Качество в строительстве: обозначение проблемы – первый шаг к ее решению
Всемирный день качества строители Санкт-Петербурга отметили обсуждением качества работ и материалов на всех этапах и во всех сферах строительного рынка. Выяснилось, что проблем хватает.
«Качество товара – важнейшая сторона рыночной экономики. Именно поэтому ежегодно отмечается День качества, а не количества», – сказал директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, открывая XVII городскую практическую конференцию «Проблемы качества законодательства, градостроительства, инженерных изысканий, проектирования, строительства, промышленности строительных материалов, экспертизы и эксплуатации объектов недвижимости».
Качество строительства – комплексная проблема: попытки его повысить постоянно натыкаются на разного рода препятствия. В первую очередь, это стремление снизить стоимость работ и услуг буквально на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. «Но дешевое не может быть качественным», – уверен Лев Каплан.
Перечень проблем качества строительства, которые были подняты на конференции, впечатляет. Это и несовершенство законодательства, и проблемы ценообразования, и трудности градостроительства, а также недостаточный (в силу различных причин) уровень исполнения изысканий и проектирования, слабое стимулирование инноваций, сложности с реализацией более дорогих, но более качественных стройматериалов. Сюда надо добавить отсутствие полной базы инженерных коммуникаций, недостатки в системе подготовки и повышения квалификации кадров, а зачастую и отсталость технологий, слабый технический уровень производства работ.
Закон суров, но…
Обсуждение постоянно возвращалось к проблемам законодательства. Большинство выступающих разделяет точку зрения адвоката по строительным вопросам Алексея Люкшина о том, что «надо приостановить на несколько лет внесение изменений и дополнений в уже имеющееся законодательство и дать строителям спокойно поработать».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев привел ряд примеров законодательных подходов к формированию городской среды. Выяснилось, что плотность застройки в России значительно превышает европейскую практику. В ряде стран запрещено «набивать» студиями проект, а кварталы массовой застройки с панельными пятиэтажками вполне соответствуют понятию комфорта. «Переход на колоссальную плотность застройки – примета нынешнего времени», – подчеркнул он. Вывод напрашивался сам собой: закон не в полной мере регулирует жилищное строительство.
Первый заместитель Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга Елена Чеготова обратила особое внимание на необходимость качественной подготовки проектной документации, а также на тот факт, что рабочая документация не должна ей противоречить, что встречается довольно часто.
А глава городского Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андрей Бондарчук подчеркнул актуальность вопросов качества в сфере деятельности его комитета: «Санкт-Петербург является одним из лидеров по жилищному строительству, в связи с этим необходимо обратить внимание на комплексное обеспечение горожан не только качественным жильем, но соответствующей инженерной инфраструктурой».
Хотя первый заместитель председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Андрей Семчанков поспорил с главным архитектором города, однако признал, что не все зависит от закона: «Когда меняем законодательство, отрасль встряхивает. Обычно мы делаем не шаг вперед, а два назад». И рассказал, как КРТИ работает над повышением качества дорог в городе.
Но на практике, несмотря на существующие в отрасли проблемы, застройщики ищут способы повышения качества своих объектов – о работе в этом направлении рассказали генеральный директор ООО «НТЦ „Эталон“» Арсентий Сидоров (Группа «Эталон»), директор департамента строительства ООО «Сэтл Сити» Виталий Ершов, генеральный директор АО «ЮИТ-Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен.
«Смежные» проблемы
Много проблем, имеющих огромное влияние на качество строительства, накопилось и промышленности строительных материалов. Проблемы контрафакта, трудности с продвижением качественной продукции, которую невозможно продавать ниже ее себестоимости, – об этом говорили доцент кафедры технологии строительных материалов и метрологии СПбГАСУ Вадим Староверов и директор по проектным продажам АО «Завод Энергокабель» Елена Самойлова.
Проректор по внешним связям СПбГАСУ Ирина Луговская отметила, что все познается в сравнении: «Выслушав строителей, я поняла – в образовании не все так плохо. Но у нас проблемы тоже есть, СПбГАСУ активно работает над их разрешением».
Модератор конференции, заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова подвела итоги обсуждения: «Если мы будем говорить, что все хорошо, и замалчивать имеющиеся проблемы, они накапливаются как снежный ком и становятся неразрешимыми. Надеюсь, что сегодняшняя конференция, обозначившая и систематизировавшая проблемы строительного комплекса, станет необходимым шагом на пути их преодоления».
Мнение
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко:
– Убежден, что ведущим строительным компаниям и представителям профильных комитетов будет интересно обменяться мнениями и сформировать позицию по первоочередным мероприятиям, направленным на повышение качества строительства в Санкт-Петербурге и улучшение городской среды в целом. Надеюсь, что предложенные рекомендации действительно найдут свое применение в практической деятельности на благо всех жителей нашего города.
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru
Город меняет правила закупки квартир для сирот. Теперь бывшие детдомовцы смогут занимать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома.
Депутаты петербургского Заксобрания приняли в первом чтении законопроект, который усложнит закупку городом квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Согласно документу, для бывших детдомовцев город будет закупать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома. Закон должен вступить в силу 1 февраля 2019 года.
Инициаторы этой идеи, депутаты Денис Четырбок и Михаил Погорелов, считают, что таким образом удастся предотвратить возникновение «социальных гетто» в новостройках. По их данным, воспитанники детских домов, получая квартиры, нередко живут все вместе на одной жилплощади, а остальные помещения сдают. Другие жители таких домов жалуются на асоциальное поведение льготников. В частности, подобные инциденты были зафиксированы в проекте «Новая Охта», который в Красногвардейском районе строит «Группа ЛСР».
