Градостроительное регулирование: Точка, точка, запятая...
Предполагалось, что до конца
Искусство требует жертв
То, что закон «О границах зон охраны культурного наследия» был подготовлен, рассмотрен и принят в установленные сроки, неудивительно. Во-первых, в него вошли наработки нескольких десятилетий. Во-вторых, он не выносился на общественные слушания, ибо вначале предполагалось, что он станет лишь одной из глав ПЗЗ. В-третьих, закон разрабатывался только Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), без вмешательства прочих заинтересованных ведомств.
С Правилами землепользования и застройки получилось сложнее. Законопроект о ПЗЗ оказался в центре общественного внимания еще летом, и число предложений, внесенных населением, организациями и застройщиками, приближалось к 4 тысячам. Их рассматривала учрежденная в соответствии с Градкодексом Комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ) во главе с вице-губернатором и с участием глав разных ведомств Смольного, а также депутатов.
Предполагалось, что поправки будут обсуждаться КЗЗ почти открыто: тогдашний председатель КГА Александр Викторов обещал, что протоколы заседаний КЗЗ будут публиковаться спустя 1-2 дня после заседания. Впрочем, обещание осталось неисполненным, зато сам процесс изрядно подзатянулся: вместо 6 заседаний КЗЗ пришлось провести 17.
Согласно плану работы КЗЗ, вначале должны были утверждаться общие положения и регламенты Правил, а затем уже рассматриваться предложения по конкретным объектам. Однако выяснилось, рабочая группа по высотному регламенту к этому не готова; более того, ее глава Борис Николащенко – в отпуске. В итоге пришлось вначале рассматривать предложения по территориальному зонированию по районам, затем вновь возвращаться к общей части, а от нее обратно – к предложениям по высотной части, на которые было отведено лишь одно, последнее заседание.
К 17 ноября документ был готов. Неделю спустя он был представлен на правительство в качестве дополнительного вопроса. И тут выяснилось, что А.Викторов работает в своей должности последний день. Хотя официально отставка состоялась по его инициативе, ему вослед были произнесены не только слова признательности, но и вполне внятный упрек в том, что работа КГА была организована не лучшим образом и комитету нужна существенная реорганизация.
Это подтвердилось на первой же пресс-конференции преемницы А.Викторова – экс-председателя Комитета по земельным ресурсам Юлии Киселевой. По ее словам, для наведения порядка в работе Комитета пришлось составить 12 ведомственных инструкций, дающих четкий регламент движения документации и сроков ее подготовки.
Кроме того, из официального ответа губернатора на депутатский запрос выяснилось, что отклонения от высотного регламента утверждались при А.Викторове не только по протоколам КЗЗ, но и по «записям в книге приемов председателя».
«Деревянная» Ржевка и «съедобное» Купчино
В тот день, когда было объявлено о смене руководства КГА, выяснилось и еще одно обстоятельство. Оказалось, что в процессе работы КЗЗ было откорректировано сверху донизу все территориальное зонирование. Во всех районах, кроме исторического центра, смешанные зоны жилищно-делового строительства были заменены на «чисто» жилые. То же произошло с промышленно-деловыми зонами, большинство из которых стали просто промышленными. Были также сформированы специальные территориальные зоны для коллективных садоводств и земель сельхозиспользования, которые ранее предполагалось ликвидировать, и зона особо охраняемых природных территорий.
Как выяснилось, на последних заседаниях КЗЗ свое веское слово сказали Комитет по экономическому развитию, промышленной политике и торговле, Комитет по транспортно-транзитной политике и Комитет по природопользованию. Их соображения вносились в последние дни работы КЗЗ, как выяснилось впоследствии, без оглядки на федеральное законодательство.
Участие КТТП в последних корректировках особенно заметно: в периферийных промзонах на картах ПЗЗ массово встречается обозначение П9 – территории, зарезервированные под логистику. Целесообразность этого нововведения очевидна. Сложнее с территориями П1, П2 и так далее до П8, задуманные КЭРППТ для развития промышленности по отраслевому принципу.
Необходимость такой дифференциации глава КЭРППТ Алексей Сергеев мотивировал тем, что сочетание в одном месте обувного и пищевого производства как-то неаппетитно. Однако, как свидетельствует глава комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗакС Александр Ольховский, даже во времена централизованного планирования столь жесткого деления не вводилось – несмотря на то, что тогда технологии охраны окружающей среды были развиты куда хуже, чем сегодня.
Если логика формирования зоны пищевой промышленности вдоль южной окраины Купчино легко объяснить – здесь уже предоставлены территории для производителей продуктов питания, то специализация промзоны Пороховых-Ржевки в области деревообработки противоречит по крайней мере исторической традиции – здесь со времен петровских пороховых заводов традиционно «гнездилась» химическая промышленность, оставившая после себя огромные участки, требующие рекультивации.
Существует еще немаловажный юридический вопрос: что теперь делать с Генпланом, которому ПЗЗ должны соответствовать? Летом
КБДХ в роли пасынка
В географии самих магистралей на картах ПЗЗ способен разобраться не каждый даже профессиональный планировщик. В данном случае составители как раз буквально воспроизвели широкомасштабные задумки Генплана, включая 5 новых мостов через Неву и 2 тоннеля. Между тем, к моменту представления проекта ПЗЗ в ЗакС уже было официально признано, что по крайней мере два крупномасштабных проекта инфраструктуры в связи с кризисом откладываются до лучших времен – в том числе и Орловский тоннель, основным предназначением которого была разгрузка моста Петра Великого в связи со строительством Охта-Центра.
