КВЦ «Экспофорум» стал драйвером развития южных территорий Петербурга
Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум» – не просто уникальный объект. Он стал драйвером развития южных территорий Петербурга и визитной карточкой не только для города, но для всех участников проекта.
Появление центра было неизбежно: становилось все больше регулярных выставок и форумов, которые расширялись и нуждались в значительных площадях. До появления «Экспофорума» главной площадкой для них был центр «Ленэкспо». Для сравнения: площадь павильонов в Гавани составляет 40 тыс. кв. м (как несколько лет назад рассказывал гендиректор ВАО «Ленэкспо» Сергей Алексеев, был план расширить площади павильонов до 60 тыс. кв. м), а в «Экспофоруме» – 80 тыс. кв. м. И есть планы их удвоить. К тому же выставочные площади «Ленэкспо», мягко говоря, устарели.
КВЦ «Экспофорум» построен в 2011–2016 годах в две очереди. В составе первой – конгресс-центр на 25 залов общей вместимостью 10 тыс. человек; три выставочных павильона и три открытые выставочные площадки общей площадью около 80 тыс. кв. м. Очередь сдана в 2014 году. Вторая завершена в 2016 году: таможенно-логистические объекты, два бизнес-центра, два отеля Hilton (три и четыре «звезды») и церковь. Открытая парковка рассчитана на 4,7 тыс. автомобилей. Общая площадь недвижимости – 220 тыс. кв. м. Площадь территории «Экспофорума» – свыше 56 га. Стоимость проекта – 25 млрд рублей.
Фото: Никита Крючков
Строительство началось в ноябре 2011 года. «Обмен знаниями, опытом, технологиями – это стимул для успешного развития бизнеса. Поэтому я уверен: создание современного конгрессно-выставочного центра откроет новые возможности для российских и зарубежных компаний. Кроме того, строительство «Экспофорума» станет важным шагом в формировании Северной столицы как одного из крупнейших деловых центров Европы. Будет активнее развиваться деловой туризм, повысится социально-экономический уровень города», – сказал на старте строительства глава «Газпрома» Алексей Миллер.
В проекте участвовало много компаний. Заказчиком выступила Группа «Газпром». Генеральный проектировщик – архитектурный консорциум, в составе которого ООО «Евгений Герасимов и партнеры», компания SPEECH Сергея Чобана, NPS Tchoban Voss. Генподрядчик – АО «Эталон ЛенСпецСМУ», входящее в Группу «Эталон». Были также поставщики и субподрядчики – «Экспоресурс», «Партнер», «Ленпромстрой», «Керапласт», «Ленмонтаж», «Новая Эра», «ГлэДис», CREACON и др.
Пионеры технологий
Компания «Эталон ЛенСпецСМУ» и другие участники проекта при строительстве «Экспофорума» нередко выступали пионерами, применяя новые технологии, придумывая собственные разработки.
Павильоны сооружены по бесколонной технологии, что позволяет изменять конфигурацию выставочного пространства. 90-метровые фермы покоятся на двух колоннах, связывая павильоны остекленными переходами.
Фото: Никита Крючков
При проектировании заказчик поставил задание: все инженерные сети в любом наборе при необходимости должны дотянуться до любой точки объекта. Поэтому все сети проложены под полом. Оборудован фальш-пол, отстоящий от плиты фундамента на 700 мм. А подо всем объектом располагается подземный уровень, в который спрятаны инженерные коммуникации. Это существенно облегчает эксплуатацию комплекса. Конструкция пола, кроме того, усилена, что позволяет экспонировать крупногабаритные объекты. Допустимая нагрузка – 2,5 т на 1 кв. м.