В прошлом году Смольный закупил 645 квартир для сирот, в том числе, 498 у «Группы ЛСР». Остальное закупали у компании «Дальпитерстрой» в Ленсоветовском. В этом году будут куплены еще 200 квартир на 1,2 млрд рублей. Итоги очередного конкурса подведут 21 января текущего года.
Но большинство участников рынка в массовых закупках жилья не участвуют из-за низкой цены, которую предлагает город. Ее определяет Минрегион. И на этот год для Петербурга она составляет всего 69,5 тысяч рублей за 1 кв.м. При этом власти закупают для госнужд жилье или в сданных домах, или в корпусах высокой степени готовности. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-80 тыс. рублей за 1 кв.м.
По этой причине, традиционно в торгах участвуют только упомянутые девелоперы «Группа ЛСР» и «Дальпитерстрой», у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос о том, как изменения в законодательстве могут повлиять на активность компании на торгах, не ответили, сославшись на то, что закон еще не принят. «Если эти изменения будут приняты, то мы, как законопослушная компания, будем работать в рамках правового поля. Условия конкурса определяет город. А мы лишь принимаем решение участвовать в том или ином конкурсе или нет», - пояснили в «Группе ЛСР».
Совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания будет и дальше участвовать в таких торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу. «Но, на мой взгляд, можно было бы и побольше процент жилья для сирот сделать - 30-40% от общего количества квартир в доме», - отметил он.
Кстати
Всего в 2018-2019 годах город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в 2017 году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Арбитражный суд Петербурга отказался удовлетворить иск инвестора проекта «Театр песни» о предоставлении участка для работы в устье реки Смоленки. В истории, которая длилась 10 лет, поставлена точка.
Суд полностью отказал в удовлетворении иска ООО «Театр песни». Компания пыталась судиться со Смольным за участок под проект на Новосмоленской набережной. Но проиграла. Битва за проект, которая длилась 10 лет, завершилась не в пользу инвестора.
Идея строительства театра песни принадлежала главе холдинга PMI Евгению Финкельштейну, который привлек в проект Аллу Пугачеву и Кристину Орбакайте (изначально они на двоих контролировали 49% долей в ООО «Театр песни Аллы Пугачевой», на которое была оформлена земля под стройку). Участок площадью 3 га в устье реки Смоленки город предоставил компании в 2008 году на инвестиционных условиях. Строительство должно было стартовать в 2010 году и завершиться в 2015 году. Британское архитектурное бюро Populous LLC и петербургская мастерская А-Лен разработали проект, в котором театр бы представлен в форме бриллианта (правда, архитектурная общественность тут же окрестила его «мешком с картошкой» и «булыжником» - прим. «Строительного Еженедельника»). Это был многофункциональный комплекс общей площадью 190 тыс. кв.м., из которых 17,2 тыс. кв.м. должна была занять сцена - самая большая концертная площадка в России. Там же планировали разместить бизнес–центр, выставочные залы и гостиницу. После завершения строительства инвесторы планировали выйти на самоокупаемость в течение 10 лет. При этом оборот центра уже в первый год после открытия, по расчетам инвесторов, составил бы 10 млрд рублей. Через три года после открытия корпорация собиралась выйти на показатель в 300 мероприятий в год.
Инвестор вложил в проект 100 млн рублей. Но строительство так и не началось. На проект посыпались иски. Сначала у общественности были претензии к цене участка. Но прокуратура сочла разрешение, выданное инвестору, законным. Потом появились вопросы к высотности будущего комплекса. Но градсовет проект все-таки одобрил с условием, что инвестор его понизит. А потом возникли претензии к проекту из-за его несоответствия Правилам землепользования и застройки. Выяснилось, что по участку должна пройти дорога и часть пятна предназначена под морскую набережную. Суд поддержал претензии истцов, признав нарушение Генплана. Чтобы соблюсти требование Генплана Евгений Финкельштей даже согласился построить под театром тоннель для автомобилей. Но и это не помогло. В 2014 году Смольный отменил постановление о строительстве. Инвестор требовал возмещения убытков. И после серии судов стороны заключили мировое соглашение, согласно которому Комитет по инвестициям должен был продлить сроки реализации проекта. В 2016 году семья Аллы Пугачевой покинула проект.
«Мы хотели сделать проект для города, ведь в Петербурге есть потребность в новом концертном зале, новых выставочных площадях. Проект, созданный на частные деньги, должен был приносить городу прибыль. Мы исправно платили аренду, получили все необходимые согласования, но нам не дали работать», - так комментировал ситуацию Евгений Финкельштейн после очередного проигрыша в суде.
«Учитывая то, что спорный участок в декабре внесен законом Петербурга в перечень зеленых насаждений общего пользования, битву о предоставлении земли под строительство театра стоит считать завершенной. Но остались неразрешенными вопросы убытков по результатам этой инвестиционно-судебной эпопеи. И мне кажется, что в этом направлении у инвестора еще есть возможности восстановить свои имущественные интересы», - говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
В конце декабря прошлого года стало известно, что архитектурная компания Lifequality Evolution Андрея Литвинова предложила петербургским властям создать на том самом участке в устье Смоленки террасный парк. На его территории хотят возвести заглубленное здание для библиотеки русского авангарда и офиса архитектурного бюро. Его максимальная высота составит 18 метров, а общая площадь - около 3 тыс. кв.м. Архитектор готов вложить в проект не менее 500 млн рублей собственных средств. Он рассчитывает, что Смольный поддержит инициативу и предоставит землю без торгов, «учитывая важную социальную и общественную миссию» проекта.