Зато планы создания нового автобусного вокзала у станции метро «Купчино» сохраняются в силе, благо новые магистрали, кратчайшим путем соединяющие южные районы города с Пушкином и Колпино, КБДХ успешно вводит в строй, притом с опережением графика. Только что открылась трасса, образующая продолжение Витебского пр., завершена развязка КАД и Софийской, и уже к июню
Не исправлен в ПЗЗ и проект моста через Неву с Ново-Адмиралтейского острова на Васильевский, который, в соответствии с коррективами Морской администрации, может выйти только к 24-25-й линии, но никак не к 22-23-й. Эта деталь – вовсе не мелочь, если учесть, что в связи с проектом на 22-23-й линии предполагалось снести бульвар, а часть прилегающей нежилой недвижимости «потеснить» для создания предмостной площади.
На картах ПЗЗ и закона «О границах зон охраны» так и сохранилось несовпадение в части восточных границ Удельного парка. В ПЗЗ здесь отображена будущая трасса непрерывного движения №7, а закон КГИОП распространяет до самой железной дороги границы парка как вновь выявленного памятника. Глава КГИОП Вера Дементьева говорит, что если парк не поставить под охрану, его рано или поздно полностью застроят, что, впрочем, не объясняет причин игнорирования проектируемой трассы, с необходимостью которой она вполне согласна.
Так или иначе, при разработке важнейших градостроительных законов КБДХ остается на заднем плане. «Мы, конечно, спорим с КГИОП, - признает А.Левакин. – Но их ограничения приоритетны».
В таком городе, как Санкт-Петербург, с приоритетностью ограничений КГИОП спорить трудно. Другое дело, что жесткость ограничений в одних случаях и ее отсутствие в других весьма трудно поддается логическому осмыслению.
Обманы зрения
После внесения в ЗакС проекта «Закона о зонах охраны» его составителям был высказан ряд претензий. Во Всероссийском обществе охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) считают, что границы территорий исторического центра, где установлены наиболее жесткие ограничения, неоправданно сужены, а сами режимы зон регулируемой застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ1) на половине соответствующих территорий настолько либеральны, что даже позволяют пробивать через исторические кварталы новые улицы. Как считает замглавы Петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов, наиболее жесткий вариант режима ЗРЗ1 «А» следовало бы распространить на всю бывшую территорию Объединенной охранной зоны (ООЗ).
В.Дементьева, не соглашаясь с этим, напоминает о том, что карта ООЗ, составленная при разработке постановления Ленгорисполкома
Действительно, перечень особых требований составляет многостраничное приложение к перечню режимов. Однако эта глава распространяется как раз на периферийные районы. Жесткость особых требований, установленная на весьма удаленных от центра территориях, вызывает недоумение у застройщиков.
«Режимы зон охраны установлены на колоссальных территориях, - отмечает начальник аналитического отдела корпорации Setl City Владимир Копылов. – То, что в эту зону попало четыре центральных района, где сосредоточено подавляющее большинство памятников архитектуры, парков и садов, вполне логично. Но сюда также включили и зоны на пр. Гагарина, Варшавской ул. и Октябрьской наб., что не совсем понятно».
Как подчеркивает В.Дементьева, зоны охраны распространены также на исторические пригороды. При этом в центре особой заботы КГИОП оказался Кронштадт, где большая часть городской застройки вполне соответствует термину «неупорядоченная». Местная недвижимость в изрядной части запущена, и вряд ли случайно 3 квартала Кронштадта включены в программу развития застроенных территорий. Только каким образом их практически реализовать при обилии ограничений КГИОП?
Забота о панорамах кронштадских фортов, которые различимы острому глазу с берега лишь при хорошей погоде, побудила КГИОП распространить зоны охраны ландшафта (ЗОЛ) почти на всю акваторию Маркизовой лужи. В ее границах оказалась и акватория проектируемого аванпорта Ломоносов. Охрана ландшафта на море (вообще-то, land, как известно, означает «земля») предполагает невозможность намыва новых территорий, без чего аванпорт не построить. Мало того, режим ЗОЛ распространен и к западу, на территорию аванпорта Бронка. Только внесенная в последний момент поправка к закону, подготовленная главой Комитета по законодательству ЗакС Виктором Евтуховым, слегка облегчила бремя ограничений КГИОП на только что утвержденный городским правительством проект.
В столь же спешном порядке депутат Борис Киселев вносил поправки в охранные зоны южной части Пушкина, где застройщики неосвоенных территорий южнее военного аэропорта оказались скованы целым набором особых условий. Эту поправку успели утвердить. Но такие же обоснованные вопросы могут возникнуть и у застройщиков Петергофа, в том числе у компаний, строящих недвижимость в рамках городского заказа. По расчетам главы района Валентина Шевченко, в южной части Старого Петергофа, в квартале 24, максимально удаленном от дворцово-парковых ансамблей, предполагается построить 800 тыс. кв. м недвижимости. Однако на территории будущих жилых комплексов, рассчитанных на 25 тысяч жителей, КГИОП устанавливает ограничения зоны ЗРЗ-2, а в ПЗЗ предельная высотность установлена в размере
В приложение 2.6 к главе «Режимы» КГИОП включил около 1500 зданий в зоне ЗРЗ1, реконструкция которых требует сохранения прежних габаритов. В перечне оказались дома по Витебской ул., Мясной ул. и пер. Макаренко в дальнем углу Коломны, однако, к примеру, габариты домов с 4 по 58 по Садовой ценными не признаны – если не считать дома на Сенной пл., где находится Горжилобмен. Впрочем, появление еще одной мансарды на Сенной существенно на историческую среду здесь повлиять не может. Другое дело – дом на Дворцовой пл., 4. Его в перечне нет. Есть дом 6, хотя это, во-первых, памятник, во-вторых, там уже ведется реконструкция на средства Всемирного банка. А вот дом 4 (он же 37 по наб. Мойки) в перечне отсутствует. Хотя памятником и не является, что – наряду с историко-культурной экспертизой, составленной одной из самых уважаемых государственных организаций города, и позволило возвести на нем двухэтажную мансарду, прирастившую высоту на
Несмотря на возмущение директора Эрмитажа Михаила Пиотровского, дискуссия об этом проекте состоялась в Совете по культурному наследию на месяц позже назначенного срока – и на день позже второго чтения закона «О границах зон охраны», в который внести сущностные правки было уже невозможно. Единственное объяснение, которого смогла добиться пресса, состояло в том, что в брандмауэрной стене дома в советский период были прорублены три окна. А раз брандмауэр стал как бы фасадом, то и иная реконструкция не возбраняется.
