«Тропинки» BIM
Российский форум BIM-технологий, прошедший в рамках состоявшегося в Екатеринбурге VI Международного форума и выставки высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, вновь продемонстрировал высокую заинтересованность российских властей в скорейшей цифровизации экономики и, в частности, во внедрении в строительной сфере BIM.
Показательно, что о цифровом моделировании говорили не только специалисты. «Необходимо скорейшее внедрение цифровых технологий, начиная от материаловедения, архитектуры и строительства, заканчивая управлением городами. Так, активно обсуждаемые BIM-технологии в строительстве – позволят проследить практически весь жизненный цикл строящихся объектов, от проектирования до сноса», – отметил заместитель полномочного представителя Президента в УрФО Виктор Дубенецкий.
А губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев с гордостью сообщил, что в этом году в Екатеринбурге уже введена в эксплуатацию школа, полностью спроектированная с использованием BIM-решений. «Наш регион готовится к внедрению цифрового моделирования для реализации всех бюджетных проектов», – подчеркнул он.
От Москвы…
Замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков отметил, что российские власти придерживаются крайне консервативных подходов к системе внедрения BIM-технологий. «Принцип простой: сначала тропинки топчем, потом – их мостим. Нужно прежде всего наработать практику применения BIM-решений, понять, как и где их наиболее эффективно использовать, и только затем, с учетом этого, формировать нормативную базу. Главное – не помешать работе по внедрению технологий избыточным нормотворчеством», – говорит он.
Чиновник рассказал также, что работа по внедрению BIM ведется ведомством в двух плоскостях: по линии бизнеса и по линии регионов. «Для обобщения опыта и формирования единых подходов в I квартале будущего года Минстрой выйдет с инициативой создания региональных BIM-центров. В их работе должны принять участие представители местных властей, бизнеса, профильных вузов. Задачей центров станет аккумулирование практического регионального опыта применения BIM-технологий, тиражирование успешных практик и координация усилий с деятельностью в этой сфере на федеральном уровне», – сообщил Дмитрий Волков, добавив, что Екатеринбург является одним из лидеров в освоении новаций, поэтому один из первых BIM-центров будет создан именно здесь.
Директор Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Басов напомнил, что в Градкодекс РФ уже внесены поправки, вводящие BIM в правовую среду. «На сегодняшний день подготовлены пять базовых подзаконных актов, которые направлены на практическое внедрение информационного моделирования. Они будут приняты в конце 2019-го – начале 2020 года», – рассказал он.
По словам эксперта, государство, работая в этой сфере, исходит из принципа «Не навреди!» и видит две основные задачи. Первая из них – формирование правовых основ использования BIM. Вторая – интеграция информационных систем в сфере градостроительный деятельности в единый комплекс, «сшивающий» весь процесс. «Также необходимо создание единого классификатора строительной информации, дающего возможность для участников отрасли общаться на одном языке, вне зависимости от используемого программного обеспечения. Необходимо обеспечение гармонизации его работы с действующими международными, общероссийскими и ведомственными классификаторами. Классификатор создается в соответствии с транснациональными стандартами ISO 12006-2 и ISO 81346. Он будет включать в себя двенадцать классификационных таблиц, шесть из которых уже готовы. Работа идет очень активно. В будущем году на сайте Минстроя РФ планируется открыть доступ к классификатору всем участникам строительного процесса», – сообщил Андрей Басов.
Он отметил также, что, по замыслу госструктур, курирующих работу в этой сфере, внедрением BIM-технологий должен заниматься бизнес, а задача власти – обеспечить «сшивку» градостроительных процессов и универсальность информационных систем, готовность ведомств работать в этом формате.
Результатами должны стать обеспечение доступности госуслуг, повышение качества проектирования и строительства объектов недвижимости, рост эффективности управленческих решений, снижение рисков потери информации об объектах, возможность повторного использования проектов. «По совокупности все это обеспечит увеличение экономических показателей инвестиционно-строительной деятельности», – заключил эксперт.
…до самых до окраин
Начальник Управления государственной экспертизы по Свердловской области Наталья Серёгина рассказала, что ведомство уже работает с BIM-решениями. При этом она подчеркнула, что есть немало проблем, которые тормозят их внедрение в широкую практику. «Пока накапливается опыт работы с BIM только в проектировании. Больше того, он сконцентрирован на стадии подготовки рабочей документации. Между тем необходимо, чтобы технология использовалась с самого начала, на этапе проработки самого замысла проекта. На стадии экспертизы BIM применяется еще мало где, при строительстве – еще реже, а об эксплуатации и речи пока нет», – говорит она.
Эксперт отмечает также, что не хватает единого общероссийского источника информации по BIM-технологиям. Широко используется зарубежный опыт, который не всегда подходит, поскольку практика проектирования и нормативы в России сильно отличаются от зарубежных. Даже применяя BIM-технологии, проектировщики практически не используют утвержденные СП в этой сфере. «Наконец, по-настоящему широкое применение BIM невозможно без понуждения госзаказчиков предъявлять требования по использованию этих технологий при работе с бюджетными объектами», – уверена Наталья Серёгина.
Также она предлагает включать в информационные модели раздел по эксплуатации. Кроме того, результаты инженерных изысканий должны подаваться на экспертизу только в электронном виде. «При нашем Управлении созданы две рабочих группы с участием специалистов по информационному моделированию из разных структур, которые вырабатывают условия для более активного распространения BIM. В свою практику мы хотим включить предлагаемые требования, в том числе в сфере госзаказа», – сообщила эксперт.
