих рук – предприятиям не хватает 1 млн. человек. «Молодому специалисту не нужно брать ипотеку в Калуге, ему нужно съемное доступное жилье», - отметил Александр Мишин.
В рамках действующей программы «Достойное жилье гражданам России» идет разработка 5 законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения», «О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».
В Петербурге уже есть много успешных примеров коммерческого и социального наймов.
Среди вопросов на повестке дня – разработка законов для сдачи в аренду на более длинные сроки – от 5 лет, а так же создание благоприятных условий для домовладельцев.
Игорь Лебедев, руководитель экспертной группы ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», обращаясь к истории коммерческого найма, привел такие данные: до революции 94% жилых помещений составляли доходные дома. 80% домовладельцев были частными лицами. При этом коммерческий найм приносил казне 24% ежегодного дохода.
Современный европейский опыт дает показатели ничуть не хуже: в Голландии 45% жилья находятся в управлении наёмных ассоциаций, в Швейцарии – 65%. Всё это, безусловно, малогабаритное жилье. В России же, по данным ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», за период с 2000 по 2008 год средняя площадь квартиры составляла
В ближайшие годы специалисты ожидают бурный рост рынка коммерческого найма.
Депутат Оксана Дмитриева отметила: «Развитие коммерческого найма как отрасли бизнеса имеет очень хорошие ставки. Рынок полностью конкурентен. И это неплохо. Если появятся игроки, которые будут рассматривать этот бизнес как легальный, и будут сдавать большее количество квартир, это означает, что монополизировать рынок окажется невозможным».
Объемы некапитального строительства в Петербурге после запрета ларьков снизились на 20%, отмечают аналитики. Однако участники рынка с такой оценкой не согласны и, напротив, констатируют повышение спроса на некапитальные сооружения и рост объемов строительства.
Компании, специализировавшиеся на строительстве ларьков, диверсифицировали бизнес. Производители материалов, в свою очередь, расширили ассортимент выпускаемой продукции.
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова полагает, что объемы некапитального строительства после запрета ларьков в Петербурге снизились примерно на 20%. На смену ларькам пришли торговые павильоны, авторемонтные боксы и т. д., поэтому снижение не было серьезным, говорит эксперт.
Оценить динамику строительства объектов некапитального строительства достаточно трудно, отмечает руководитель департамента развития VMB Trust Сергей Однолетков. Наряду с тенденцией к уменьшению такого строительства есть, например, программа по установке и замене остановок общественного транспорта. Таким образом, объемы строительства будут сохраняться примерно на одном уровне. «С учетом относительно низкой стоимости, высокой скорости возведения и возможности быстрого демонтажа такие конструкции всегда будут востребованы», – полагает господин Однолетков.
Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев отмечает, что объемы некапитального строительства никогда не отслеживались. «Теоретически они могли снизиться за счет запрета на строительство ларьков, но, например, рост мог произойти в других сегментах, при строительстве которых используются легкие металлоконструкции. Поэтому прямой зависимости не будет», – уверен господин Андреев.
Участники рынка не ощутили перемен на рынке некапитального строительства после запрета ларьков. Наоборот, в Петербурге увеличился спрос на некапитальные сооружения, и выросли объемы строительства, считает генеральный директор компании «Энерджи Проджект» Иван Личковахов. Показатели, по его словам, вышли на докризисный уровень. В этом году компания намерена увеличить объем строительства некапитальных сооружений.
Цена зависит от погоды
Себестоимость объекта некапитального строительства зависит не только от пожеланий заказчика, но и от так называемого снегового региона, в котором находится объект. Иван Личковахов рассказал, что в зависимости от количества природных осадков в городе для строительства объекта применяют разное количество металла. Чем больше осадков, тем больше нужно металла. Например, в Петербурге для строительства склада потребуется на 7% больше металла, чем в Краснодаре. Следовательно, строительство такого объекта в Северной столице обойдется на 7% дороже.
От климата зависит и срок службы объекта. Если здание находится во влаге, оно может заржаветь меньше чем за год. В хороших погодных условиях склад простоит и 20 лет, говорит Иван Личковахов.
Альтернативный вариант
При современных технологиях строительства разница между капитальным и некапитальным строительством достаточно абстрактная, говорит управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. «До сих пор основная разница заключалась в порядке получения разрешения на строительство. Если застройщику удавалось доказать, что проект предполагает некапитальное строительство, то он мог получать права на застройку земельного участка по сокращенной схеме через администрацию района. Если же не удавалось доказать это, то приходилось обращаться в Комитет по строительству, что требовало гораздо большего времени и затрат», – поясняет эксперт. Нередко, получив разрешение на строительство некапитального сооружения и право на аренду земельного участка через районную администрацию, застройщик в последующем мог оформить сооружение как капитальное и получить право на выкуп данного участка.
Сергей Однолетков также предполагает, что некапитальное строительство в большинстве случаев применяют именно из-за упрощенной системы согласования работ.
В то же время игроки рынка отмечают, что процесс согласований некапитального строительства хоть и проще согласований капитального строительства, но все же очень длительный и сложный. Этот процесс, как правило, занимает от 6 месяцев и дольше.
Кристина Наумова