«Незамеченный» дом, теперь-таки включенный в перечень впервые выявленных объектов культурного наследия, как теперь утверждают, был спроектирован Огюстом Монферраном. Получается, что разработчики закона, с энтомологической тщательностью описав мелкие и мельчайшие объекты охраны, в двух шагах просмотрели слона.
Ухабистое блюдце
Именно такие ситуации, как с домом на Дворцовой, создают у жителей города сомнения в прозрачности решений городских ведомств и формирует мнение о том, что оба основополагающих закона, несмотря на множество ограничений, на деле маскируют «компромисс в пользу бизнесменов».
Сами представители строительного бизнеса с этим не согласны. Президент Союзпетростроя Владимир Гольман позитивно оценивает оба закона, и считает, что планы застройщиков теперь значительно ограничиваются именно в центральных районах. Как отмечает В.Копылов, имеющиеся послабления для инвесторов – это в основном просто приведение законодательства в соответствие с уже ранее принятыми решениями по строительству. «Например, это касается высотных характеристик многофункционального комплекса на месте кинотеатра «Зенит», а также 5 зданий-башен возле Ладожского вокзала. Наверное, это можно назвать примерами компромисса. Но далеко не всем строителям пошли на встречу и внесли требуемые и соответствующие Генплану зоны и подзоны, а также высотные характеристики, соответствующие разработанным ВРЗ», - отмечает он.
Отдельным застройщикам и впрямь повезло. Широко улыбнулась удача девелоперам микрорайона «Измайловская перспектива»: высотные ограничения в этой части города, продемонстрированные на общественных слушаниях в Адмиралтейском районе, почти полностью отменены. Мало того, число допустимых доминант на этой территории достигло 23, и почти все превышают
«Если «Газпрому» будет разрешено построить небоскреб в исторической части города, тогда должно быть это разрешено и всем остальным застройщикам. Правила должны быть едиными для всех», - считает директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его мнению, необходимо однозначное ограничение по высоте в различных частях города, чтобы нормы были установлены раз и навсегда, и не пересматривались в неких особых случаях. «При этом важно, чтобы они не менялись и для уже согласованных и строящихся объектов», - отмечает эксперт.
Тем, кто посещал открытые заседания Градсовета, вычислить «невезунчиков» столь же несложно, как и «счастливчиков». Так, на картах ПЗЗ ничто не говорит о наличии в природе комплекса «Платинум» на Свердловской наб. Не предвидятся доминанты и на углу Лиговского и Боровой. Скромные
Пустота вместо предела высотности обнаруживается и на обширной территории между Дальневосточным пр., ул. Зольной и Коллонтай. Здесь допущено в виде исключения строительство 90-метровой доминанты, а само правило, то есть предел высотности для прочих претендентов на участки пустующей территории, отсутствует.
Впрочем, директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов напоминает, что согласно главе 36 Градостроительного кодекса, если в квартале разрешено строительство одного здания установленной высоты, то этот норматив распространяется и на весь квартал. По его мнению, любая компания, которой в квартале с уже имеющейся доминантой не утвердят проект с аналогичными параметрами, гарантированно выиграет жалобу в суде.
Решить эту законодательную коллизию, по мнению А.Карпова, могли бы региональные нормативы градостроительной деятельности (РНГД), но они в нашем городе еще не разработаны. По оценке А.Вахмистрова, проект закона об РНГД может быть подготовлен только к лету
Для тех случаев, когда целесообразность строительства (или восстановления) доминанты связаны с соображениями охраны культурного наследия – то есть с корректировкой панорам и силуэта города как уникального архитектурного комплекса, - та же проблема, по мнению А.Карпова, могла бы решаться Законом о границах зон охраны. Действительно, в особых условиях для территории микрорайона «Балтийская жемчужина» закон КГИОП оговаривает возможность сооружения здесь доминант. Тем не менее, ЗАО «Балтийская жемчужина» пришлось согласовывать все 12 доминант в своем квартале с КГА, ибо предел высотности там не превышает
Примечательно, что участок у Полежаевского парка расположен ближе к историческому центру, чем территория «Жемчужины». «Хрущевский квартал» между Ленинским, Краснопутиловской и Кубинской имеет предел
А как же пресловутое «блюдце Николащенко», в соответствии с которым на городской схеме высотного регламента тщательнейшим образом выписывались «уступы» предельной высотности до
Предполагалось, что каждая из высоток, утвержденных Комиссией по землепользованию и застройке, именно так и должна была рассматриваться. Впрочем, когда на дополнительном заседании КЗЗ 17 декабря депутаты Виктор Евтухов и Сергей Малков подняли вопрос о том, все ли проекты были рассмотрены по этой процедуре, выяснилось, что это не так. Этим и мотивировалось решение о создании совместной рабочей с участием КГА, КГИОП и ЗакС для уточнения влияния доминант на панорамы.
Впрочем, по мнению адвоката Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Евгения Баклагина, занятие это бессмысленное, ибо фиксирование доминанты на «локальном участке» (ст. 8 главы 1 ПЗЗ) не имеет правовых оснований. Ибо это понятие не предусмотрено ни Градкодексом, ни местным законодательством. Если речь идет о земельном участке, то в его пределах – например, при расширении – доминанта может «передвинуться» на несколько сот метров в любую сторону. И все визуальные коридоры разъедутся в разные стороны.