Управляющий партнер, технический директор ООО «АИиП» Виталий Коновалов (Челябинск) отметил, что необходимо формирование цифровой платформы региона, которая должна объединять всех участников строительного процесса. «Проектирование нужно осуществлять в едином цифровом пространстве, в формате BIM, – именно создавая цифровую модель объекта и из нее получая все необходимые данные. И уже в дальнейшем дополняя ее другими опциями – сметной, эксплуатационной и т. д.», – подчеркнул он.
По словам Андрея Басова, одной из проблем внедрения BIM-технологий на сегодняшний день является очень разный уровень «продвинутости» регионов в этой сфере. «В одних регионах не только бизнес, но и государственные ведомства, в частности, службы госстройнадзора, уже готовы работать в этой схеме. В других – еще и бизнес (который, в общем, более мобилен и более заинтересован экономически в применении BIM) не знает, с какой стороны к этим технологиям подойти. Поэтому введение единых требований введения информационного моделирования, например, по бюджетным стройкам, пока явно преждевременно», – считает он.
Эксперт отметил также, что приветствует региональные инициативы в сфере внедрения BIM, однако напомнил, что они должны быть скоординированы с работой на федеральном уровне. «Принципы работы должны быть общими для всех, чтобы избежать появления местных барьеров для использования технологии в стране», – считает он. «Мы сознательно не хотим «плодить новые сущности» – создавать особые информационные системы, вводить дополнительные правила и т. д. Необходимо найти способ интегрировать и взаимоувязать те системы, которые уже существуют и работают. Требования должны быть минимальными и объективно достаточными», – добавил Дмитрий Волков.
Андрей Басов подчеркнул, что сейчас на федеральном уровне идет большая работа по созданию общих правил игры в области BIM. «Уже готовятся законодательные изменения. Минстрой намерен в конце этого – в следующем году сформировать минимально необходимую нормативную базу на федеральном уровне. Будет принято 7 Сводов правил и 23 ГОСТа в этой сфере. Они сформируют основу для более широкого внедрения BIM-технологий в практику строительной деятельности», – резюмировал эксперт.
Справка
Федеральный закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года внес в Градостроительный кодекс РФ понятие информационного моделирования. Также предусмотрено создание классификатора строительной информации и федеральной государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Таким образом, создана база для выстраивания процессов информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов капитального строительства.
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Законодатели ни на мгновение не оставляют строительную отрасль без новаций. А они вызывают изменения в работе не только застройщиков, но контролирующих органов. Сотрудники Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга разъяснили свою позицию по ряду новшеств.
Наибольший интерес застройщиков вызывают нюансы практического применения новаций, связанных со вступлением в силу требований Федерального закона № 342-ФЗ от 4 августа 2018 года «О внесении изменений в Градкодекс РФ…».
Что входит в ЗОУИТ
В соответствии с одним из положений Закона № 342-ФЗ, все проекты, которые реализуются в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подлежат обязательной государственной экспертизе.
Сразу после принятия этого законодательного акта было немало споров, какие именно зоны входят в число ЗОУИТ. В частности, многие эксперты отмечали, что до утверждения Правительством РФ положений в отношении каждого вида ЗОУИТ (требование ч. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ) и до внесения в Градкодекс изменений, необходимых для определения критериев влияния объекта капстроительства на ЗОУИТ (и наоборот), застройщик может выбирать негосударственную или государственную экспертизу, исходя из своих запросов.
Как разъяснил начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов, в 105-й статье Земельного кодекса РФ определены 28 видов ЗОУИТ. «Для Северной столицы наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул эксперт.
По его словам, включение охранной зоны объектов наследия в число ЗОУИТ некоторыми оспаривается. Для обоснования позиции Госстройнадзора Виктор Свистунов привел цитату из письма КГИОП Петербурга от 1 марта 2019 года: «Установленные Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» зоны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга соответствуют требованиям ст. 106 Земельного кодекса РФ, что является основанием для применения п. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ».
«С этим не все согласны. Есть прецедент: одна из компаний подала на нас в суд, оспаривая отказ в разрешении на строительство из-за отсутствия госэкспертизы проекта. Слово за Фемидой. Но пока мы придерживаемся этой точки зрения», – заключил специалист.
Непродление разрешений
В Петербурге на данный момент не может быть продлено действие более 400 разрешений на строительство. Впрочем, для объективного понимания ситуации нужно учитывать, что часть объектов, которых они касаются, строиться еще не начинали. Об этом заявил вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров.
По его словам, это очень серьезная проблема: доля разрешений, которые не могут быть продлены, превышает треть от общего числа действующих таких документов (около 1,1 тыс.).
Вячеслав Захаров напомнил, что 4 августа 2018 года вступили в силу новые положения Закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градкодекс РФ…», в соответствии с которыми застройщик должен обратиться в соответствующий орган с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство не менее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия документа. «Подчеркну: речь идет именно о 10 рабочих днях. Если девелопер обратится к нам за 10 календарных дней, мы не сможем продлить действие разрешения на строительство. А значит, надо будет получать его заново – уже в соответствии со всеми новыми требованиями законодательства», – разъяснил специалист.
По его словам, в Госстройнадзоре Петербурга считают такую строгость избыточной, но обязаны соблюдать требования законодательства. «Петербург обратится в Минстрой с инициативой смягчить это положение, но пока оно действует, мы будем работать в соответствии с ним», – отметил он, призвав компании, которые понимают, что по каким-либо причинам не смогут сдать объект в срок, заранее обеспокоиться продлением разрешающей документации.