Финансирования программы «Стимул» могут увеличить
Федеральные власти подумывают об увеличении финансирования программы «Стимул», а также о расширении ее направленности: помимо социальной инфраструктуры возможно софинансирование дорожных объектов и инженерии. Игроки рынка считают идею архиактуальной.
Вице-премьер РФ Виталий Мутко на заседании проектного комитета нацпроекта «Жилье и городская среда» допустил увеличение расходов по программе «Стимул». «Согласен, что без увеличения инвестиций мы масштабно программу «Стимул» развернуть не сможем», – признал он, добавив, что в идеале в реализацию программы необходимо инвестировать порядка 100 млрд рублей в год. По его словам, в Правительстве думают над источниками привлечения дополнительного финансирования.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, со своей стороны, сообщил, что планируемый объем ввода соцобъектов по программе «Стимул» в 2019 году составит 6,3 млн кв. м. Сегодня она реализуется в 42 регионах. В этом году на нее было выделено 22,4 млрд рублей из федерального бюджета и при софинансировании в объеме 10 млрд из бюджетов региональных. В работе было 136 объектов.
Кроме того, не исключается расширение сферы действия программы. Помимо социальной инфраструктуры, допускается возможность федерального софинансирования дорожно-транспортных объектов и инженерии. Ранее Никита Стасишин говорил, что с 2020 года по программе «Стимул» планируется начать софинансирование строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексного освоения. «Но увеличить бюджет программы пока, к сожалению, не удалось», – признал он.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, программа «Стимул» в регионе доказала свою эффективность. «В этом году ее финансирование из федерального бюджета составило около 1 млрд рублей, еще 500 млн добавила область. Эти средства пошли на финансирование строительства соцобъектов в местах массового строительства. На следующий год мы уже заявили на участие в программе 20 объектов на общую сумму более 2 млрд рублей. Надеемся, что Минстрой поддержит нашу заявку», – сообщил он.
Петербург ранее не участвовал в программе, но сейчас ситуация меняется. Одной из своих основных задач городские власти считают ликвидацию дисбаланса между быстрым строительством нового жилья и отставанием в сфере развития социальной инфраструктуры. По словам вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, помимо внесения в ПЗЗ положения о возможности реализации жилых проектов только при условии обеспечения их нормативным числом мест в соцобъектах, предпринимаются усилия для интенсификации их строительства в рамках Адресной инвестиционной программы и для вхождения города в программу «Стимул».
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты считают идею расширения программы архиактуальной. «Девелоперы в последние годы превратились из строителей жилья в универсальных специалистов, занимающихся возведением всего: «социалки» (включая медицинские учреждения), инженерии, дорожно-транспортных объектов и пр. Нормальной такую ситуацию признать, конечно, нельзя. Сейчас положение усложнилось тем, что на все эти нужды застройщикам фактически необходимо привлекать банковские кредиты. Поэтому инициативу властей по увеличению софинансирования создания инфраструктуры, особенно транспортной, можно назвать если не своевременной (лучше было бы обратить внимание на эту проблему раньше), то, безусловно, очень актуальной», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
С этим согласен генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен. «На мой взгляд, любые государственные программы по софинансированию создания социальной и инженерной инфраструктуры, призванные снизить нагрузку на застройщиков и дольщиков, пойдут строительному комплексу только на пользу. Особенно это актуально сегодня, когда отрасль переживает реформу привлечения средств в жилищное строительство», – отмечает он.
Мнение
Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно бывают чрезмерными. Возведение детсадов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену жилья, продаваемого на рынке. Однако в ситуации с «Новоорловским» было хорошо, что нагрузка на «социалку» была понятна еще до приобретения участка. С точки зрения инвестора, самый неблагоприятный вариант – это когда какая-либо дополнительная нагрузка появляется уже после того, как было принято решение об инвестировании и началось осуществление проекта.
Власти Ленобласти решили разработать региональный Закон о защите прав дольщиков. Расходование средств граждан хотят сделать целевым и поэтапным, а для большей надежности – ограничить список банков для получения кредитов на стройку.
О соответствующем законопроекте, разработкой которого в скором времени займутся региональные парламентарии, заявил в минувший вторник губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко на совещании по вопросу завершения строительства проблемных домов.