Помимо независимых экспертов, множество расхождений ПЗЗ с Градкодексом заметила и городская прокуратура – в т.ч. и по принципу территориального зонирования. Так, прокурорам непонятно, что на схеме ПЗЗ вовсе отсутствуют зоны запаса. Хотя на схемах постановления №1731 они хоть в небольшом числе, но присутствовали, распространяясь на кварталы, которые до
Вместе с тем прокуратура обратила внимание также на обилие не соответствующих Градкодексу согласований, а в заключение сделала вывод о том, что предложенный вариант закона может нарушить государственные и общественные интересы. Не самая лестная рецензия на закон, позиционируемый как «документ общественного согласия».
Те же и господин Кризис
За 2 дня до рассмотрения закона о ПЗЗ в первом чтении первый зампред КГИОП Алексей Комлев внес резонное предложение: до вступления в силу ПЗЗ наложить мораторий на утверждение градостроительных согласований в зонах ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3 исторического центра, где высотный регламент, в отличие от всех прочих, устанавливается ПЗЗ, а не законом «О границах зон охраны». Он выразил опасение, что в результате временного законодательного вакуума застройщики смогут «протолкнуть» здесь высотные проекты.
Инициатива моратория не была сочтена актуальной: 24 декабря депутаты по настоянию А.Вахмистрова согласились рассмотреть закон о ПЗЗ во втором чтении уже на втором заседании после каникул, что позволит заменить «точку с запятой» на точку уже к концу января. Для этого, впрочем, совместной комиссии придется немало попотеть, не только перепроверяя видимость нанесенных на карту закона доминант, но и убеждая прокуратуру в нецелесообразности полного переписывания закона.
Некоторые замечания прокуратуры по зонированию легко устранимы. Этого нельзя сказать о высотном регламенте, который прокуроры требуют рассматривать вместе с другими, а не отдельно. Если здесь не достигнуть консенсуса, то придется либо переписывать оба закона, либо отдать зоны ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3 центра «на откуп» КГИОП. И все это время совместную комиссию будут осаждать застройщики.
Впрочем, в этот спор на извилистом пути к чаемому общественному согласию весьма бесцеремонно вмешивается господин Кризис. В течение декабря такие компании, как «Главстрой» и «ЛенСпецСМУ», отказались от ранее декларированных офисных проектов. По оценке эксперта АН «Адвекс-Центр» Марианны Верещаги, спрос на офисную недвижимость, и так далекий от ажиотажного, начал сокращаться еще летом. В Москве, где этот показатель был всегда выше, закрылись крупнейшие проекты деловой недвижимости: офисы «остывают».
Между тем те самые территории города, где сегодня заявлены самые амбициозные проекты, в том числе с точки зрения влияния на городской силуэт, предназначались именно для офисной недвижимости. В оставшееся для корректировки ПЗЗ время можно было бы рассмотреть не только юридические коллизии, но и варианты альтернативного использования участков намеченных под бизнес-центры. В частности, для строительства бюджетного жилья. В тех же интересах уместно снять регламентные ограничители для среднего строительного бизнеса, осваивающего городские окраины.
Чтобы кризис не заменил точку многоточием, а несостоявшиеся деловые зоны не заросли бурьяном вдобавок к уже возникшим в городе пустотам, чиновники вместе с проектировщиками и специалистами по надзору могли бы подумать о более гибком и менее бюрократизированном использовании городского пространства, и предусмотреть – что, кстати, в отдельных случаях сделано – возможность альтернатив зонирования, даже если это не вполне соответствует букве Градкодекса. И не пожалеть времени на доработку вызывающего столь много вопросов документа.
Федор Хлебников
Начало реконструкции Восточного крыла Главного штаба – проекта, который 6 лет вынашивал и энергично продвигал директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский - совпало с периодом горячих споров о возможном объеме и характере вмешательства современных архитекторов в застройку исторического центра. Как известно, наиболее ревностные защитники облика города считают, что в «золотом треугольнике», главной жемчужиной которого является ансамбль Дворцовой пл., недопустимы никакие работы, кроме реставрации. Между тем, проект, необходимый Эрмитажу для расширение площади экспозиции, предполагает не только реставрацию, но и реконструкцию здания Главного штаба. И даже после того, как по архитектурной концепции был найден компромисс, функциональное использование новых площадей остается предметом дискуссии.
Соломоново решение
М.Пиотровского упрекают в двух взаимно противоположных вещах. Одни приписывают ему излишний консерватизм, другие, напротив, опасное стремление к новаторству. Своими многочисленными письмами в высокие инстанции, руководитель богатейшего в стране музея раздражает столичных и местных пиар-менеджеров, настаивающих на использовании Дворцовой пл. в качестве подмостков для всевозможных концертных шоу и гуляний со звуковыми и световыми эффектами. К примеру, руководителю московской компании Bosco di Cillegi Михаилу Куснировичу трудно понять, почему Красную пл. ему легко позволили использовать под ледяной каток, а вокруг Дворцовой возникли споры и общественное возмущение. Точно так же директор Агентства городского маркетинга Виталий Рицци не понимает, почему там нельзя выпекать блины и ходить с факелами.
С другой стороны, стоило М.Пиотровскому завести разговор о реконструкции здания Главного штаба, как его самого заподозрили в покушении на святое: сопредседатель петербургского ВООПиК Александр Марголис назвал проект «по сути противозаконным», а директор Института искусствознания Алексей Комеч охарактеризовал его как «глобалистический ампир», и уличил во вторжении в историческую архитектуру.
