Ленобласть отдала под жилье более 100 га
На прошлой неделе Градостроительный совет Ленобласти одобрил сразу три проекта планировки территории (ППТ). Совокупная площадь участков, предназначенных под жилую застройку, – 107,3 га.
Проекты получили одобрение не с первого раза: на прошлых заседаниях они были отправлены на доработку. После замечаний членов Градсовета новые варианты были скорректированы: наполнены социальной и коммерческой инфраструктурой, получили транспортную составляющую, а также благоустройство и пр.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, пограничные с Петербургом районы динамично развиваются, но жители жалуются на нехватку социальной инфраструктуры.
«Могу сказать, что за пять-шесть лет все будет построено. Хочется, чтобы в новых проектах было учтено строительство не только жилых домов, но еще школ и детских садов. Застройщики должны учитывать ошибки своих предшественников», – подчеркнул он.
Утверждены повторно представленный эскиз проекта планировки и проект межевания участка в юго-западной части деревни Порошкино Всеволожского района, хотя часть замечаний к проекту по-прежнему осталась – и они вновь касаются непродуманности въезда в квартал и выезда. Члены Градсовета едва не завернули ППТ, но утвердили с требованием учесть замечания, поскольку у застройщика уже есть разрешение на строительство, а согласование конечного проекта потребует времени (и проектировщики успеют доработать проект).
ППТ выполнило ООО «ГрадстройПроект» по заказу собственников земельных участков общей площадью 23,88 га. Земли относятся к зоне жилой многоэтажной застройки, здесь планируется построить семь девятиэтажных многоквартирных домов с общей площадью квартир 143,1 тыс. кв. м, а также два детских сада, школу, два паркинга, торгово-развлекательный и спортивный центры. Здесь будут проживать около 5 тыс. человек
Ранее проектировщик представлял ППТ на территорию в 20,62 га как часть будущего города-спутника Евроград, который намеревалась построить компания «Пантикапей». Градсовет отклонил проект, заявив о неготовности рассматривать масштабный проект по частям. В том числе потому, что застройщик таким образом сможет увеличить первоначально заявленное число жителей, а это не входит в планы развития региона. Проект «Евроград» и без того подразумевает 22 тыс. жителей и общую площадь недвижимости почти 4 млн кв. м. При этом известен объем инвестиций – 120 млрд рублей, есть договоренность компании «Пантикапей» с Внешэкономбанком о финансировании.
Повторно рассмотрен и утвержден, с напутствием добавить «цивилизованности», ППТ участка в западной части Фёдоровского поселения Тосненского района. Заказчиком выступает компания «Алькор», проектировщик – «МастерПлан». На участке площадью 71,1 га, ограниченном с севера и юга другой жилой застройкой, а также Шоссейной улицей, зоной общественно-деловой застройки и полевой дорогой, запланировано малоэтажное жилье в трех-четырехэтажных домах с общей площадью квартир 210,3 тыс. кв. м – почти на 7 тыс. человек.
Кроме жилья, спроектированы два детских сада, школа, несколько торговых центров, где разместятся также бассейн и банный комплекс, кинозал, спортзал, библиотека, гостиница, учреждения общепита, а также объекты автосервиса. Предполагается организовать парковочные места на 2,3 тыс. автомобилей.
Также с оговорками об устранении недочетов одобрен ППТ в деревне Разметелево Всеволожского района, выполненный ООО «Матвеев и К» по заказу Колтушской строительной компании.
На участке площадью 12,29 га запланировано строительство сренднеэтажных домов площадью 47,8 тыс. кв. м, где смогут жить 1,6 тыс. человек. Помимо жилья, в составе проекта – детский сад, реконструкция существующей школы, наземные автостоянки почти на 800 автомобилей. Другие инфраструктурные объекты (торгового, бытового, культурного, спортивного назначения, кабинеты врачей общей практики) предполагается разместить во встроенных помещениях.
Хотя все три проекта одобрены, к каждому остались замечания. Михаил Москвин выразил надежду, что за то время, что требуется для необходимых согласований проектов в других структурах, застройщики успеют внести необходимые корректировки.
Фонд имущества Петербурга будет в октябре текущего года продавать аварийное здание на Гороховой улице. Его можно привести в порядок и использовать под административные цели.
Торги Фонда имущества по продаже здания на Гороховой, 49А, назначены на 24 октября. Это аварийный двухэтажный особняк площадью 2,7 тыс. кв. м. Его построили в 1860 году, а последний раз ремонтировали в 1965 году. Продают его вместе с участком площадью 0,34 га. Объект находится в зоне общественно-деловой застройки и после реконструкции может быть использован под административные цели. Начальная цена лота – 98 млн рублей.