Отдельного внимания заслуживает система вентиляции и кондиционирования. Смонтировано более 200 вентиляционных установок и свыше 100 тыс. кв. м воздуховодов. В любой локации комплекса есть возможность создать индивидуальный микроклимат – в том числе с помощью сверхмощных холодильных установок и собственной котельной мощностью 37 MBт. А задать нужную температуру можно с помощью программ, установленных на мобильных устройствах. Кстати, серьезные инженерные мощности позволяют иметь большой объем зоны кейтеринга – рестораны, кафе, бары. Кухни в конгресс-центре расположены через каждые 50 м.
Еще одна особенность комплекса – масштабное витражное остекление, общая площадь которого превысила 72 тыс. кв. м. Смонтированы громадные стеклопакеты площадью 15 кв. м.
На фото: Антон Дюмин
Автор фото: Никита Крючков
Антон Дюмин, управляющий инвестиционно-строительными проектами АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), участник строительства комплекса «Экспофорум», считает объект «визитной карточкой проектной группы» компании. Многое здесь сделано впервые:
– Впервые в России на территории комплекса построены заглубленные подстанции. Этот способ годится для плотной городской застройки. На строительстве была опробована чешская технология. Железобетонные элементы для подстанции привезены из Чехии. Дорогое удовольствие, надо сказать, но затраты оправдывают себя. Объект имеет первую особую категорию электробезопасности.
– Наверняка, если что-то делалось впервые, вы столкнулись с определенными сложностями…
– Были сложности с вертикальной планировкой при воссоздании храма. Фрагменты фундамента двухколоколенной церкви Смоленской иконы Божией Матери XVIII века по проекту Кваренги обнаружились в ходе строительства. Из-за большого перепада в намытых грунтах они сползали в реку Пулковка. Мы привлекали специалистов по механике грунтов из СПбГАСУ, чтобы поправить ситуацию.
Пришлось помучиться с фасадами двух бизнес-центров. Для облицовки использовались 3D-элементы весом до 120 кг. Это португальская керамика. Несмотря на 3D-систему, почти все пришлось делать вручную. Но для Петербурга это уникальные фасады: двойная нитка остекления; первая и вторая линии отстоят друг от друга на 600 мм. Можно регулировать микроклимат внутри помещений и на фасадах.
– Некоторое время назад шли разговоры о возможном расширении проекта. Группа «Эталон» готова участвовать?
– Мы бы не возражали.
Фото: https://www.speech.su/
Пионеры трансформации
Уникальная особенность комплекса – способность к трансформации. Главное здание – сам конгресс-центр – имеет вместимость 10 тыс. человек. Здесь можно развернуть, выгородить 30–35 выставочных залов. Залы оборудованы акустическими и осветительными системами, видеоэкранами.
Есть залы многофункциональные, которые трансформируются с помощью специальных перегородок, меняя конфигурации и площади. Высота перегородок – 10 м. Они мобильные и звуконепроницаемые. В России такие есть только в «Экспофоруме». Перегородки и конструкции потолка монтировались на месте. В павильонах действовали сборочные цеха, в которых работало до 4 тыс. человек.
Основных зала – три. Самый большой рассчитан на 4 тыс. мест. Он же – кинозал с самым большим экраном в Европе, размером 24 на 10 м. Именно здесь проходят пленарные заседания Петербургского экономического форума.
Есть зал с трансформирующимся потолком, состоящим из 99 сегментов. Потолок можно опустить до 1 м от пола. И, конечно, большой зал можно поделить на несколько залов поменьше. Технология опускающегося потолка – такая же, как в цирке.
В одном из павильонов (F) можно проводить спортивные мероприятия: высота потолков составляет 18 м, есть возможность оборудовать раздевалки, душевые и пр., а также быстро оборудовать трибуны для зрителей. Вместимость – до 5 тыс. человек. В комплексе также есть VIP-зона площадью 2,5 тыс. кв. м, предназначенная для переговоров.
А еще оборудованы три вертолетных площадки – иным способом, как по воздуху, алмазы из Якутии на ювелирные выставки возить нельзя.
«Экспофорум» – один из значимых проектов Петербурга, здесь есть сочетание всех функций для выставок, констатирует Антон Дюмин.