За годы, пока вынашивался проект реконструкции, федеральные и городские ведомства, придирчиво рассматривавшие инициативы М.Пиотровского, столкнулись прецедентами настоящего варварства. Сначала в новогоднюю ночь сгорела, задетая петардой, статуя богини Ники на Колеснице Славы. Когда посетители нелюбезного директору, но дозволенного Минкультом катка отвинтили от воссозданной решетки Александровской колонны 12 орлов, а после их восстановления постепенно «улетело» еще 40 железных птиц, претензии М.Пиотровского на контроль Эрмитажа над всей Дворцовой пл. перестали рассматриваться как амбиционная блажь. Сейчас злополучная решетка находится под охраной музея, а передача колонны осложняется только противоречиями в юридической трактовке: то ли это недвижимость, то ли экспонат.
Разноречия законодательных трактовок затормозили и сам проект работ на Главном штабе: в федеральном законе №73 нечетко прописан термин «реконструкция». Когда законы бессильны, решить вопрос может только государственная воля. В данном случае ее вмешательство подготовили зарубежные друзья Эрмитажа, и российские предприниматели-меценаты. Немаловажную роль сыграла и готовность Всемирного банка предоставить кредит на осуществление проекта.
Проект преобразования Главного штаба оказался в итоге тем редким случаем, когда здравый смысл прорвался и сквозь лабиринты правового крючкотворства, и через заведомо неразрешимые противоречия между консерваторами и новаторами, и через различия между европейским и российским подходом к реконструкции объектов культурного наследия. Инициативы «внешних сил» в лице Фонда Соломона Гугенхайма не зря настораживали петербургскую общественность. Чего стоило высказывание директора Фонда Томаса Кренца, что внутреннее пространство Главного штаба должно выглядеть неожиданно, «как начинка традиционного русского пирога». Однако подлинное соломоново решение вынесло жюри архитектурного конкурса, в котором европейские архитектурные бюро, включая мастерскую Рема Колхааса, были побеждены петербургской «Студией 44», которая и предложила самый «нежный» вариант преобразования внутренних дворов здания в анфиладу.
В победе «Студии 44» была особая историческая логика: ее руководитель Никита Явейн в недавнем прошлом возглавлял КГИОП и стоял на страже культурного наследия в ту пору, когда права этого комитета еще не были урезаны федеральным законодательством. Неудивительно, что архитектурному бюро регулярно достаются самые ответственные проекты, предусматривающие творческую переработку архитектурной классики или ее качественную имитацию – как, к примеру, в придворцовом квартале Петергофа.
Столь же логичной была победа в конкурсе на роль генпроектировщика реконструкции консорциума петербургских компаний ООО «Интарсия» и ЗАО «ПО «Возрождение», доказавших свое мастерство в десятках проектов реставрации. Работа в здании-памятнике требует досконального знания материала XIX в. в прямом и переносном смысле, а трансформация военного учреждения под музейные цели стала по существу эксклюзивной специализацией «Интарсии».
Возвращаясь к замыслу Росси
Объем необходимых работ впечатляет. Предстоит произвести ремонт и реставрацию 9200 кв. м интерьеров восточного крыла Главного штаба, 14000 кв. м фасадов. Предполагается не только усилить существующие фундаменты и укрепить грунты несущего слоя основания, но и заглубить дворы и подвалы на 0,5 м ниже отметки существующих фундаментов, а также укрепить арку Главного штаба путем протезирования поясов ферм. Деревянные перекрытия здания будут заменены на железобетонные, что, без ущерба для внешнего облика, обеспечит долговечность нового музейного комплекса. В процессе полной реновации всех инженерных систем будут проложены газопроводы среднего давления, а на кровле здания будет установлена газовая котельная. По специальному проекту изготавливаются 10 нестандартных лифтов для здания. Общая площадь реконструируемого пространства составит около 60 тысяч кв. м, 80% которых займут музейные экспозиции.
«Мы ничего не будем менять во внутренней планировке зданий, расположенных по контуру восточного крыла штаба», - обещает главный архитектор «Студии 44» Олег Явейн. Действительно, снаружи ничего не изменится. Даже перекрашивать фасады Главного штаба в россиевский жемчужно-серый никто не будет. И входы во внутренние дворы, нетрадиционно низкие со стороны площади останутся прежними, как и расположение кабинетов по обе стороны от центральных проходов внутри тех зданий, которые мы привыкли видеть с Дворцовой и Мойки.
Вместе с тем архитекторы намерены кардинально изменить роль внутреннего объема дворов, сделав их центральной осью всего здания. Внутридворовое пространство будет впервые открыто для города и для музея, превратившись в Новую Большую анфиладу.
Решение было «выращено изнутри», сложившись в ходе третьей переработки проекта после пристального изучения чертежей Карла Росси. Как поясняет О.Явейн, триумфальная арка с Колесницей Славы исторически вовсе не была отправной точкой проекта. В центре замыслов Росси была именно организация сквозных цепочек залов – анфилад.
Анфилада соединит внутренние дворы восточного крыла здания Главного штаба, прорезав высокими воротами перемычки, отделяющие друг от друга дворы между площадью и наб. Мойки. Через эти врата Новая Большая анфилада пройдет на уровне второго этажа. Подняться на нее можно будет с двух сторон по лестницам, спроектированным в виде амфитеатров. Пространство Большой анфилады по направлению от Большой Морской к Певческому проезду будет сужаться по мере сужения внутридворового пространства. Когда анфилада будет построена, существующие министерские анфилады станут играть роль, которую играют в схеме средневековой трехнефной базилики боковые арки.
Трехэтажные двери, вращающиеся стены и пирамидальные фонари
«Нежное» вмешательство новых технологий в архитектурную композицию Росси будет ощущаться лишь в определенные часы. Так, ступени амфитеатров, ведущих на анфиладу, будут обогреваться по утрам – специально для пришедших заранее посетителей. А массивные врата будут открываться и закрываться под музыку.