В новом Законе планируется прописать список уполномоченных банков, где застройщик должен хранить средства на возведение долевого жилья. Деньги дольщиков будут размещены на специальных счетах и будут расходоваться на каждом этапе строительства отдельно: нулевой цикл, фундамент, возведение стен, кровли, отделочные и инженерно-технические работы, благоустройство территории. Таким образом, внесенные деньги станут целевыми.
«Такой механизм использовался при расселении ветхих и аварийных домов. Если у застройщика возникнут проблемы, то средства дольщиков сохранятся. Деньги не уйдут на другие проекты компании и не будут выведены из строительства», – пояснил Александр Дрозденко.
С новыми силами
Встречали участников совещания дольщики с плакатами, призывающими помочь достроить проблемные объекты. Некоторых из них на совещании ждали хорошие новости – для их долгостроев нашли инвесторов.
Речь идет о 15-этажном доме на 182 квартиры в Новом Девяткино. Строительство начал в 2008 году ЖСК «НовоДевяткино». Через пару лет после начала работ стройка «встала». В сентябре прошлого года был привлечен новый застройщик – ООО «Фирма «Сигма». Однако в начале 2017 года компания прекратила работы, и власти Ленобласти снова начали искать инвестора. По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, им может стать один из крупнейших застройщиков Петербурга и Ленобласти – Setl City. «Дом почти готов. Сейчас мы ведем переговоры с руководством Setl City для завершения работ на объекте, для того, чтобы ввести его в эксплуатацию. До конца года вопрос будет решен», – прокомментировал Михаил Москвин.
Еще один долгострой, для спасения которого нашли инвестора, – объект на улице Красных Военлётов в Гатчине – 17-этажный дом на 135 квартир. Реализовывать проект начала ИСК «ЖилСоцСтрой» в 2009 году, однако хватило ее только на девять этажей. В 2011 году дольщики создали ЖСК «Взлётстрой». Проектом интересовались несколько инвесторов, но до строительства дело не доходило – смущала низкая рентабельность. Сегодня власти нашли потенциального инвестора – ГК «КВС», которая возводит жилые районы в Сертолово и Янино.
В поиске банка
У ЖК «Силы Природы» в Мурино, для которого хоть и найден новый инвестор – компания «РР-Сити», – перспективы строительства пока туманны. Начинал проект «О2 Девелопмент», квартиры в жилом комплексе уже несколько лет ждут более 2,5 тыс. человек. По словам руководителя проекта по достройке объекта «РР-Сити» Александра Леонова, этот объект – один из сложнейших в Ленобласти. На его достройку требуется 800 млн рублей. Сумма внушительная, и застройщик вместе с Правительством Ленобласти договорился с «Балтинвестбанком» о выдаче кредита. «Но обязательства со стороны банка не были выполнены. Он выставил завышенные требования по залогу. Сейчас мы ведем переговоры с двумя другими банками. Надеюсь, в течение недели мы найдем нового партнера. Объект не убыточный, там есть еще земля для застройки. Это позволит получить рентабельность», – успокоил дольщиков губернатор.
Напомним, согласно разработанной в июне текущего года «дорожной карте» строительства ЖК «Силы Природы», плановый срок ввода в эксплуатацию первого корпуса – 31 октября 2017 года, второго – 25 декабря 2017 года, третьего – 30 сентября 2018 года, четвертого – 30 июля 2019 года.
Дольщики против
Рассматривая ситуацию с ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе, власти столкнулись с нестандартной проблемой – дольщики не рады новому инвестору. В мае Правительство Ленобласти подписало соглашение с эстонской компанией Technomar & Adrem о завершении строительства жилого комплекса. Компания является соучредителем предыдущего застройщика – ООО «Тареал». Сейчас оно находится на грани банкротства. Для завершения работ на объекте создана новая организация – ООО «ЖК Ванино», которое также входит в холдинг Technomar & Adrem.
В итоге дольщики теперь должны переписать на него свои договоры, но делать это хотят не все. Боятся, что через пару лет останутся ни с чем, и не желают связываться со структурой прежнего застройщика, настаивая на его банкротстве.