При строительстве «Экспофорума» участникам проекта приходилось придумывать собственные технологии. Например, потолок, изготовленный из алюминиевых профилей, нельзя было обшивать деревом – из-за противопожарных норм, – а он должен был иметь вид деревянного. Оставалась покраска «под дерево». Обычными способами эффекта дерева добиться не удалось, красили женскими колготками. Ушла целая «газель» колготок.
Пионеры роста
Появление КВЦ в Шушарах помогло городским властям решиться на реконструкцию Петербургского шоссе, чтобы обеспечить нормальный проезд участникам мероприятий. Модернизация трассы предусматривала уширение дорожного полотна с двух до четырех-шести полос на участке от Пулковского шоссе до Детскосельского бульвара в Пушкине, строительство двухуровневой развязки на месте моста через Пулковку и путепровода через Балтийское направление железной дороги у Витебского проспекта.
Реконструированные участки готовы; проблемы возникли с развязкой, сейчас они решаются. В частности, весной стало известно о намерениях властей построить новую трассу – от Волхонского до Московского и Петрозаводского шоссе, а далее до федеральной трассы «Кола». Она, в частности, улучшит транспортную доступность «Экспофорума». Планируется реализовать проект до 2024 года.
Одновременно возродились разговоры о планах КВЦ удвоить выставочные площади. Первоначальный проект, еще до выхода на площадку, предполагал строительство 500 тыс. кв. м недвижимости.
Сейчас планируется построить три павильона, при наличии земли – отели. «Газпром» не отказался от идеи создать и туристический хаб, поскольку КВЦ располагается (если ехать по КАД) недалеко от Петергофа, Пушкина, Стрельны, Ломоносова.
Игорь Гусаков: «Экспофорум» – один из крупнейших наших проектов
ООО «Керапласт» (российское подразделение финского концерна Keraplast OY) производит светопрозрачные конструкции, люки и окна дымоудаления. Продукция компании нашла широкое применение на различных объектах, среди которых есть и по-настоящему уникальные. Один из них – «Экспофорум», рассказывает генеральный директор ООО «Керапласт» Игорь Гусаков.
Фото: ООО «Керапласт»
– Конгрессно-выставочный комплекс «Экспофорум», наряду с аэропортами «Пулково» и «Шереметьево», входит в число крупнейших проектов, в реализации которых принимала участие наша компания.
Суммарно мы поставили на этот объект около 150 люков – как просто световых, так и люков дымоудаления. Напомню, купола (световые фонари) монтируются на плоских (или имеющих относительно небольшой наклон) кровлях и используются для обеспечения естественного освещения расположенных под ними помещений. А люки дымоудаления являются частью систем противопожарной безопасности зданий. В случае пожара после получения сигнала от датчиков они автоматически открываются и создают дополнительную тягу для выхода дыма. Есть варианты, где устанавливается оборудование, запуск которого обеспечивает принудительную вытяжную вентиляцию. Как известно, больше всего человеческих жертв при пожарах происходит не из-за огня, а из-за задымления – люди просто задыхаются. Наша продукция позволяет этого избежать.
Фото: ООО «Керапласт»
Наша работа на «Экспофоруме» длилась больше года. Помимо поставок, мы осуществляли установку нашего оборудования в соответствии со всеми правилами.
Справка
Keraplast выпускает световые купола, дымовые люки и окна, светопропускающие навесы и туннели из прозрачного пластика. Продукция сертифицирована по системе оценки качества ISO 9001, соответствует Евростандарту EN 12101, маркирована знаком качества СЕ, имеет все необходимые российские сертификаты, соответствует требованиям ГОСТов. Сертификация люков дымоудаления проведена в лаборатории ВНИИ пожарной охраны МЧС России. Противопожарные люки для выхода на кровлю сертифицированы по стандарту ЕI30, EI60.