Кроме того, в определенный час в одном из залов Большой анфилады можно будет наблюдать поворот вращающихся стен. Таким образом, авторы проекта заложили возможность поменять установленную на них экспозицию. В анфиладе предполагается разместить выставочные залы высотой в 3 этажа. Рассматривается возможность создания на перекрытии-стилобате нового «висячего сада», по аналогии с существующим в Зимнем дворце. Сверху Большая анфилада будет закрыта от стихии стеклянным потолком, образующим два атриума площадью 2400 и 1900 кв. м.
Именно организация верхнего света вызвала самые бурные споры архитектурной общественности, равно как и проект использования чердачного этажа самого здания Главного штаба, не имеющего окон, для музейной экспозиции. Здесь также задуман верхний свет, для чего решено сконструировать специальные светорассеивающие конструкции, снаружи неотличимые от труб. Пирамидальные конструкции в этих залах будут трехчастными – так, чтобы свет идущий с неба отражался от косых светлых стен средней части и, минуя затемненную нижнюю часть, рассеивался вблизи картин. Посетитель, не подозревая о сложности оптической системы, увидит изнутри лишь плоское окно на плоском потолке.
Стеклянная крыша, разумеется, изменит облик здания с высоты. Насколько допустима подобная вольность в обращении с архитектурной средой самого сердца исторического центра города? Глава петербургского Союза архитекторов Владимир Попов отмечал, что гениальность петербургских зодчих проявлялась в том, что их шедевры представляют совершенство гармонии и при взгляде с высоты, хотя в их времена не было вертолетов. Но если обратиться к фотографиям с высоты, сделанным в то время, когда и Главный штаб, и Крюковские казармы, и Новая Голландия были заняты объектами Минобороны, мы увидим в обшарпанных дворах временные технические пристройки. Неужели солнечный блик, отраженный от галереи с зимним садом, больше повредит музейному пространству?
Пространство фантазии
Проект реконструкции, подготовительный этап которого уже начался в июле, открыт как для российской, так и для международной общественности. Неделю назад он был представлен на обсуждение директоров всемирно известных музеев – нью-йоркского Музея современного искусства, Художественного музея Филадельфии, Королевского музея Амстердама, Русского музея Санкт-Петербурга, Государственного исторического музея Москвы, Третьяковской галереи, музея «Московский Кремль», Художественно-исторического музея Вены, афинского Акрополя и Государственных музеев Берлина.
Слушая рассказы гостей, можно было лишний раз убедиться в том, что проект «Студии 44» несравнимо более тактично обходится с культурным наследием, чем проекты реконструкции в других странах мира. В то же время модернизируемое архитектурное пространство отвечает всем требованиям современного музея. Это признают и спонсоры из Всемирного банка, который, несмотря на кризис, предоставляет на реализацию проекта очередной транш 150-миллионного займа. Как рассказал Вернер Панов, заместитель гендиректора Фонда инвестиционных строительных проектов – заказчика реконструкции, Всемирный банк согласен на продление договора о софинансировании проекта до 2011 г. По его словам, на весь 2009 г. проект обеспечен финансовой поддержкой.
Доверив проект отечественным архитекторам, руководство Эрмитажа не закрывает двери для творческой фантазии зарубежных коллег. Так, Рем Колхаас представляет проект реконструкции внутренних помещений первого этажа Эрмитажа для экспозиции искусства Востока. Ее можно будет развернуть после того, как часть экспозиции Зимнего дворца переместится в Главный штаб вместе с коллекциями, ныне хранящимися в запасниках, а в части второго этажа дворца будет восстановлено убранство царских покоев.
Западные мастера предложат свои соображения и по устройству первого этажа восточного крыла Главного штаба под анфиладой. Спекуляции о том, что новое пространство станет большой «торговой точкой», явно преждевременны. М.Пиотровсикй напоминает о том, что музею требуется создать помещения не столько для арт-магазинов и экскурсионных бюро, сколько для много лет существующих при музее «эрмитажных клубов».
Таким же пространством фантазии остается использование самой Дворцовой площади, на которой М.Пиотровский намерен устроить развод караула. В имперские времена эта церемония осуществлялась в центральном дворе Зимнего дворца. Опять новаторство? Несомненно. Как и музей русской гвардии, который директор Эрмитажа предлагает военным открыть в западном крыле Главного штаба, остающемся в пользовании Минобороны. Но эта новация – из той категории, которая прямо противоположна стихии разрушения. Как сама площадь, так и пространство под анфиладой, и вновь созданные сквозные переходы предназначены для создания такого общественного пространства, которое формирует петербургскую душу, а не открывает волю низменным инстинктам. И не столь важно, будет ли сама площадь, не являющаяся предметом охраны, собственностью музея или нет: более существенна та новая тенденция в организации пространства культурного наследия, которая придает ему предназначенный «строгий, стройный вид», ничуть не ущемляя творческой фантазии.
Наталья Черемных
Газета «Строительный Еженедельник» провела семинар «Тенденции и перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости. Ценовой прогноз» на Ярмарке недвижимости в СКК. По мнению участников рынка, цены на жилье могут стоять на протяжении полутора лет. В итоге предложение жилья в новостройках сократится вдвое и за короткий период квартиры могут существенно подорожать.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
– Сегодня люди разделились на две категории. Первая – те, кто сидят с деньгами. Они не верят никому и держат деньги в сейфе. Вторая – те, кто верит в материальные ценности, а сегодня это только объекты недвижимости. Я помню 1998 г., когда мы переживали первый кризис. Многие тогда тоже обращали внимание на квартиры как единственный понятный способ сбережения денежных средств. Недвижимость – жизненный актив, и не важно, что с ней произойдет через полгода. Важно, что с ней будет через десять лет. Это способ реально сохранить сбережения.