Эксперты говорят, что цена адекватная и может даже вырасти, но в оценке ее изменения расходятся. «В зависимости от оптимизма участников торгов можно ожидать повышения цены в полтора-два раза. А с учетом «ликвидного» размера объекта – даже и больше», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Фёдоров. По его мнению, самое очевидное назначение здания – под гостиницу класса «три звезды», апарт-отель или торгово-офисный центр. Кроме того, в этой локации успешно функционируют несколько креативных пространств, говорит он. «В зависимости от состояния здания и выбранного назначения инвестиции в ремонт можно оценить в 50–100 млн рублей, а окупаемость проекта составит 5–8 лет», – говорит Алексей Фёдоров.
С коллегой не согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Она говорит, что цена за аварийное здание, которую назначил город, и так адекватна, исходя из стоимости земли в центре и редкости таких лотов. Но она может снизиться, вплоть до 15%, из-за необходимости больших вложений в ремонт. «Если здание в итоге будут использовать под административные цели, окупаемость рассчитать невозможно, так как оно станет частью бизнеса и будет на балансе организации. А если там сделают мини-отель, окупить его, к сожалению, можно будет за 15–20 лет. Причем слово «аварийный» по отношению к историческим зданиям может означать колоссальные проблемы не только с интерьером и фасадом, но и с инженерными системами», – предупреждает она.
В оценке потенциала района специалисты тоже не были единодушны. «Тут, безусловно, больше плюсов, чем минусов: пешеходная доступность метро, исторический центр Петербурга, проходной двор. Единственный, но существенный минус – абсолютное отсутствие парковочных мест», – говорит Ольга Шарыгина.
«Да, это центр города. Но деловой имидж этого района не самый высокий», – не согласен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания на Каменном острове. Их совокупная стартовая цена – 250 млн рублей. Эксперты считают, что спрос на активы будет, поскольку район популярный, а места на острове под новую застройку не осталось.
Росимущество готовит к продаже федеральную недвижимость на Каменном острове в Петербурге. РАД уже в октябре текущего года будет продавать здесь два лота.
Первый – это имущественный комплекс на набережной Малой Невки, 13, лит. А, включающий в себя участок площадью 0,16 га, старую гостиницу площадью 587 кв. м и подстанцию площадью 395,6 кв. м. Памятниками здания не являются. Но находятся в пределах парка «Тихий отдых» – объекта культурного наследия. Поэтому сносить их нельзя – возможна лишь реконструкция в существующих исторических габаритах. В РАД считают, что там можно сделать мини-отель или апартаменты с общественным пространством. Актив оценен к торгам в 214 млн рублей.
Второй лот – это гараж площадью 152,2 кв. м и участок под ним площадью 212 кв. м на набережной Малой Невки, 13, лит. А. За него Росимущество надеется выручить 36 млн рублей. Ограничения по застройке аналогичные.
Эксперты уверены, что лоты вызовут интерес инвесторов и, возможно, даже вырастут в цене, поскольку на Каменном острове очень редко что-то продается и совсем ничего не строится.
«Каменный остров весьма привлекателен в глазах потребителей. Объекты, которые там продаются, стоят очень дорого из-за места и статуса. И сделки совершаются редко. Тем более, что найти на острове недвижимость, которая на 100% соответствует современным требованиям, довольно сложно. Все понимают, что потенциал места ограничен – там нет свободной земли, а значит, не будет и новых проектов. Так что лоты Росимущества привлекут внимание и пополнят витрину, где движения почти нет», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Оптимально использование зданий, на мой взгляд, под элитные апартаменты. Инвестиции в реконструкцию могут составить до 1 млрд рублей. И, учитывая высокий спрос при низкой конкуренции, окупятся быстро», – полагает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Эксперты «Петербургской Недвижимости» подтверждают, что на Каменном острове сейчас ничего нового не строят и не продают. Хотя в Петроградском районе, где расположен остров, сейчас возводится 26 жилых комплексов совокупной жилой площадью 585 тыс. кв. м (это 5% в общем объеме рынка по агломерации – 7-е место). Из них в продаже представлено 187,9 тыс. кв. м. По состоянию на 1 августа текущего года средняя цена предложения в классе «бизнес» в этом районе составила 166 тыс. рублей за 1 кв. м, а в классе «элита» – 340,2 тыс. рублей (это даже несколько выше, чем в Центральном районе, где жилье стоит в среднем 330 тыс. рублей за «квадрат»).
«Петроградский и Центральный районы относятся к историческим, имеют сложившуюся инфраструктуру, статус. По объему сделок они практически сопоставимы – за первое полугодие 2018 года здесь заключено 900 и 700 сделок соответственно. Но за счет активного освоения Петровского острова Петроградский район обладает бґольшим проектным потенциалом, чем Центральный. А Каменный остров в этом развитии стоит особняком. И любой лот, который там появляется, привлекает внимание», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.