Арбитражный суд Петербурга отказался удовлетворить иск инвестора проекта «Театр песни» о предоставлении участка для работы в устье реки Смоленки. В истории, которая длилась 10 лет, поставлена точка.
Суд полностью отказал в удовлетворении иска ООО «Театр песни». Компания пыталась судиться со Смольным за участок под проект на Новосмоленской набережной. Но проиграла. Битва за проект, которая длилась 10 лет, завершилась не в пользу инвестора.
Идея строительства театра песни принадлежала главе холдинга PMI Евгению Финкельштейну, который привлек в проект Аллу Пугачеву и Кристину Орбакайте (изначально они на двоих контролировали 49% долей в ООО «Театр песни Аллы Пугачевой», на которое была оформлена земля под стройку). Участок площадью 3 га в устье реки Смоленки город предоставил компании в 2008 году на инвестиционных условиях. Строительство должно было стартовать в 2010 году и завершиться в 2015 году. Британское архитектурное бюро Populous LLC и петербургская мастерская А-Лен разработали проект, в котором театр бы представлен в форме бриллианта (правда, архитектурная общественность тут же окрестила его «мешком с картошкой» и «булыжником» - прим. «Строительного Еженедельника»). Это был многофункциональный комплекс общей площадью 190 тыс. кв.м., из которых 17,2 тыс. кв.м. должна была занять сцена - самая большая концертная площадка в России. Там же планировали разместить бизнес–центр, выставочные залы и гостиницу. После завершения строительства инвесторы планировали выйти на самоокупаемость в течение 10 лет. При этом оборот центра уже в первый год после открытия, по расчетам инвесторов, составил бы 10 млрд рублей. Через три года после открытия корпорация собиралась выйти на показатель в 300 мероприятий в год.
Инвестор вложил в проект 100 млн рублей. Но строительство так и не началось. На проект посыпались иски. Сначала у общественности были претензии к цене участка. Но прокуратура сочла разрешение, выданное инвестору, законным. Потом появились вопросы к высотности будущего комплекса. Но градсовет проект все-таки одобрил с условием, что инвестор его понизит. А потом возникли претензии к проекту из-за его несоответствия Правилам землепользования и застройки. Выяснилось, что по участку должна пройти дорога и часть пятна предназначена под морскую набережную. Суд поддержал претензии истцов, признав нарушение Генплана. Чтобы соблюсти требование Генплана Евгений Финкельштей даже согласился построить под театром тоннель для автомобилей. Но и это не помогло. В 2014 году Смольный отменил постановление о строительстве. Инвестор требовал возмещения убытков. И после серии судов стороны заключили мировое соглашение, согласно которому Комитет по инвестициям должен был продлить сроки реализации проекта. В 2016 году семья Аллы Пугачевой покинула проект.
«Мы хотели сделать проект для города, ведь в Петербурге есть потребность в новом концертном зале, новых выставочных площадях. Проект, созданный на частные деньги, должен был приносить городу прибыль. Мы исправно платили аренду, получили все необходимые согласования, но нам не дали работать», - так комментировал ситуацию Евгений Финкельштейн после очередного проигрыша в суде.
«Учитывая то, что спорный участок в декабре внесен законом Петербурга в перечень зеленых насаждений общего пользования, битву о предоставлении земли под строительство театра стоит считать завершенной. Но остались неразрешенными вопросы убытков по результатам этой инвестиционно-судебной эпопеи. И мне кажется, что в этом направлении у инвестора еще есть возможности восстановить свои имущественные интересы», - говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
В конце декабря прошлого года стало известно, что архитектурная компания Lifequality Evolution Андрея Литвинова предложила петербургским властям создать на том самом участке в устье Смоленки террасный парк. На его территории хотят возвести заглубленное здание для библиотеки русского авангарда и офиса архитектурного бюро. Его максимальная высота составит 18 метров, а общая площадь - около 3 тыс. кв.м. Архитектор готов вложить в проект не менее 500 млн рублей собственных средств. Он рассчитывает, что Смольный поддержит инициативу и предоставит землю без торгов, «учитывая важную социальную и общественную миссию» проекта.