В 1998 г., когда рухнуло все, включая банки, люди потеряли работу, те, у кого были квартиры, продолжали их сдавать. Эта ситуация длилась 1,5-2 года. Потом жизнь отыграла все, и их вложения себя многократно оправдали. Есть две альтернативы: держать деньги в чулке, при том что сейчас идет большая дискуссия о возможном реальном обесценивании денег, или купить жилье. Причем девальвация коснется не только российских рублей, а любой мировой валюты. Потому что финансовую дыру во всем мире будут затыкать печатанием новых необеспеченных денег. Это значит, что стоимость денег просто упадет.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За три квартала 2008 года в Петербурге построено более миллиона квадратных метров жилья. Это повторяет тенденцию последних четырех лет. Половина жилья сдается за первые 9 месяцев, вторая половина – за три последних, под Рождество. В конце 2008 г. потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений. На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза. Время экспозиции квартир в листингах удвоилось. Покупатель торгуется только за «однушки» экономкласса. Дефицитные ранее «двушки» и «трешки» простаивают в листингах до двух месяцев. «Первичка» наиболее нервными застройщиками торгуется с 10-15-процентными скидками.
Цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения, в абсолютном выражении не опускаются ниже 0,5% в неделю. При сохранении такой тенденции до конца года они снизятся не более чем на 4-5%. Сложнее ситуация следующего года. Отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, приведет к снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009 г. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города. Здесь объем застройки вряд ли может превысить 1,5 млн. кв. м в год. Если город не будет заниматься инженерной подготовкой новых территорий, то к 2010 г. неизбежно получение значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир экономкласса на городские нужды и для жилищных программ приведет к их вымыванию из листингов после первых аукционов. Следует учитывать, что экономкласс составляет около 55% объема рынка. Запланированные в бюджете 12 млрд. рублей позволят выкупить 200 тысяч кв. м строящегося жилья, то есть поддержат 10% рынка. Проблемы с ипотекой и кредитованием строительства, а также выжидательная позиция индивидуальных инвесторов, не говоря уже о сложной макроэкономической ситуации и относительной девальвации рубля, приведет в 2009 г. к сокращению предложения и в среднесрочной перспективе – к существенному росту цен.
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора центрального управления недвижимости «ЛенСпецСму»:
– В этом году получилось, что пик кризиса пришелся на рождественские праздники. В нашей компании цена в прайс-листе на жилье не меняется, но мы предлагаем различные скидки и делаем специальные предложения. Выбор квартир высокой степени готовности и в сданных домах небольшой. Сейчас многие строительные компании отложили проекты, которые планировалось сдать в 2010–2011 гг. Если проекты будут перенесены на 1-1,5 года, то мы будем видеть вымывание интересных предложений на рынке. Город для социальных целей выкупает много жилья эконом-класса. В итоге происходит сокращение объема предложения. Поэтому тенденций к сильному падению цен нет.
Еще одна проблема – ситуация с ипотекой. Для тех, кто хочет купить квартиру на первичном рынке, предлагается небольшое количество программ. Все больше банков уходит с первичного рынка и не работает с застройщиками. Поэтому нам приходится самим находить какие-то варианты, чтобы поддержать клиентов. Например, сейчас мы предлагаем программы рассрочки до 55 месяцев. У нас остаются программы с минимальным первым взносом и оплаты 40–60% до сдачи дома, дальше возможен переход на ипотеку.
Мы думаем, что через год начнут работать ипотечные программы банков, и начнется снижение ставок. Они сейчас упорно ползут вверх, но это не может продолжаться до бесконечности. Сейчас основная роль крупных застройщиков заключается в поддержке рынка, чтобы он существовал, и были введены все строящиеся объекты. Сейчас можно получить максимально возможные скидки на строящееся жилье и выбирать из максимального объема предложения. Рост цен, правда, незначительный, начнется весной или осенью, в зависимости от ситуации на мировых рынках. Он будет составлять 1,5-2% в месяц.
Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
– Сейчас, кроме проблем с получением ипотеки, увеличены ставки и ужесточены условия предоставления кредита. Строительные компании вынуждены искать новые возможности для того, чтобы обеспечить клиентам доступ к ипотеке. В частности, наша компания совместно с банком «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку по ставке 9%, которая значительно ниже рыночной.
Ситуацию на рынке недвижимости определяют спрос и предложение. Предложение сейчас сокращается, закрытие проектов приведет к тому, что через 1-1,5 года оно сократится в два раза. При этом много квартир выкупает город, но они не поступят в продажу, а будут использованы в городских жилищных программах. Большим спросом пользуется жилье на финальной стадии строительства – готовые объекты. Спрос на них даже вырос. На объекты на начальной стадии строительства спрос уменьшился, но во многом это связано с психологическим эффектом – покупатели заняли выжидательную позицию.
В 2004 г. на рынке была похожая ситуация. Люди ждали год, цены стояли, но затем они начали резко расти, потому что покупатели устали ждать обещанного падения цен. При этом дополнительно уменьшился объем предложения, и в итоге в 2006 г. цены выросли в 2 раза. Аналогичная ситуация кратного роста цен может произойти в 2010 г. До этого времени цены будут меняться несущественно. Возможен как рост в пределах 2%, так и падение в этих рамках. Все будет зависеть от финансовой устойчивости конкретной строительной компании. В зависимости от ситуации они могут давать скидки в большем или меньшем размере. В целом цены останутся на текущем уровне.
