Ленобласть отдала под жилье более 100 га
На прошлой неделе Градостроительный совет Ленобласти одобрил сразу три проекта планировки территории (ППТ). Совокупная площадь участков, предназначенных под жилую застройку, – 107,3 га.
Проекты получили одобрение не с первого раза: на прошлых заседаниях они были отправлены на доработку. После замечаний членов Градсовета новые варианты были скорректированы: наполнены социальной и коммерческой инфраструктурой, получили транспортную составляющую, а также благоустройство и пр.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, пограничные с Петербургом районы динамично развиваются, но жители жалуются на нехватку социальной инфраструктуры.
«Могу сказать, что за пять-шесть лет все будет построено. Хочется, чтобы в новых проектах было учтено строительство не только жилых домов, но еще школ и детских садов. Застройщики должны учитывать ошибки своих предшественников», – подчеркнул он.
Утверждены повторно представленный эскиз проекта планировки и проект межевания участка в юго-западной части деревни Порошкино Всеволожского района, хотя часть замечаний к проекту по-прежнему осталась – и они вновь касаются непродуманности въезда в квартал и выезда. Члены Градсовета едва не завернули ППТ, но утвердили с требованием учесть замечания, поскольку у застройщика уже есть разрешение на строительство, а согласование конечного проекта потребует времени (и проектировщики успеют доработать проект).
ППТ выполнило ООО «ГрадстройПроект» по заказу собственников земельных участков общей площадью 23,88 га. Земли относятся к зоне жилой многоэтажной застройки, здесь планируется построить семь девятиэтажных многоквартирных домов с общей площадью квартир 143,1 тыс. кв. м, а также два детских сада, школу, два паркинга, торгово-развлекательный и спортивный центры. Здесь будут проживать около 5 тыс. человек
Ранее проектировщик представлял ППТ на территорию в 20,62 га как часть будущего города-спутника Евроград, который намеревалась построить компания «Пантикапей». Градсовет отклонил проект, заявив о неготовности рассматривать масштабный проект по частям. В том числе потому, что застройщик таким образом сможет увеличить первоначально заявленное число жителей, а это не входит в планы развития региона. Проект «Евроград» и без того подразумевает 22 тыс. жителей и общую площадь недвижимости почти 4 млн кв. м. При этом известен объем инвестиций – 120 млрд рублей, есть договоренность компании «Пантикапей» с Внешэкономбанком о финансировании.
Повторно рассмотрен и утвержден, с напутствием добавить «цивилизованности», ППТ участка в западной части Фёдоровского поселения Тосненского района. Заказчиком выступает компания «Алькор», проектировщик – «МастерПлан». На участке площадью 71,1 га, ограниченном с севера и юга другой жилой застройкой, а также Шоссейной улицей, зоной общественно-деловой застройки и полевой дорогой, запланировано малоэтажное жилье в трех-четырехэтажных домах с общей площадью квартир 210,3 тыс. кв. м – почти на 7 тыс. человек.
Кроме жилья, спроектированы два детских сада, школа, несколько торговых центров, где разместятся также бассейн и банный комплекс, кинозал, спортзал, библиотека, гостиница, учреждения общепита, а также объекты автосервиса. Предполагается организовать парковочные места на 2,3 тыс. автомобилей.
Также с оговорками об устранении недочетов одобрен ППТ в деревне Разметелево Всеволожского района, выполненный ООО «Матвеев и К» по заказу Колтушской строительной компании.
На участке площадью 12,29 га запланировано строительство сренднеэтажных домов площадью 47,8 тыс. кв. м, где смогут жить 1,6 тыс. человек. Помимо жилья, в составе проекта – детский сад, реконструкция существующей школы, наземные автостоянки почти на 800 автомобилей. Другие инфраструктурные объекты (торгового, бытового, культурного, спортивного назначения, кабинеты врачей общей практики) предполагается разместить во встроенных помещениях.
Хотя все три проекта одобрены, к каждому остались замечания. Михаил Москвин выразил надежду, что за то время, что требуется для необходимых согласований проектов в других структурах, застройщики успеют внести необходимые корректировки.
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
Компания «Анна Нова» Анны Бариновой построит на Гражданском проспекте арену для пляжного футбола и волейбола. Инвестиции в проект оцениваются в 450 млн рублей.
Под новый проект компания «Анна Нова» получила от Смольного участок площадью 1,8 га на Гражданском проспекте, по соседству со спортивным комплексом Nova Arena, который построила та же компания. По данным СМИ, «Анна Нова» принадлежит Анне Бариновой. В начале 2000-х она работала с группами Smash и «Ленинград». Супруг Анны, Николай Баринов, владеет компанией «Петербургстрой».
Строительство нового спортивного объекта начнется в сентябре. Это будет крытая арена для пляжного футбола и волейбола. В ее составе предусмотрены два универсальных поля для игровых видов спорта, крытое футбольное поле Soccer с искусственной травой, помещения для временного размещения спортсменов, административные помещения, тренерские комнаты и раздевалки.
Договор о строительстве в Петербурге спортивного кластера за 1,5 млрд рублей «Анна Нова» и Смольный подписали на ПМЭФ-2018. В составе кластера должны появиться и объекты здравоохранения. Общий срок реализации задуманного – 2028 год.
Инвестиции в спортивную инфраструктуру на Гражданском составят 450 млн рублей. Эксперты говорят, что на эти деньги можно построить совсем небольшой и простой объект. «Для создания действительно качественной спортивной инфраструктуры нужно не менее 1,5 млрд рублей. Скорее всего, будет дофинансирование», – считает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«К плюсам проекта можно отнести близость спортивного комплекса Nova Arena, который уже известен в городе. А вопросы вызывает застройка зеленых территорий Петербурга. Возможно, было бы правильнее разместить подобный проект на малоиспользуемых землях или в индустриальных зонах», – говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
«Как необходимое условие развития спорта, строительство новых объектов попадает под пристальное внимание государства. Снова после советских времен приходит понимание стратегической важности такого строительства, а не коммерческой эффективности. Однако спортивных объектов строят в Петербурге недостаточно. В основном реконструируют бассейны, малые спортивные комплексы. Мы видим их серьезный потенциал. Но их окупаемость довольно консервативна – она гораздо дольше, чем в других нишах коммерческой недвижимости. Хотя в горизонте 10–15 лет у рынка большие перспективы. Но создание более серьезных спортивных проектов и их успех возможны только при стратегическом партнерстве инвесторов с государственными структурами в части выделения участков земли, помощи с проведением инженерных коммуникаций и прочего», – заключила Екатерина Тейдер из NAI Becar.