Закономерным следствием повышения Центробанком ключевой ставки стало увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты уверены, что рост ипотечного рынка сохранится.
Очевидные причины
Когда 14 декабря 2018 года Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,75% годовых, мало кто сомневался, что за этим последует рост процентных ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Тем более, что это было уже второе увеличение «ключа» (первое – 14 сентября).
Об этом сразу заявил президент Сбербанка Герман Греф (отметим, что Сбербанк был в числе немногих крупных банков, не ставших повышать проценты после решения ЦБ от 14 сентября). «Ставки по кредитам на жилье вырастут. Мы сегодня выдаем ипотеку со средней чистой маржей (для нас – 0,1%), то есть она на грани рентабельности. Конечно, в текущих условиях боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – подчеркнул он.
Понимали это и в Правительстве России. «Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Единодушны в вопросе и эксперты. «Банки будут повышать ставки в 2019 году. Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п.», – со своей стороны, отмечает начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.
Собственно, процесс уже пошел. Ставки по ипотеке подняли лидеры рынка. С 1 января ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,6 п. п. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых. С 14 января на 1 п. п. поднял процентные ставки по ипотечным кредитам и Сбербанк. Очевидно, что следом за «грандами» подтянутся и другие игроки рынка. Уже объявил о намерении в ближайшее время подрастить ставку на 0,25 п. п. банк «Открытие».
Неочевидные следствия
Интересно, однако, что, несмотря на это, эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост ипотечного рынка, хотя и с некоторым снижением темпов. Любопытно, что ранее именно снижение процентной ставки называлось главным драйвером ипотеки. А прогнозы и без повышения процентов, в общем, давали такие же: эффект сравнительно «низкой базы» 2017 года себя исчерпает, но рост сохранится.
И сейчас этот анализ не претерпел существенных изменений, а роль подъема ставок не расценивается как довлеющая. Председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо не назвал конкретных цифр, но выразил уверенность, что рост выдачи ипотеки сохранится, хотя и с меньшими темпами, чем ранее. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», - сообщили в ВТБ.
Близкие цифры дают и другие аналитики. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит Светлана Четина. Татьяна Хоботова добавляет, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как платеж по кредиту изменится незначительно, а имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки даже на процент не отменит. «Объемы ипотеки будут расти. Правда, не такими темпами, как прежде. Ранее прогнозируемый уровень роста в 10–15% может сохраниться, а может даже и увеличиться, из-за внесенных изменений в нормативные документы (214-ФЗ)», – считает она.
Светлана Четина также обращает внимание на многофакторность ситуации на строительном рынке. Подчеркивая особую роль ипотеки (в 2018 году с использованием жилищных кредитов заключалось 56% сделок на «первичке» и 49% – на «вторичке»), она отмечает: «Снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса, которое будет сдерживать рост цен на недвижимость. Тем не менее, под действием макроэкономических и законодательных факторов цены на жилье могут вырасти в 2019 году на 5–8%. Среди макроэкономических факторов мы отмечаем возможное ослабление рубля, ускорение инфляции, рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Приведет к удорожанию реформа в строительной отрасли, которая направлена на замену долевого участия покупателей банковским проектным финансированием».
Интересно, что эксперты считают рост ставок явлением временным. Герман Греф заявил, что в течение 2019 года ставки опустятся до уровня конца прошлого года. «Во втором полугодии этого года инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году ЦБ ожидает стабилизации инфляции около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в конце 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5%. В середине года она может вырасти до 10–10,5%, в конце – ожидаем снижения до уровня 9,75–10,25%», – прогнозирует Светлана Четина.
Правительство же намерено действовать «на подстраховке». «Если будет прослеживаться тенденция устойчивого роста ипотечной ставки, Минстрой России будет рассматривать варианты программ субсидирования», – заявил Никита Стасишин.