Много разговоров идет о реальной себестоимости строительства. Могу сказать, что только строительно-монтажные работы обходятся в 1,5 тысячи долларов за 1 кв. м жилья. Прибавьте расходы на инфраструктуру, инженерное обеспечение, стоимость земли и другие. В итоге минимальная себестоимость составляет 2,5 тысячи долларов и более за 1 кв. м. Продавать ниже себестоимости бессмысленно. Если компания дает большие скидки на строящееся жилье, значит, растут риски того, что оно не будет достроено и сдано в срок. Если скидок нет, то это может быть своеобразной гарантией того, что объект будет возведен. Если получить меньше денег сегодня, то завтра просто не на что будет строить.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Застройщики сейчас практически не начинают новые проекты. Как правило, они завершают строительство начатых объектов. Это большой плюс для заемщиков, которые взяли кредит на строящееся жилье. Цены на возводимые дома не растут. Государство к рынку недвижимости подходит очень взвешенно, поскольку это большой социальный вопрос. Квартиры, которые не будут покупаться, выкупит государство, чтобы продать нуждающимся по себестоимости. Текущий рынок характеризуется выжиданием. Причем это касается не только первичного, но и вторичного рынка.
Клиент сейчас не массово идет в банки за ипотекой. Многие банки, отказавшись от кредитования новостроек, предоставляют кредиты на вторичном рынке. При этом даже те заемщики, которые получили одобрение в банке на кредит, получают его только в том случае, если жилье им действительно нужно. Аналогичная ситуация и с продажами. Сейчас реализуют жилье только те частные продавцы, кому это необходимо. Рынок в целом затих, все замерли в ожидании. Я думаю, что мы ушли с рынка кредитования новостроек не навсегда, это временное явление. Когда ситуация прояснится, мы вернемся на этот рынок и будем активно кредитовать. Доля кредитования возводимого жилья в портфеле нашего банка была достаточно велика и достигала 30-40%.
Надо понимать, что риски при приобретении квартир в новостройках существуют. Сейчас риски при покупке новостроек выросли в два раза. Люди, которые взяли кредит «на котлован», могут оказаться в ситуации, когда у застройщика не хватит средств на достройку объекта. В итоге заемщики могут остаться с необходимостью выплачивать кредит, но без квартиры. Конечно, в итоге дом будет построен, но задержка может составить 2-3 года. Для минимизации рисков мы приостановили программу кредитования новостроек. Думаю, что в дальнейшем мы будем кредитовать застройщиков более взвешенно. Уже не на стадии котлована, а на высокой степени готовности дома, чтобы быть уверенными в том, что объект сдадут в срок.
При существенном снижении стоимости залога по ипотеке банк может потребовать внести дополнительное обеспечение или вернуть кредит досрочно. В частности, один банк разослал письма, в которых просит погасить 30% стоимости кредита на основании снижения стоимости залога. Однако думаю, что другие банки так поступать не будут. Начнем с того, что на 30% стоимость жилья не упала.
Кроме того, по большинству кредитов первый взнос был достаточно большой, поэтому дополнительное обеспечение не требуется. Например, наш банк давал ипотеку с нулевым первым взносом, но клиентов, которые ее брали, – единицы. В целом соотношение «кредит/залог» у нас составляет 30% собственных средств, остальные – заемные. Кроме того, если клиент брал у банка 100 тысяч долларов на квартиру, а затем она упала в цене до 50 тысяч, это не означает, что его долг уменьшился вдвое. Если он брал 100 тысяч долларов, значит, именно эту сумму с процентами он и обязан вернуть.
Валерий Виноградов, президент АН «Авентин-недвижимость»:
– Сегодня сделок стало меньше. Например, в нашей компании снижение составляет 25%. При этом значительно увеличился риск принятия решения при проведении сделки. В каждом сегменте недвижимости – эконом, бизнес или элитное жилье – свои тенденции. Важно понимать, для каких целей приобретается жилье. Если мы говорим о целях покупки, то, приобретая для себя, мы видим большой выбор вариантов и падение цен, особенно в долларах.
Если это инвестиционная сделка, то надо понимать, покупаете вы на свои деньги или используете заемный капитал и какой срок инвестиций вас интересует. В долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти. Текущее снижение спроса будет нивелировано уменьшением предложения. Нужно тщательно подходить к выбору объекта. Важно, на каком этапе вы его выбираете. Думаю, в дальнейшем будет более серьезная дифференциация цен по видам недвижимости. Сейчас цена на новый дом отличается от цены «хрущевки» или «брежневки» в среднем на 10%. Это неправильно и нелогично.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer:
– В краткосрочной перспективе, 1-2 года, произойдет сокращение предложения новых проектов. Темпы реализации существующих проектов будут корректироваться с учетом сокращения денежного потока. После реконцепции на рынок будут выведены проекты, которые были заявлены ранее. При этом будет происходить рост цен. В среднесрочной перспективе, 3-5 лет, мы прогнозируем, что после некоторого периода стагнации в течение ближайших 1,5 лет ежегодный рост цен на жилье в Петербурге будет составлять 20-25% в год.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Рынок находится в ожидании. В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, являясь самым надежным активом по сохранению средств, по мнению большинства россиян. Вторичный рынок занял выжидательную позицию начиная с июня 2008 г. Уже тогда активность продавцов и покупателей снизилась. Все думали, что это временно – лето, но сейчас уже ноябрь. Есть тенденция небольшого прироста предложения. Продавцы выставляют свои объекты, но не стремятся снизить стоимость. Можно говорить о торгах на понижение при наличии конкретного покупателя. Общей тенденции обвала цен нет.
Сейчас есть сокращения на работе, которые в ряде компаний достигают 30%. Это напрямую влияет на доход граждан, ипотеку и прочее. Хотя даже на этом фоне наш клиент недавно получил кредит на 200 тысяч долларов по ставке 9,7% в долларах. Нынешняя ситуация на рынке продлится до весны 2009 г., когда начнется оздоровление мировой экономики. Поскольку рынок недвижимости инертный, строительный рынок переживет стагнацию и выйдет из этого положения, ипотека тоже вернется. Думаю, что к концу следующего года мы почувствуем по-настоящему положительные тенденции на рынке жилья.
Дмитрий Малышев,
Строительный Еженедельник