Губернатор сообщил, что если застройщиков не устраивает эта схема завершения объекта, то пусть они предложат свою. «Хотите уйти в банкротство – уходите. Тем не менее, эстонская сторона выставила под свои гарантии финансирование в размере 800 млн рублей. Вам шашечки нужны или ехать? Такое ощущение, что мы вас уговариваем достроить ваши квадратные метры», – сказал Александр Дрозденко.
Он также добавил, что сначала инвестор построит проблемные дома и только потом возведет объекты на продажу. «Среди сторон, подписавших соглашение, три – стороны власти. Какие вам гарантии еще нужны?» – удивилась помощник депутата Госдумы РФ Валерия Пенькова, много лет занимающаяся проблемными объектами.
Представитель инвестора заверил, что в ближайшее время стройка оживет – на площадку завозят стройматериалы.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Пришедшие в упадок здания-памятники в Петербурге могут начать разыгрывать на торгах для предоставления в аренду на льготных условиях уже через год. КГИОП и КИО поручено в двухнедельный срок представить «дорожную карту» внедрения программы «Рубль за метр».
Петербургская программа льготной аренды полуразрушенных особняков – полная калька с московской «Рубль за метр». Чиновники городских ведомств – Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Комитета имущественных отношений – долго изучали опыт столичных коллег и в итоге решили применить его в культурной столице почти без изменений. Параметры программы напоминают условия концессии: договор заключается на 49 лет, инвестор обязуется в срок не более 5 лет полностью отреставрировать памятник. Арендная ставка на этот период определяется на аукционе. После полного восстановления объекта начинает действовать льготная ставка – 1 рубль за квадратный метр в год. В качестве бонуса арендаторам предоставят льготный режим подключения к инженерным сетям и право на субаренду.
На заседании Совета по сохранению культурного наследия, состоявшемся на минувшей неделе, председатель КГИОП Сергей Макаров сообщил о том, как продвигается разработка программы. Для ее внедрения чиновникам предстоит сформировать перечень объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в неудовлетворительном состоянии, разработать законопроект, регулирующий порядок предоставления памятников в льготную аренду, соответствующие подзаконные акты и типовые формы договоров аренды. Затем провести ревизию ОКН: оформить акты о ветхом состоянии зданий, подготовить проекты и сформировать презентации объектов. И уже затем выставлять их на торги. Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин заявил, что недоволен тем, как неактивно в городе идет работа с неиспользуемыми объектами недвижимости, и попросил в двухнедельный срок представить подробный план мероприятий реализации программы.
КГИОП, опросив администрации всех районов Петербурга, уже сформировал предварительный перечень из 49 зданий (из них 38 – памятники), которые могут быть включены в программу льготной аренды. В список попали в том числе и те здания, которые Смольный уже неоднократно, но безуспешно пытался предложить инвесторам. Например, комплекс зданий на Каменноостровском проспекте, 58-60, лит. В (Дом А. Е. Вяземского и здание механической мастерской Р. М. Ветцера). Реконструировать под гостиницу этот объект ранее планировала «Группа ЛСР», здания были переданы девелоперу в 2008 году. Но в итоге компания отказалась от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Летом 2016 года бывшая дача князя Вяземского попала в список объектов, которые Комитет по инвестициям Петербурга планировал предоставлять инвесторам под создание отелей на условиях концессии. А уже осенью того же года особняк включили в другой «концессионный перечень» – в список зданий, которые могут предоставлять в льготную аренду компаниям креативных индустрий.
Кстати
В предварительный перечень ОКН, предоставляемых в аренду на льготных условиях, также вошли жилой дом В. Ф. Степанова (ул. Константина Заслонова, дом 8, лит. А), усадьба А. В. Львовой (главный дом с территорией) (г. Петергоф, Собственный пр., д. 22, лит. А), служебная постройка Ферма в усадьбе Орловых-Денисовых (Граббе) (Главная ул., д. 29, лит. Б), жилой дом со службами, садом в Кронштадте (Пролетарская ул., д. 30, лит. А), Александровские ворота Охтинских пороховых заводов (ул. Химиков, д. 20, сооружение 1, лит. А).